Hur ska en fastighet, belägen i Serbien, som vi fått i arv beskattas när den säljs?

2021-02-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min syster och jag har fått ärva vår mammas lägenhet i Serbien efter hennes bortgång. I och med att vi bor i Sverige och inte kunde behålla den så sålde vi den i Serbien och pengar här flyttats här på vår kontor. Nu när vi ska redovisa det i inkomst deklaration och vi undrade vilken blankett vi ska använda påstor skattehandläggare att vi måste betala vinst skatt på försäljningen. Dom seger att lägenhet är arv men eftersom vi har sålt den ska vi betala 22% på vinst av försäljningen. Kan det vara möjligt. MvhHoppas på ni kan hjälpa oss så vi får rätt på ärendet
Emma Johannesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag hänvisa till inkomstskattelagen (IL). I mitt svar utgår jag ifrån att ni båda är bosatta i Sverige, vilket innebär att ni är obegränsat skattskyldiga här.Obegränsad skattskyldighetAtt en person är obegränsat skattskyldig i Sverige innebär att denne är skattskyldig här för alla sina inkomster, oavsett om de uppkommit i Sverige eller i utlandet (3 kap. 8 § IL). Detta innebär alltså att huvudregeln är att ni är skattskyldiga för den vinst som uppstår på grund av försäljningen, trots att huset som sålts är beläget i Serbien. Jag utgår dock ifrån att även Serbien kommer vilja beskatta denna vinst, eftersom huset faktiskt är beläget i Serbien. Detta innebär att det finns skatteanspråk från två länder på samma vinst.Arv är skattefrittFörvärv genom arv är skattefritt i Sverige (8 kap. 2 § IL). Detta innebär dock endast att övergången från arvlåtaren till er som arvtagare inte beskattas. Det innebär däremot inte att ni inte ska beskattas för den kapitalvinst som uppstår då ni säljer fastigheten. Huruvida det finns någon arvsskatt i Serbien kan jag tyvärr inte svara på då jag inte känner till Serbiens skatteregler. Detta borde ni kunna få svar på av de serbiska myndigheterna.DubbelbeskattningsavtalFör att lösa sådana konflikter då två länder har skatteanspråk på samma inkomst, och för att undvika att den skattskyldige därmed beskattas dubbelt, upprättas ofta så kallade dubbelbeskattningsavtal mellan länder. Sverige och Serbien har ett sådant avtal (här).Detta avtal tillämpas på personer som är bosatta i ett av, eller båda, länderna (art. 1). Enligt avtalet får vinst på en fastighet belägen i ett av länderna beskattas i det land där fastigheten är belägen (art. 13.1). Detta innebär att Serbien kommer få beskatta vinsten eftersom fastigheten är belägen där. För att undvika dubbelbeskattning gäller att om en person med hemvist i Sverige förvärvar inkomst som enligt bestämmelserna i avtalet får beskattas i Serbien ska Sverige avräkna ett belopp som motsvarar den inkomstskatt som erlagts i Serbien (art. 22). Detta innebär alltså att vinsten från fastigheten ska tas upp i Sverige, men den skatt som betalas i Serbien ska räknas av från skatten som skulle betalats i Sverige. På detta sätt kommer beskattning endast ske i Serbien.SlutsatsNi kommer alltså behöva betala skatt på vinsten som uppstår då ni säljer fastigheten. Denna skatt ska antagligen betalas i Serbien, eftersom fastigheten är belägen där vilket innebär att Serbien antagligen vill beskatta detta. I enlighet med dubbelbeskattningsavtalet kan ni alltså begära att avräkning ska ske för skatt på fastigheten som erlagts i Serbien. Det finns information om det på Skatteverkets hemsida (här) samt en blankett att fylla i för att begära avräkning (här).Jag hoppas att detta var svar på din fråga! Mvh,

undvika skatt försäljning av hus

2021-02-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejOm jag skall sälja mitt halva hus till min partner så har jag läst om köpeskillingen är mindre än taxeringsvärdet behöver man inte beskatta vinsten i det tillfälle.Om jag har 1,1 milj i taxeringsvärde därav byggnadsvärde 400 tkr och marknadsvärdet är 700 tkr är det då själva taxeringsvärdet om gäller. ( Alltså 1,1 ) Skall sälja för 1 miljon .Måste jag skatta ?kan jag dra av utbyggnad och ett badrum som inte fanns eller är det bara vissa förbättrings utgifter ?Mvh
Oscar Rudén |Hej och tack för att du ställer din fråga till lawline! Jag förstår din fråga som att du vill veta hur du undviker skatt vid försäljning av fastighet till närstående. För att klargöra denna situationen vänder vi oss till rättspraxis och inkomstskattelagen (IL). Vad gäller i vanliga fall vid försäljning av hus- Vi vänder oss till 44 kap 13 § IL som anger att kapitalvinst är när försäljningsvärdet är högre än omkostnadsbeloppet. 45 kap IL vad gällande beskattning vid avyttrande av fastigheter för att finna svar. 45 kap 3 § IL anger att kapitalvinst beräknas på varje avyttrad taxeringsenhet. Man har enligt 45 kap 11–12 §§ ILrätt att göra avdrag för förbättringsutgifter. Vad gäller beskattning på fastigheter ska 22/30 av vinsten tas ut i skatt, 45 kap 33 § ILHur man undviker skatt enligt praxis - Enligt Huvudsaklighetsprincipen framkommer det att om en fastighet säljs under taxeringsvärde, så är det att anse som en gåva, enligt RÅ 1981 1:29. Enligt RÅ 81 1:29 så om det föreligger en förmögenhetsöverföring samt rör sig om en överföring mellan närstående, talar mycket för att gåvoavsikt föreligger. För att även undvika stämpelskatt vid köp så ska förvärvssumman inte överstiga 85 % av taxeringsvärdet, lag om stämpelskatt 5 § och 9 §.Vid gåva- 44 kap 21 § IL anger att man inträder i överlåtarens ställe och övertar dennes anskaffningsutgift . Detta innebär att din partner i detta fall övertar den anskaffningsutgiften som du hade för huset (den summa du köpte huset för). Detta blir dock först aktuellt vid när din partner ska sälja huset, då hen räknar ut vinsten som hen gör så är förvärvssumman enligt lag inte 1 miljon kr som hen betalade till dig (detta var ju enligt lagen en gåva), utan summan som ska användas för att räkna ut vinsten är den summa som du betalade vid köpet av huset. Detta eftersom att genom gåva övertar man tidigare ägares position.Vad innebär detta för dig- Detta innebär att i vanliga fall ska en beskattning på vinst vid försäljning ske med 22 %. Om man däremot säljer egendomen till närstående, så som du gör nu till din parter, för värde under taxeringsvärde så är det att anse som skattefri gåva. Mitt tips för att undvika all form av skatt är därför att sälja huset till din partner för 85 % av taxeringsvärdet, alltså 1,1 miljoner x 0,85 = 935 000 kr för att även slippa stämpelskatt. Men om du säljer egendomen för 1 miljon så slipper du skatta för eventuell vinst ändå så detta är fullt möjligt att genomföra. Din partner kommer också som tidigare sagt att få ta över anskaffningskostnad du hade för bostaden, vilket senare blir aktuellt inför en försäljning av bostaden.Ska tillägga att förbättringsutgifter endast får dras av för att minska beskattningen på vinsten. I och med att du inte gör en beskattningsbar vinst i detta fall så kan inte avdrag bli aktuellt i ditt fall. Hoppas att detta var svar på din fråga!

När räknas bostadsförsäljning till näringsverksamhet?

2020-12-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag önskar starta med att köpa och sälja bostäder som privat person, som annars har ett vanligt kontorsjobb. Undrar hur jag kan göra detta utan att skatteverket ska anse detta som ett näringsverksamhet? Går det bra att sälja 2-3 bostadsrätter per år utan att detta blir ett näringsverksamhet och kan man fördela det så att jag köper och säljer en eller två på mitt namn och sen en eller två på min frus namn? Tack
Filip Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Skatteregler finns främst i inkomstskattelagen (IL). Jag utgår i mitt svar från att fastigheterna som du köper inte kommer att användas som bostäder för dig själv, utan de är näringsfastigheter. För att någonting ska anses som näringsverksamhet ska tre rekvisit vara uppfyllda. Det ska röra sig om förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt (13 kap. 1 § IL). Det bör räknas som yrkesmässigt eftersom du har vinstsyfte och som självständigt eftersom du inte är någon uppdragstagare eller anställd. Frågan blir således om det rör sig om förvärvsverksamhet. Här ser man bland annat till att det ska vara viss omfattning och varaktighet. Du vill sälja 2-3 fastigheter per år, vilket skulle kunna anses som tillräckligt varaktigt för att räknas som näringsverksamhet. I en tidigare dom från Kammarrätten i Göteborg sålde en kvinna 6 fastigheter på 2 år, vilket ansågs som näringsverksamhet. Det är dock flera omständigheter som man ser till vid bedömningen, men domen kan i alla fall ge dig en fingervisning om vart gränsen ligger. Skatten beräknas för varje enskild person, och i Sverige har vi inte sambeskattning eller hushållsbeskattning. Det innebär att din verksamhet och din frus verksamhet är två olika saker, men i så fall gäller samma rekvisit för din fru vilket innebär att hon måste bedriva verksamheten självständigt. Hoppas dina frågor har blivit besvarade! Önskar du mer detaljerad hjälp rekommenderar jag dig att boka ett möte genom att klicka här eller ringa oss: Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt: Telefon: 08-533 300 04 Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00 Med vänliga hälsningar,

Påverkar de nya reglerna om uppskovsräntan reglerna kring värderingen av bostäder vid bodelning?

2020-12-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,I samband med min skilsmässa för 2 år sedan , värderades huset och reavinstskatt räknades av , även om huset inte såldes.Enligt en ny lag, kan man kräva tillbaka den inbetalda reavinstskatten.Kan jag kräva en återbetalning av min del av reavinstskatten ?Jag har inte fysiskt betalt den, men den räknades av från summan som skulle tillfalla mig.Med vänlig hälsning,
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du inte nämner vilken ny lag du syftar på i din fråga så kan jag enbart svara efter vilken lag som jag tolkar det som att du åsyftar i din fråga. Som jag tolkar det så undrar du om lagförändringen kring den så kallade uppskovsräntan kan ge dig rätt att få tillbaka pengar av ditt ex, på grund av att ni vid er bodelning räknade av den latenta kapitalvinstskatten vid värderingen av er bostad. Sedan förstår jag det som att du har blivit utköpt ur bostaden och att ditt ex bor kvar i den. Om jag har missförstått vilken ny lag du syftar på eller några andra förutsättningar så får du gärna kontakta mig per e-post för att förtydliga vilken lag du menar eller vad jag annars har missförstått. Min e-post finner du längst ned i svaret.Uppskovsreglerna regleras i inkomstskattelagen (IL).Jag kommer återkommande att skriva om "den nya bostaden", med det menar jag den bostad som man köpt efter det att man sålt en bostad och begärt uppskov med beskattningen för vinsten av den första bostaden. Vad är uppskov och den så kallade uppskovsräntan?Uppskov är någonting som du kan ansöka om ifall du säljer en bostad med vinst och du vill skjuta upp vinstskatten till senare (47 kap. IL). Då slipper du helt enkelt betala skatten direkt om du uppfyller vissa förutsättningar och kan lägga in de pengarna i nästa bostad istället. För en av förutsättningarna för att du ska få skjuta upp skatten är just att du köper en ny bostad (47 kap. 2§ IL). Det är inte alltid så att du kan skjuta upp hela den skatt du skulle ha betalt, så ditt uppskovsbelopp kan vara skatten du skulle ha betalt på antingen hela eller delar av vinsten (47 kap. 7§ IL).Om man blir beviljad ett uppskov så innebär det då att man behöver betala uppskovsbeloppet förens man säljer eller på annat sätt avyttrar sin del (eller hela om man äger hela) av den nya bostaden (47 kap. 11§ IL).Man kan se det som att uppskovsbeloppet blir som ett "lån" från staten för att du lättare ska kunna köpa en ny bostad när du säljer din gamla. Denna typ av regler finns nämligen för att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Fram till och med den 1 januari 2021 så har det funnits en så kallad uppskovsränta på det uppskovsbelopp man har blivit beviljad, du kan se det som en ränta på ditt "lån". Denna ränta har inneburit att man får betala ca 0,5 % på det uppskovsbelopp man har, vilket innebär att om du har ett uppskovsbelopp på 1000 000 kr så får du betala 5000 kr/ år i ränta. Viktigt att förstå då är att man inte betalar 0,5% på den riktiga skatteskulden man har till staten, utan 0,5 % på hela uppskovsbeloppet. Vid de fall ditt uppskovsbelopp är 1000 000 kr så är egentligen skatteskulden ca 22% av 1000 000 = ca 220 000 kr, varav man kan tänka det som att räntan på den reella "skulden" blir högre än 0,5%. Beskattningen går dock till som så att du året efter att du deklarerat din försäljning får börja ta upp en schablonintäkt som är 1,67% av uppskovsbeloppet, vilken kommer att beskattas (47 kap. 11b § IL).Det man idag kallar för uppskovsräntan är helt enkelt den beskattning som sker på grund av den schablonintäkt som man tills 1 januari 2021 har behövt ta upp i sin deklaration om man har ett uppskovsbelopp. Anledningen att man kallar det för en ränta är för att det blir en kostnad som man får för att skjuta upp beskattningen, vilket kan liknas vid en ränta när man tar lån.Utöver räntan behöver man sedan givetvis betala tillbaka skatteskulden som man har, vilket jag nämnde ovan ska ske när man säljer den "nya" bostaden. Kort sagt kan man alltså se uppskovsbeloppet som ett lån från staten, som man fram tills 1 januari 2021 har behövt betala en ränta på.Vad innebär den nya lagändringen som sker den 1 januari 2021?Från och med den 1 januari 2021 så behöver man inte längre betala den så kallade uppskovsräntan, utan då blir det gratis att skjuta upp vinstbeskattningen. Vilket gör att man kan se det som att man gratis kan "låna" pengar av staten tills man sedan säljer den "nya" bostaden och pengarna måste betalas åter (47 kap. 11§ IL). I och med denna lagändring så blir det även möjligt för vissa som har sålt sin bostad utan att skjuta upp beskattningen åren 2014-2019 (baserat på att omprövningen sker 2020) att ansöka om uppskov i efterhand, då man har rätt att ompröva skattebeslut sex år tillbaka i tiden (66 kap. 7§ skatteförfarandelagen). Om man blir beviljad uppskovsbelopp i efterhand så innebär det då att man får tillbaka hela eller delar av den skatt man har betalt in för vinsten av sin bostadsförsäljning. Man får dock inte behålla dessa pengar föralltid, utan de är fortfarande som ett "lån", med enda skillnaden att från och med 1 januari 2021 så är "lånet" gratis. Pengarna kommer dock fortfarande behöva betalas tillbaka när den "nya" bostaden säljs. Detta innebär att det inte har skett någon förändring kring själva beskattningen av vinster vid bostadsförsäljning, man är fortfarande skyldig att betala skatt på vinsten i slutändan.Vad innebär detta för dig?Som jag beskrivit ovan så innebär den lagförändring som sker att det inte längre kommer att kosta något för den som väljer att skjuta upp beskattningen av vinsten från en bostadsförsäljning. Vilket kommer göra att vissa av de som har sålt sin bostad tidigare men då betalt skatten direkt, kommer välja att ansöka om ett uppskov retroaktivt, för att då blir gratis att ha ett uppskov. De personer som då får skatten "återbetald" får den som ett "lån" som de sedan måste betala tillbaka när de säljer sin "nya" bostad. Detta påverkar därmed varken dig eller din sambo enskilt eller er bodelning.I och med att din sambo fortfarande bor kvar i bostaden kan hon inte ansöka om något uppskovsbelopp för bostaden, eftersom en försäljning måste ske för att man ska kunna ansöka om ett uppskov.Anledningen att det inte påverkar dig eller er bodelning är för att detta inte har någonting att göra med bodelnings- eller värderingsregler. Det är fortfarande så att man vid värderingen av ett hus ska ta hänsyn till den skatt som kommer behöva betalas vid en framtida försäljning. Det beror på att inga regler kring den slutliga beskattningen av en bostadsförsäljning- eller några värderingsregler har ändrats. Därmed finns det tyvärr ingen möjlighet för dig att få tillbaka några pengar i och med denna lagändring.Jag hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor, samt att du genom min förklaring förstår varför det inte hänger ihop med er bodelning!Om någonting känns oklart eller om du har någon följdfråga så får du gärna kontakta mig på elin.englund@lawline.se för ändamålet.Med vänlig hälsning,

Beräkna anskaffningsvärde för fastighet vid gåva och köp

2021-02-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Ponera att jag har fått min fastighet i gåva (betalat 84% av taxeringsvärde) och vill räkna ut anskaffningsvärde vid eventuell försäljning. Eftersom dem jag "fick" fastigheten av i sin tur fick den i arv, men pga ogiltigt testamente också fick den i gåva av den efterlevande. Vad blir då anskaffningsvärdet för mig vid eventuell försäljning? Det gjordes en värdering i samband med att jag tog över fastigheten.
Filip Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om beskattning återfinns i inkomstskattelagen (IL) och det är således hit jag hänvisar mina svar. Mitt svar kommer börja med att redogöra för hur man ser på gåvor när det gäller fastigheter för att sedan gå in på vilket anskaffningsvärde du får tillgodoräkna dig. Slutligen ger jag en kort överblick över kapitalberäkningen.Gåva av fastighetNär det rör sig om både gåva och köp (så kallat "blandat fång") gäller vissa speciella regler för fastigheter. Istället för att överlåtelsen delas upp i en köpdel och en gåvodel (som man gör vid ex. bilar, se RÅ 1943 ref. 9), använder man sig av den så kallade "huvudsaklighetsprincipen" när det gäller fastigheter (RÅ 1981 1:29). Det innebär att om ersättningen för fastigheten understiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen anses som gåva, medan om ersättningen överstiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen anses som köp. I ditt fall understiger ersättningen taxeringsvärdet, och därför ska hela överlåtelsen betraktas som en gåva.Hur beräknas anskaffningsvärde vid gåva? När det gäller gåvor använder man sig utav "kontinuitetsprincipen". Denna innebär att du "övertar" överlåtarens anskaffningsvärde (44 kap. 21 § IL). Detsamma gäller för de som du fick fastigheten ifrån vilket i sin tur innebär att du får tillgodoräkna anskaffningsvärdet som den första personen i "gåvoledet" hade. Det kanske låter krångligt, men jag hoppas du förstår min formulering. Därutöver får du tillgodoräkna det anskaffningsvärde som du haft (alltså 84% av taxeringsvärdet som du betalade). Dessutom kan du vid kapitalberäkningen tillgodoräkna dig utgifterna för avyttringen samt vissa förbättringsutgifter som har inneburit "grundförbättringar" av fastigheten (jfr 44 kap. 13-14 §§ IL & 45 kap. 11-12 §§ IL). Då din fråga inte rör just kapitalberäkningen väljer jag att inte gå djupare in på detta i mitt svar då svaret i så fall blir väldigt långdraget.Sammanfattning Istället kan svaret sammanfattas som så att ditt anskaffningsvärde är det belopp du betalade för fastigheten, plus det anskaffningsvärde som den första personen i gåvoledet hade fått tillgodoräkna sig vid en försäljning. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Behöver du ytterligare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till vår juristbyrå. Du kan boka tid här eller kontakta oss: Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt: Telefon: 08-533 300 04 Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00 Med vänliga hälsningar,

Uträkning vid utköp av syskon ur fastighet

2021-01-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag ska köpa ut min bror ur en fastighet. Hur ska jag räkna ut hans del ? Marknadsvärdet ligger runt 4 miljoner.Tacksam för hjälp.
Emil Wellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du och din bror är dödsbodelägare och undrar hur du ska räkna ut hur mycket du ska betala när du vill ta över fastigheten. Situationen blir dock annorlunda om arvskiftet faktiskt är avslutat. Därför kommer jag redogöra för även den situationen. Situation 1: Om arvskiftet inte är avslutat Först och främst bör nämnas att ni själva kan komma överens om priset. En god utgångspunkt, för att summan ska bli skälig, kan dock vara att utgå från marknadsvärdet (4 000 000 kr) vid beräkning. Vanligtvis avräknas kapitalvinstskatten och mäklararvoden från marknadsvärdet vid beräkning av en del som ska köpas ut. Å ena sidan har ju ingen vinstskatt ännu uppkommit för dig, eftersom du inte sålt fastigheten. Men å andra sidan kommer du att beskattas för detta vid en framtida försäljning, vilket följer av den s.k. kontinuitetsprincipen. Detta är den bakomliggande orsaken till att såväl kapitalvinstskatten som mäklararvoden vanligtvis avräknas. För att kunna beräkna kapitalvinsten finns vägledning på Skatteverkets hemsida. Situation 2: Om arvskiftet är avslutat Om jag istället tolkar din fråga som att ett arvskifte redan har inträffat behöver andra omständigheter beaktas. I sådana fall räknas utköpet som en försäljning, vilket resulterar i att din bror blir skattskyldig för vinsten han gör när han säljer en del till dig. Vid en försäljningssituation finns vägledning på Skatteverkets hemsida för att beräkna beskattningen. Observera slutligen att möjligheten alltid finns att gemensamt komma fram till vilket belopp som helst, men att vinstskatt direkt kan uppkomma i denna situation. Sammanfattning Sammanfattningsvis kan ni själva komma överens om beloppet. För att bestämma beloppet kan marknadsvärdet vara en bra utgångspunkt. Beroende på om arvskifte skett eller inte så påverkas beskattningen för såväl dig som din bror. Därför kan det vara viktigt att ta ovannämnda aspekter i åtanke. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Hör annars av dig med en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Kapitalvinst på ärvd fastighet

2020-12-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor ärvde hus som ursprungligen köptes för 70 000kr, huset är nu värderat till ca 7 000 000krVad skulle hon bli skyldig att skatta när det kommer till reavinst?
Victoria Ikegami Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag har tolkat det som att du undrar hur stor kapitalskatten vid en eventuell fastighetsförsäljning kommer att vara. Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).Påverkas vinstskatten av att fastigheten är ärvd?Inledningsvis ska det fastställas att alla fysiska och juridiska personer är skattskyldiga för sina inkomster enligt 1 kap. 3 § IL. Dessa inkomster ska därefter hänföras till ett av inkomstslagen näringsverksamhet, kapital eller tjänst som påverkar vilka regler som blir tillämpbara i det enskilda fallet.Vad som typiskt sett kännetecknar en kapitalinkomst är att det är en slags avkastning från en tillgång som den skattskyldige innehar. Ett exempel på en kapitalinkomst är just kapitalvinsten som uppstår vid avyttring av tillgångar enligt 41 kap. 1–2 §§ IL. I ditt fall är alltså denna fastighetsavyttring och pengarna som utfaller till följd av detta att anse som en skattepliktig kapitalinkomst.Innan 2004 gällde fortfarande arvs- och gåvoskatten i Sverige. Arvs- och gåvoskatten innebar exempelvis att en arvtagare som ärvde en fastighet skulle behöva skatta på arvet. Däremot så gäller inte detta förhållande längre enligt 8 kap. 2 § IL och medför att själva arvet inte medför någon skatt.Däremot så finns det en poäng med att påpeka denna rättsförändring. När din mor ärvde huset så kommer hon anses träda in i givarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § IL. Det innebär att givarens anskaffningsutgift (köpet av fastigheten) kommer att vara lika med mottagarens anskaffningsutgift. I ditt fall kommer således din moders (mottagarens) anskaffningsutgift för fastigheten att uppgå till 70 000 kr.Vilket belopp ska din mor skatta på?Huvudregeln för hur kapitalvinsten ska beräknas framgår i 44 kap. IL. För att få ut det rätta skattepliktiga underlaget (d.v.s. inkomsten som din moder ska skatta på) så ska ersättningen för fastigheten minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som din mor kommer behöva skatta på.a) Hur beräknas anskaffningsutgiften?Såsom jag påpekade ovan så gäller det att mottagaren av den ärvda egendomen (din mor) träder in i givarens (arvlåtarens) skattemässiga situation. Detta kommer alltså medföra att det arvlåtaren har betalat för fastigheten (anskaffningsutgiften) ska gälla för din moder likaså. I ditt fall är alltså anskaffningsutgiften 70 000 kr.b) Hur beräknas förbättringsutgifterna?Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för just fastigheter regleras i det 45:e kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket. Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader räknas med i omkostnadsbeloppet.Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet. Detta framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL.Om jag utgår från ett exempel: om omkostnadsbeloppet (de avdragsgilla förbättringsuppgifterna) uppgår till 100 000 kr så ska dessa dras av från kapitalvinsten. Såsom konstaterat ovan så består anskaffningsutgiften av 70 000 kr. Jag kommer utgå från att försäljningen av fastigheten uppgår till 7 000 000 kr.7 000 000 – (100 000 + 70 000) kr = 6 830 000 kr.Beräkningen av vinstskatten:Nu vet vi att den skattepliktiga inkomsten uppgår till 6 830 000 kr. Det är detta belopp som ska inkomstbeskattas.Det gäller däremot vissa särskilda regler vid beskattning av fastigheter. Beskattning ska endast ske för 22/30-delar av kapitalvinsten enligt 45 kap. 33 § IL. Detta innebär alltså att det totala beloppet din mor ska inkomstbeskattas för kommer minska.6 830 000 x 22/30 = 5 008 666,6666… ≈ 5 008 667 kr.Denna hypotetiska siffra (då jag inte har några uppgifter om några förbättringsutgifter) är således beloppet som din mor ska skatta på. Kom ihåg att skattesatsen för kapitalinkomst ligger på 30 %.Således ska beloppet 5 008 667 kr multipliceras med 30 % (0,3) vilket, i mitt exempel, skulle ge upphov till den slutliga skatten på ca. 1 502 600 kr.HandlingsplanSåsom jag redogjort för ovan så är det dessa huvudsakliga steg som du behöver använda dig av när du beräknar kapitalskatten. Särskilt viktigt är det nog att diskutera med din mor om de eventuella förbättringsutgifterna som skulle kunna ingå i omkostnadsbeloppet. Ju större omkostnadsbelopp, desto mindre behöver hon skatta på.Hoppas att du har fått svar på din fråga,Med vänlig hälsning,

Försäljning av fastighet som erhållits via gåva - beräkning av kapitalvinst och reavinstskatt

2020-11-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mina två systrar har fått vår mors hus innan hennes död som gåva. Vi har nu sålt det för 1 845 000. Hon köpte det för 1969 för 183 000. Gjorde sedan uterplats samt byggde en ovanvåning. Inga kvitto finns bara foton från när det byggdes. Vad är skäligt att dra av i skatt och kan man göra det. Är ju annars en stor vinst på huset och innebär mycket vinstskatt
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om skatt regleras bland annat i inkomstskattelagen (IL). Inom skatterätten gäller kontinuitetsprincipen vid gåva av kapital, d.v.s. att mottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga position. Detta innebär exempelvis att anskaffningsutgiften för givaren går över till gåvomottagaren (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att ni vid beräkning av eventuell vinstskatt ska använda er av er mors anskaffningsvärde på 183 000 kr.Beräkningen av kapitalvinstenKapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifter för försäljningen, ex mäklararvode samt minskat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).Fastställande av omkostnadsbeloppetOmkostnadsbeloppet består av anskaffnings- och förbättringsutgifter för fastigheten. Avdrag ska medges för anskaffningsutgifter för fastigheten samt för ny-, till- och ombyggnad (grundförbättringar) som under ett år har överstigit 5000 kr, samt utgifter för förbättrande reparation och underhåll som överstigit 5000 kr och som skett under de senaste 5 åren (45 kap. 11 § IL, 45 kap. 12 § IL).Jag tolkar frågan som att ni har utfört grundförbättringar snarare än reparation och underhåll, därmed kommer hela utgiften att vara avdragsgill, dock ej för den del som ni eventuellt har fått rot-avdrag för.Det krävs inte kvitton för att kunna göra skatteavdragDet är möjligt att begära avdrag även om ni saknar kvitton eller fakturor. Enligt Skatteverket krävs då istället andra dokument för att kunna visa omfattningen och tidpunkten för renoveringen. Fotografier är sådana dokument som istället kan användas som underlag. För att visa på kostnaden är det möjligt att använda kontoutdrag, lånehandlingar etc. som underlag vid deklarationen.Vinstskatten och beräkningenVid försäljning av en privatbostadsfastighet gäller att 20/30-delar av vinsten är skattepliktig, vilket i praktiken ger en skatt på 22% av vinsten (45 kap. 33 § IL).Ni ska göra beräkningen som följande:(+) Ersättningen ni fått vid försäljningen (1 845 000 kr)(-) eventuella försäljningskostnader(-) utgifterna för uteplats och ovanvåning (-) anskaffningsutgiften (183 000 kr)= kapitalvinstenSkatten är som ovan nämnt 22 % av kapitalvinsten.Med vänlig hälsning,