Om part avlider efter köpekontrakt men innan köpebrev - vad gäller?

2021-08-17 i Köpavtal
FRÅGA |Mamma är 97 år och ska sälja sitt hus. Vad händer om hon dör när avtal skrivit men inte köpebrev. Dvs bara handpengar betald
Adam Fyman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förutsätter att den egendom som din mamma säljer är fast egendom varför jag kommer använda mig av jordabalkens (JB) regler i mitt svar till dig (1 kap. 1 § JB). Det avtal du talar om är formbundet. Formkraven är att avtalet är skriftlig, undertecknad av båda parter, uppgift om priset och en överlåtelseförklaring att egendomen övergår från säljaren till köparen (4 kap. 1 § första och tredje stycket JB). Om dessa formkrav är uppfyllda samt att köpekontraktet överlämnats parterna emellan, har ett bindande avtal träffats. Om din mamma dör så iklär sig dödsboet din mammas tidigare rättigheter och skyldigheter i denna fastighetsaffär. Detta innebär exempelvis en skyldighet för dödsboet (i praktiken är detta dödsbodelägarna) att underteckna köpebrevet. Görs detta inte begår dödsboet ett kontraktsbrott förutsatt att ett bindande avtal har träffats (jfr ovanstående stycke). Hoppas du fick svar på din fråga!

Får jag köpa min köpares lägenhet?

2021-07-29 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Jag har sålt min lägenhet med en klausul i kontraktet att köparen måste få sålt sin lägenhet till ett visst pris för att affären ska gälla. Finns det något som gör det förbjudet, rent juridiskt, för mig att köpa min köpares lägenhet, för att få igenom försäljningen av min nuvarande bostad? Alltså, jag säljer min bostad till köparen och jag köper köparens lägenhet för att dom inte ska kunna dra sig ur köpet av min nuvarande bostad. Obs det gäller bostadsrätter både två. Tack på förhand!
Victor Nilsson |Hej, och tack för att du har valt att vända dig till Lawline!Det finns inga regler som hindrar dig från att köpa din köpares lägenhet. Förutsatt att han eller hon accepterar ditt bud så går det bra för dig att köpa den, för att få din egen lägenhet såld.Med vänlig hälsning,

Kan min svägerska sälja huset som vi hyr av henne till någon annan, trots att vi har ett underskrivet avtal om att vi ska få köpa det vid ett senare tillfälle?

2021-07-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min fru hyr en villa av min bror och svägerska där det står i hyresavtalet att vi hyr villan tillsvidare och i kolumnen särskilda bestämmelser står det ; den dagen då vi kan stå för lånen på fastigheten, då ska ägarna ( bror och svägerska) sälja fastigheten för den summa som kvarstår av av lånen i sparbanken.. Kontraktet är Undertecknat av alla 4 berörda parterDet vi undrar nu hur giltigt är kontraktet? Då svägerskan barn vill att hon ska lägga ut huset till försäljning
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som ni har ett hyresavtal, där den hyra som du och din fru betalar går till att betala av lånen på villan. Ni har ett bindande hyresavtal emellan er, där alla parter har undertecknat, se 1 § avtalslagen. Detta är dock inte ett bindande avtal om senare köp.Formkrav på avtal gällande fast egendomNär det gäller köp av fast egendom, i det här fallet villan, omfattas det av strikta formkrav i jordabalken. Det innebär att ett fastighetsköp blir bindande först när ett köpekontrakt upprättas, där det framgår vilken fastighet, vem som är säljare och köpare samt vilken köpeskilling det gäller, se 4 kap 1 § jordabalken.Handpenningsavtal, utfästelser om fastighetsköp binder inte avtalsparterna till att genomföra köpet, se 1 § avtalslagen.Dessa formkrav är strikt ställda. Det innebär att om det inte finns ett köpekontrakt, finns det heller inte ett bindande avtal.När det gäller villan är alltså den utfästelse om att ni ska köpa huset när ni klarar av att ta över lånen bindande. Tyvärr innebär det att din svägerska kan sälja huset.Vänligen,

Ska handpenningen återbetalas om ett fastighetsköp ej genomförs?

2021-06-15 i Köpavtal
FRÅGA |Återköpsklausul?Jag ska sälja en bit mark där det ska uppföras ett bostadshus och garage. Då jag ej vet storleken på byggnaderna får köparen själv ombesörja ansökan om förhandsbesked hos kommunen. Kan man i köpeavtalet ha en återköpsklausul om att köparen får tillbaka handpenning/köpeskilling om de nekas förhandsbesked för bostadsbygge? Finns det någonstans i jordabalken, eller annan lagtext något som stödjer återköp?Givetvis upprättas en skriftlig köpehandling med uppgifter om fastigheten, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter.
Elin Andrén |Köp av fastighet regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel.I jordabalken finns det möjlighet att under vissa förutsättningar införa så kallade svävarklausuler/svävarvillkor vid köp av fastighet (4 kap. 4 § JB). En svävarklausul innebär att köpets fullbordan blir beroende av om ett visst villkor uppfylls eller ej. Det utgör alltså en typ av återgångsvillkor/klausul då köpet "svävar". Under vilka förutsättningar gäller en svävarklausul? Svävarklausuler måste alltid intas i köpehandlingen, annars är de ogiltiga. Parterna kan alltså inte muntligt avtala om svävarvillkor (4 kap. 3 § JB). Det är därför väldigt viktigt att denna klausul införs skriftligt i köpehandlingen. Lagen uppställer en tvåårsgräns som innebär att köpets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 3 § andra stycket JB). Om denna tvåårsgräns överstigs blir hela fastighetsköpet (inte bara villkoret) ogiltigt. Denna tvåårsregel gäller dock inte för villkor varigenom förvärvets fullbordan eller bestånd görs beroende av att köpeskillingen erläggs eller att avsedd fastighetsbildning sker, men detta undantag verkar inte vara relevant här eftersom frågan avser förhandsbesked avseende bygglov. Vad händer med handpenningen om köpet går åter? Syftet med handpenning vid fastighetsköp brukar vara att säkerhetsställa att köpet kommer att genomföras. Det är ett sätt för båda parter att visa att man har avsikt att fullborda köpet och att avtalet är allvarligt menat. Jordabalken innehåller inga regler avseende vad som sker om ett köp går åter på grund av en svävarklausul, men det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs. Dock kan säljaren eventuellt behålla delar av handpenningen om köparen har orsakat säljaren skada, och på så sätt fungerar också handpenningen som en säkerhet för säljaren. SammanfattningSammanfattningsvis går det att skriftligt införa en svävarklausul som innebär att köpet går åter om köparen nekas förhandsbesked för bostadsbygge, dock får detta villkor inte gälla under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om tiden ej bestämts i avtalet ska den anses vara två år. Det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs, men det är fördelaktigt att reglera återbetalning av handpenning i köpehandlingen så att avtalsvillkoren blir klara för båda parter. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du är i behov av fortsatt vägledning så kan du också kontakta en av Lawlines jurister: (https://www.lawline.se/boka).Med vänliga hälsningar,

Ångra husköp efter påskrivet köpekontrakt

2021-08-16 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har skrivit på köpeavtal och betalat in handpenning för en villa med tillträde till våren. Nu har vi ångrat oss något och vill dra oss ur eller sälja så fort som möjligt. Kan vi häva köpeavtalet om något sätt? Hur fungerar det att sälja en villa innan tillträde? Vad är att rekommendera i vår situation? Tacksam för svar.
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När ni skrev på köpeavtalet ingicks ett bindande avtal mellan er och säljaren till huset vilket innebär att ni inte har något rätt att dra er ur. Ni har alltså en skyldighet att fullfölja köpet enligt avtalet. Om ni i detta skede häver köpet så är risken stor att ni behöver betala skadestånd till säljaren pga ekonomiska skador då bostaden måste säljas på nytt. Det kan bl.a. handla om mäklararvode, resekostnader, förlorad arbetsinkomst och kostnad för städning. Dessutom kan ni behöva betala mellanskillnaden ifall bostaden vid en ny försäljning säljs till ett lägre pris än det pris som ni kommit överens om. För att undvika att begå avtalsbrott och dra på er skadeståndskostnader fullföljer ni köpet och sedan säljer bostaden själva. Vid tillträdet betalas resterande köpeskilling och då övergår äganderätten till er. När ni blir ägare har ni möjlighet att sälja huset. Vad som är bäst i er situation är tyvärr svårt för oss att svara på. Ni kan alltid ta kontakt med säljaren/mäklaren och se om ni kan komma fram till en lösning. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Vad krävs för att en husförsäljning ska vara giltig?

2021-07-25 i Köpavtal
FRÅGA |Vad krävs rent juridiskt för att en husförsäljning ska vara giltig/laglig? Dvs utan några "Bra att ha"-delar.Som jag förstått det efter att ha sökt runt:En certifierad energiexpert behöver upprätta energideklaration och registrera den i Boverkets energideklarationsregister (Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 6 §)Köpare och säljare behöver signera köpekontrakt innehållande minst(Jordabalken (4 kap.)): Signaturer Köpeskilling ÖverlåtelseförklaringKöparen kan sedan ansöka om lagfart hos Lantmäteriet med köpekontraktet bifogat.Stämmer det jag listat ovan, eller finns det något ytterligare som krävs?
Casper Eriksson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar vad som krävs för att en husförsäljning ska anses giltig.En energideklaration ska upprättas innan byggnaden säljsPrecis som du nämner ska den som äger en byggnad upprätta en energideklaration för denna innan byggnaden eller en andel i byggnaden säljs (6 § lagen om energideklaration för byggnader). Detta är dock inget formkrav för att fastighetsförsäljningen ska vara giltig, men ett ansvar som säljaren har. Om säljaren har underlåtit att fullgöra sin skyldighet enligt 6 §, trots köparens begäran, får köparen senast 6 månader efter sitt tillträde till byggnaden upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (14 § lagen om energideklaration för byggnader). I övrigt blir jordabalken (JB) tillämplig, eftersom din fråga gäller försäljning av hus, som är fast egendom. Köp av fast egendom sluts genom att en köpehandling upprättas Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Köp av fast egendom kräver skriftlig form och sluts genom att en köpehandling upprättas (4 kap. 1 § första stycket JB). Köpehandlingen ska minst innehålla: - köparens och säljarens underskrifter - uppgift om köpeskillingen- en överlåtelseförklaring (d.v.s. en förklaring av säljaren att egendomen i fråga överlåts på köparen)- uppgift om vilken fastighet köpet gäller (t.ex. fastighetens fastighetsbeteckning).Köp av fast egendom som inte uppfyller ovannämnda formkrav är ogiltiga (4 kap. 1 § tredje stycket JB).Köpehandlingen ligger till grund för lagfartOm lagfart finns bestämmelser i 19-20 kap. jordabalken. Med lagfart förstås en registrering av ägaren till en fastighet i fastighetsregistret. Lagfarts söks hos inskrivningsmyndigheten och den som söker lagfart ska ge in fångeshandlingen, liksom övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet (20 kap. 5 § första stycket jordabalken). Enligt lagkommentaren till det ovan angivna lagrummet utgörs fångeshandlingen av köpekontraktet och/eller köpebrevet. Med andra ord kan du bifoga antingen köpekontraktet eller köpebrevet när du ansöker om lagfart. Om köpebrevet innehåller en hänvisning till köpekontraktet måste du dock även ge in köpekontraktet. Vad är skillnaden mellan ett köpekontrakt och ett köpebrev? Köpekontraktet är det fullständiga kontraktet mellan köparen och säljaren och likställs i jordabalken med "köpehandling", medan köpebrevet är betydligt kortare och likställs i jordabalken med "annan ytterligare köpehandling". Normalt upptar köpebrevet endast minimikraven för att formkraven ska anses iakttagna. SammanfattningSlutsatsen är att en energideklaration ska upprättas innan en byggnad säljs, precis som du nämner. Att upprätta en energideklaration är dock inget formkrav för att fastighetsförsäljningen ska vara giltig, men ett ansvar som säljaren har.För att en husförsäljning ska anses giltig krävs att en köpehandling upprättas skriftligen enligt reglerna i jordabalken. Köpehandlingen ska minst innehålla köparens och säljarens underskrifter, en överlåtelseförklaring, uppgift om köpeskillingen och uppgift om vilken fastighet köpet gäller. Den korrekt upprättade köpehandlingen ska sedan bifogas när du ansöker om lagfart. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Min hyresgäst påstår att jag lovat att sälja huset till henne

2021-06-21 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag äger ett bostadshus som jag har hyrt ut i 15 månader, jag och hyresgästen har skrivit hyresavtal hyreslagen. När hyresgästen bestämde att hon ville hyra huset så sa hon att om jag tänkte sälja huset så är honintresserad av att köpa det. Jag svarade att det skulle jag notera, jag sa också att jag kommer att lägga ut huset på den öppna marknadenför att se vad jag kan få för huset. Den 30 /4 -21 sa jag upp hyresgästen och vi skrev avtal om uppsägning, Nu hävdar hon att jag har lovat henneatt hon skulle få köpa huset. Något avtal om köp av mitt bostadshus finns inte mellan mig och hyresgästenvarken muntligt eller skriftligt. Vad säger lagen?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom är särskilt lagreglerat, och överenskommelser blir inte bindande utan att de uppfyller vissa krav. De så kallade formkraven för fastighetsköp återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken, och innebär krav på köpares och säljares underskrift, uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring samt precisering om vilken fastighet köpet avser. Även om du faktiskt hade gett din hyresgäst ditt löfte om att i framtiden sälja huset till denne skulle detta alltså inte haft någon rättslig betydelse förrän ni skrivit under ett avtal som uppfyller formkraven, vilket ju inte skett. Om hyresgästen haft tillräckligt goda skäl att tro att köpet skulle vara bindande skulle viss skadeståndsskyldighet eventuellt kunna uppstå för dig, men i praxis har då krävts betydligt mer än endast sådana uttalanden som du redogör för – betald handpenning, exempelvis. Det låter som att hyresgästen inte haft goda grunder för uppfattningen att du skulle ha lovat att sälja till henne, men även om så varit fallet är du inte bunden av detta och får sälja till vem du vill. Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga! Med vänlig hälsning,

Hur kan vi säkra husköp i framtiden?

2021-05-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag känner en man som väntar på att få plats på ett serviceboende. När han får plats där så vill han sälja sitt hus till mig och vi har redan gjort upp om pris. Nu undrar jag hur vi kan säkra att jag verkligen får köpa huset ifall något skulle hända honom innan han får nytt boende. Han har syskon som annars ärver honom, men han vill som sagt sälja till mig istället. Vilka papper behöver vi fylla, kostar de något och vart kan vi få tag i dem? Vänligen,
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB). Till skillnad från många andra avtal finns det formella krav för att ett fastighetsköp ska vara bindande. Kraven är att det måste finnas en skriftlig handling, handlingen måste vara undertecknad av både köpare och säljare, ange priset och vara en förklaring att fastigheten nu är överlåten (4 kap. 1 § JB). Det här innebär att det inte är möjligt att avtala om en framtida försäljning av ett hus. I ditt fall går det alltså inte att avtala om en garanti att du får köpa huset i framtiden om något händer säljaren.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,