Försäljning av fastighet som erhållits via gåva - beräkning av kapitalvinst och reavinstskatt

2020-11-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mina två systrar har fått vår mors hus innan hennes död som gåva. Vi har nu sålt det för 1 845 000. Hon köpte det för 1969 för 183 000. Gjorde sedan uterplats samt byggde en ovanvåning. Inga kvitto finns bara foton från när det byggdes. Vad är skäligt att dra av i skatt och kan man göra det. Är ju annars en stor vinst på huset och innebär mycket vinstskatt
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om skatt regleras bland annat i inkomstskattelagen (IL). Inom skatterätten gäller kontinuitetsprincipen vid gåva av kapital, d.v.s. att mottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga position. Detta innebär exempelvis att anskaffningsutgiften för givaren går över till gåvomottagaren (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att ni vid beräkning av eventuell vinstskatt ska använda er av er mors anskaffningsvärde på 183 000 kr.Beräkningen av kapitalvinstenKapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifter för försäljningen, ex mäklararvode samt minskat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).Fastställande av omkostnadsbeloppetOmkostnadsbeloppet består av anskaffnings- och förbättringsutgifter för fastigheten. Avdrag ska medges för anskaffningsutgifter för fastigheten samt för ny-, till- och ombyggnad (grundförbättringar) som under ett år har överstigit 5000 kr, samt utgifter för förbättrande reparation och underhåll som överstigit 5000 kr och som skett under de senaste 5 åren (45 kap. 11 § IL, 45 kap. 12 § IL).Jag tolkar frågan som att ni har utfört grundförbättringar snarare än reparation och underhåll, därmed kommer hela utgiften att vara avdragsgill, dock ej för den del som ni eventuellt har fått rot-avdrag för.Det krävs inte kvitton för att kunna göra skatteavdragDet är möjligt att begära avdrag även om ni saknar kvitton eller fakturor. Enligt Skatteverket krävs då istället andra dokument för att kunna visa omfattningen och tidpunkten för renoveringen. Fotografier är sådana dokument som istället kan användas som underlag. För att visa på kostnaden är det möjligt att använda kontoutdrag, lånehandlingar etc. som underlag vid deklarationen.Vinstskatten och beräkningenVid försäljning av en privatbostadsfastighet gäller att 20/30-delar av vinsten är skattepliktig, vilket i praktiken ger en skatt på 22% av vinsten (45 kap. 33 § IL).Ni ska göra beräkningen som följande:(+) Ersättningen ni fått vid försäljningen (1 845 000 kr)(-) eventuella försäljningskostnader(-) utgifterna för uteplats och ovanvåning (-) anskaffningsutgiften (183 000 kr)= kapitalvinstenSkatten är som ovan nämnt 22 % av kapitalvinsten.Med vänlig hälsning,

Jag vill överför pengar från Irak...

2020-10-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej jag vill överföra ca1000000 kr från Irak till min konto i här hemma i Sverige som fick arv från familjen sedan 5 år då jag köpte en lägenhet i Irak som kostade 135000 USD. Jag vill sälja den och hämta pengarna hit genom banken Hur fungerar det med att skicka en så stor summa pengar direkt till mitt konto svenska konto? Skatter? Kontrolluppgifter osv? Vill göra det på rätt sätt men är orolig för vad det kan ge mig för problem med deklarationen och skatt då jag själv sitter i en ganska tajt ekonomi i dagsläget.
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Du bör kunna göra en internationell överföring i din internetbank eller få hjälp med detta via ditt bankkontor i Irak. Gällande vanliga överföringar finns ingen skatteskyldighet. Du nämner dock att du har sålt fastighet i Irak och dessa pengar (kapitalvinsten) kommer att skattas på även i Sverige av dig.SkatteverketI och med att summan i ditt fall överstiger 150 000 kr, har du en uppgiftsskyldighet enligt 23 kap. 1 § skatteförfarandelagen (SFL). Du behöver lämna uppgifter till Skatteverket om:* betalningens belopp i använd valuta* betalningsdatum* valutakod* vilket land som betalningen kommer från.För uppgifter om betalningar från utlandet använder uppgiftslämnaren kontrolluppgiften "KU 80 – Betalning från utlandet" (SKV 2329).BankenSveriges banker har strikta regler gällande insättningar/överföringar internationellt där de kräver underlag på var pengarna kommer ifrån. Jag skulle därför rekommendera dig att du besöker din bank i Sverige och informerar om att du inväntar en större summa på kontot och även visa upp underlag på var pengarna kommer ifrån. Exempel på underlag kan vara ett testamente, köpekontrakt etc. Du behöver helt enkelt visa var pengarna ursprungligen kommer ifrån för att banken ska kunna godkänna din överföring.SammanfattningDu har en uppgiftsskyldighet och behöver lämna uppgifter till Skatteverket avseende summan. Jag hänvisar dig vidare till Skatteverket för vidare information kring vilken blankett du ska fylla i.Om du är bosatt i Sverige är du skyldig att i Sverige redovisa vinsten på försäljning av fastigheten. Den påförda skatten i utlandet får sedan avräknas mot den aktuella skatten på försäljningsvinsten i Sverige.När du informerar din bank om överföringen på summan från utlandet till ditt konto, behöver du visa upp underlag på var pengarna ursprungligen kommer ifrån. Banken har rätt att stoppa överföringen om de inte får något underlag. Min rekommendation är att du visar upp ett köpekontraktet till din bank, som ett bevis på att pengarna kommer från fastighetsförsäljning. Därefter bör det inte vara några problem att få in pengarna på ditt konto.Återkom gärna vid fundering, annars önskar jag dig lycka till!Med vänlig hälsning,

Var kan man hitta en fastighets anskaffningsvärde?

2020-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag inte har anskaffningsvärdet av en fastighet jag ärver hur ska jag då räkna ut vad jag ska betala i skatt vid en försäljning. Finns det någon schablonregel som vid försäljning av aktier. Hälsningar
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du inte känner till anskaffningsvärdet på fastighetenDet är fullt förståeligt att inte veta vad någon annan betalat för en fastighet. Vad gäller just fastigheter har vi i Sverige ett fastighetsregister där bland annat försäljningar av fastigheter antecknas. Informationen om en fastighet består av olika delar:- allmän del- inskrivningsdel- adressdel- byggnadsdel- taxeringsdel. (3 § lagen om fastighetsregister)I inskrivningsdelen finner du bland annat uppgifter om lagfart och i sin tur uppgifter om det pris som fastigheten tidigare anskaffats för (42 § & 44 § sjätte punkten förordning om fastighetsregister). Jag råder dig därför att ta kontakt med Lantmäteriets avdelning för fastighetsinskrivning för att ta reda på anskaffningsvärdet.SchablonregelDet kan även nämnas att det finns en schablonregel om fastigheten är förvärvad före år 1952 (dvs. om den du ärvt fastigheten av förvärvat den före 1952). Då gäller i första hand att anskaffningsvärdet räknas som 150 % av taxeringsvärdet för år 1952, (se 45 kap. 28 § inkomstskattelagen). Taxeringsvärdet för 1952 är nog inte heller så lätt att hitta. Vill du göra det kan man göra en beställning av fastighetstaxeringsvärdet hos Riksarkivet. Jag råder dig dock att i första hand, enligt föregående stycke, ta kontakt med Lantmäteriet.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Vilka kostnader har jag som säljare av en fastighet?

2020-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad har jag som säljare av mitt hus för typ av kostnader, ska jag betala för lagfart mm?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kan jag nämna att du som säljare i huvudsak har två olika kostnader vid försäljningen. Den första är försäljningskostnader exempelvis kostnader för mäklare m.m för att få fastigheten såld. Den andra är kapitalvinstskatt om du säljer ditt hus för ett belopp överstigande dina kostnader för den, dvs. om du gör vinst på försäljningen. Därutöver kan jag nämna att du inte behöver betala för lagfarten, då det är köparen som vid ansökan om lagfart ska betala stämpelskatt och expeditionsavgiften om 825 kr. Nedan förklarar jag hur man beräknar kapitalvinstskatten genom att först visa hur man beräknar kapitalvinster och sedan vilken skattesats som man ska räkna med.Hur kapitalvinsten beräknas vid försäljning av fastighetKapitalvinster som även kallas reavinster beräknar du genom:Ersättningen som du får för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL).Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetDenna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar om det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). En privatbostadsfastighet är ett småhus (grovt förenklat: en villa) som använts som privatbostad, vilket jag antar är fallet, (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Detta innebär att kapitalvinstskatten blir 0,22 x kapitalvinsten (som beräknas enligt ovan).Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Hur beräknar vi skatten vid fastighetsförsäljning?

2020-11-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min bror ärvde en fastighet för ett antal år sedan. Nu har brodern avlidit och dottern ärvt hans delsom hon vill sälja till mig. Gäller samma skatteregler som gällt om jag skulle lösa ut brodern. Försäljningsvärdet är satt till 1.600.000kr en miljon sexhundra tusen kronor. Skall jag betala 800.000kr åtta hundra tusen kronor minus kapitalvinstskatten 22% alltså 624.000kr sex hundratjugofyra tusen kronor?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår din fråga, och vad jag har som utgångspunkt, är att du och din bror för ett antal år sedan ärvde en fastighet tillsammans. Din bror har nu avlidit och hans andel i fastigheten har genom arv övergått till hans dotter som nu vill sälja till dig. Din undran är nu hur mycket skatt som ska betalas om du köper hennes andel.Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). Förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är däremot skattefria (8 kap. 2 § IL). Vid förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning träder förvärvaren enligt kontinuitetsprincipen i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att förvärvaren tar över arvlåtarens omkostnadsbelopp. I ert fall ska omkostnadsbeloppet för den ni ärvde det av användas vid beräkningen av vinstskatt. Du och din bror tog över skattansvaret genom arvet, innebärande att ni inte betalde någon skatt när ni ärvde. Din brorsdotter har tagit över sin fars ansvar. Utgångspunkten är därmed att vinstberäkningen ska ske utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet.Skulle fastigheten säljas till dig till ett pris som är lägre än taxeringsvärdet kan det skattemässigt behandlas som en gåva och ingen skattskyldighet utlöses. Fastigheten anses överlåten som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde (eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet) under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. Om överlåtelsen sker till en närstående presumeras att det finns en gåvoavsikt. För er innebär det att om priset om 1.600.000 kronor är lägre än taxeringsvärdet utgör "försäljningen" en gåva. Då blir din brorsdotter inte skattskyldig (jfr 8 kap. 2 § IL) och du övertar skatteansvaret till den dag du säljer fastigheten. I det fallet bör man göra en fiktiv försäljning för att räkna fram hur mycket skatt som skulle utgått idag och ersätta dig. En fiktiv försäljning innebär att man räknar ut hur mycket skatt som skulle betalts vid en försäljning på marknaden idag och att du ersätts eftersom du blir skattskyldig den dagen du säljer fastigheten.Sammanfattningsvis ska vinstskatten beräknas utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet. Om försäljningspriset är lägre än taxeringsvärdet kommer det skattemässigt att räknas som en gåva, trots ersättningen. Då utlöses ingen skattskyldighet och du bör ersättas med anledning av att du tar över skatteansvaret tills den dag du säljer. Om försäljningspriset är högre än taxeringsvärdet utlöses en skattskyldighet för din brorsdotter och det ska beräknas vinstskatt utifrån det ursprungliga omkostnadsbeloppet.Om du/ni behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hur beräknar man kapitalvinster vid försäljning av fastighet?

2020-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad blir reavinsten om jag säljer för taxeringsvärdet ?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar att du undrar om beräkningen av reavinsten vid försäljning av fastighet. Man beräknar reavinsten på samma sätt oavsett om du säljer för taxeringsvärdet eller något annat belopp. Däremot kan reavinsten såklart bli större eller mindre beroende på beloppet du sålt fastigheten för. Eftersom jag inte fått några siffror kan jag inte ge dig ett konkret svar men nedan visar jag hur man beräknar kapitalvinsten (reavinsten) vid försäljning av fastighet.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasKapitalvinster beräknar du genom:Beloppet du säljer bostadsrätten för – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av bostadsrättens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som bostadsrätten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av bostadsrätten, (44 kap. 14 IL).Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

​Hur deklarerar man en försäljning av fast egendom - översikt

2020-10-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har fått en fastighet i gåva av min mor för 15 år sedan. Nu vill jag sälja den, hur ska jag göra när jag ska deklarera för den?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för vilka belopp som du ska deklarera för i samband med en försäljning av fast egendom. Din fråga regleras i Inkomstskattelagen (IL). Hur deklarerar man en försäljning av fast egendom - översiktTill att börja med måste man veta till vilket pris man köpt egendomen för, detta kallas för anskaffningsbelopp. I ditt fall rör det sig om gåva och du har således inte "betalat" något för fastigheten. Enligt kontinuitetsprincipen blir ditt ankaffningsbelopp den summa pengar som gåvogivaren har betalat för fastigheten. Vidare ska du deklarerar förbättrande reparationer och underhåll samt förbättringsutgifter (45 kap. 11-13 §§ IL). TIll kategorin förbättringsutgifter hör normala reparationer och sådant underhåll som syftat till att återställa fastigheten till sitt ursprungsskick. Dessa får tas upp om de sammanlagt överstiger 5000 kr och har skett inom de närmsta fem åren från försäljningen. Till kategorin förbättrande reparationer och underhåll syftar sådana ingrepp i fastigheten som medfört en förbättring från ursprungsskicket, det kan röra sig om tekniska förbättringar eller bara att materialet är av högre kvalite än det ersatta. Dessa kostnader får tas upp oavsett hur långt bak i tiden de sträcker sig. Anskaffningsbeloppet och utgifterna för reparationer och underhåll definieras som omkostnadsbelopp. För att beräkna din vinstskatt så subtraherar man försäljningspriset med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Denna summan utgör ditt skatteunderlag. Därefter kvoteras summan, dvs det tas enbart upp till 22/30 (45 kap. 33 § IL). Den summan vi får ut efter kvotering utgår det sedan 30 % kapitalvinstskatt på (65 kap. 7 § IL) SlutsatsNär du beräknar skatten ska du alltså deklarera det pris din mor köpte fastigheten för samt de förbättrande reparationer etc du gjort under din innehavstid. Om du behöver mer rådgivning kring skatt rekommenderar jag dig att kontakta skatteverket. Kort exempel: Ankaffningsbelopp: 1,000,000 kr Omkostnadsbelopp: 500.000 kr Skatteunderlag: 500,000 kr (1,000,000 - 500,000 ) Kvotering: ca 367,000 kr (500,000*0,73 kr) Skatt: 367,000 * 0,3 = ca 109,999 kr Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Om man har hus i Irak och vill sälja det och ta pengarna till Sverige måste man betala skatt på dem?

2020-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om man har hus i Irak och vill sälja det och ta pengarna till Sverige måste man betala skatt på dem?
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Till att börja med behöver det fastställas om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig. Att vara obegränsat skattskyldig innebär att man är skattskyldig i Sverige för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet (3 kap 8 § Inkomstskattelagen (IL).Det finns vissa undantag från denna skattskyldighet. Det finns tre fristående kriterier för att vara obegränsat skattskyldig i Sverige. En person är obegränsat skattskyldig om personen är bosatt i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige (minst 6 månader), eller har väsentlig anknytning och tidigare varit bosatt i Sverige (3 kap 3 § IL). Eftersom jag inte vet var du är bosatt kan jag inte svara på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldiga, men i mitt svar kommer jag utgå i från att du är bosatt i Sverige och därmed också obegränsat skattskyldiga.Om du är obegränsat skattskyldiga betyder det alltså att du ska beskattas för alla era inkomster i Sverige enligt inkomstskattelagen. Samtidigt gäller också att fastigheten ska beskattas i Irak enligt Iraks skatteregler. Om du är bosatt i Sverige är du skyldig att i Sverige redovisa vinsten på försäljningen av fastigheten. Den påförda skatten i Irak får sedan avräknas mot den aktuella skatten på försäljningsvinsten i Sverige.SkatteverketOm summan i ditt fall överstiger 150 000 kr, har du en uppgiftsskyldighet enligt 23 kap. 1 § skatteförfarandelagen (SFL). Du behöver lämna uppgifter till Skatteverket om:* betalningens belopp i använd valuta* betalningsdatum* valutakod* vilket land som betalningen kommer från.För uppgifter om betalningar från utlandet använder uppgiftslämnaren kontrolluppgiften "KU 80 – Betalning från utlandet" (SKV 2329).BankenSveriges banker har strikta regler gällande insättningar där de kräver underlag på var pengarna kommer ifrån. Jag skulle därför rekommendera dig att du besöker din bank och informerar om att du inväntar en större summa på kontot och även visa upp underlag på var pengarna kommer ifrån. Exempel på underlag kan vara ett testamente, köpekontrakt etc.SammanfattningOm du har en uppgiftsskyldighet behöver du lämna uppgifter till Skatteverket avseende summan. Jag hänvisar dig vidare till Skatteverket för vidare information kring vilken blankett du ska fylla i. När du informerar din bank om överföringen på summan från Irak till ditt konto, behöver du visa upp underlag på var pengarna ursprungligen kommer ifrån. Med tanke på att Irak hör till högrisk-länder har banken rätt att stoppa överföringen om de inte får något underlag. Min rekommendation är att du visar upp köpekontraktet till din bank. Därefter bör det inte vara några problem att få in pengarna på ditt konto. Om du är bosatt i Sverige är du skyldig att i Sverige redovisa vinsten på försäljningen av fastigheten. Den påförda skatten i Irak får sedan avräknas mot den aktuella skatten på försäljningsvinsten i Sverige.Återkom gärna vid fundering, annars önskar jag dig lycka till!Med vänlig hälsning,