Vem har rätt att besluta om köpare av de nyinrättade lägenheterna?
Vem är formellt säljare - styrelsen eller bostadsrättsföreningen - när en förening beslutat att sälja av ytor för inrättande av ytterligare lägenheter i fastigheten (vi har bygglov)? Vi utgår från att styrelsen undertecknar köpeavtalet men frågan gäller först vem som skall fatta beslut om val av köpare (kriterier om t ex högsta bud har ännu ej fastställts!). Vi är oroliga över att styrelsen eller delar av den är partisk i detta val.
Lawline svarar
Hej, kul att ni valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på era fråga!
Några förtydliganden
För att ni ska förstå mitt svar är viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag har uppfattat det som att ni vill ha svar på ifall styrelsen kan besluta om vem/vilka som ska få köpa de nyskapade lägenheterna eller om det är ett beslut som måste röstas igenom vid en föreningsstämma.
Jag kommer börja med att ge ett kort svar på er fråga. Det korta svaret kommer åtföljas av ett långt svar med flera underrubriker. I det långa svaret kommer jag hänvisa till lagrum för att ni ska få en juridisk motivering.
Det korta svaret
I regel borde det vara styrelsen som är behörig att besluta och välja köpare. Styrelseledamöterna har valts för att representera föreningen och sköta den löpande förvaltningen. Till den löpande förvaltningen hör att träffa mindre avtal. Att besluta om att bilda nya bostadsrätter i föreningens hus är däremot ett större beslut som ni också avhandlat under en föreningsstämma (som jag uppfattat det). I stämmobeslutet kan ni ha kommit överens om särskilda villkor för hur valet av köpare ska gå till och styrelsen måste i sådana fall acceptera dessa villkor. Ni kanske till och med har beslutat att stämman ska vara med och besluta om köpare.
I bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar finns regler om medlemskap, förhandsavtal, jäv och styrelsens beslutsförhet som hindrar styrelsen från att kunna fatta bindande partiska beslut. Ofta är det så att styrelsen är behörig att sluta köpeavtalet för föreningens vägnar men måste göra detta i enlighet med de premisser föreningen gemensamt ställt upp. Spelreglerna styrelsen måste förhålla sig till finns främst att hitta i föreningens stadga.
I praktiken är det styrelsen som beslutar om köpare men beslutet kan förklaras sakna verkan mot föreningen om beslutet har fattats i strid med lag eller stadgan.
Det långa svaret
Skillnaden mellan en juridisk person och en företrädare för en juridisk person
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och därmed en juridisk person, se 1 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) (BSL). Det innebär att föreningen i sig själv kan ingå avtal, vara part i domstol, åta sig skyldigheter och ha rättigheter. För att föreningen ska kunna agera behöver den företrädas. Behöriga firmatecknare för en ekonomisk förening är styrelsen, se 7 kap. 35 § 1 stycket lag (2018:672) om ekonomiska föreningar (EFL). Styrelsen är ingen juridisk person i sig. När ledamöter från styrelsen ingår avtal, avseende bostadsrättsföreningen, är det bostadsrättsföreningen som är avtalspart – inte styrelsen.
Vem är den formella säljaren?
Er fråga gäller vem som "formellt" är säljare. Svaret kan antingen vara styrelsen eller bostadsrättsföreningen, det beror på vad ni menar med begreppet "formell säljare".
Det är styrelsen som ser till så att försäljningen kan komma till stånd. När det är en ny bostadsrätt som ska säljas ska ett upplåtelseavtal med den tänkta bostadsrättshavaren träffas. Avtalet måste vara skriftligt och det är styrelsen som ser till så att avtalet uppfyller formkraven, se 4 kap. 5 § BSL och 7 kap. 4 § EFL. På så sätt kan styrelsen anses vara formell säljare.
En bostadsrätt är en nyttjanderätt att använda en lägenhet som upplåtits i föreningens hus, se 1 kap. 1 § och 1 kap. 4 § BSL. Det är föreningen som säljer av en nyttjanderätt – inte styrelsen. Styrelsen ser bara till att försäljningen kan komma till stånd, på föreningens vägnar. På så sätt kan föreningen anses vara formell säljare.
Jag skulle säga att bostadsrättsföreningen är den formella säljaren.
Vem ska fatta beslut om köpare?
Det är styrelsen som har till uppgift att sköta bostadsrättsföreningens löpande förvaltning, se 7 kap. 4 § 1 stycket 1 punkten EFL. Om inte något annat har angetts i bostadsrättsföreningens stadga och stämmobeslutet avseende de nya lägenheterna är det styrelsen som ska besluta om köpare.
Styrelsen får inte välja köpare helt fritt. Köpare ska väljas i enlighet med reglerna i föreningens stadga, bostadsrättslagen (BSL) och tillämpliga lagregler i lagen om ekonomiska föreningar (EFL).
En lägenhet med bostadsrätt får endast upplåtas till en person som är medlem i bostadsrättsföreningen, se 1 kap. 3 § 1 stycket BSL. Det är styrelsen som beslutar om vilka som ska antas som medlemmar. I princip måste styrelsen godkänna alla som ansöker om att bli medlemmar så länge de uppfyller villkoren för medlemskap som angivits i stadgan, se 2 kap. 1 § BSL.
Vill medlemmar i föreningen att särskilda krav ska ställas på de som förvärvar de nya bostadsrätterna måste kraven för medlemskap i föreningen ändras. Beslut om ändringar i stadgan kan endast fattas av bolagsstämman, 9 kap. 23 § BSL. Som krav för medlemskap får inte ställas upp villkor om t.ex. inkomst eller medborgarskap, se 2 kap. 2 § BSL.
En bostadsrättsförening definieras av att det är en ekonomisk förening som har till ändamål att upprätta lägenheter för att nyttjas som bostadsrätter, se 1 kap. 1 § BSL. Styrelsen har ett ansvar att se till så att föreningen fortlöpande förvaltas väl: i enlighet med medlemmarnas önskemål. Underförstått anses medlemmarnas önskemål vara att bostadsrättsföreningen, genom styrelsen, ska förvalta fastigheten med omsorg så att kapital finns att investera i fastigheten och hyrorna kan hållas nere. Ska bostadsrättsföreningen tjäna andra syften ska det anges i föreningens stadga, se 9 kap. 5 § 3 punkten BSL. När styrelsen förmedlar bostadsrättsupplåtelsen för bostadsföreningens vägnar ska styrelsen välja köpare i enlighet med föreningens stadga och med beaktande av att valet ska främja medlemmarnas ekonomiska intressen.
Regler som förhindrar styrelsen från att kunna fatta partiska beslut
I din fråga skriva du att ni "är oroliga över att styrelsen eller delar av den är partisk". Som jag tidigare skrivit är den endast en person som är medlem i föreningen som kan upplåtas en lägenhet med bostadsrätt, se 1 kap. 3 § BSL. Det är styrelsen som beslutar om vem, som efter ansökan om medlemskap, ska beviljas medlemskap. Styrelsen är skyldig att bevilja alla medlemskap som ansöker om det och som uppfyller de objektiva krav som kan ställas på medlemskapet genom reglerna i bostadsrättslagen och stadgan, se 2 kap. 1 § BSL. Vid en nybildning av nya bostadsrätter i föreningens hus kan styrelsen vägra att bevilja den sökande medlemskap till dess att den sökande tecknat ett förhandsavtal d.v.s. ett avtal med föreningen som slår fast att syftet med medlemskapet är att förvärva en specifik nybildad bostadsrätt, se 2 kap. 9 § och 5 kap. 1 § BSL. Förhandsavtalet är bindande för både köparen och bostadsrättsföreningen. Det innebär att när ett förhandsavtal har slutits ska den som ansöker om medlemskap beviljas medlemskap. Föreningen får då inte vägra att sälja lägenheten med bostadsrätt till den som blivit medlem i syfte att förvärva just den lägenheten, se 4 kap. 6 § BSL.
Observera att det inte är säkert att ni i er förening ställer krav på att ett förhandsavtal först måste ingås för att en framtida förvärvare av en bostadsrätt ska beviljas medlemskap. I er stadga kan det t.ex. stå att "medlem i föreningen kan den bli som ska: 1) förvärva en lägenhet med bostadsrätt i föreningen …" utan att någonting sägs om ett förhandsavtal.
Om ni i er förening har ett krav på förhandsavtal borde ett sådant avtal kunna slutas av styrelsen utan omröstning vid en föreningsstämma. Styrelsen är i regel behörig att sluta avtal för föreningens vägnar genom att ledamöterna, helt eller delvis, valts som föreningens representanter vid en tidigare föreningsstämma, se 7 kap. 6 § EFL.
Eftersom ett förhandsavtal medför en skyldighet för föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt till den person som tecknat avtalet med föreningen, genom styrelsen, blir det i praktiken styrelsen som beslutar om köpare. Om styrelsen är behörig att ensam göra detta val beror till stor del på vad som bestämdes vid den föreningsstämma där ni kom överens om att bilda nya bostadsrätten i föreningens lokaler. Jag råder er att se över vad som står i stämmobeslutet. Ni bör även kolla vad som står i er föreningsstadga om styrelsens behörighet att fatta beslut för föreningens vägnar.
Är styrelsen behörig att på egen hand besluta om köpare av de nya bostadsrätterna måste styrelsen när den fattar beslut om köpare också vara beslutsför. I stadgan har ni säkerligen regler som anger hur många styrelseledamöter som måste vara närvarande för att styrelsen ska vara beslutsför. I stadgan har ni säkert också regler om majoritetskrav vid styrelsebeslut. Har ni inga sådana regler gäller att styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande, se 7 kap. 21 § EFL. En styrelseledamot som är jävig d.v.s. partisk i ett ärende räknas inte som närvarande. I sådana fall ska den styrelseledamoten ersättas av en suppleant. En styrelseledamot är t.ex. jävig om beslutet gäller ett avtal mellan styrelseledamoten själv och föreningen eller mellan någon närstående till styrelseledamoten och föreningen, se 7 kap. 23 § EFL.
Skulle det av regler i er stadga och av stämmobeslutet gällande de nya bostadsrätterna framgå att beslutet om köpare måste fattas av föreningsstämman och får inte beslutas av styrelsen och styrelsen ändå ingår ett köpeavtal på föreningens vägnar – kan beslutet förklaras inte vara gällande gentemot föreningen.
Detsamma gäller om styrelsen visserligen är behörig att besluta om köpare men fattar beslutet med en jävig styrelseledamot eller beslutar om att anta en medlem och köpare i strid med föreningens stadga.
Observera att beslutet inte alltid är ogiltigt när styrelsen agerat utöver sin behörighet. Ibland kan beslutet ändå vara gällande om avtalsparten var i god tro om styrelsens behörighet. Hur det förhåller sig beror på vilken regel styrelsen brutit mot, se 7 kap. 43 § EFL.
Behöver något förtydligas får ni vänligen höra av er till vega.schortz@lawline.se. Observera att ytterligare frågor inte besvaras.
Med vänlig hälsning,
