Lägenheten mindre än avtalat - rätt till prisavdrag?

Question

Jag har köpt en bostadsrättslägenhet i Stockholm där boarean i överlåtelseavtalet angavs till 30 kvm. Vid uppmätning av mätingenjör på X i Sthlm befanns boarean uppgå till 29 kvm. Jag har då yrkat på prisavdrag med 75 000 kr från säljaren (priset på lägenheten var 110 000 kr/kvm) men de hänvisar till föreningens uppmätning på 30 kvm och vill därför ej gå med på prisadvrag. Vad gäller i detta fall?

Tacksam för svar

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline!

Sammanfattning

Det föreligger fel i varan eftersom bostadsrätten avviker från vad som avtalats. Säljarens påstådda goda tro är irrelevant. Givet att ni reklamerat inom skälig tid är ni berättigade prisavdrag. Det beräknas till skillnaden mellan [bostadsrätten i avtalsenligt skick, dvs. 30 kvm stor] och [bostadsrätten i felaktigt skick, dvs. 29 kvm stor].

Du är varmt välkommen att kontakta mig på [e-mail] om du har följdfrågor eller önskar att jag klargör någon del i mitt svar.

Juridisk argumentation

Vad man köper när man förvärvar en bostadsrätt är, såsom benämningen antyder, inte mark - fastighet - utan en ideell andel i bostadsrättsföreningen som ger innehavaren en rätt att nyttja en viss bostad. Det tillämpliga regelverket är därför köplagen.

För att avgöra om det föreligger fel i varan är man i första hand hänvisad till 17 § 1 st. köplagen. Där fastslås vad som kan tyckas vara en självklarhet: att varan i alla hänseenden ska överensstämma med det som sägs i köpeavtalet. Det är först i ett andra led - om avtalsinnehållet inte ger någon lösning på tvisten - man ska konsultera andra omständigheter och bedömningsgrunder. För vår del är det otvivelaktigt så att 30 kvm är en de facto avtalad egenskap. Vi behöver därför inte företa någon vidare analys.

Köplagens felbedömning är binär: antingen är varan avtalsenlig eller behäftad med fel; antingen ansvarar köparen eller säljaren. Jag förstår det som att säljaren försöker övervältra ansvaret på bostadsrättsföreningen och hävda att han befann sig i god tro om den felaktiga arealuppgiften. Huruvida så faktiskt är fallet spelar ingen roll; han står risken för att hans påståenden och utfästelser är vederhäftiga - oavsett varifrån han inhämtat sin information. Önskar han tillskriva bostadsrättsföreningen skulden för misstaget ankommer det på honom att kräva dem i en egen process (en s.k. regresstalan) men det är inget du måste ta hänsyn till.

Ett sidospår värt att nämna, är att i en alternativ situation, där köpeavtalet inte innehöll en preciserad arealuppgift men där säljaren hade hänvisat till bostadsrättsföreningens uppgifter, skulle han också - i vart fall som huvudregel - burit ansvaret. I NJA 2016 s. 237, se särskilt p. 19, hade bostadsrättsföreningen upplyst köparen om att lokalen var 1 297 kvm. Den visade sig senare vara 1 195 kvm. Högsta domstolen lät säljaren bära ansvaret för bostadsrättsföreningens - tredje mans - felaktiga uppgift, eftersom de båda befann sig i "säljarledet".

Köpare har normalt ingen skyldighet att undersöka varan före köpet. Avsteg från den principen görs dock i två fall, nämligen om säljaren uppmanat köparen att företa en undersökning eller om köparen gjort så på eget initiativ. I de fallen får köparen inte som fel åberopa vad en fullgod undersökning borde uppdagat. I det nyssnämnda avgörandet besiktade köparen bostadsrättslokalen före köpet men domstolen ansåg inte att arealavvikelsen ifråga borde ha upptäckts. I det fallet var avvikelsen omkring 8 % eller 102 kvm. I ert fall rör det sig om omkring 3 % eller 1 kvm - inte något gemene man lär kunna se bara genom en okulärbesiktning (20 § köplagen).

För att kunna åberopa fel måste däremot köparen företa en undersökning efter köpet, när varan avlämnats (i ert fall: tillträdesdagen), och avlämna en reklamation inom skälig tid efter det att felet borde ha märkts. Detta eftersom en godtroende säljare inte ska belastas med svårförutsebar skadeståndsskyldighet lång tid efter transaktionen. Hur dessa luddiga ("skälig tid", "borde ha upptäckts") satser ska förstås i er situation illustreras väl i rättsfallet NJA 2008 s. 1158. Det rörde visserligen en fastighetstransaktion och jordabalkens motsvarande bestämmelser, men flera av argumenten låter sig tillämpas även här.

Som privatpersoner utan särskilt sakkunskap på området är det svårare att bedöma huruvida det föreligger ett åberopbart fel i bostadsrätten. Därför är det mer accepterat ni anlitar expertis och dröjer något med att reklamera. Köparna i rättsfallet fick dessutom sina expertintyg något fördröjda på grund av semestertider, något domstolen tog hänsyn till. De reklamerade 4.5 månader efter det att felet borde upptäckts och reklamationsfristen ("skälig tid") sålunda började löpa. Det ansågs vara gjort i tid. (31, 32 § köplagen).

Slutligen, angående vilka påföljder ni kan göra gällande, eftersom varken omleverans (ny vara) eller avhjälpande (företrädesvis reparation) kan komma ifråga i er situation återstår hävning (mest troligt inte aktuellt) och prisavdrag.

Prisavdragets konstruktion skiljer sig från skadeståndsinstitutet. Syftet är inte att försätta köparen i samma läge som om avtalet till fullo hade efterlevts utan snarare att upprätthålla den balans mellan parternas prestationer som reflekteras i avtalet. Ekvationen utgår ifrån förhållandet mellan varans värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick. Normalt ska - i den mån sådana tillförlitligt kan fastställas - marknadsvärdena ligga till grund för beräkningen. I rättsfallet NJA 1998 s. 792 - som rörde prisavdrag för fel i bostadsrätt - ansåg inte Högsta domstolen att ett marknadsvärde hade etablerats och uppskattade därför istället skönsmässigt prisavdraget. I ett senare rättsfall, NJA 2001 s. 155, som rörde fel i en båt, kunde domstolen dock fastslå två marknadsvärden.

Prisavdragets matematik är enkel: differensen mellan det värde som varan skulle ha haft om den varit avtalsenlig och dess värde i felaktigt skick. (38 § köplagen).