Inbördes överlåtelse av bostadsrätter mellan mormor och barnbarn
Mormor var tvungen flytta hastigt när trapporna till hennes bostadsrättslägenhet blev för tunga att gå. Den ena av två dotterdöttrar (22 år gammal) hade samtidigt köpt en lägenhet (med hiss) som skulle passa mormor. Kortsiktigt bytte de lägenheter med varandra så att de bor i andrahand i varandras lägenheter sedan drygt ett år. Mormor har bara ett barn, som i sin tur har två vuxna döttrar. Mormor har inga andra tillgångar. Mormors lägenhet köptes på 1960-talet för en mycket blygsam summa, men är idag värd 2,5-3 MSEK. En badrumsrenovering och lite vitvaror är de enda omkostnaderna som lagts på lägenheten sedan köpet. Dotterdotterns lägenhet köptes för 1,6 MSEK 2015. Hon har lån på c:a 1,4 MSEK Kan mormor och dotterdottern överlåta/köpa/skänka sina lägenheter sinsemellan så att de blir ägare till den lägenhet de bor i? Bör det ske till marknadspris eller kan över-/underpris vara fördelaktigt? Hur förhåller sig ett sånt arrangemang till den andra dotterdotterns arvsrätt? Vad bör vi tänka på?
Lawline svarar
Inledning
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Det framgår inte i frågan om barnbarnens mor, dvs mormoderns dotter och första arvinge, är i livet eller inte. Svaret kommer således i viss mån vara väldigt uttömmande för att täcka alla möjliga utfall.
Jag vill också inledningsvis nämna att svaret kommer bli synnerligen långt och nivån på de juridiska resonemang som följer är förhållandevis hög och rättslägena är inte helt solklara, varför svaren inte heller är helt reservationslösa.
Gåva, byte och skattekonsekvenser
Det är i enlighet med avtals- och gåvofriheten helt i sin ordning för mormodern att överlåta bostadsrätten till sitt barnbarn genom gåva. Sker detta helt genom en gåva, dvs barnbarnet utger inte någon som helst ersättning för lägenheten, är detta helt skattefritt både för överlåtaren (mormor) och förvärvaren (barnbarnet) eftersom gåva inte beskattas i Sverige, vilket framgår av 8 kap 2 § inkomstskattelagen (IL). När två gåvor sker sinsemellan mellan två part på det sätt du beskriver blir det dock svårbedömt rent juridiskt. För att en gåva ska ha skett krävs att det skett en förmögenhetsöverföring, vari den givande parten blir fattigare och den andre rikare och det ska också finnas en ren och skär gåvoavsikt. Det är tveksamt om dessa krav är uppfyllda, en sådan här typ av transaktion är snarare att bedöma som ett byte än en gåva. Även om mormodern blir fattigare och barnbarnet blir rikare (eftersom mormoderns lägenhet är mer värd) är det ytterst tveksamt om avsikten med transaktion är att utge en gåva. Vidare blir ju inte barnbarnet fattigare utan rikare, varpå det inte ska anses som en gåva från hennes sida och därmed är transaktioner för henne ej heller skattefri. Min bedömning är att en domstol med största sannolikhet inte skulle bedöma detta som en gåva utan mer som ett byte varför den skattefrihet som beskrevs ovan inte är aktuell. Däremot gäller enligt 44 kap 21 § IL att förvärvaren träder in i överlåtarens skattemässiga situation. Detta innebär att om mormodern säljer lägenheten kommer hennes kapitalvinst beräknas som om inget byte hade skett, dvs barnbarnets omkostnadsbelopp (inklusive förbättringar osv) kommer att användas. Hon kommer även ta över lånen för dessa såvida inte banken går med på annat. Samma gäller för barnbarnet, tar hon över sin mormors lägenheten och senare säljer den kommer mormoderns omkostnadsbelopp att användas.
Eftersom det inte är helt klart hur ett byte ska behandlas är det i mina ögon klokare att överlåta lägenheterna genom två separata transaktioner. Detta kan ske genom underpris eller marknadsvärde. Fördelen med att överlåta genom underpris är att överlåtaren får betala mindre i skatt (även om vinsten också blir lägre) samtidigt som förvärvaren får betala mindre för lägenheten. Vid dessa typer av transaktioner tillämpas den så kallade delningsprincipen, där man delar upp transaktionen i en benefik (gåva) del och en onerös (köp) del. Den benefika delen är skattefri och den onerösa delen behandlas som en vanlig kapitalvinstberäkning. För att bestämma hur stor del som är onerös respektive benefik så delas den lämnade ersättning på tillgångens marknadsvärde. Summan av detta utgör den andel av transaktionen som är den onerösa delen. Resterande del är en gåva och är helt fri från beskattning. Skulle mormodern överlåta sin lägenhet till barnbarnet för 2 miljoner, och vi säger att marknadsvärdet är 3 miljoner, är således två tredjedelar (67 %) av transaktionen en köpdel (2 mkr/3mkr=0,67). 33 %, en tredjedel, av transaktionen är en gåva. När kapitalvinstberäkningen räknas ut tar man således den erlagda ersättningen minus 67 % av överlåtarens (i exemplet mormoderns) omkostnadsbelopp.
Samma uträkning och princip tillämpas när barnbarnet överlåter sin lägenhet till sin mormor. Det är viktigt att påpeka att när det talas om ersättning i dessa sammanhang avses inte enbart kontant ersättning utan även övertagande av lån och inteckning. Detta innebär alltså, att om barnbarnet överlåter sin lägenhet till mormodern helt vederlagsfritt utan något som helt pris eller ersättning, men med förbehåll om att hon ska ta över lånen på lägenheten, anses övertagandet av lånen som erlagd ersättning. I sådant fall ska lånens belopp delas med marknadsvärdet för att få fram den onerösa delen. Överlåter barnbarnet sin lägenhet till mormodern helt vederlagsfritt och utan förbehåll om att hon ska överta lånen utgör detta dock en gåva i sin helhet. Varken barnbarnet eller mormodern blir då skattepliktiga för transaktionen för just denna lägenheten samtidigt som dottern har blivit ägare av en lägenhet av förhållandevis högt värde som i sin tur kan intecknas för att betala skulderna på hennes tidigare lägenhet.
Enligt mig verkar den mest fördelaktiga transaktionen, med tanke på att barnbarnets lägenhet är belånad men det utefter frågan inte framstår som att mormoderns lägenhet är belånad, vara den att barnbarnet överlåter sin lägenhet helt vederlagsfritt utan förbehåll om skuldövertagande till mormodern samtidigt som mormodern genom ett separat avtal till underpris överlåter sin lägenhet till barnbarnet. Genom detta kommer 1) minst skatt på lägenheterna att betalas samtidigt som 2) båda parter kommer behöva spendera minst pengar för respektive äganderättsövergång. Jag vill dock understryka att jag å andra sidan inte ser någon egentlig fördel med detta alternativ jämte den situation ni har idag, dvs att båda två hyr ut sina lägenheter till varandra i andra hand. Dottern kommer, om än till underpris, ändå behöva utlägga en stor summa pengar för lägenheten och fortfarande behöva betala tillbaka lånen på den tidigare lägenheten. Även om hon skulle överlåta lånen till mormodern, kommer hon ändå få utge en stor summa pengar samtidigt som mormodern måste betala tillbaka lånen. Till detta kommer att mormodern kommer behöva betala skatt på den onerösa delen. Allt detta förutsätter ju givetvis att båda två har ekonomiska möjligheter att göra detta. I mina ögon är det således ytterst tveksamt om dessa transaktioner ger ett mer fördelaktigt utfall än dagens situation, särskilt med tanke på de arvsrättsliga konsekvenser som kommer behandlas nedan.
Jag vill härmed också understryka att jag inte med säkerhet kan säga om delningsprincipen som ovan beskrivits hade varit tillämpbar vid dessa två separata transaktioner, då en domstol (eller skatteverket) hade kunnat se dessa två separata transaktioner som två led i en större transaktion. I sådant fall är inte delningsprincipen tillämplig eftersom gåvokriterierna brister och vanliga kapitalvinstberäkningar används vilket innebär att mer skatt kommer behöva betalas.
Arvsrättsliga konsekvenser
Enligt 6 kap 1 § ärvdabalken (ÄB) presumeras egendom som arvlåtaren gett till sin bröstarvingen vara förskott på arv, såvida inget annat uttryckligen anges. Anges det i gåvobrev eller avtal att gåvan inte ska utgöra förskott på arv är alltså regeln inte tillämplig. Med arvlåtare avses här mormodern och med bröstarvinge barn och barnbarn. Enligt 6 kap 5 § ÄB ska bröstarvinge som fått ett förskott avräkna detta på sitt arv. Detta innebär att värdet på förskottet läggs till arvlåtarens kvarlåtenskap vid dennes dödsfall. Efter detta räknas respektive bröstarvinges arv ut, varefter den bröstarvinge som fick förskottet ska minska sin andel med det belopp som förskottet uppgick till. Följden blir alltså att den bröstarvinges om fått förskottet arv minskar avseende värdet på förskottet. När man bestämmer värde på förskottet används värdet vid mottagandet, såvida inget annat anges, 6 kap 3 § ÄB.
Även om det skulle ges inbördes gåvor mellan mormodern och barnbarnet torde regeln i 6 kap 1 § ÄB ändå vara tillämplig eftersom värdet på mormoderns lägenhet överstiger dotterns (värdet på förskottet torde således vara mellanskillnaden) samtidigt som det skett vilket kan likställas med underprisöverlåtelse, som faller under regeln. Jag kommer därför i svaret (dock inte helt reservationslöst) utgå ifrån att en domstol hade tillämpat regeln.
Som ovan nämndes framgår det dock inte i frågan om mormoderns dotter, barnbarnens mor, är i livet. Är hon i livet är det hon som kommer ärva när mormodern dör, inte barnbarnen. I sådant fall ska inte avräkning enligt ovan beskrivna uträkningsmodell användas, och barnbarnets som fick lägenheten arv påverkas inte pga 6 kap 1 § ÄB. Är modern inte i livet utan barnbarnen är de som ska ärva, ska dock avräkning enligt ovan ske. Detta gäller däremot inte om arvlåtaren uttryckligen anger att avräkning ändå ska ske för barnbarnet.
Även om inte avräkning pga förskott på arv kan aktualiseras, kan däremot regeln om förstärkt laglottsskydd vara tillämpbar. Regeln återfinns i 7 kap 4 § ÄB och gäller oavsett om det är modern eller barnbarnen som är första arvingar efter mormodern. Regeln innebär att om en arvlåtare under sin livstid har minskat sin egendom genom gåva som är att likställa med testamente kan den arvinge som pga detta får väldigt lite i arv kräva att den som fått förskottets arv ska minskas på samma sätt som vid förskott på arv. Med tanke på att mormodern inte har några andra stora tillgångar verkar detta sannolikt om barnbarnens mor ska ärva. Det verkar också sannolikt om barnbarnen ska ärva men mormodern har uttryckt att någon avräkning enligt förskott på arv inte kommer ske, eftersom det arvet till barnbarnet som fått lägenheten i sådant läge inte minskas.
Det verkar således sannolikt att det om ett barnbarn får lägenhet genom gåva eller underprisöverlåtelse så kommer dennes arv efter mormodern att minskas i motsvarande mån på samma sätt som vid beräkningen om avräkning av förskott på arv. Det belopp varmed gåvan sålunda blivit nedsatt ska gåvotagaren återbära genom erästtning.
Avslutning
Mot bakgrund av det ovan anförda verkar det enligt min uppfattning sett till både skatterättsliga och arvsrättsliga konsekvenser inte särskilt fördelaktig att överlåta lägenheterna mellan mormodern och barnbarnet. Om inga överlåtelser ske kommer ju fortfarande barnbarnet kunna bo kvar i lägenheten genom andrahandsuthyrning och lägenheten kommer tillfalla barnbarnen (eller till deras mor om hon är i livet) genom arv, vilket dessutom är skattefritt. Jag rekommenderar således inte att överlåta lägenheterna mellan mormor och barnbarnet.
Eftersom det var oklart i frågan om modern är i livet eller är du välkommen att maila mig för förtydliganden. Är något oklart i övrigt eller har du andra frågor är du också välkommen att höra av dig. Min mail är wilhelm.stenvall@lawline.se.
Hoppas du har fått svar på dina frågor!
Vänliga hälsningar,
