Vad krävs för att överlåta en bostadsrätt eller ägarlägenhet som gåva?

2020-11-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, min pappa säger att han har skrivit över sin lägenhet på mig men jag har inget papper på att jag äger den. Vad ska jag göra för att få ett ägarbevis?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte vilken typ av lägenhet som ska överlåtas. Jag väljer att utgå från att det antingen rör sig om en bostadsrätt eller en ägarlägenhet då du nämner ägande. I det fall det är en bostadsrätt blir bostadsrättslagen tillämplig. Om det i stället är en ägarlägenhet blir jordabalkens (JB) bestämmelser tillämpliga.BostadsrättI bostadsrättslagens sjätte kapitel hittar man bestämmelserna om övergång av bostadsrätt. Där framgår det att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av både köpare och säljare, eller i detta fall givare och mottagare (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Avtalet ska även innehålla uppgift om vilken bostadsrätt överlåtelsen avser samt prisuppgift. När det gäller gåva, vilket jag antar är fallet här, kallar man avtalet ett gåvobrev. I stället för prisuppgift ska det framgå i avtalet att egendomen är en gåva. Det krävs även att den nye ägaren antas som medlem i bostadsrättsföreningen, annars är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § bostadsrättslagen).ÄgarlägenhetNär det gäller ägarlägenheter, dvs. tredimensionella fastigheter, är istället jordabalkens regler om fastighetsköp aktuella. Formkraven för fastighetsköp gäller även för gåva av fastighet (4 kap. 29 § JB). Det som krävs är att en köpehandling ska upprättas skriftligen med uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring och vilken egendomen som avses. Köpehandlingen ska sedan undertecknas av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § JB). Efter att köpehandlingarna har skrivits under ska lagfart sökas inom 3 månader (20 kap. 1-2 §§ JB). För att en lagfartsansökan inte ska förklaras vilande är det även nödvändigt att överlåtarens underskrift bevittnas av två personer (20 kap. 7 § JB). När lagfarten sedan har beviljats är det ett bevis på att du står som ägare för fastigheten.SlutsatsSom svar på din fråga krävs det alltså, oavsett om det är en bostadsrätt eller en ägarlägenhet, att ett gåvobrev upprättats som undertecknats av både dig och din pappa. Din pappas ord om att han skrivit över sin lägenhet på dig är alltså utan verkan om inget avtal har undertecknats. Därför råder jag dig att tillsammans med din pappa upprätta ett gåvobrev. Mallar för gåvobrev finns att köpa här.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur skriver jag över halva fastigheten på min sambo?

2020-10-12 i Köpavtal
FRÅGA |Hur skriver jag över halva fastigheten på min sambo?
Linnéa Lind |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!ÖverlåtelseVid överlåtelse av fastighet tillämpas reglerna i jordabalken (1970:994) (JB). Du frågar om hur du ska "skriva över" halva fastigheten. Det är inte helt klart om du vill överlåta fastigheten genom gåva eller köp. Jag uppfattar din fråga som att du vill skriva över fastigheten genom gåva.En överlåtelse av fastighet ska uppfylla formkraven som anges i 4 kap 1 § JB. Bestämmelsen ska även tillämpas i fråga om gåva (4 kap 29 § JB). För att kraven ska vara uppfyllda krävs det att:Ett skriftligt överlåtelseavtal upprättas,Överlåtelseavtalet undertecknas av både säljaren och köparen,Priset är angivet,Handlingen innehåller uppgift om vilken fastighet som ska överlåtas ochEn förklaring att egendomen överlåtes på köparen.För att upprätta ett gåvobrev som uppfyller formkraven kan du vända dig till Lawlines avtaltjänst. Kom ihåg att ange andelen som ska ges bort. LagfartEfter en överlåtelse av fastighet ska lagfart sökas inom tre månader (20 kap 2 § JB). Om lagfart inte söks får inskrivningsmyndigheten förelägga vite (20 kap 3 § JB).Vid förvärv genom gåva kan lagfart sökas hos Lantmäteriet enligt instruktionerna här.Sammanfattningsvis behöver du upprätta ett överlåtelseavtal som uppfyller formkraven och din sambo behöver söka lagfart för att "skriva över din fastighet".Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Avtal där det framgår att en säljare inte har rätt till ersättning vid framtida försäljning

2020-09-01 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Vi är tre syskon som fått ett förskottsarv iform av en stuga . Nu vill min bror gå ur och vill ha 200 000 var av min syster och mig. Vem kan skriva ett avtal om detta,mäklaren skulle ha 15 000 kr, jättedyrt tycker jag. Vart vänder vi oss ,vi är överens om priset. I avtalet ska stå att jag och min syster är ägare och att han inte har rätt till något vid försäljning längre fram.
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Köpeavtal fast egendom Jag tolkar din fråga som att du undrar över hur ni genom avtal kan reglera att endast du och din syster ska vara ägare framöver. Jag utgår även ifrån att stugan står på en fastighet som ni äger, vilket gör jordabalken tillämplig. Avtalet måste därför vara skriftligt och ska innehålla säljarnas och köparnas underskrifter, en uppgift om köpeskilling, fastighetsbeteckningen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § jordabalken). Skulle det mot förmodan röra sig om en stuga på annans mark (så kallat hus på ofri grund) så är stugan istället lös egendom. Därmed behövs inget skriftligt köpeavtal då det inte finns några formkrav vid köp av lös egendom. Jag skulle dock ändå rekommendera er att upprätta ett skriftligt avtal då det annars kan bli svåra tolkningsproblem vid eventuella tvister i framtiden.Sammanfattning För att säkerställa att din bror inte ska kunna ta del av vinsten vid en framtida försäljning så räcker det med att ni upprättar ett köpavtal som innehåller det jag ovan anfört. Skulle ni behöva hjälp med att upprätta ett avtal till ett rimligare pris på https://lawline.avtalsrobot.se/. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Formella krav vid köp av (grannens) mark

2020-08-06 i Köpavtal
FRÅGA |HejJag ingick ett muntligt avtal med en markägare om att få köpa lite skog runt vårt hus. Kostnaden var 100 000 kr. + moms.När avtalet ingicks fanns 2 vittnen på plats.Ej släkt eller dylikt.Några dagar efter handslaget säger markägaren att avtalet inte gäller utan han ska istället avverka. Vad gäller i ett sådant fall för mig.Kan jag hävda att avtalet ska gälla.De som var vittnen ställer gärna upp och vittnar till min fördel.Mvh
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår ifrån att du menar att du skulle köpa marken som skogen stod på. Det korta svaret är att överlåtelsen inte är giltig. Dels på grund av att köpehandlingen inte var upprättad på ett korrekt sätt. Dels eftersom fastighetsreglering av det slag du beskriver även kräver tillstånd från Lantmäteriet. Köp av fastighetMark utgör fast egendom. Vid köp av fast egendom finns en del krav på hur överlåtelsen ska gå till. Uppfylls inte dessa krav betraktas inte överlåtelsen som giltig (4 kapitlet 1 § Jordabalken). De formella kraven är följande: 1)Avtalet ska vara skriftligt2)Avtalet ska undertecknas av både säljare och köpare3)I avtalet ska det finnas uppgift om köpeskilling och köpeobjektet (Exv. Fastighetens registerbeteckning)4)En mening som förklarar överlåtelsen Kan jag köpa en del av grannens mark?Är det som jag tror att du endast ville köpa en del av grannens mark för att slå ihop med den egna fastigheten finns ytterligare krav. För att köpet ska vara giltigt krävs då även att ansökan om fastighetsreglering görs inom 6 månader från köpet (4 kapitlet 7 § Jordabalken).För att köpa upp en del av grannens mark måste det alltså ske en så kallad fastighetsreglering. En sådan reglering görs på begäran hos Lantmäteriet som även beslutar i frågan (4 kapitlet 8 § Fastighetsbildningslagen). SlutligenTyvärr är det så att köpet du ingått inte är giltigt så det inte uppfyller de formella krav som finns. Löften är inte bindande i fastighetsrättsliga sammanhang. Du har då naturligtvis ingen skyldighet att betala köpeskillingen. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Hälsningar,

Formkrav och avtalstolkning gällande markområden

2020-10-25 i Köpavtal
FRÅGA |Mina föräldrar har köpt en fastighet med tillhörande ladugård. Allt under samma fastighetsbeteckning. Nu har det framkommit att endast en liten del av ladugården ingick. Det finns ett tidigare avtal i ett tidigare köp, på en löst handskriven lapp. Dock står inget på lappen kring vilken fastighet som avses. Inget heller att lappen finns i det tidigare köpekontraktet. Vad gäller? Kan mina föräldrar ogiltigförklara lappen då de inte blev informerade vid köpet?Kan man skriva ett tillägg efteråt och att den är giltig utan att det står i det befintliga köpekontraktet?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formkrav vid köp av fast egendomFör att ett köp av fast egendom ska vara bindande ska en skriftlig köpehandling upprättas. Köpehandlingen ska innehålla en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten på köparen. Köpeobjektet (vilken fastighet det är fråga om) och köpeskillingen ska också anges. Dessutom ska parternas underskrifter finnas med. När dessa krav är uppfyllda är köpet bindande (4 kap. 1 § jordabalken).Att det finns ett tidigare avtal från en tidigare köpare är inte bindande. Lappen kan inte utgöra en köpehandling om formkraven som nämndes ovan inte är uppfyllda. Eftersom fastigheten som avses inte finns med och att parterna inte skrivit under handlingen kan den inte heller vara bindande. Lappen är därför ogiltig. Säljaren kan inte på egen hand skriva ett tillägg till det befintliga köpekontraktet.Avtalstolkning och fastighetens gränserOm det uppstår en tvist angående vilket markområde som ska ingå i fastighetsköpet kan det bli aktuellt med avtalstolkning. I första hand gäller den gemensamma partsviljan, det vill säga vad båda parterna avsåg med avtalet. Om båda parterna ursprungligen åsyftade hela ladugården så ska den också ingå. Om inte den gemensamma partsviljan ger ledning i frågan får en objektiv avtalstolkning göras. Avtalet ska då tolkas utifrån dess uttryckta innehåll.Fastighetens gränser bestäms i första hand genom den på marken utmärkta gränsen. I andra hand gäller vad som antas varit åsyftat med hänvisning till förrättningskartan och handlingar (1 kap. 3 § jordabalken). Om fastighetsbeteckningen som anges i köpehandlingen omfattar hela ladugården talar detta för att syftet har varit att hela ladugården ska ingå. Säljaren har inte heller upplyst dina föräldrar om att en del av ladugården avsågs att behållas. Inte heller hade de kännedom om att säljaren ville behålla delar av ladugården. Det har i rättspraxis visats att köparen måste inse att säljaren hade för avsikt att behålla markområden för att säljaren ska ha bättre rätt än köparen till marken (NJA 1955 s. 247, jfr 6 § andra stycket avtalslagen).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur säljer vi samägd bostadsrätt till min son?

2020-09-14 i Köpavtal
FRÅGA |Jag, min bror och min syster har ärvt en bostadsrätt. Min bror vill ha sin del såld och min son vill köpa bostadsrätten.Sonen vill ansöka om ett lån på banken för att kunna köpa ut min bror. Min syster och jag vill sälja våra delar till min son mot skuldebrev. Vad behöver vi göra juridiskt för att min son ska kunna få ett lånelöfte från banken för den del som ska betalas till min bror och för att allting ska vara juridiskt rätt med försäljningen till alla delar?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har du, din bror och din syster gemensamt ärvt en bostadsrätt. Ni vill nu sälja era delar till din son och du undrar dels vad ni behöver göra juridiskt för att din son ska kunna få ett lånelöfte från banken, dels vad som krävs för att försäljningen av alla delar ska vara juridiskt korrekt. Två av er ska få betalt genom skuldebrev, en genom det lån din son har för avsikt att ta.Lånet är beroende av din sons ekonomiFör er del finns det inget ni kan göra rent juridiskt för att din son ska få ett lånelöfte. Ett lånelöfte och sedermera beviljat lån är beroende av din sons ekonomi. Banken kommer efter kreditupplysning att göra en bedömning av om din son är kreditvärdig och klarar av den månadskostnad det innebär att låna så mycket han ska låna. Möjligheten till lån kan således i princip bara påverkas av hur din sons ekonomi ser ut samt om han har eventuell borgensman för det fall att hans inte är kreditvärdig.Ni behöver upprätta ett överlåtelseavtalFör att sälja bostadsrätten krävs att ni upprättar ett överlåtelseavtal. För överlåtelseavtalet finns vissa formkrav för att det ska vara giltigt; avtalet ska vara skriftligt, det ska framgå vilken lägenhet överlåtelsen gäller, pris samt avtalet ska vara undertecknat av både säljare och köpare (jfr 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). I ert fall innebär det att överlåtelsehandlingen ska vara undertecknad av er alla tre som säljer den. För att överlåtelsen ska bli giltig krävs att din son medges medlemskap i bostadsrättsföreningen. Medges inte medlemskap, är överlåtelsen ogiltig (2 kap. 5 § bostadsrättslagen).I ert fall kan ni inte påverka möjligheten för din son att få lån till någon större del. Möjligheten till lån är beroende av om han bedöms kreditvärdig av banken. För att sälja bostadsrätten ska ni upprätta ett överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet har formkrav som ska uppfyllas, men blir inte giltigt förrän din son medges medlemskap i bostadsrättsföreningen.I vår avtalstjänst erbjuder vi såväl ansökan om medlemskap i bostadsrättsförening som skuldebrev till ett konkurrenskraftigt pris. I tjänsten lägger ni själv in de uppgifter ni önskar och får det eftermottagen betalning tillsänt er juridiskt korrekt. Vi erbjuder f.n. inte överlåtelseavtal för bostadsrätt. Om ni inte vill skriva ett sådant själva kan givetvis en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om ni är intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

När är en svävarklausul giltig vid köp av fastighet?

2020-08-20 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Kan ett säljande företag bestämma vad köparen av en fabrikslokal får syssla med? Alltså en ägare lägger ner sin verksamhet och flyttar den till annan ort. ca 100 mil bort.Får dem då förbjuda en ev. köpare av lokalen vad de får ha för verksamhet? Tacksam för svar
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Köp av fastighet regleras i jordabalkens fjärde kapitel. Det kallas villkorligt köp om säljaren av en fastighet gör att köpets fullbordan är beroende av villkor. I ditt fall har säljaren krav på vilken typ av verksamhet köparen ska bedriva i fabrikslokalen och jag antar att säljaren har sagt att köpet återgår/hävs om köparen inte uppfyller villkoret. Detta kallas för en svävarklausul ( 4 kap. 3 § första punkten jordabalken).När är en svävarklausul giltig vid köp av fastighet?För det första måste en svävarklausul alltid tas med i köpehandlingen för att den ska vara giltigt, alltså kan det inte ske muntligt ( 4 kap. 3 § första stycket jordabalken). För det andra får ett köps fullbordan inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid än två år avtalas så är köpet ogiltigt. Om tiden inte bestämts i avtalet utgår man ifrån att det villkoret endast gäller i två år (4 kap. 4 § första stycket jordabalken). Detta är inte relevant för ditt fall, men jag vill påpeka att två års gränsen inte gäller om köpets fullbordan har gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs eller att avsedd fastighetsbildning sker. ( 4 kap. 4 § andra stycket jordabalken)SlutsatsOm villkoret att köparen ska bedriva en viss verksamhet i fabrikslokalen har tagits med i köpehandlingen och villkoret inte gäller mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades så är kravet giltigt. Jag hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Formkrav för att sälja del av fastighet?

2020-08-03 i Köpavtal
FRÅGA |Jag äger 25% av en fastighet och vill sälja den till min dotter. Vilka dokument krävs och till vilka myndigheter?
Adam Winqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Försäljning av fastigheter regleras i jordabalken (JB). Det första dokumentet som krävs är att ni upprättar en köpehandling (JB 4:1 1st). Denna ska innehålla följande:uppgift om köpeskilling (pris),en förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen,eventuella villkor kring köpet (4:3 1p). Som utgångspunkt är köpehandlingen det enda dokument som ni behöver. Ingen myndighet måste heller blandas in. Dock blir det lite klurigare i och med att du säljer 25% av fastigheten. Jag tolkar det som att du säljer andelen utan att din dotter ska få bryta ut den delen från resten av fastigheten så att det blir en egen fastighet. Om så är fallet blir hon helt enkelt samägare med den/de som äger resterande 75%. Om tanken är att din dotter ska bryta ut de 25% du säljer till henne och på så sätt skapa en ny fastighet måste fastighetsbildning ske (JB 4:7). Man ansöker skriftligt om detta hos lantmäterimyndigheten (fastighetsbildningslag 4:8 1-2st). I er ansökan ska ni ange följande:den åtgärd som önskas genomföras,den eller de fastigheter ni för talan för,de andra fastigheter som saken angår,namn på fastighetsägarna och på de innehavare av servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft som kan beröras av åtgärdenbifoga även de handlingar som ni har och som är av betydelse för saken. Även en del personuppgifter ska vara med (fastighetsbildningslag 4:8a). Om det finns någon som kan beröras av en ansökan (i egenskap av fastighetsägare eller innehavare av servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft) ska ansökan innehålla uppgifter även om denne. Följande uppgifter är det som ska vara med (fastighetsbildningslag 4:8b):personnummer eller organisationsnummer,postadress och adress till arbetsplats,telefonnummer till bostaden och arbetsplatsen samt mobiltelefonnummer,E-postadress. Jag väljer att inte gå vidare med att förklara hur självaste processen hos lantmäterimyndigheten går till eftersom jag misstänker att detta inte är relevant för er situation. Jag hoppas därmed att du fått svar på din fråga. Du är självklart välkommen att ställa fler frågor till oss på Lawline.