Har intrång skett på vår servitutsrätt och vad ska vi i så fall göra?
Hej, till vår stuga tillhör servitut på väg och vatten från 1970 det står: rätt att ta vatten från befintlig brunn vid fastighetens brukningscentrum samt rätt att nedlägga och underhålla erforderlig vattenledning dit. När vi köpte stugan hade ägarna av fastigheten med brunnen som vi enligt servitutet ska ta vatten ifrån grävt en ny brunn och kapat vattenslangen till den första. Vi får nu inte dra ny slang till den brunn som används på fastigheten ( kommunalt vatten). Vad gäller vid vattenservitut? Hur tolkas texten? Det står ju enligt ovan rätt att ta vatten från befintlig brunn? Jag undrar även om regler för väg servitutet, grannen som äger vägen har dikat om och dragit "vägen" genom en hästhage utan att ge oss möjlighet att ta oss in eller ut pga elstängsel utan att behöva ringa dem så de får öppna. Vad kan vi kräva? Vi ser ju helst att det är en grusad väg iaf och att vi kommer in och ut till vår fastighet utan att behöva be om hjälp att ta oss dit/hem. Tacksam för hjälp/svar. Vi kan bifoga servitut till av er angiven e-post. Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan om servitut och användningen av dem regleras framför allt i fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB).
Servitut innebär att en fastighet får en rättighet upplåten på en annan fastighet. Servitut har ingen tidsbegränsning, utan löper fram tills det inte länge behövs eller tills rättighetshavaren självmant säger upp den. Den fastighet som har rättigheten (servitutet) över den andra kallas för den härskande fastigheten, medan den fastighet som är belastad med nyttjanderätten för den härskande fastigheten kallas för den tjänande fastigheten (se JB 14:1). Ni är alltså ägare av den härskande fastigheten och har problemet att ni hindras av de tjänande fastigheterna från att nyttja de servitut ni genom er fastighet är berättigade till.
I ert fall verkar det som att servituten är resultat av en förrättning enligt fastighetsbildningslagen. Denna typ av servitut kallas för officialservitut och skiljer sig från servitut som uppkommit genom avtal mellan fastighetsägarna och som kallas avtalsservitut.
Officialservitut regleras främst i 7 kap FBL men även det 14 kap i JB som egentligen endast gäller för avtalsservitut kan ge vägledning i frågor som rör officialservitut. Det 14 kap i JB ger också uttryck för vissa allmänna principer som även gäller för officialservitut.
Servituten
I ert fall handlar det om två olika servitut. Ett av servituten handlar om ut- och infart från och till en väg genom den tjänande fastigheten, medan den andra handlar om tillgång till vatten och rätt att underhålla den tillgången. Jag kommer att behandla dessa separat nedan. Först vill jag dock nämna att angående er önskan om att vägen ska vara grusad eller underhållas på något särskilt sätt tyvärr inte kan begäras såvida det inte föreligger något avtal mellan er om det. Detta följer av huvudregeln i FBL 7:1 andra stycket som säger att skyldighet att underhålla till exempel väg inte kan åläggas den tjänande fastigheten utan överenskommelse mellan den tjänande och härskande fastighetens ägare.
Föreligger hinder i användningen av servituten?
Vattenservitutet
Det är tydligt att ett hinder föreligger i er möjlighet att använda vattenservitutet i detta fall då ni inte har någon som helst tillgång till det som det inskrivna servitutet föreskriver. Eftersom (före detta) ägarna till den tjänande fastigheten kapat er tillgång till brunnen utgör detta ett hinder och ni ska ha rätt att dra en ny ledning till den gamla brunnen. Ni ska i varje fall på grundval av servitutet ha rätt till tillgång till vatten från den gamla brunnen på det sätt som föreskrivs i fastighetsregistret.
Om det är så att den gamla brunnen sinat, igentäppts eller på annat sätt är otjänlig som vattenkälla kan ni istället ansöka om ändring av servitutet att istället omfatta den nya brunnen (se FBL 7:4 andra stycket). Detta gör ni i så fall hos lantmäteriet.
Vägservitutet
Vad angår vägservitutet är frågan om det föreligger ett hinder i er användning av vägservitutet. Även i detta fall är det ganska tydligt att det föreligger ett sådant hinder. Hindret utgörs av att ni inte på eget bevåg kan nyttja servitutet och att ni måste vänta på ägaren av den tjänande fastigheten varje gång ni ska använda servitutet.
Är hindren sådana som ni får tåla?
Vägservitutet
I vissa fall kan hinder i användningen av servitut vara rättfärdigade. Detta har demonstrerats i fallet NJA 2018 s. 200 där en ägare av den härskande fastigheten fick tåla att hans rätt att nyttja ett servitut för ut- och infart blockerades enstaka gånger om dagen under cirka 15 minuter. Det som gjordes var en intresseavvägning som resulterade i att begränsningen fick tålas eftersom den tjänande fastigheten behövda stänga av vägen i cirka 15 minuter då och då för att flytta några hästar från en hage till en annan. Det kan dock nämnas att det även fanns alternativa vägar för ägaren av den härskande fastigheten att ta. Personen i fråga var alltså inte ens helt instängd under dessa 15 minuter.
I ditt fall är frågan om det finns någon anledning till att ni ska behöva tåla begränsningen av in- och utfarten. Det är dock osannolikt såvida inte den tjänande fastigheten har något starkt och giltigt intresse av att ha det på sättet som det är nu. Dessutom verkar ni nu inte ha någon alternativ väg då den borttagits. Denna begränsning av ert servitut bör därför vara något som ni kan få borttaget. Begränsningen bör helt enkelt anses utgöra ett intrång i servitutsrätten.
Vattenservitutet
Beträffande vattenservitutet bör det utan tveka utgöra ett intrång i servitutsrätten att er tillgång till vattnet kapades. Ett sådant intrång bör ni inte skäligen behöva tåla.
Sammanfattning
Det är alltså tydligt att intrång gjorts på era servitutsrätter. Dessa intrång är högst sannolikt sådana som ni inte skäligen ska behöva tåla. Ni har alltså rätt att få dessa hinder borttagna. Det bör dock understrykas att ni inte har en direkt rätt till den nya brunnen, utan att ni i sådana fall kan behöva ansöka om ändring av servitutet om den gamla brunnen inte duger.
Vad bör ni göra?
1. För det första bör ni försöka komma överens med ägarna av de tjänande fastigheterna. Det ni kan göra är att komma överens med dessa om ett avtalsservitut. Detta innebär att ni upprättar ett avtal om att ni ska ha tillgång till den nya brunnen. Vad beträffar vägservitutet bör ni konfrontera ägaren av den härskande fastigheten att denne gör intrång i servitutsrätten och att hen bör åtgärda detta. Exempelvis genom att antingen ge er möjlighet att själva ta er förbi elstängslen eller genom att ge er tillgång till en alternativ ut- och infart.
2. Om det inte går att komma överens med ägarna av de tjänande fastigheterna kan du ansöka om särskild handräckning på kronofogdemyndighetens hemsida. Detta kan ni göra för att exempelvis få tillgång till den tjänande fastigheten för att kunna lägga vattenledning till den gamla brunnen.
a. Om den gamla brunnen är otjänlig kan ni istället ansöka om ändring av servitutet för att ni ska få tillgång till den nya brunnen istället. Detta görs via lantmäteriets hemsida och kallas för reglering. Detta kan dock vara kostsamt.
3.Om handräckningen av någon anledning inte beviljas eller om den bestrids kan ni istället behöva ansöka om stämning av den ägare som gjort intrång på er servitutsrätt. Om ni bestämmer er för att göra på detta sätt rekommenderar jag att ni tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå.
Jag hoppas att ni fått svar på er fråga. Tveka inte att ställa eventuella följdfrågor angående mitt svar via min mail Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
