Får säljare neka bud

2021-04-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag gav bud som är 10.000 mer än utgångspriset till ett hus nästan en månad sedan. Men mäklaren säger säljaren förväntar högre bud hon är inte nöjd med buden, drf hon säger vi har inget brottom för att sälja huset. Hur längre sånt budgivning kan drå?För säljaren vara missnöjd med bud som är högre än utgångs priset?
Anna Manders |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur länge en budgivning på en fastighet får pågå samt om säljaren av fastigheten har rätt att neka ett bud som är högre än utgångspriset. Din fråga regleras i jordabalken (JB)För köp av en fastighet krävs ett skriftligt avtal som båda parter undertecknarEn fastighet är mark (1 kap. 1 § JB). Vid en husaffär köper man i regel fastigheten som huset står på. Huset ingår i regel vid ett sådant fastighetsköp. Vid köp av fastighet gäller att köpeavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter för att vara giltigt (4 kap. 1 § JB). Eftersom inget bindande köpeavtal kommer till stånd förrän ett skriftligt avtal har undertecknats av både köparen och säljaren har säljaren något som kallas fri prövningsrätt. Med fri prövningsrätt menas att säljaren har rätt att avbryta en försäljning eller ändra villkoren för en försäljning fram till dess ett juridiskt bindande köpeavtal finns. Säljaren får alltså fritt välja till vem, till vilket pris, hur och när bostaden ska säljas.Vad innebär detta för digSäljaren har fri prövningsrätt till dess att ett skriftligt köpekontrakt har undertecknats av båda parter vid fastighetsköp. Med fri prövningsrätt är säljaren inte bunden att sälja till det högsta budet eller till ett bud som är högre än utgångspriset. Säljaren har rätt att sälja hur och när denne vill och kan när som helst avbryta en försäljningsprocess eller påbörja en ny försäljningsprocess. En budgivning kan alltså pågå så länge säljaren vill att den ska pågå.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

När är fastighetsköpet avslutat?

2021-03-30 i Köpavtal
FRÅGA |När räknas, enligt juridiska termer, en husförsäljning vara genomförd?
Emma Gurander |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Tillämpliga regler gällande fastighetsköp och dess försäljning finner du i Jordabalkens fjärde kapitel. Enkelt besvarat, brukar man räkna med att bostadsaffären är avslutad då både säljare och köpare har skrivit under köpekontraktet (Jordabalken, JB 4 kap. 1 §). Avtalet vid ett fastighetsköp ställer upp vissa krav på formalia. Exempelvis, måste kontraktet alltid vara skriftligt, undertecknat av båda parter, bevittnat, samt innehålla viss relevant information. Köpehandlingen bör innehålla information om köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring. Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, ett köpekontrakt samt ett köpebrev, men detta är inget krav. Köpebrevet till skillnad från köpekontraktet, ses som ett kvitto på betalningen av fastigheten, och används som underlag då man ansöker om lagfart (JB 4 kap. 3 §). Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Sälja fastighet med skyldighet att sälja den billigare till nästa generation

2021-02-27 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Min före detta man vill köpa ut mig från vårt sommarhus som vi har behållit tillsammans. Vi har ett gemensamt barn och han har två barn sedan tidigare. Vi har kalkylerat att huset är värt 1,8 miljoner och han har gjort följande uträkning med motivering att han vill skydda och säkerställa att huset kommer att stanna inom nästa generation dvs barnen. Han menar att om han eller kommande generation önskar att sälja skall det ske med en rabatt på marknadsvärdet, 30% Han har gjort följande beräkning: om någon i familjen önskar att sälja/köpa den andres andel så skulle priset hamna på brutto 630 Ksek ( 70% *1,8 msk dvs 1 260 Ksek * 50%). Så min del för att han löser ut mig skulle bli 630 000 kr. Min fråga är finns det någon praxis för detta att köpa/sälja för 70% av marknadsvärdet? Är detta en rimlig beräkning?
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Såsom jag uppfattat din fråga undrar du om det är en rimlig beräkning med 70 % av marknadsvärdet och om det finns någon praxis på detta. Frågan är dock lite mer problematiskt i och med vilken typ av avtal ni kommer att sluta med varandra. Jag kommer först att gå igenom detta. Fastighetsöverlåtelsen innehåller en s.k. hembudsklausul som inte är giltigFörsäljning av fastigheter regleras i Jordabalken. Enl. 4 kap. 1 § JB gäller vissa minimikrav för att en fastighetsöverlåtelse över huvud taget ska vara giltigt. Det krävs då att avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och att den innehåller information om objektet och köpeskillingen (priset). Vidare kan ni avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor ska också tas med skriftligen i köpehandlingen enl. 4:3 – 4 JB. Det är isåfall här ert villkor skulle ha kommit in. Om jag tolkat er rätt är det dock så att barnen ska ha en rätt att köpa huset till 30 % rabatt och ha en förtur till att köpa huset framför andra som vill köpa det. Det är nämligen så sådana här avtal i praktiken brukar användas. Barnen har en förtur att få köpa ut fastigheten till ett billigare pris. Problemet är dock att sådana klausuler, s.k. hembudsklausuler eller förköp genom hembud, inte är giltiga enl. praxis på området, när det rör sig om en fastighetsförsäljning. Klausulerna är endast giltiga om det rör sig om en gåva. Villkoret ska då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med ovan angivna formkrav, se 4:29 JB. I realiteten behöver du alltså ge bort din andel för att det skall vara rättsligt bindande. Jag kan inte bedöma rimligheten i siffrornaNär det gäller själva procentsatsen har jag dessvärre inte någonting att specifikt bidra med. Sådana här avtal kan användas på olika sätt och av olika anledningar där det kan röra sig om specifika summor som ska erläggas eller höga eller låga procentsatser. Det är min uppfattning att detta är någonting som ni kan komma överens om själva. SammanfattningDu kan inte sälja din del av fastigheten med en hembudsklausul. Däremot kan du ge bort din andel och villkora den med en hembudsklausul. Avseende procentsatserna kan jag dessvärre inte hjälpa dig. Om det är någonting mer du undrar över är du välkommen att kontakta mig eller mina kollegor på Lawline när som helst så ska vi göra vårt bästa för att hjälpa dig.

köp av andel av hus

2021-02-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, min mamma har precis blivit änka och kommer få det tufft ekonomiskt.Husets värde är ca 12 000 000krJag vill gärna köpa in mig i 10% av huset för att hon ska få loss pengar att leva för. Hur går man tillväga?
Oscar Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Vad gällande detta bör det vara som sådant att lättast är om ni upprättar ett köpeavtal mellan dig och din mor, där 10 % av huset köps av dig för vilken summa ni än kommer överens om. Lättast är nog bara att ladda ned köpeavtal för fastighet på nätet och fylla i de lämpliga uppgifterna. Registrering vid fastighetsköp bör genomföras för er egen skull och bör inskrivas i avtalet att detta inte heller ska utgöra förskott på arv. Detta är något som även bör skrivas in i ett testamente (din mors testamente) för att undvika att de ska utgöra förskott på arv. Hoppas att de var svar på din fråga!

Är ett avtal om köp av fastighet muntligt eller via sms giltigt?

2021-04-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. 2 bröder äger en fastighet som deras mor skrivit över till dem men hon fortfarande bor kvar i. Modern vill att vi ska köpa och ena brodern ringde upp och frågade om vi vill ha det för en bestämd summa. Vi har svarat ja via sms (pris angivet) och det bestäms att papper skrivs samma dag. 30 minuter före avtalad tid ringde säljaren och sa att de ska sälja till någon annan som den andra brodern avtalat med, mot moderns vilja. De skriver med de andra köparna? Vad är ett avtal via sms värt i detta sammanhang?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom din fråga berör köp av en fastighet så blir jordabalken tillämplig, vilken jag härefter kommer förkorta som JB. Köp av fastighet I svensk rätt gäller i allmänhet att avtal ska hållas, vilket innebär att även muntliga avtal är giltiga. För köp av fast egendom krävs det dock att köpeavtalet är skriftligt, underskrivet av både köpare och säljare, att avtalet innehåller avtalad köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4 kap. 1 § JB). Detta innebär att ett muntligt avtal eller ett löfte om köp av fast egendom inte är giltigt. Inte heller är ett avtal via SMS giltigt. FöravtalEtt sätt att avtala om ett framtida fastighetsköp är att skriva ett så kallat föravtal. Följer föravtalet alla formkrav i 4 kap. 1 § JB (som nämnts ovan) så är det bindande och om någon av parterna då drar sig ur så att köpet aldrig fullföljs så kan den andra parten kräva skadestånd baserat på föravtalet. Dock är aldrig avtalet bindande i den mening att man kan kräva att köpet ska fullföljas. Av din fråga tolkar jag det dock som att inget föravtal har skrivits, och att ni varken kan kräva fullgörelse av köpet eller skadestånd till följd av att er motpart inte höll sin del av löftet. Spelar moderns vilja någon roll? Det finns ett sätt för en gåvogivare att villkora vem som ska få köpa fastigheten vid en eventuellt framtida försäljning, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Det går inte att villkora försäljning på detta sätt om fastigheten har sålts, utan det gäller enbart vid överlåtelser genom gåva (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1993 s. 468). För att en sådan hembudsklausul ska vara giltig så måste den finnas med i gåvohandlingen, som även den måste vara skriftlig (4 kap. 29 §, 4 kap. 1 § och 4 kap. 3 § JB). I ditt fall verkar moderns vilja bara ha kommit till uttryck muntligen, vilket alltså saknar rättslig giltighet. Sammanfattning Ett muntligt avtal om köp av fastighet är ogiltigt, och så länge som inte moderns vilja har tagit sig uttryck i gåvohandlingen genom en giltig hembudsklausul så saknar den rättslig relevans. Med andra ord är det avtal som du skriver har slutits via SMS utan giltighet. Skulle du behöva mer hjälp så kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister hos Lawline sjuristbyrå. Om du är intresserad av detta kan du kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så hjälper jag dig vidare därifrån. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Hur en särbo kan köpa andel i ett fritidshus

2021-03-22 i Köpavtal
FRÅGA |Jag äger idag ett fritidshus. Om min särbo köper in sig i fastigheten hur går vi då tillväga?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsatt att din särbo har sin ekonomiska insats klar, antingen genom kontanta medel eller med löfte om lån måste ni även skriva ett köpekontrakt.Vid fastighetsköp ställs det vissa krav för att ett köpeavtal ska vara giltigt. Dessa krav finns uppställda i 4 kap 1 § Jordabalken. Kraven är att det ska framgå vilka köparen och säljaren är. De måste båda underteckna avtalet. Köpeskillingen, det vill säga i ditt fall den del din särbo köper in sig med, ska framgå. Det ska även framgå vilken fastighet det gäller. Slutligen ska det finnas en överlåtelseförklaring. Där kan ni reglera med vilken andel din särbo ska köpa in sig med.När ni skrivit köpekontraktet, upprättar ni ett köpebrev vid det tillfället din särbo betalar dig. Det blir då ett kvitto på att ni är samägare. Vidare anmäler ni till Lantmäteriet, så lagfarten skrivs på er båda. Då betalar ni en stämpelskatt på 1,5 % av fastighetens värde.Om ni vill ha hjälp att upprätta köpekontrakt och köpebrev hjälper vi på Lawline gärna.Vänligen,

kan man häva köpet om bygglov inte godkänns när detta inte tagits in i köpehandlingen?

2021-02-25 i Köpavtal
FRÅGA |Om man ska köpa en skidstuga och köparen säger att denne vill häva köpet om bygglov ej godkänns. Dock skrivs det inte i köpeavtalet. När det sedan visar sig att man ej fick bygglov, är det kört då eller eller kan man hävda rådighetsfel? Trots att man ej skrivit något om detta i köpeavtalet. Köpehandlingen är riktigt gjord som formavpassad, men villkoren kom inte med. Vad gäller då?
Atefa Jafary |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av 4 kap. jordabalken (JB).Förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingenUtgångspunkten är att förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingen för att vara giltig. Har inte sådant förbehåll intagits i köpehandlingen har köparen som huvudregel inte möjlighet att frånträda avtalet (4 kap. 3 § JB). Som du själv har skrivit aktualiseras rådighetsfel i din fråga då köparen inte kan använda fastigheten på det sättet som hen vid köpet hade skäl att förutsätta eftersom det föreligger ett myndighetsbeslut (4 kap. 18 § JB). Säljaren presumeras känna samtliga myndighetsbeslutNär det gäller säljaren presumeras att denne känner till samtliga myndighetsbeslut och det spelar därför ingen roll om den vederbörande faktiskt gjorde det eller inte. Säljaren har upplysningsplikt och ska informera köparen om vad det är som gäller. Köparen ska vara ovetande om rådighetsfeletKöparen å andra sidan måste vara ovetande om att rådighetsfel föreligger. Köparen får inte heller av andra skäl ha anledning att misstänka felet. Eftersom du har nämnt att bygglov har berörts vid förhandlingarna mellan parterna är det befogad att dra den slutsaten att köparen faktiskt hade skäl att misstänka att rådighetsfel kan föreligga och av den anledningen inte kan göra felet gällande. Men om det är så att säljaren har garanterat att det inte föreligger rådighetsfel ändras förutsättningarna. I sådana fall har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd (4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB). Talan om hävning ska då väckas inom ett år från det att tillträdet skedde, annars går rätten förlorad (4 kap. 12 § andra stycket JB). Observera dock rådighetsfelet ska i princip ha förelegat vid köpet (tidpunkten för avtalet) eller den närmaste tiden efter köpet. Riktar myndighet åläggandet efter köpet bär inte säljaren något felansvar. Sammanfattningsvis finns det alltså möjlighet att göra rådighetsfelet gällande om det är så att köparen inte ens misstänkte att rådighetsfel förelåg vid köpet eller om säljaren har garanterat att sådant fel inte föreligger. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Vänligen,

​Får äkta makar bevittna namnteckning vid köpehandling av en fastighet?

2021-01-18 i Köpavtal
FRÅGA |Ska sälja en tomt som står skriven på mig. Får min hustru bevittna min namnteckning på köpekontraktet?
Ida Zackariasson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer börja med att undersöka om det finns något krav på vittne vid undertecknande av köpehandling av fastighet, regler om detta hittar du i jordabalken (JB). Sen förklarar jag vem som får och inte får vara vittne. Krav på bevittningDet finns inget krav på vittnen för köpeavtalet eller köpebrevet (4 kap. 1-2 §§ JB). För köpehandlingen gäller enbart att det ska vara underskrivet av säljaren och köparen för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1§ JB). Dock behöver överlåtarens underskrift bevittnas av två personer för att lagfarten inte ska bli vilande (20 kap 7§ 1 punkten JB), därav kan det vara bra att låta handlingarna bevittnas. Får äkta makar vara vittnen?Det finns tre saker som betyder att man inte får vara vittne:- hen är under 15 år- hen är psykiskt sjuk- hen berörs av avtalet Det finns alltså inget som hindrar att din fru bevittnar din namnteckning på köpekontraktet om det inte är så att hon berörs av avtalet eller lider av någon typ av psykisk sjukdom (lag med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar). Med vänliga hälsningar,