Sakrättsligt skydd krävs för att kunna kräva den avtalade egendomen
Hej!
Har köpt en lägenhet,kontraktet är påskrivet och 1 vecka innan tillträde har nu säljaren avlidit. Min bank säger att kontraktet inte är giltigt men mäklaren säger att det fortfarande är giltigt. Vad gäller?
Och framförallt, har jag som köpare några rättigheter? Jag är nu sedan i tisdags(som var den överenskomna tillträdesdagen) hemlös. Har ingenstans att bo eller ha mina möbler. Lånar en väns garage för att förvara mina saker. Bouppteckningen ska registreras hos skatteverket och den är inte ens inskickad ännu. Har jag ingen rätt till kompensation om jag nu ska vara hemlös i kanske flera månader?
Säljarens dotter har möjlighet att hyra ut lägenheten till mig så länge enligt mäklaren men det vill hon inte.
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Jag antar att när du säger att du köpt en lägenhet, så har du köpt en bostadsrätt. (Det är ganska viktigt vad det är du köpt. Har du köpt något annat än bostadsrätt, bör du i en egen fråga, beskriva mer utförligt vad du köpt och om köpehandlingarna registrerats någonstans. Beskriv så ingående du bara kan.)
Om du och den avlidne skrivit på kontraktet måste kontraktet anses vara giltig. Frågan är dock om du har fått s.k. sakrättsligt skydd till lägenheten. I ditt fall skulle sakrättsligt skydd innebära att du skulle ha företräde till lägenheten framför någon annan, främst dödsboet (inkl. dottern till den avlidne).
Jag antar som sagt att det är en bostadsrätt. För att få sakrättsligt skydd till en bostadsrätt måste bostadsrättsföreningen ha informerats om att du köpt lägenheten. Du borde därför kontakta bostadsrättsföreningen och fråga om säljaren eller mäklaren informerat dem att du skrivit på lägenhetskontraktet. Det är viktigt att de informerats innan säljaren avlidit. Har bostadsrättsföreningen blivit informerad har du all rätt att kräva tillträde till din lägenhet och dödsboet ska i så fall så snart som möjligt tömma lägenheten. Ett sakrättsligt skyddat kontrakt kan nämligen riktas mot dödsboet och de bör inte kunna neka dig tillträde till den egendom som blivit din.
Har bostadsrättsföreningen inte blivit informerad kan du tyvärr inte kräva att få lägenheten, om inte dödsboet (kanske dottern) vill överlämna dig lägenheten. Det är lite konstigt att banken säger att kontraktet inte är giltigt, så du bör därför också först stämma av med en juridisk rådgivare om kontraktet varit giltigt. Om kontraktet är giltigt kan du i så fall rikta avtalsrättsliga krav mot konkursboet. Du kan antingen kräva att de ersätter dig den skada som tillfogats dig pga. avtalsbrottet och kräva att avtalet återgår. Du kan i sådana fall exempelvis kräva att de pengarna du betalat in tidigare återbetalas. Sedan om det uppstått annan skada pga. att du inte fått tillträde till lägenheten på den avtalade dagen, kan du kräva ersättning för den skada som uppstått på grund av detta. Behövde du exempelvis hyra ett rum hos någon annan bör du kunna kräva ersättning för de kostnader som uppstått (rimliga kostnader). Betalar du något för att låna garaget, borde det också vara en kostnad som borde ersättas av dödsboet.
Eftersom du aldrig fått (kanske inte får, om lägenheten inte blivit sakrättsligt skyddad) den lägenhet du avtalat om, bör du alltså kräva att avtalet återgår och att dödsboet återbetalar den summa du redan betalat in. (Du bör beakta att om den avlidne varit skuldsatt, kan det hända att pengarna i dödsboet främst ges till de som haft sakrättsligt skyddade anspråk, och du kanske då skulle hamna sist på listan.)
I fall bostadsrätten inte blivit sakrättsligt skyddad, kan du först rikta krav mot mäklaren och konkursboet och kräva ersättning för den skada som uppstått (enligt vad som nämnts tidigare). Vill de inte ersätta detta, bör du vända dig till en juridisk rådgivare som kan hjälpa dig att väcka talan i domstol.
Sammanfattning
Har lägenheten blivit sakrättsligt skyddad, genom att bostadsrättsföreningen blivit informerad (innan säljaren avled) att du köpt lägenheten, har du all rätt att kräva att du snarast ges tillträde till bostadsrätten.
Har bostadsrättsföreningen inte hunnit bli informerad, kan du inte få lägenheten om inte dödsboet går med på detta. Om det finns ett giltigt kontrakt, kan du i så fall kräva ersättning för den skada som uppstått pga. att du inte fått tillträde till bostadsrätten på den avtalade dagen.
(Har du köpt något annat än bostadsrätt, bör du i en egen fråga, beskriva mer utförligt vad du köpt och om köpehandlingarna registrerats någonstans.)
Hör gärna av dig igen, om du känner att du behöver svar på någon annan fråga!
Med vänliga hälsningar,
