Värdering av andel i fastighet vid försäljning
Hej. Jag och min sambo ska separera. Vi har ett gemensamt hus som han vill ta över. Vi äger huset hälften var alltså 50% var. Vi har lån på ca 1,6 milj köpte för 1,590 milj och har en värdering på 2milj. Nu till min fråga hur räknar man ut vad han ska köpa ut mig för och ska vinskatt och mäklararvode räknas av på min del med? Vore tacksam för svar då vi inte är eniga hur man räknar ut. Tacksam för svar Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Inledning
Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!
Eftersom Er fråga handlar om hur en andel i en fastighet värderas och om vinstskatt ska betalas så ligger det närmast att göra en skatterättslig värdering. Priset är dock en fråga som Ni kan komma överens om även bortsett från hur den skatterättsliga värderingen nedan utfaller. Om Ni kommer överens om ett annat försäljningspris blir den skattemässiga beräkningen också annorlunda.
Ett första klargörande kan göras och det är att eftersom Ni äger halva huset och, det får antas att, Ni står gemensamt på lånen så har Ni rätt till halva marknadspriset, d.v.s. 2 000 000 / 2 = 1 000 000 kr.
När vi utgår från en skatterättslig värdering så finner vi lagstöd i inkomstskattelagen (1999:1229) förkortas här IL, se https://lagen.nu/1999:1229.
Många antaganden görs igenom hela svaret och resultatet får således ses som vägledande och inte en korrekt beräkning.
Rättslig redogörelse
Mäklararvode
Eftersom mäklararvodet utgår för en gemensam värdering av Er bostad så att Ni båda vet vad bostaden är värd så ligger det närmast till hands att Ni vardera bär halva kostnaden var.
Det kan finnas viss skattemässig fördel i att Ni bär hela kostnaden för mäklararvodet, men denna fördel tillkommer främst Er båda gentemot staten och inte Er gentemot Er sambo. Mer om detta nedan.
Vinstskatt på försäljning av fastighet
Eftersom det gäller vinst vid en försäljning av en andel i ett hus (antas att fastighet avses) är det fråga om kapitalvinst, IL 41:1-2.
Beräkningen för vad Er kapitalvinst blir är skillnaden mellan vad Ni får betalt av Er sambo, minskat med utgifter för avyttring, och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses utgifterna för anskaffning av andelen i bostaden ökade med utgifter för förbättring, IL 44:13-14. Detta gäller även om endast en del av fastigheten avyttras, IL 45:19.
Beräkningen bör då bli omkring:
1 000 000 - 1 590 000 /2 = 205 000
Ni gör en kapitalvinst på omkring 205 000 kr innan mäklararvodet dragits av. Om vi utgår ifrån antagandet att mäklararvodet är 12 000 kr så resulterar detta i att Ni får 205 000 - 12 000/2=199 000 kr i kapitalvinst.
Det är alltså i denna del som Ni gemensamt kan få skattefördel genom att Ni tar hela mäklarkostnaden och kan göra avdrag för denna när Er kapitalvinst ska beräknas. Om Ni tar hela kostnaden blir Er kapitalvinst istället 205 000 - 12 000=193 000 kr.
Kom ihåg att om Ni har investerat i bostaden och gjort förbättringar kan Ni göra avdrag även för dessa kostnader från skatteunderlaget (de nu beräknade 199 000 kr alternativt 193 000 kr). Dessa förbättringsutgifter måste dock överstiga 5000 kr för det beskattningsåret och måste vara gjorda inom de senaste fem föregående beskattningsåren, IL 45:11. Dessa beloppsgränser gäller även om endast en del av fastigheten avyttras, IL 45:19.
I nästa steg ska en kvotering av kapitalvinsten göras. För privatpersoner som säljer en privatbostadsfastighet ska tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten tas upp, IL 45:33. Detta innebär för Er att skatteunderlaget blir 199 000 * (22/30)=145 933,3333 kr.
På skatteunderlaget om 145 933 ska 30 % skatt betalas, IL 65:7. Skatten blir då omkring 145 933 * 0,3 = 43 779,9 d.v.s. cirka 43 800 kr ska betalas i skatt.
När skatten ska betalas
Ni ska ta upp kapitalvinsten det år då Ni säljer Er andel till Er sambo, IL 44:26.
Sammanfattning
Ni har rätt till halva marknadsvärdet. Ni kan dock komma överens med Er sambo om ett annat pris.
Mäklararvodet bör betalas hälften var men Ni kan välja att betala hela för att på så vis minska skatteunderlaget. Viktigt att uppmärksamma är då att Ni gör en ekonomisk förlust genom att betala hela mäklararvodet istället för halva, även om Ni gemensamt gör en vinst gentemot staten.
Eftersom Ni säljer en del av en fastighet ska ni betala skatt på Er kapitalvinst med 30 % och denna bör landa någonstans omkring 44 000 kr beroende på vilka avdrag Ni kan göra.
Hoppas Ni har fått klarhet i Era funderingar och Ni är välkomna tillbaka om Ni har fler frågor!
Med vänliga hälsningar
