Mögel vid köp av bostadsrätt - ett fel av väsentlig betydelse?
Hej! Jag har nyligen köpt en bostadsrätt. När jag var på visningen tyckte jag att det var lite torr luft. Eftersom jag är känslig mot mögel frågade jag ägaren om de hade haft några besvär med mögel i lägenheten eller i området. Ägaren sade att hon aldrig hört något sådant och att hon själv var känslig mot mögel. Jag tyckte att det lät tryggt och bra.
Nu har jag flyttar in och fått sådana symtom som jag brukar få av mögel. För att komma till lägenheten tar man en trätrappa som sitter på utsidan av huset och som utmynnar i en liten veranda, där finns också ett förråd som sitter vägg i vägg med lägenheten. När jag gått i trappan eller suttit på verandan har jag ibland känt att det luktar mögel.
Min gissning är att det finns mögel som eventuellt har gått in i väggarna. Om det visar sig vara så, är detta i sådant fall att anse som ett tillräckligt allvarligt fel för att få köpet hävt?
Lawline svarar
Hej, tack för din fråga!
Först och främst kan konstateras att en bostadsrätt är s.k. lös egendom. Detta innebär att jordabalkens regler inte är tillämpliga i ditt fall eftersom de reglerna gäller fast egendom. Istället ska köplagens regler tillämpas, se 1 § 1 st KöpL (jag utgår från att både du och säljaren är privatpersoner och att konsumenttjänstlagen därför inte är tillämplig).
Enligt 17 § 1 st KöpL ska bostadsrätten ("varan") stämma överens med vad som följer av avtalet. Om det i ert avtal står något om bostadsrättens skick och man finner att mögel strider mot det överenskomna skicket, föreligger fel (självklart under förutsättning att det verkligen är mögel som du känner luktar).
Om felet inte omfattas av avtalet, ska bedömningen istället göras utifrån vad du, som köpare, med fog hade kunnat förvänta dig, se 17§ 3 st KöpL. Om bostadsrätten i övrigt får anses vara i gott skick kan det nog inte anses att du borde ha förväntat dig att den kunde vara drabbad av mögel. Även priset kan vara en faktor i denna bedömning. Ett mycket lågt pris kan indikera på att något inte är som det ska.
Om du inte lyckas få igenom att bostadsrätten är felaktig med hjälp av 17 § KöpL, kan du i ditt fall hävda att fel föreligger enligt 18 § 1 st KöpL. Bostadsrätten ska anses felaktig om den inte stämmer överens med de uppgifter som säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. När du frågade om de hade haft några besvär med mögel i bostadsrätten eller området fick du ett nekande svar. Uppgiften stämmer inte överens med lägenhetens skick. Om du vetat att det varit problem med mögel, hade du då köpt lägenheten? Om nej, så kan säljarens svar antas ha haft inverkan på köpet. Du skulle således kunna hävda att bostadsrätten är fel enligt 18 § KöpL.
I det fall att lägenheten sålts i "befintligt skick" ska den anses felaktig om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat före köpet, om säljaren underlåtit att upplysa om väsentliga förhållanden denne måste antas ha känt till och om varan är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förutsätta, se 19 § KöpL.
Även om det bedöms föreligga ett fel, behöver det inte nödvändigtvis innebära att du får göra felet gällande mot säljaren. Du får nämligen inte åberopa fel som du måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § KöpL. Som köpare har du inte någon undersökningsplikt enligt köplagen. Även här kan du använda säljarens svar på din fråga om mögel som argument för att du inte borde ha märkt felet. Jag gör bedömningen att du, pga det lugnande svaret, skulle kunna hävda att du inte borde märkt felet så länge bostadsrätten i övrigt var i gott skick och priset inte allt för lågt. Felet skulle alltså kunna vara ett dolt fel.
Det kan även finnas andra friskrivningsklausuler än "befintligt skick" i köpeavtalet som hindrar dig från att kunna göra felet gällande.
Med anledning av att du kände den torra luften på visningen, får det antas att möglet funnits där redan innan köpet. Säljaren svarar för fel som har funnits då du fick tillgång till lägenheten även om felet visar sig först senare, se 21 § KöpL.
För att du ska kunna häva köpet krävs att avhjälpande eller omleverans inte är aktuella lösningar, se 37 § KöpL. I detta fall fungerar förstås inte omleverans. Avhjälpande skulle kunna bli aktuellt, du som köpare har rätt att kräva avhjälpande samtidigt som säljaren har rätt att vidta denna åtgärd även om du inte kräver det. I första hand ska alltså avhjälpande ske. Detta på säljarens bekostnad. Hävning blir aktuellt i ditt fall då avhjälpande inte sker inom skälig tid efter din reklamation.
Om hävning skulle bli aktuellt, krävs det att felet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg eller borde insett detta samt att du meddelar säljaren om att du häver köpet, se 39 § KöpL. Här får man göra en bedömning bland annat utifrån om den huvudsakliga nyttan med lägenheten försvinner. Förmodligen kommer du inte kunna häva köpet om det är möjligt för er att bo kvar i lägenheten pga möglet, hänsyn ska dock tas till att du är känslig mot mögel. Om felet ändå är av väsentlig betydelse får det anses klargjort att säljaren borde insett att mögel är ett fel av väsentlig betydelse för dig. Detta bland annat med hänsyn till din fråga om mögel.
Sammanfattningsvis krävs det alltså att det först konstateras att ett fel föreligger och att du har rätt att göra felet gällande mot säljaren. Därefter ska det ske en bedömning angående vilka påföljder du kan göra gällande. Du har rätt att kräva avhjälpande i första hand, säljaren i sin tur har rätt att avhjälpa felet trots att du inte kräver det. Vill inte säljaren avhjälpa felet uppstår frågan om hävning. Problemet med mögel skulle kunna anses som ett fel du kan göra gällande mot säljaren samt ett tillräckligt allvarligt fel, dvs. ett fel som är av väsentlig betydelse för dig, för att du ska kunna häva köpet.
Hoppas du har fått ett någorlunda klart svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
