Förköpsrätt och överlåtelseförbud i fast egendom

Question

Min fru och jag äger 1/3 var av en fritidsfastighet. Sista 1/3-delen ägs av min frus syster. Vi skall köpa hennes andel. Hon vill ha en förköpsklausul i avtalet att om vi säljer fastigheten i framtiden till annan person än våra barn skall hennes barn först tillfrågas om att köpa till marknadspris. Är det lämpligt att ha en sådan klausul och hur skall den i så fall utformas?

Answer 1

Hej,

som det ser ut i dagsläget är en utfästelse att i framtiden sälja fast egendom inte bindande (se rättsfallen NJA 1981 s 897, NJA 1990 s 18 och NJA 1993 s 468). En sådan klausul är därför, rättsligt sett, utan betydelse. Ni skulle därför inte vara mer än moraliskt förpliktade att sälja fastigheten till den din svägerska önskar.

En förköpsrätt har dock i i vissa fall godtagits när överlåtelsen skett genom en skriftlig gåvohandling (se NJA 1981 s 897). Domskälen tydde dock på att denna förköpsrätt godtogs enbart då förköpsrätten gällde mellan gåvotagarna. För giltighet skulle det alltså krävas dels att hon ger fastigheten till er, dels att förköpsrätten gäller dig eller din fru när någon av er säljer sin del av fastigheten. Denna lösning skulle inte tillförsäkra hennes eller era barn någon egentlig rätt till fastigheten.

En fråga som jag tycker att du, din fru och din svägerska ska ställa sig är vad ni vill uppnå om ni skulle ha möjlighet att uppställa en förköpsrätt. Skulle ni ändå tillfråga hennes barn om de var intresserade att köpa till marknadspris? Ja, då saknas givetvis anledning till att bekymra sig huruvida en förköpsrätt är giltig eller ej. Så som jag uppfattar situationen verkar din svägerskas önskan vara att fastigheten ska tillfalla antingen era eller hennes barn, d v s stanna inom släkten.

Är det så att hon vill att fastigheten ska stanna inom släkten, men att fastigheten inte nödvändigtvis måste tillfalla just hennes barn, finns det en möjlighet för din svägerska att inskränka er rätt att förfoga över fastigheten om hon säljer den till er. Enligt Jordabalken (1970:994) (JB) 4 kap 3 § kan ett överlåtelseförbud upptagas i köpehandlingarna och ska för giltighet inskrivas i fastighetsregistret enligt JB 20 kap 14 §. Det innebär att hon kan föreskriva att egendomen inte får säljas eller pantsättas vilket ger henne möjlighet att tillförsäkra sig att fastigheten med stor sannolikhet kommer att tillfalla era barn. Hur detta ska utformas är upp till henne beroende på vad hennes syfte är.

Visserligen kan ett villkor vara att ni får sälja fastigheten under förutsättning att hon samtycker till detta, vilket i praktiken skulle innebära samma sak som en förköpsrätt då din svägerska kan vägra samtycke till alla potentiella köpare förutom sina eller era barn (se litteratur som Jordabalken, Beckman m fl, 2007, sida 67). Jag ställer mig dock lite tveksam till huruvida en domstol skulle godta detta som ett giltigt överlåtelseförbud även om det inte direkt framgår att villkoret skulle vara utan verkan.

Ytterligare något att tänka på är att det endast är 1/3 av fastigheten som beläggs med ett överlåtelseförbud. Det betyder att 2/3 inte omfattas av förbudet och att denna del därför kan säljas eller pantsättas. Här uppstår en väldigt långtgående inskränkning i er äganderätt då värdet av era delar i praktiken kan sägas bli mindre då jag har svårt att se att någon vill köpa 2/3 av en fastighet. Den resterande delen kan nämligen inte godtrosförvärvas av ny köpare enligt JB 18 kap 8 §. Ett överlåtelseförbud hindrar dock inte att hela fastigheten kan utmätas då förbudet inte gäller mot era borgenärer, vilket innebär att din svägerska inte med full säkerhet har möjlighet att hålla kvar fastigheten inom släkten (se NJA 1993 s 468). Nu börjar jag förvisso sväva ut en bit ifrån den initiala frågan, men detta är givetvis även något att beakta. Å andra sidan kanske de lite krångliga situationerna som uppstår visar på att ett ordinärt överlåtelseförbud är det som räcker för att fastigheten kommer att tillfalla era barn.

Sammantaget kan sägas att rättsläget angående din svägerskas möjlighet att tillförsäkra sina barn en rätt till fastigheten är begränsad. Större möjligheter bör finnas vad gäller möjligheten att hålla kvar den i släkten genom ett överlåtelseförbud i enlighet med JB 4 kap 3 §. Hur överlåtelseförbudet bör se ut beror helt och hållet på vilka inskränkningar din svägerska vill göra, men givetvis ökar chansen att fastigheten tillfaller era barn om ni har en mycket begränsad rätt att förfoga över den del ni köper.

Jag kan tillägga att domstolarna upprepade gånger de senaste 20 åren efterfrågat ordentlig och enhetlig lagstiftning när det kommer till förköpsrätt och överlåtelseförbud i fast egendom. Tyvärr är detta fortfarande ett område med oklarheter, men jag hoppas att ni i vart fall fått en inblick i rättsläget.

mvh