Kan säljare välja annan budgivare än den som budat högst?

2020-04-30 i Köpavtal
FRÅGA |HejVi budade på en bit mark och mäklaren ringde oss och sa att vi fick den efter en kort budgivning. Kontraktsskrivning var planerat till i morgon 24/4. Mäklaren ringde för ett par dagar sedan och sa att säljarens överförmyndare beslutat att mäklaren inte får ta bort annonsen från hemnet innan kontraktet är skrivet. Det dök givetvis upp en ny budgivare som budade över den satta gräns för lånelöfte vi fick av banken så vi var tvungna att avstå. Min fråga är således, är det möjligt att göra så här? Vi fick beskedet att marken är vår men sen blev det inte så. Detta förstörde väldigt mycket av våra planer och känns inte helt okej.Svara gärna skriftligt.Med vänlig hälsning,
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Budgivning regleras inte genom lag. Således finns det inga lagregler om hur en budgivning ska gå till och det uppställs inga krav på bundenhet. I slutändan är det alltid upp till säljaren att välja vem denne vill sälja sitt objekt till, trots att en budgivning har hållits. Bundenhet uppstår först när ett köpekontrakt har signerats av såväl köpare som säljare. Sammanfattningsvis så finns det inget juridiskt hinder för en säljare att välja en annan köpare, trots att det har hållits en budgivning. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Kan jag ge en fastighet till mina barn?

2020-03-11 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har ärvt en fastighet. Nu undrar jag om jag kan skriva den på mina två barn?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.FastighetsöverlåtelseFör att överlåta en fastighet måste en förvärvshandling upprättas. Detta gäller för både köp och gåva (4:1 JB samt 4:29 JB). Förvärvshandling ska innehålla uppgift om vilken fastighet överlåtelsen gäller, köpeskillingen (om det är en gåva går det bra att skriva att det är en gåva), samt en förklaring av överlåtaren att fastigheten överlåts till mottagaren. Vidare ska handlingen vara skriftlig, det vill säga ett fysiskt exemplar, som ska undertecknas av både överlåtare och mottagare. Denna förvärvshandling ligger till grund för att beviljas lagfart på fastigheten hos lantmäteriet. Förskott på arvOm du ger en fastighet till alla dina barn spelar följande stycke ingen roll, men ger du fastigheten till vissa av dina barn kan detta bli aktuellt. Om du ger en fastighet till dina barn i gåva är detta att betrakta som förskott på arv om inget annat är sagt (6:1 ÄB), om du vill att fastigheten inte ska vara förskott på arv kan du skriva det också i förvärvshandlingen. I och med att du har barn är det dom som ärver dig den dagen du dör (2:1 ÄB), dom ärver då lika mycket var, och har du gett en fastighet till vissa av barnen men inte alla, blir detta förskott på arv om du inte skrivit något annat. Det innebär att dom barnen som inte fått en fastighet får en större del av arvet som kompensation för gåvan som dom andra barnen fått. Har du skrivit att gåvan inte ska vara förskott på arv delar alla dina barn lika på arvet, både dom som fått en fastighet och dom som inte fått det. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Enligt vilket pris ska vi räkna på vid utköp av del i fastighet?

2020-02-29 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har en del i en sommarstuga. Nu vill de andra lösa ut mig. Är det rätt att de löser ut mig med taxeringsvärdet ?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utköp av del i fastighetI en situation om att en ska bli utköpt från ägandedel i en fastighet råder avtalsfrihet. Det innebär att ni mellan er kan bestämma vilket pris som ska avges för att lösa ut din del. Tänk på att det kan vara viktigt att ni skriver ett tydligt avtal mellan er när ni är överens för att undvika att det blir en framtida tvist ifall någon av parterna ångrar sig gällande beloppet. En vanlig metod är att räkna på marknadsvärdet (alltså försäljningspriset för fastigheten idag). Det går att få fram genom att anlita en mäklare eller flera, och få fastigheten värderad. Som svar på din fråga, är en vanligt förekommande metod att räkna på marknadsvärdet, men i huvudsak är det avtalsfrihet som gäller och ni kan bestämma vilken summa som båda sidor anses är rättvist. Det är ett generellt svar, och möjligtvis hade jag kunnat ge mer specifika råd om det funnits mer information i frågan gällande just din situation.Men jag hoppas att detta gav svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline. Med vänliga hälsningar,

Lagfart krävs oavsett gåva eller försäljning

2020-01-24 i Köpavtal
FRÅGA |Min nya sambo vill köpa in sig i mitt hus. Hur löser vi det smidigast och helst slippa ny lagfartsavgift? Blir det en försäljning av huset eller kan vi få det till en gåva? Huset är värderat till 3100000 kr och mitt lån är på 2000000 kr.
Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ni måste ansöka om lagfart oavsett gåva eller försäljningOm ni vill lösa det genom försäljning eller gåva är en smaksak, och beror på vad du är villig till. En gåva förutsätter att din nya sambo inte betalar för överlåtelsen, medan en försäljning innebär att han betalar för att bli delägare. Beroende på om överlåtelsen ses som ett köp eller en gåva inträffar kan det innebära olika skatterättsliga konsekvenser, och känner ni er osäkra på vilket alternativ ni bör välja är mitt råd att boka tid med en jurist (vi har duktiga jurister ni kan anlita) eller läsa på mer kring ämnet för att själva bilda er en uppfattning. Skatteverket har även bra information i frågan på sin hemsida och tillhandahåller rådgivning över telefon. Oavsett vilket alternativ ni väljer måste ni göra en ansökan om lagfart för din sambo. Att lagfart måste sökas för varje ändring av ägarförhållandet av en fastighet följer av lag (20 kap 1 § Jordabalken). Ansökan ska ske inom tre månader (20 kap 2 § Jordabalken). Om ni inte ansöker om lagfart kan inskrivningsmyndigheten förelägga er att vid vite föra en lagfartsansökan (vilket visserligen är ovanligt eftersom det bygger på att inskrivningsmyndigheten vet om att en gåva/försäljning har skett, men det visar ändå på hur viktigt lagstiftaren tycker att ansökan om lagfart är).Varför lagfarten är så viktigLagfarten fungerar enkelt uttryckt som ett bevis på vem som äger fastigheten, och då din sambo tar över en del av fastigheten är det såklart viktigt ur juridisk synvinkel att han har bevis på att även han är ägare. Det är exempelvis bara den som står som lagfaren ägare som har rätt att göra inteckningar och få ut pantbrev, och din sambo kan med andra ord inte få ut ett lån med fastigheten som säkerhet så länge han/hon inte står som lagfaren ägare. Vad behövs för att söka lagfart?För att kunna söka lagfart krävs att det finns en giltig överlåtelsehandling i form av en köpehandling eller ett gåvobrev. Formkraven för köpehandlingar framgår av 4 kap 1 § Jordabalken och 4 kap 29 § Jordabalken stadgar att sammaformkrav gället för gåvobrev.Kravet på en köpehandling är följande:-Köpehandlingen ska vara skriftlig och undertecknad av er båda.-Köpehandlingen ska innehålla uppgift om pris och vilken fastighet det gäller.-Köpehandlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring.För en gåva gäller som sagt samma krav, med undantag för uppgift om pris som såklart kan utelämnas eftersom ingen betalning sker vid gåva.På lantmäteriets hemsida finns exempel på gåvobrev (se här) och köpebrev (se här).SammanfattningsvisOavsett om ni väljer gåva eller försäljning för att din sambo ska bli delägare till fastigheten måste han/hon ansöka om lagfart. Känner ni er osäkra på hur ni ska gå till väga för att överlåtelsen ska bli riktig är mitt råd att ta hjälp av en jurist. Vill du boka tid med jurist är du välkommen att ringa oss på 08-533 300 04 så hjälper vi er vidare.Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller för gåvobrev vid fast egendom?

2020-03-17 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag vill dela min fastighet med mina döttrar.Barnen ska inte ta över lånen.Gåvobrev är väl ett bra alternativ??.Mvh
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser som reglerar din fråga hittar vi i jordabalken (JB). Om du vill skänka hela eller delar av din fastighet till dina barn så finns det krav på att ett gåvobrev ska upprättas (4 kap. 29 § samt 4 kap. 1 § JB). Hur upprättar du ett korrekt gåvobrev?För att gåvobrevet ska vara giltigt krävs det att vissa kriterier är uppfyllda. Du behöver dels skriva in vilken fastighet du vill skänka bort samt hur stor andel av denna som du önskar skänka. Till detta kan du upprätta villkor om att lånen inte ska avse de lån som du tagit på fastigheten samt andra villkor om du önskar detta. Detta ska sedan undertecknas av dig samt bevittnas av två personer (20 kap. 7 § 1p samt 20 kap. 8 § JB). De som bevittnar behöver inte vara utomstående men jag skulle rekommendera att även dina vittnen skriver under gåvobrevet med tillhörande datum. Dina barn som är mottagare av fastigheten ska också underteckna gåvobrevet.När ägandet justeras så ska också en ansökan om lagfart göras hos Lantmäteriet. När gåvobrevet är upprättat och underskrivet så ska detta sedan skickas in tillsammans med en ansökan till Lantmäteriet så att lagfarten kan ändras så att ni alla kan stå som ägare (20 kap. 5 § andra stycket JB). Genom Lawlines avtalstjänst kan du enkelt ta fram en mall för gåvobrev som du hittar här. Bra att tänka påSom utgångspunkt när du skänker större gåvor till dina barn som också är dina bröstarvingar så ses gåvan som ett förskott på arvet om inte annat anges (6 kap. 1 § ärvdabalken). Detta innebär att gåvans värde i framtiden kommer att avräknas på deras framtida arv. Om du inte vill att denna gåvan ska utgöra ett förskott på arvet kan du skriva detta som ett av villkoren i gåvobrevet. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga och att mitt svar var till hjälp!Vänligen,

Hur upprättar man köpeavtal för fastighetsförsäljning?

2020-03-09 i Köpavtal
FRÅGA |Sälja fastighet till sina barn. Var hämtar man blanketter? Kan man göra allt själv eller måste man anlita någon?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Det finns ingen särskild blankett för köpeavtal, men det finns vissa krav i jordabalken på vad som ska finnas med i ett avtal om försäljning av fast egendom (4:1 Jordabalk). Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling, och en överlåtelseförklaring där säljaren säger sig överlåta fastigheten till köparen. Vidare ska det framgå vilken fastighet avtalet rör. Köpehandlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både säljaren och köparen. Efter köpet ska köparna ansöka om lagfart på fastigheten hos lantmäteriet. Det är många som väljer att upprätta köpeavtal på egen hand, men det går också bra att vända sig till en jurist eller mäklare för att få hjälp att upprätta avtalet. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Sälja andel i fastighet som är en villkorad gåva

2020-02-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.När jag gav (gåvobrev) min 3del av en fastighet till min far så var det med villkor om att inte sälja på marknaden eller att jag skulle vara den som först fick möjlighet till att "köpa/få tillbaka"min del.I detta gåvobrev som tecknades 2003-10-15 står det exakt dessa ord. "Den bortgivna egendomen får ej tagas i mät eller utgöra tillgång i konkurs eller annorledes tillgripas för gäldande av annan skuld än inteckningslån.Gåvan jämte därav fallande avkastning samt egendom, som trätt i gåvans ställe, skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom, vari make icke äger giftorätt. (Han gifte sig 2017) Motsvarande skall också gälla för bodelning mellan sambor, övertagande rätt enligt sambolagen, substitut eller andra rådighetsinkränkningar."Min fråga är om jag kan stoppa en försäljning av min gåva till min far? (han vill sälja fastigheten)
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Som jag förstår dig äger du en andel av en fastighet, närmare bestämt 1/3 av fastigheten. Du har sedan givit bort den andelen som en villkorad gåva till din far. Villkoret är att din far inte får sälja andelen av fastigheten (överlåtelseförbud) eller att du ska vara först med att få köpa tillbaka den (hembudsvillkor).Det låter som att både du och din far har undertecknat detta gåvobrev, vilket är en förutsättning för att villkoren och gåvan ska gälla överhuvudtaget. Din far vill nu sälja fastigheten trots villkoren och du undrar om du kan stoppa denna försäljning. Eftersom din far övertagit fastigheten genom ett gåvobrev förmodar jag att han fått fastigheten vederlagsfritt, eller i princip vederlagsfritt, så att det alltså utgjorde en gåva.Texten i gåvobrevet''Den bortgivna egendomen får ej tagas i mät eller utgöra tillgång i konkurs eller annorledes tillgripas för gäldande av annan skuld än inteckningslån. Gåvan jämte därav fallande avkastning samt egendom, som trätt i gåvans ställe, skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom, vari make icke äger giftorätt. ''Detta betyder att fastigheten inte kan utmätas eller utgöra tillgång i konkurs om din far exempelvis skulle hamna hos Kronofogden. Texten säger även att fastigheten inte ska utgöra giftorättsgods, d.v.s. att frun till din far inte kan ta del av denna egendom om de skulle skiljas. Första frågan som uppstår är om överlåtelseförbudet och hembudsvillkoret finns uttryckligen i gåvobrevet? Om det inte gör det blir det nämligen svårt att stoppa försäljningen av fastigheten. Jag har som sagt inte gåvobrevet framför mig och därför blir det för mig svårt att avgöra just detta. Finns överlåtelseförbudet och hembudsvillkoren uttryckligen i gåvobrevet, så är de juridiskt bindande.FormkravEnligt bestämmelsen i 4 kap 29 § Jordabalken (JB) gäller reglerna om formkrav för köp i 4 kap 1-3 §§ JB även vid gåva.Det finns ett antal krav som måste vara uppfyllt för att gåvobrevet ska vara giltigt:* Uppgifter om givaren och mottagare* En beskrivning av gåvan och hur stor andel som överlåts* En överlåtelseförklaring* Villkor* Underskrift av gåvogivaren och gåvomottagaren Rör det sig om en fastighet måste dokumentet bevittnas av två personer samt innehålla fastighetsbeteckning. Det finns inget uttryckligt krav att gåvobrevet ska vara bevittnat (jfr 4 kap. 1 § och 29 § JB. Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om gåvobrevet inte är bevittnat (20 kap. 7 § JB). Jag antar att din far redan fått lagfart sedan 2003, därför bör detta ej vara något problem.Inteckning och tredje manFör att villkor vid en fastighetsöverlåtelse ska bli giltiga mot tredje man (t.ex. en eventuell köpare) ska villkoren antecknas hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) i samband med ansökan om lagfart, Se 4 kap. 29 §, 4 kap. 3 §, 20 kap. 14 § JB. Om anteckning om villkor inte finns hos inskrivningsmyndigheten kan tredje man åberopa sin goda tro om denne vill göra sin rätt gällande till fastigheten under förutsättningen att tredje man inte fått kännedom om villkoren på annat sätt. Alltså kan en eventuell köpare påstå att denne inte visste om att fastighetsandelen är villkorad och därmed kunna köpa den. Men om köparen blivit informerad om villkoren kan han inte köpa den.Hembudsvillkor och överlåtelseförbudFör att hembudsvillkoret ska gälla är kravet att fastighetsöverlåtelsen fullbordats som en gåva mellan dig och din far, d.v.s. att du inte tagit emot pengar. Om du har tagit emot pengarav din far vid givande av gåvan kan inte hembudsvillkoret vara giltigt. När hembudsvillkoret och överlåtelseförbudet är inskrivet i fastighetsregistret utgör detta hinder mot att gåvotagaren överlåter (t.ex. säljer) fastigheten utan att hembjuda fastigheten enligt förbehållet. Om gåvotagaren överlåter fastigheten ska lagfartsansökan för köparen enligt 20 kap 6 § p. 5 JB avslås.Sammanfattning och rådAvslutningsvis är en villkorad gåva av andel i fastighet juridiskt bindande om denne uppfyller kraven i JB som nämnts ovan. Om gåvobrevet uppfyller kraven i 4 kap. 1 § JB och villkoren finns antecknade hos inskrivningsmyndigheten samt att din far fått lagfart på fastigheten är svaret på din fråga att din far inte får sälja andelen av fastigheten enligt lag (förutom till dig). En eventuell köpare kommer att få avslag p.g.a.villkoren i gåvan. Min rekommendation till dig är att du i sådana fall talar med din far och förklarar för honom att villkoren i gåvan är bindande och att det är olagligt av honom att försöka sälja fastigheten ändå. Om han trots detta vill försöka sälja fastigheten kan du tala med mäklaren om att det finns ett villkorat gåvobrev. Och som sagt, finns det en anteckning om att gåvan av andelen i fastigheten är villkorad hos inskrivningsmyndigheten, kommer en eventuell köpare automatiskt få avslag. Det bör även nämnas att din far endast fått 1/3 av fastigheten i gåva. Han får alltså inte ens sälja hela fastigheten, eftersom han inte äger hela fastigheten. Vid en försäljning av hela fastigheten måste alla ägare till fastigheten vara överens.Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig imorgon kl 14:00 från dolt nummer. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på natasha.fathifard@lawline.se. Har du funderingar redan nu får du gärna maila mig, så kan jag bättre förbereda dessa inför vårt samtal. Annars önskar dig en fortsatt fin dag, så hörs vi per telefon!Med vänlig hälsning,

Medföljer en stege i ett fastighetsköp?

2019-12-05 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Vi har precis sålt vårt hus och köparen tyckte vi skulle lämna kvar vår lösa stege. Det sitter en fast stege på taget för sotning av skorsten men vi hade även en lös stege som vi har använt till väldigt mycket mer än just sotning, vi beskär träd och trimmar häck med den. Vi tycker jordabalken är rätt svår att förstå. Vi anser att den lösa stegen är vår men hon vill ha den. Vad är egentligen rätt? Vi får ingen hjälp av vår mäklare som tycker vi borde lösa detta själva
Anna Holmlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor gällande fastighet regleras i jordabalken. Om ni inte har avtalat om något annat gäller följande bestämmelser. Vid köp av fastighet har köparen har rätt att få med sig viss tillhörande lös egendom. I ditt fall måste man göra en bedömning om stegen anses utgöra byggnadstillbehör och därmed ingå i köpet eller inte (2 kap 2 § JB). Som byggnadstillbehör räknas fast inredning och andra föremål som försetts byggnaden för stadigvarande bruk. En lös stege som är särskilt avsedd för annat än rensning av skorsten, som till exempel trimma häck, borde därför inte utgöra byggnadstillbehör. Speciellt eftersom det redan finns en fast stege som är till för sotning av skorstenen. Detta innebär enligt min bedömning att köparen inte har rätt till den lösa stegen, om ni inte har avtalat om det. Du har alltså rätt att ta med dig stegen. Kan nämna att om du ändå vill få frågan prövad får du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Tingsrätten kan då meddela dom om stegen ska betraktas som byggnadstillbehör eller inte. Värt att veta är dock att processkostnaden i tingsrätten troligtvis lär vara högre än kostnaden för en ny stege. Hoppas du fick svar på din fråga!