Hyresvärdens ansvar för mögel i fastigheten

Question

Hej!
Vilket ansvar har en hyresvärd om han känner till att det finns mögel i en fastighet han hyr ut? Om han t ex känner till att möglet är cancerframkallande och att halterna är uppmätta till ca. 1000 gånger mer än gränsvärdena men inte informerar hyresgästerna om vilken fara det innebär att vistas i lokalen, begår han då något brott? Hyresvärden ligger dessutom i tvist med byggherren om byggandet av huset. Får huset säljas innan tvisten är löst? Hyresvärden har inte betalat hela kostnaden för byggandet av huset.

Answer 1

Hej!

Som jag förstår din första fråga så har någon påvisbar skada ännu inte skett, utan frågan är om hyresvärden i nuläget gör sig skyldig till brott genom att underlåta att informera om faran att vistas i lokalerna. Det brottsbalksbrott som då eventuellt kan komma i fråga är framkallande av fara för annan, 3 kap. 9 § Brottsbalken.

För att dömas för framkallande av fara för annan krävs att någon genom grov oaktsamhet utsätter annan för livsfara, fara för svår kroppsskada eller allvarlig sjukdom. Bestämmelsen är främst avsedd att innefatta fall av aktivt handlande men underlåtenhet, i detta fall i form av underlåtenhet att informera, kan i vissa fall även bestraffas. För ansvar för underlåtenhet krävs dock att personen i fråga har en skyldighet att agera i situationen, en så kallad garantposition. Visst stöd finns för att anse hyresvärden som övervakningsgarant i förhållande till huset och som skyldig att informera om eventuella risker förknippade med att vistas i eller utanför huset.

Utöver detta krävs också för ansvar en konkret fara för att de personer som vistas i huset, inom möglets räckvidd, verkligen skulle kunna drabbas av cancer eller annan svår sjukdom till följd av möglet och att denna följd även är någotsånär sannolik. Här bör tilläggas att i dylika fall detta oftast är svårt att bevisa i praktiken.

Om man ändå skulle kunna bevisa, så krävs också att hyresvärden handlat grovt oaktsamt; hyresvärden ska förstå att det finns en risk för fara för liv, kroppsskada eller allvarlig sjukdom. Utan att veta hyresvärdens inställning är det svårt att bedöma om han här verkligen insåg den eventuella kopplingen mellan möglet och fara för allvarlig sjukdom. (Även om han vet att möglet i teorin är cancerframkallande.)

Men möjligheten – om än liten - finns alltså att hyresvärden gör sig skyldig till framkallande av fara, bland annat beroende på om man kan anse att han innehar garantställning och vad han i detta fall egentligen förstått. Troligtvis uppkommer det dock i praktiken svårigheter att i detta fall beivra ett eventuellt brott; svensk rätt är restriktiv med att utdöma ansvar till följd av underlåtenhet.

Andra regler som troligtvis är mer aktuella, i fråga om hyresvärdens ansvar för möglet, är bestämmelser i 12 kap. Jordabalken. Enligt 12 kap. 15 § ska hyresvärden hålla lägenheten i godtagbart skick under hyrestiden. Med detta menas att lägenheten ska inneha ”normal standard”. Ett så pass omfattande mögelangrepp borde inte utgöra normal standard och hyresvärden har då enligt nämnda lagrum en skyldighet att åtgärda mögelangreppet.

En skyldighet för hyresvärden att agera återfinns även i Miljöbalkens regler. Enligt 9 kap. 1 § så kan användningen av en byggnad på så sätt att olägenhet för människans hälsa uppkommer komma att definieras som miljöfarlig verksamhet. Olägenhet för människans hälsa innebär enligt 9 kap. 3 § störning som kan påverka människans hälsa menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig; att hyresvärden då ska agera och åtgärda problemet kan stödjas av 2 kap. 3 § samma balk. I praktiken krävs det dock för ansvar att agera att man kan påvisa att möglet kan påverka människans hälsa, något som oftast inte är helt enkelt.

Den andra frågan, som rör en eventuell försäljning av huset, är svår att bedöma utifrån den information som givits i frågan.

Generellt kan dock sägas att så länge som alla tre parterna, säljaren, köparen och byggherren är informerade och godkänner försäljningen under de förutsättningar som är så kan, så vitt jag vet, inget i lagen hindra ett avtal om försäljning.

Något av det som eventuellt kan bli problem är om köparen inte är medveten om tvisten vid köp av fastigheten eller om man kan anse att hyresvärden är gäldenär i förhållande till byggherren och försäljningen sker utan byggherrens godkännande. Du får gärna – om du önskar ett mer preciserat svar – återkomma med mer information kring försäljningen. Exempelvis på frågor som är bra att veta är vem det är som skulle köpa? Vad gäller för villkor för en eventuell försäljning? Vad gäller tvisten mellan byggherren och hyresvärden?

Vänliga hälsningar

Caroline Wennerstein