Beskattningskonsekvenser vid försäljning av fast egendom samt hus på ofri grund, vad gäller?

2020-09-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag äger en fastighet (tomten) men min fd svärfar äger huset på fastigheten. Vi ska nu sälja tomten och huset. Vi är överens om respektive värde men undrar vad som är bäst ur försäljningssynpunkt. Att vi båda säljer till en köpare eller att jag först köper huset av min fd svärfar och sedan säljer hela fastigheten till ny köpare? Skattekonsekvenser? Mvh
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet på vilket det står en byggnad (ett hus). Det ifrågavarande huset ägs emellertid av din före detta svärfar och ni har nu för avsikt att avyttra era respektive objekt. Såvitt jag förstår råder någorlunda konsensus avseende de uppskattade marknadsvärdena men frågor har uppstått kring vad som kan tänkas utgöra det mest fördelaktiga tillvägagångssättet. Utgångspunkten är att överlåtelsen av alla egendom ska riktas mot en och samma förvärvare varför du undrar huruvida din före detta svärfar eventuellt först bör sälja huset till dig. Vidare föreligger en generell fråga gällande de skatterättsliga konsekvenser av det ovan anförda, vilka för övrigt är nära förbundna med den förstnämnda frågan varför dessa kommer att ges en ganska framskjutande roll. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Inkomstskattelagen (IL).Du har också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). För att den här skrivelsen inte ska bli alltför lång och svåröverskådlig kommer dock den fortsatta framställningen inte att utmynna i någon längre rättsutredning. Min gissning är inte heller att någon sådan önskas. Många juridiska spörsmål behandlas dessutom enklast under ett telefonsamtal.Först några allmänna skatterättsliga hållpunkterDe avyttringar som nu är i fråga hör till inkomstslaget kapital och det aktuella inkomstslagets omfattning avgränsas i 41 kap. IL. Av 41 kap. 1 § 1 st. IL går det att utläsa att inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas till det aktuella inkomstslaget. Utanför faller sådana inkomster som är hänförliga till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomst av kapital (resultatet) beräknas genom att samtliga intäktsposter minskas med de kostnadsposter som sorterar under det ifrågavarande inkomstslaget, vilket framgår av 41 kap. 12 § IL. Kapitalvinster och kapitalförluster ska däremot beräknas för varje enskild avyttring där tillgångens omkostnadsbelopp (mer om det nedan) dras från ersättningen för den försålda kapitaltillgången. Beloppet (kapitalvinsten eller kapitalförlusten) tas därefter upp som en intäkts- eller kostnadspost jämte övriga poster i samband med beräkningen av inkomsten av kapital. Men märk väl att det från huvudregeln, att alla intäkts- och kostnadsposter i sin helhet ska tas upp vid resultatberäkningen, stundtals görs undantag vilka stipulerar att vissa kapitalvinster endast är skattepliktiga upp till en viss del, exempelvis de som uppstår vid försäljning av fast egendom som i den förevarande situationen. Värt att notera är också att kapitalförluster inte sällan enbart är avdragsgilla upp till 70 % och att beskattningstidpunkten i princip inträder direkt i samband med att en tillgång realiseras, 44 kap. 26 § IL. Om sammanställningen i inkomstslaget sedermera ger ett överskott utgår 30 % statliga (platt) inkomstskatt på överskottet, 65 kap. 7 § IL. Skulle beräkningen istället leda till ett underskott erhåller den skattskyldige en skattereduktion om 30 % av den del av underskottet som inte överstiger 100 tkr och 21 % av den eventuella återstående delen av underskottet och detta sker mot statlig och kommunal inkomstskatt, 67 kap. 10 § IL. Det nu sagda fordrar dock att det föreligger skatt på förvärvsinkomster hos den skattskyldige att räkna av mot under ett och samma beskattningsår. En skattereduktion som inte nyttjas kan alltså inte sparas för framtiden. Försäljningen av din fastighet, vad gäller?För fastigheter görs avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig och de grundläggande bestämmelserna härvidlag står att finna i 45 kap. IL. Reglerna tillämpliga på alla slags fastigheter förutom sådana som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet. Om din fastighet till dags dato är att betrakta som en privatbostadsfastighet, 2 kap. 13 § IL, eller en näringsfastighet, 2 kap. 14 § IL, förtäljer inte riktigt din ärendebeskrivning, men jag utgår ifrån att det är den förra typen som åsyftas i det här fallet. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad med utgifter för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbeloppet avses för övrigt utgifter för anskaffning ökade med de eventuella förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, vilket stadgas i 45 kap. 12 § 1 st. IL. Med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till det innevarande beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren (krav på aktualitet) till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Det sista ledet i den nyss nämnda meningen har stor betydelse för den rättsliga bedömningen. Kravet på bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet utgör nämligen en förutsättning för att åtgärden överhuvudtaget ska få tillgodoräknas som en del av omkostnadsbeloppet. Det innebär således att sedvanliga icke förbättrande reparationer inte omfattas av bestämmelsen i 45 kap. 12 § IL. Det ska tilläggas att uttrycket förbättringsutgifter likaledes omfattar ny-, till- och ombyggnationer. I sammanhanget förtjänas det också att säga att den skattskyldiges eventuella utförda egen-arbeten som avser förbättrande åtgärder på fastigheten inte utgör avdragsgilla kostnader. När sedan kapitalvinsten har beräknats gäller följande för en fysisk person (för ordningens skull redogörs även för beskattning avseende kapitalvinster på näringsfastigheter):Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken innebär en skatt på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22, = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).Kapitalvinster på näringsfastigheter beskattas hårdare och tas upp till 9/10, vilket därmed leder till en skatt på 27 % (9/10 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,27 = 27 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).Försäljningen av det av din före detta svärfar ägda huset, vad gäller?Med fastighet i skatterättsliga kontexter avses i princip den civilrättsliga definitionen så som den kommer till uttryck i jordabalken. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att fast egendom är jord vilken i sin tur är indelad i fastigheter. Vidare anges i 2 kap. 1-3 §§ JB att bland annat mark, allmänna fastighetstillbehör (byggnader m.m.), byggnadstillbehör (exempelvis en hiss) och industritillbehör (typ maskiner) också räknas till begreppet fastighet. Men föremål som en nyttjanderättshavare eller någon annan än fastighetsägaren tillfört en fastighet hör inte till denna såvida föremålet och fastigheten inte har kommit i samma ägares hand, vilket fastslås i 2 kap. 4 § 1 st. JB. Det ifrågavarande huset utgör således inte en del av din fastighet med ett civilrättsligt betraktelsesätt, vilket du mycket riktigt själv redan har påpekat enligt ovan, och benämns vidare med fastighetsrättslig terminologi som hus på ofri grund (på annans mark). Det betyder samtidigt att byggnaden i fråga likställs med och sorteras under kategorin lös egendom. Men skatterättsligt utvidgas dock definitionen av vad som utgör fastigheter och i 2 kap. 6 § 1 st. IL stadgas att en byggnad som (civilrättsligt) räknas som lös egendom ska beskattas som om den vore en fastighet. Detta medför att vad som ovan har sagts beträffande avyttringen av din mark äger giltighet även i det här sammanhanget. Annorlunda uttryckt; Reglerna för beskattning vid försäljning av hus på ofri grund och som därmed utgör lös egendom är identiska med de som gäller i samband med en vanlig fastighetstransaktion.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Den beskattning som aktualiseras i ditt ärende och vid de olika försäljningarna är inte bara likartad utan helt identisk och detta mot bakgrund av bestämmelsen i 2 kap. 6 § IL. Enligt min mening framstår det därför som ovidkommande för er del om de aktuella objekten skulle överlåtas separat till en och samma köpare eller om du först förvärvar huset för att sedan införliva detta som ett fastighetstillbehör och för att därefter sälja fastigheten i sin helhet. Och för din före detta svärfar är reglerna vid försäljning och möjligheten till uppskov desamma som vid försäljning av en privatbostadsfastighet och detta oaktat om denne väljer att avyttra huset till dig eller till en utomstående person. En framtida spekulant kan dock möjligen föredra ett enda avtal framför två olika varför det hypotetiskt skulle kunna argumenteras för att ett avslut kan bli enklare att nå om du först förvärvar huset.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig däremot inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis eventuella överlåtelseavtal mellan dig och din före detta svärfar alternativt mellan dig och en potentiell förvärvare ifall en önskan om att inte behöva involvera en fastighetsmäklare skulle infinna sig. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 21/9 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hur räknar man ut skatten vid en fastighetsförsäljning när den som sålde fastigheten fick den i gåva?

2020-09-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |hej!Jag har precis sålt en industri tomt, taxeringsvärde 0 SEK, Jag ärvde tomten av min farmor.jag fick 400 000 SEk för den. jag har inga andra inkomster eller förmögenhet. jag är skriven utomlands sedan 30 år tillbaka. Vad blir skatte? Ska jagh betala in direkt eller vänta tills det är dags att deklarera i April 2021?Tacksam för svarAnnette
Aras Tofek |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor.Ska skatten på din bostadsförsäljning betalas i Sverige?Personer som är obegränsat skattskyldiga i Sverige är skattskyldiga för alla sina inkomster, även om de inte är bosatta i Sverige, vilket framgår av 3 kap. 8 § inkomstskattelagen. Vem som räknas som obegränsat skattskyldig framgår av 3 kap. 3 § inkomstskattelagen, där tre olika omständigheter kan leda till att du blir obegränsat skattskyldig. En av dessa omständigheter är att du har väsentlig anknytning till Sverige, enligt 3 kap. 3 § tredje punkten inkomstskattelagen. För att avgöra om du är obegränsat skattskyldig anges i 3 kap. 7 § inkomstskattelagen ett antal omständigheter som kan medföra att du räknas som obegränsat skattskyldig. En av dessa omständigheter är att du har en fastighet i Sverige. Denna omständighet ensam behöver dock inte betyda att du är att anse som obegränsat skattskyldig, och eftersom att du inte har varit bosatt i Sverige under de senaste 30 åren kan det antas att du inte är obegränsat skattskyldig. Med utgångspunkten att du inte är obegränsat skattskyldig kommer du istället att anses vara begränsat skattskyldig, vilket framgår av 3 kap. 17 § första punkten inkomstskattelagen. Den som är begränsat skattskyldig är skattskyldig för kapitalvinster på fastigheter i Sverige, enligt 3 kap. 18 § tionde punkten inkomstskattelagen. Detta innebär att du kommer att behöva betala skatt på fastighetsförsäljningen i Sverige. Hur mycket ska du betala i skatt? En kapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskat med avgifterna för försäljningen, och omkostnadsbeloppet. Detta enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för fastigheten och eventuella förbättringsutgifter, vilket framgår av 44 kap. 14 § inkomstskattelagen. Om en tillgång förvärvas genom gåva inträder gåvotagaren i gåvogivarens skattemässiga ställe, enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen. Detta betyder att du kommer att använda din farmors anskaffningsutgift när du beräknar hur mycket du ska betala i skatt. Nedan kommer ett räkneexempel som kan hjälpa dig att förstå situationen bättre. Om vi utgår från att din farmor köpte fastigheten för 80 000 kr, och du betalade 20 000 kr till mäklaren vid försäljningen kommer ditt omkostnadsbelopp att bli 100 000 kr. Vinsten kommer då att bli 300 000 kr, då ersättningen för fastigheten minskas med omkostnadsbeloppet. Kapitalvinster på fastigheter ska endast tas upp till 22/30, vilket framgår av 45 kap. 33 § inkomstskattelagen. Vidare är du skyldig att betala 30 % av din inkomst från fastighetsförsäljningen i skatt, enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen. Om vi fortsätter på vårt räkneexempel innebär detta att du endast ska ta upp 22/30 av kapitalvinsten, alltså 220 000 kr. På denna summa ska sedan 30 % räknas av, alltså 66 000 kr. Det är alltså dessa 66 000 kr som du kommer att bli skyldig att betala i skatt. När ska skatten betalas in? Kapitalvinster ska tas upp som intäkt det beskattningsår som en avyttring sker, enligt 44 kap. 26 § inkomstskattelagen. Detta innebär att du ska ta upp vinsten från fastighetsförsäljningen den deklaration du lämnar in år 2021. Vänliga hälsningar,

Hur kan man undvika beskattning vid försäljning av en halv fastighet?

2020-08-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Min mor skänkte en fritidsfastighet till mig och min syster, flera år innan hon dog.Vi äger alltså hälften var!Nu är vi överens om att min syster ska lösa ut mig ur fastigheten.Mina frågor är följande:Fastigheten består av 2 fastigheter, (belägna intill varandra) som tillsammans är taxerade till 289.000 kr (218+71)Är tax.värdet 75% av marknadsvärdet? Vad är då beräknat marknadsvärde? Lösensumman skulle då vara hälften för min syster.Vad är den?För att slippa beskattning på den summan då den är förhållandevis låg, och det kommer ta en hel del tid i anspråk att forska fram detaljer om inköp, nerlagd renovering m.m. har jag följande funderingar:Jag har läst här på 'frågor och svar' att man kan skänka upp till taxeringsvärdet...?Är det då hela tax.värdet som gäller, eller hälften, då hon ju äger den andra hälften redan?Skulle ett annat alternativ kunna vara att jag skänker, (skriver över) min del på henne nu, och hon sedan för över den överenskomna summan till mig som 'gåva'? Ev då uppdelat på flera utbetalningar..? Detta alt. skulle för mig kännas enklast och bäst?!Min syster vill även räkna ihop värdet av fastigheten med värdet av lösöret, men jag anser att det måste vara två separata affärer?Det kommer även dra ut på tiden innan allt lösöre är genomgått och värderat, och jag vill att själva fastighetsaffären ska bli klar snarast!Tacksam för snabbt svar!
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är marknadsvärdet?Det stämmer som du skriver att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av det sannolika marknadsvärdet. Detta innebär att marknadsvärdet för fastigheten räknat från taxeringsvärdet är ca 385 300 kr (289.000 / 75 x 100 = 385.333). Eftersom du äger hälften ska din syster betala dig ca 192 600 kr (385.333 / 2 = 192.666). Marknadsvärdet kan dock vara annat då taxeringsvärdet endast är en uppskattning utifrån bland annat försäljningar i området från föregående år. Vill ni ha ett mer exakt marknadsvärde kan ni anlita en mäklare som kan värdera fastigheten. Hur kan ni gå till väga för att slippa beskattning?För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att ett förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Din syster kan alltså erlägga en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet utan att det kommer att betraktas som ett köp och utan att kapitalvinstbeskattning blir aktuellt. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när din syster köper halva fastigheten. Den som får en fastighet i gåva (din syster) ska ansöka om lagfart inom tre månader från att gåvobrevet avseende fastigheten upprättades. Gåvor är generellt befriade från stämpelskatt. När gåvor sker mot betalning utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8–9 §§ i samma lag). Era alternativ är således följande:1. Du skänker fastigheten, alternativt säljer din del av fastigheten till din syster för under 85% av din halva av taxeringsvärdet. Då skattar ni ingenting nu. Det går alltså att undvika beskattningskonsekvenser i nuläget om köpeskillingen understiger 122.825 kr (289.000 / 2 x 0.85 = 122.825 kr).2. Sälja fastigheten till mellan 85–99% av taxeringsvärdet. I det fallet slipper ni kapitalvinstskatt men måste betala stämpelskatt. Om din syster betalar mellan 122.825 och 144.500 kr för din halva av fastigheten kommer alltså stämpelskatt utgå.3. Sälja fastigheten till ett värde motsvarande minst taxeringsvärdet. I det här scenariot betalar du kapitalvinstskatt och ni ska även betala stämpelskatt.Kan du ge henne din halva i gåva och hon senare ge dig pengar i gåva?Det upplägg du beskriver här, att få en fastighet som gåva i utbyte mot pengar som gåva, kommer automatiskt inte att betraktas som gåvor skatterättsligt. Upplägget kommer snarare att betraktas som ett förtäckt köp. Detta följer av att Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att man ska se till rättshandlingens verkliga innebörd och inte enbart hur parterna benämner rättshandlingarna (RÅ 1998:19). Att du och din syster väljer att benämna transaktionerna som "gåvor" innebär alltså inte att Skatteverket är bunden till denna benämning, utan det står Skatteverket fritt att själv undersöka den verkliga innebörden av transaktionen. Det kan alltså inte rekommenderas att göra detta. Kan man räkna ihop värdet av fastigheten med värdet av lösöret?Du och din syster kan komma överens om hur ni vill göra här men om ni vill få fastighetsbiten avklarad fort går det absolut bra att sälja lösöret separat senare. Anskaffnings- och förbättringsutgifter med mera för den sålda egendomen drar man ifrån försäljningspriset på vanligt sätt. Som alternativ anskaffningsutgift får den som redovisar egendomen ta upp 25 % av erhållet försäljningspris. Kapitalvinster är som huvudregel skattepliktiga till 100 procent men vinster upp till 50.000 kronor per år beskattas inte utan är skattefria. Det innebär att om man har sålt flera olika personliga tillgångar så är det den sammanlagda vinsten som överstiger 50.000 kronor som är skattepliktig. Eftersom 25 procent av försäljningspriset får dras av som anskaffningsutgift, kan personlig egendom säljas för 66.666 kronor varje år skattefritt.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis har ni i princip tre alternativ för överlåtelse av fastigheten. Antingen betalar din syster en summa under 122.825 kr och hela affären blir då skattefri. Betalar din syster mellan 122.825 kr och 144.500 kr utgår ingen kapitalvinstskatt men däremot ska ni betala stämpelskatt. Slutligen kan ni sälja fastigheten till marknadspris men då ska både kapitalvinstskatt och stämpelskatt betalas. Att ge fastigheten i gåva och sedan få betalning genom gåvor kan inte rekommenderas eftersom Skatteverket inte är bunden av beteckningen "gåva" utan troligen kommer se transaktionerna som förtäckt köp. Slutligen kan ni sälja lösöre för upp till 66.666 kr per år skattefritt.Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.

Vilka skattemässiga konsekvenser kan uppstå vid prissättning av fastighetsförsäljning?

2020-08-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag äger en fastighet som har ett taxeringsvärde på ca 1 m kronor. Dess marknadsvärde är ca 2m kronor.Ifall jag lyckas sälja fastigheten för ett överpris låt oss säga 10 m kronor. Kan skatteverket vid ett senare tillfälle (om allt skattas som det ska) fråga varför fastigheten såldes för ett sådant överpris? Kan detta ha någon konsekvens för mig?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar till dig kommer jag gå igenom de bestämmelser som är relevanta och aktuella i ditt fall. Din frågeställning aktualiserar bestämmelserna i inkomstskattelagen (IL) samt skatteförfarandelagen (SFL). Först kommer jag behandla huvudbestämmelserna vid försäljning av fastighet. Därefter kommer jag behandla kapitalvinst och hur mycket som enligt svensk rätt som ska tas upp till beskattning. Slutligen kommer jag gå behandla försäljning av fastighet till överpris.Avyttring av fastighet och beräkning av kapitalvinst Avyttring av en fastighet ska tas upp till beskattning (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL). Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar, bl.a. fastigheter.Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, dvs. inköpspris och kostnader för förbättringar (44 kap. 13 § IL). Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare.Av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet ska 22/30 tas upp till beskattning. När det gäller kapitalvinsten på en näringsfastighet ska 90 % tas upp (45 kap. 33 § IL). Hur en kapitalförlust hanteras tas inte upp i detta svar då det av din fråga framgår att det är fråga om vinst.Försäljning av fastighet till överprisI din fråga lämnas ingen förklaring till varför en köpare skulle betala ett pris som kraftigt överstiger marknadsvärdet. Det går därför inte att fullt ut besvara din fråga om det kommer att få konsekvenser för din del. I svaret nedan kommer jag ge två exempel på vad det skulle kunna vara fråga om: ersättning för utfört arbete (inkomst av tjänst) eller gåva. Allmänt gäller att beskattning ska ske på grund av rättshandlingens verkliga innebörd oavsett den beteckning avtalen åsatts (RÅ 2004 ref. 27, RÅ 1998 ref. 19, samt RÅ 2010 ref. 51). En sådan bedömning kan avse inte bara en enstaka rättshandling utan också den sammantagna innebörden av flera rättshandlingar. I detta ligger också att så kallade skenavtal inte ska läggas till grund för beskattningen.Rättspraxis - ersättning för utfört arbeteEnligt s.k. fast praxis ska en beskattning alltså grundas på rättshandlingars verkliga innebörd oavsett hur de har betecknats, dvs. inte vad som formellt har angetts på en handling utan vad som i verkligheten har överenskommits. Tolkningsmetoden möjliggör att en eller flera oriktigt rubricerade rättshandlingar utifrån en civilrättslig avtalstolkning klassificeras om och skattemässigt ges en annan innebörd än vad som framgår av avtalens yttre form.Det innebär att om överpriset i verkligheten skulle avse en ersättning för utfört arbete (s.k. dolt vederlag) kan överpriset om åtta miljoner kronor ses som exempelvis inkomst av tjänst. Ersättningen för arbetet har så att säga dolts i köpeskillingen för att få att därigenom försöka få en lägre beskattning för både säljare och köpare.Om en fastighet avyttrats till ett pris som överstiger marknadsvärdet kan överpriset med stöd av praxis tas upp som inkomst av tjänst hos säljaren. Samtidigt ska i ett sådant fall försäljningspriset anses motsvara marknadsvärdet. Om säljaren beskattas för överpriset i inkomstslaget tjänst, ska motsvarande del inte ingå i beräkningen av kapitalvinsten (44 kap. 17 § IL och 11 kap. 1 § IL). Beskattningen av säljaren för lön för en del av ersättningen innebär att överpriset som köparen betalar utgör en lönekostnad. Denna lönekostnad ska inte tas upp som anskaffningskostnad den dagen som köparen i sin tur säljer fastigheten-I ditt fall skulle i kapitalvinstberäkningen försäljningsintäkten tas upp med två miljoner kronor och lön tas upp i inkomstdeklarationen med åtta miljoner kronor. Den dag köparen säljer fastigheten blir anskaffningspriset för hen två miljoner kronor inte tio miljoner kronor. Rättspraxis - gåvaOm köparens överpris däremot utgör en vederlagsfri gåva ska överpriset inte tas med i kapitalvinstberäkningen eftersom gåvor är skattefria. En gåva ses som en s.k. benefik överlåtelse. En gåva utlöser därför inte kapitalvinstbeskattning (8 kap. 2 § IL).Likaså blir köparens överpris inte avdragsgill när hen i sin tur säljer fastigheten.För att gåva ska anses föreligga krävs att tre kriterier vara uppfyllda:- den ska bygga på frivillighet- det ska finnas en gåvoavsikt- det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren.Skatteverkets utredning och bevisbörda, samt beslut Skatteverket har även en skyldighet att se till att ärendena blir tillräckligt utredda (40 kap. 1 § SFL).Ett beslut om beskattning till nackdel för den som beslutet gäller får i normalfallet meddelas senast inom sex år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut (66 kap. 21 och 27 §§ SFL). De sista fyra åren tillämpas ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna fatta ett beslut som avviker från deklarationen (s.k. efterbeskattning). Det är Skatteverket som har bevisbördan för att överpriset skulle avse något annat än ersättning för fastigheten Slutligen: svaret på din fråga är att Skatteverket får utreda fastighetsförsäljningen och att myndigheten i normalfallet kan göra detta inom en sexårsperiod. De sista fyra åren tillämpas emellertid ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna ändra din beskattning.Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen åter!Vänligen,

När har jag rätt till uppskov med vinstskatten när jag sålt min bostad?

2020-09-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har sålt min bostad som jag äger till 25% och min mor till 75%. Vi har gjort en vinst på cirka 600 000, vilket ger en reavinst skatt på 132 000. Detta ger mig en vinstskatt på 33 000 som jag skulle vilja söka uppskov på. Vad jag har läst måste det möjliga lägsta beloppet vara 50 000 för att kunna få uppskov. Stämmer detta och finns möjlighet att ansöka om uppskov även fast beloppet understiger 50 000? (Jag har köpt en dyrare bostad som pengarna behövs till).
Frida Deivard |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Generellt om uppskov: För att få slutligt uppskov med beskattningen om du säljer din bostad med vinst måste fyra förutsättningar vara uppfyllda, enligt 47 kap. 2-5 § inkomstskattelagen.1.Att du säljer en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området (ursprungsbostad). En privatbostad är ett småhus, tex. en villa eller ett radhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du och dina närstående har använt mer än hälften av ytan till permanentboende. 2.Att den privatbostad som du säljer har varit din permanentbostad. Privatbostaden har varit din permanentbostad om du varit bosatt där minst ett år eller om du varit bosatt där minst tre av de fem senaste åren. Undantag finns om du tvingas sälja tex. genom expropriation. 3.Du köper en ny bostad i Sverige eller övriga EES-området. Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet, en tomt där det uppförs småhus/ägarlägenhet eller en bostadsrätt. 4.Du flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningen av ursprungsbostaden. Beloppsgräns:Enligt 47 kap. 6 § inkomstskattelagen får uppskovsbeloppet inte understiga 50 000 kronor, och vid delägd bostad gäller beloppsgränsen varje delägare för sig. Endast om det är fråga om expropriation eller liknande tvångsavyttring är beloppsgränsen lägre (10 000 kronor). Tyvärr finns inga andra undantag. Sammanfattningsvis så stämmer det du läst dig till. Även fast att alla kriterier för uppskov är uppfyllda får man inte göra uppskov med vinstskatten om summan understiger 50 000 kronor. Hoppas du är nöjd med svaret på din fråga! Vänligen,

Vad blir de skattemässiga effekterna av att sälja gemensamt ägda fastigheter till varandra?

2020-09-01 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad skulle de skattemässiga konsekvenserna av att vi, två vänner som äger en fastighet och en bostadsrätt 50% var, säljer (till marknadspris) så att den ena blir ensam ägare till fastigheten och den andra ensam ägare till bostadsrätten (för enkelhetens skull hoppar vi över avdrag för renovering, etc)Fastighetens marknadsvärde 3 900 000 - inköpspris 760 000Person 1 köper 50% av person 2 för 1 950 000 Lägenhetens marknadsvärde 1 900 000 - inköpspris 1 265 000 Person 2 köper 50% av person 1 för 950 000 Om båda försäljningar görs i år - hur ska de deklareras och vad betalar person 1 och 2 i skatt utifrån exemplet?Finns det andra alternativ att föra över ägandet?Vänlig hälsning
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Försäljning beskattas som kapitalvinst:För fysiska personer är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet och bostadsrätt skattepliktig intäkt av kapital enligt 41 kap. 1 § Inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinst är i stora drag resultatet av köpesumman subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader, eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader (44 kap. 13 och 14 §§ IL). Om ni hoppar över avdrag för renovering blir alltså kapitalvinsten ersättningen subtraherat med anskaffningsvärdet och eventuella försäljningskostnader.Ägaren till fastigheten (person 1) får alltså en kapitalvinst på 317 500 kr (950 000 - (1 265 000 / 2)) från försäljningen av bostadsrätten och ägaren till bostadsrätten (person 2) får en kapitalvinst på 1 570 000 kr (1 950 000 - (760 000 / 2)) från försäljningen av fastigheten.Hur mycket ska betalas i skatt vid försäljning?Fastigheter och bostadsrätter delas skattemässigt upp i privatbostäder och näringsrätter. För att ett enfamiljshus eller en bostadsrätt ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Om du säljer en privatbostad med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska däremot 90 procent av vinsten beskattas (45 kap 33 § och 46 kap. 18 § IL). Jag antar att både fastigheten och bostadsrätten är privatbostäder och detta innebär att person 1 ska ta upp 22/30 av 317 500 till beskattning, vilket är ca 232 800 kr. Person 2 ska ta upp 22/30 av 1 570 000, vilket är ca 1 151 300 kr.Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 30% av kapitalvinsten (65 kap. 7 § IL) vilket innebär att person 1 ska betala ca 69 800 kr i skatt och person 2 ska betala ca 345 400 kr i skatt. När du säljer en fastighet eller en bostadsrätt ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. Ni kommer även behöva betala stämpelskatt för fastigheten:Stämpelskatt är en skatt som betalas för att få lagfart efter att man har köpt en fastighet eller tomträtt (1 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde (8 och 9 §§ samma lag). I ditt fall blir det alltså antingen 1,5% av 1 950 000 eller av hälften av fastighetens taxeringsvärde eftersom endast halva fastigheten säljs. Annat alternativ för att föra över ägandet:Istället för att sälja bostäderna kan ni ge dem i gåva. För bostadsrätter gäller delningsprincipen vilket innebär att det inte är möjligt att ge en bostadsrätt i gåva och få ersättning tillbaka. Detta innebär att all ersättning för bostadsrätten kommer beskattas. För fastigheter gäller istället huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att hela förvärvet bedöms vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när någon köper halva fastigheten.Ni skulle alltså kunna ge fastigheterna i gåva men all ersättning för bostadsrätten blir skattepliktig och om överlåtelsen av fastigheten ska bli skattefri kan endast ersättning under 50% av taxeringsvärdet erhållas. Sammanfattningsvis är detta troligtvis inte särskilt fördelaktigt.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis kommer försäljning av bostäderna beskattas som kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas genom att ta köpeskillingen subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader, eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader. 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning och beskattas sedan med 30 procent. Detta innebär att person 1 kommer skatta ungefär 69 800 kr och person två kommer skatta ungefär 345 400 kr. För att få lagfart på fastigheten måste även stämpelskatt betalas. Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde.Ett alternativ till att sälja bostäderna är att istället ge dem som gåvor till varandra. För bostadsrätten kan i sådana fall ingen ersättning ges och för fastigheten kan en ersättning upp till halva taxeringsvärdet ges. Detta är troligtvis inte fördelaktigt för er.Jag rekommenderar att ni säljer fastigheterna till varandra. Deklaration av försäljningen ska ske ett år efter det att köpekontraktet skrivs på. Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Behöver man skatta för vinsten vid försäljning av en kolonilott?

2020-08-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Tänkte sälja min kolonilott med en liten stuga på 6 kvm. Ingen el och vatten. Och arendetomt. Jag ägt den 1 år och kommer göra vinst. Måste jag skatta för den? Med vänlig hälsning,
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara frågan kommer jag att hänvisa till regler i Inkomstskattelagen (IL).Behöver man skatta för vinsten vid försäljning av en kolonilott?Det korta svaret på den frågan är: Ja. Det beror på att en kolonilott är en kapitaltillgång och ska skattas för i inkomstslaget kapital vid avyttring (41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § IL). En kolonilott kallas även för "hus på ofri grund" och betraktas civilrättsligt som lös egendom. Men skattemässigt betraktas en kolonilott eller ett "hus på ofri grund" som en fastighet (2 kap. 6 § IL). Det innebär att skattereglerna är desamma för försäljning av småhus som för kolonilotter.Det som ska beskattas är kapitalvinsten från försäljningen. Det går att räkna ut kapitalvinsten genom att ställa upp ersättningen för kolonistugan (beloppet en köpare betalar) minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet är anskaffningsvärdet samt eventuella förbättringsutgifter och utgifter från försäljningen (exempelvis mäklararvode) (44 kap. 14 § IL). Resultatet av en sådan uträkning blir antingen vinst eller förlust, oavsett ska resultatet tas upp i deklarationen.Om resultatet blir en kapitalvinst ska 22/30 av vinsten tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen för kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). Avslutningsvis vill jag även hänvisa till Skatteverket som på sin hemsida skriver att försäljning av kolonistugor eller andra hus på ofri grund normalt deklareras på bilaga K5. Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Vilket belopp ska anges som köpeskilling i deklarationen vid bostadsförsäljning?

2020-07-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag köpte ut min dåvarande make ur vårt hus 2015 och undrar nu vilket värde jag ska ange som köpeskilling när jag I framtiden deklarerar en försäljning av huset, det ursprungliga inköpspriset från när min dåvarande make och jag en gång köpte huset (2145000 kr år 2003) eller den köpeskilling som låg till grund för utköpet i samband med vår skilsmässa (3995000 år 2015)? Det blir ju en viss skillnad i reavinstskatt.
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar utgår jag från regler om beräkning av kapitalvinst som finns att hitta i inkomstskattelagen (IL).När du beräknar vinstskatt vid försäljning av bostad, så kallad kapitalvinst, utgår du från skillnaden mellan:- den ersättning som du får vid försäljningen av bostaden och - det så kallade omkostnadsbeloppet, IL 44 kap 13 §.Omkostnadsbeloppet utgörs av det belopp som du betalade när du köpte bostaden plus vissa förbättringsutgifter, det vill säga utgifter som du har haft och som inneburit att bostaden har ökat i värde, IL 44 kap 14 §.Det innebär således att det är det ursprungliga inköpspriset som ska anges som köpeskilling i deklarationen.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!Vänliga hälsningar,