Förverkande av hyresrätt
Hej, jag har en inneboende som har börjat missköta sig, hon låter min ytterdörr vara olåst när jag är inte hemma, diskar inte sina disk på flera veckor jag har sagt upp hennes kontrakt och hon har två månaders uppsägningstid. När jag skulle sist påminna henne om att hon måste låsa dörren så attackerade hon mig med strypgrepp runt min hals och kallade mig för nolla, i ju med att hon beter sig våldsamt och missköter sig kan jag slänga ut henne utan att vänta på att hennes uppsägningstiden går ut?
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyresrätt
Regler om hyresförhållanden återfinns i 12 kap jordabalken (JB). Reglerna i 12 kap JB är som huvudregel tvingande till hyresgästens fördel. (12 kap. 1 § 5 st JB) Med detta innebär att hyresgästen alltid kan åberopa lagregel om hyresavtalet har träffats i strid med någon bestämmelse i 12 kap JB.
Förverkande av hyresrätten
Enligt 12:42 § JB kan hyresrätten, under vissa angivna förutsättningar, anses förverkad och hyresvärden vara berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. I 12 kap. 42 § p. 6 anges att hyresrätten är förverkad "om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse".
För det första har hyresgästen alltså en plikt att vårda lägenheten och vid användningen vara ordningsam. Att iaktta aktsamhet och rengöring får anses höra till vårdnadsplikten. Hyresgästens vårdplikt kan sammanfattas som så att denne ska handla på ett sådant sätt att det inte uppkommer större slitage än normalt vid användningen av lägenheten och undvika att det uppstår risker för skador. (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 25 §, Lexino 2016-08-31) Om din hyresgäst vanvårdar lägenheten genom att utsätta denna för mer slitage än normalt kan denna förverkandegrund aktualiseras. Vidare torde det kunna argumenteras för att hyresgästen inte iakttar det som krävs för att bevara ordning, sundet och gott skick genom att inte låsa dörren då detta innebär en risk för skador.
Det åligger hyresgästen en skyldighet att iaktta de skyldigheter som följer av 12 kap. 25 § JB. Där föreskrivs att hyresgästen vid användande av lägenheten ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Om hyresgästen inte iakttar dessa skyldigheter måste hyresvärden underrätta hyresgästen att vidta rättelse innan förverkande är möjligt. Vidare anges även i 12 kap. 42 § 3 st JB att förverkande på grund av sådana störningar inte får ske förrän socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen underrättats. Underrättelsen sker ofta i samband med att hyresgästen ges tillsägelse att upphöra med störningarna. Vid särskilt allvarliga störningar får förverkande ske omedelbart, utan tillsägelse om rättelse eller underrättelse till socialnämnden. (12 kap. 42 § 4 st JB)
I förarbetena till 12 kap JB framgår att en sådan situation som anses utgöra en särskilt allvarlig störning är då en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis våld eller hot om våld som riktas till den som påtalar störningar i boendet eller någon annan som bor i fastigheten. (prop. 1992/93:115 s. 21) Emellertid har HD angett att varje sådant våld inte föranleder tillämpning av undantagsbestämmelsen. Det måste tas hänsyn till gärningens straffvärde. (se NJA 2008 s. 243) Det finns exempel i praxis då en hyresgästs våld mot andra i fastigheten har ansetts utgöra en allvarlig störning (se tex. Svea hovrätts beslut 2011-10-25, mål nr ÖH 2315-11).
Jag har inte tillräcklig information för att kunna avgöra om hyresgästens störningar ska anses utgöra särskilt allvarliga störningar som föranleder att förverkande får ske omedelbart enligt 12 kap. 42 § 4 st JB, detta eftersom bedömningen utgår från omständigheterna i det specifika fallet. Jag kan enbart göra en preliminär bedömning baserat på den information du uppgivit och utifrån denna är ett alternativ för dig att i första hand upplysa hyresgästen om att fortsatt störande beteende och misskötsel kan utgöra grund för förverkande. I andra hand är ett alternativ att underrätta hyresgästen om att upphöra med fortsatt störande beteende och med att lämna dörren olåst och i samband med detta underrätta socialnämnden om det störande beteendet.
Slutligen vill jag understryka vikten av att anmäla en händelse till polisen om du upplever att du blivit utsatt för ett brott. Detta är viktigt för att få den hjälp du behöver och för att förövaren får stå till svars för sin gärning.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
