Vad gäller vid gåva av fast egendom?
Hej! Vi är 3 bröder som ärvde en fastighet efter våra föräldrar för många år sedan. Nu har äldsta brodern också gått bort. Hans fru vill inte ha hans del av huset, utan vill att vi 2 kvarvarande bröder ska äga huset. Hur ska hon gå tillväga?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Ert problem har en väldigt enkel lösning, nämligen att er bortgångne brors änka i ett gåvoavtal skänker er sin del av fastigheten. Detta är förutsatt att hon inte vill ha betalt för sin andel. Eftersom du inte i din fråga nämner att hon skulle vilja ha någon sorts ersättning så tolkar jag det som att hon inte vill ha någon.
Gåva av fast egendom
För egendomsslaget fast egendom krävs det vid köp och gåvor att vissa formkrav tillgodoses. Dessa formkrav framgår av jordabalken (JB) 4 kap. 1 §, som handlar om vad ett köpeavtal måste innehålla för att vara giltigt och bindande. I JB 4 kap. 29 § framgår att dessa krav på avtalet även gäller vid gåvor av fast egendom.
Det första formkravet är att fast egendom endast kan ges bort genom en skriftlig handling. Detta innebär att muntliga avtal inte är giltiga. Vanligtvis upprättas ett s.k gåvobrev (eller gåvoavtal) mellan parterna.
Denna skriftliga handling ska innehålla både gåvogivarens och gåvomottagarens underskrifter. I anslutning till detta är det också bra att nedteckna ort och datum(trots att detta inte är någonting som uttryckligen krävs av lagbestämmelsen).
Gåvobrevet ska dessutom också innehålla en överlåtelseförklaring där givaren förklarar att gåvan överlåtes till mottagaren. I ert fall handlar det snarare om mottagarna, och i överlåtelseförklaringen bör det stå att gåvogivaren överlåter sin andel i fastigheten till mottagarna.
I gåvovillkoret bör även skrivas ned eventuella villkor som gåvogivaren vill att gåvan ska medföra. Ofta är det här tal om inskränkningar i gåvomottagarens förfoganderätt över egendomen, exempelvis att egendomen av gåvomottagaren inte får intecknas eller säljas. Ett annat villkor som är relativt vanligt är att gåvogivaren vill att egendomen ska utgöra gåvomottagarens enskilda egendom så att den inte omfattas av bodelningen vid en eventuell skilsmässa.
Om fastigheten är belånad och er överenskommelse innebär att ni ska överta gåvogivarens skuld, så ska också detta villkor nedtecknas i gåvobrevet. Detta övertagande av skuld måste givetvis också godkännas av borgenären.
Vittnen
En ren rekommendation från min sida är att ni också låter två vittnen underteckna gåvobrevet. Detta är inget krav för att gåvobrevet ska vara giltigt, men Lantmäteriet kan förklara lagfartsansökan vilande om inte två vittnen undertecknat det. Detta framgår av JB 20 kap. 7 § 1 p. Det ställs inga krav på att vittnena ska vara utomstående, så två familjemedlemmar eller andra närstående går bra att använda för denna uppgift.
Ansökan om lagfart
En av de främsta anledningarna till att gåva av fast egendom ska ske skriftligt är att det underlättar förfarandet vid lagfartsansökan.
Som förvärvare av fast egendom ska man ansöka om ändring av ägarförhållandet i fastighetsregistret(lagfart). Detta framgår av JB 20 kap. 1 §.
Bestämmelsen omfattar även köp eller gåva av en andel av en fastighet. Lagfart ska sökas inom tre månader från det att fångeshandlingen (i ert fall gåvobrevet) upprättades, JB 20 kap. 2 §.
Den handling som styrker de ändrade ägandeförhållandena (gåvan eller köpet) är i ert fall gåvobrevet, vilket innebär att det är denna handling som ni använder i er ansökan om lagfart.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga, och lycka till!
