Försäljning av fastighet - huvudsaklighetsprincipen

FRÅGA
Har ett hus med ett marknadsvärde på ca. 2.500.000:-. Inköpt 1994 för ca. 600.000:- + tillbyggt för ca. 100.000:-. Taxeringsvärdet är 1.436.000:-. Har nu tänkt sälja den till sonen för taxeringsvärdet eller strax under. Stämmer det att det då räknas som gåva och att jag "skjuter vidare" reavinstskatten, som jag har räknat ut blir ca. 350.000:- på sonen. Och att jag inte betalar någon skatt alls?? I detta fall skulle han då ta över lån på 1.400.000:-.
SVAR
Hej!

Regler om inkomstskatt finns i inkomstskattelagen (IL). Jag förutsätter i mitt svar att fastigheten utgör en privatbostadsfastighet, se om klassificeringen 2 kap. 8-13 §§ IL. Kapitalvinst som uppstår vid avyttring av privatbostadsfastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital, se bl.a. 41 kap. 1-2 §§, 42 kap. 1 § IL samt 44-45 kap. IL.

Kapitalvinst med anledning av avyttring av privatbostadsfastighet beräknas i enlighet med 44 kap. 13 § IL. Av denna bestämmelse framgår att kapitalvinsten utgör skillnaden mellan

1. Ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifterna för avyttringen, och

2. Omkostnadsbeloppet, som består av anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter
(se 44 kap. 14 § IL).

Anskaffningsutgiften består normalt av det belopp som överlåtaren köpte fastigheten för. Till förbättringsutgifter räknas utgifter för ny-, till- och ombyggnader.

Då ersättningen för en fastighet understiger marknadsvärdet för fastigheten föreligger ett blandat fång, eftersom transaktionen innefattar delvis ett gåvomoment och delvis en ersättning. Man måste då avgöra huruvida transaktionen är en gåva eller ett köp eftersom de skattemässiga konsekvenserna skiljer sig åt beroende på hur transaktionen klassificeras. Gränsdragningen mellan gåva och köp avseende fastigheter görs genom tillämpning av den s.k. huvudsaklighetsprincipen.

Enligt huvudsaklighetsprincipen behandlas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten däremot motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde betraktas hela överlåtelsen som ett köp. För att huvudsaklighetsprincipen ska vara tillämplig krävs att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen har skett frivilligt samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Om förvärvaren, mottagaren av gåvan, är närstående är utgångspunkten att det finns en gåvoavsikt. Om gåvorekvisiten ej är uppfyllda behandlas hela överlåtelsen som ett köp, oavsett om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde eller ej.

Om överlåtelsen behandlas som gåva:
Gåva är inte en avyttring enligt IL (se 44 kap. 3 § IL) och medför ingen kapitalvinstbeskattning av givaren. För överlåtaren medför gåva följaktligen inga skattemässiga konsekvenser. För förvärvaren gäller 44 kap. 21 § IL. Denna bestämmelse innebär att förvärvaren inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att förvärvaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell kapitalvinst eller förlust. På så vis skjuts beskattningen upp till dess att förvärvaren avyttrar fastigheten.

Om överlåtelsen behandlas som köp:
Köp räknas som avyttring enligt 44 kap. 3 § IL och medför följaktligen att överlåtaren beskattas om avyttringen innebär att överlåtaren gör en kapitalvinst.

Sammanfattningsvis kan sägas att det du säger är korrekt. Om du säljer fastigheten för mindre än 1 436 000 kr behandlas överlåtelsen som gåva. Det innebär att du inte kommer att beskattas för kapitalvinsten. För din son gäller IL 44:21, innebärande att han inträder i din skattemässiga situation. Han får vid en framtida avyttring av fastigheten tillgodogöra sig ditt omkostnadsbelopp, dvs. 700 000 kr (anskaffningsutgiften på 600 000 kr och förbättringsutgifter på 100 000 kr). Han får alltså inte vid en framtida avyttring tillgodogöra sig den faktiska anskaffningsutgiften, även om denna är högre än 700 000.

Om du säljer fastigheten för ett belopp som motsvarar eller är högre än 1 436 000 kr behandlas hela överlåtelsen som ett köp. Du kommer då att beskattas för kapitalvinsten. I detta fall gäller inte 44 kap. 21 § IL, vilket innebär att din son, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig den faktiska anskaffningsutgiften vilken normalt motsvarar ersättningen för fastigheten.

IL hittar du här:här

Vänligen,

Jens Lidén
Fick du svar på din fråga?