Besittningsskydd

Question

Hej!
Min hyresvärd har skickat mig en uppsägning som jag överklagat till henne. Jag har läst lite i era tidigare mail o frågor men det saknas lite för att jag ska få i hop det. Men jag läste att hyresvärden måste ge en muntlig varning vilket ej har skett. Jag fick uppsägningen den 31 Maj nu o hon hänvisar till :JB 12:46 p2 vilket hon ej har förtydligat, jag har dock ej gjort detta. Samt att hon skrivit i uppsägningen att jag inkommit med hyran för sent 7 gånger vilket inte stämmer, jag har dessutom sparat alla inbetalningar. Hon hänvisar också till JB 12:46 p6 men saken är den att lägenheten ovanpå o den i källaren står tomma kan hon då säga upp mig på de grunder? Hon bor inte i denna fastigheten utan i ett stort hus på landet. Tacksam för svar
MVH Annika Mowitz

Answer 1

Hej och tack för din fråga,

Jag utgår från att ditt hyresavtal har gällt för obestämd tid, det vill säga att det rör sig om ett s.k. "tillsvidareavtal". Har ni istället avtalat om hyra för bestämd tid så får du gärna återkomma med en kompletterande fråga med närmare detaljer angående din hyrestid då detta kan påverka bedömningen.

Vad gäller din fråga kan följande sägas:

Reglerna om hyra av fastighet står att finna i 12 kapitlet Jordabalken ("JB"). Det rör sig om lagstiftning som är tvingande till hyresgästens förmån vilket framgår av 12 kap 1§ 5st JB.

En hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal som löper för obestämd tid med iakttagande av tre månaders uppsägningstid såtillvida inte längre uppsägningstid har avtalats, se 12 kap 4§ JB. En sådan uppsägning skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre tid än tre månader, se 12 kap 8§ JB.

Som hyresgäst har du emellertid ett s.k. "besittningsskydd" till din lägenhet. Detta skydd regleras i 12 kap 46§ JB och är konstruerat på så vis att du i paragrafens första stycke finner huvudregeln, att en hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden säger upp det, följt av en punktlista med upphörsgrunder vilkas förekomst kan leda till att besittningsskydd saknas i det enskilda fallet. Det skall dock redan här påpekas att en prövning av saken alltid görs av hyresnämnden med hänsyn tagen till omständigheterna i det enskilda fallet. Att en eller flera upphörsgrunder föreligger innebär alltså inte att hyresvärden med automatik är berättigad att bortse från besittningsskyddet.

Din hyresvärd hänvisar således till två olika s.k. upphörsgrunder i sin uppsägning.

12 kap 46§ 2 p. JB berör vad man kan kalla annan/allmän misskötsamhet som inte är så grov att förverkande av hyreskontraktet inträtt enligt 12 kap 42§ JB. Det kan exempelvis röra sig om upprepade störningar eller för sent inkomna hyresbetalningar. Mot hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet vägs vid prövning av förlängningsskyddet enligt denna punkt ditt intresse av att kvarvara i lägenheten.

Om hyresvärdens enda klagomål i denna del berört de för sent inbetalade hyrorna och du kan leda i bevis att pengarna inkommit i tid torde det således inte vara möjligt att bortse från ditt besittningsskydd med stöd av denna punkt.

Vad gäller 12 kap 46§ 6 p. JB så rör den de fall då hyresvärden har befogat intresse av att förfoga över huset som sådant. Detta kan exempelvis vara fallet om hyresvärden avser att sälja fastigheten alternativt själv tänker flytta in i lägenheten. För att upphörsgrunden skall aktualiseras bör hyresvärden kunna visa att dylika planer faktiskt existerar. Notera vidare att om din hyresvärd affärsmässigt bedriver uthyrningsverksamhet, exempelvis om hon hyr ut flera fastigheter, så kan ditt besittningsskydd inte frångås med stöd av denna punkt.

Även då 12 kap 46§ 6p. JB aktualiseras görs en avvägning mellan ditt och hyresvärdens intresse av lägenheten.

Slutligen är det av intresse att notera att då hyresvärden sagt upp hyresavtalet och tvist råder om förlängningen av avtalet enligt 12 kap 46§ JB, vilket det gör i detta fall då du inte samtycker med hyresvärden, så är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden, se 12 kap 49§ JB. Detta förutsätter dock att du inte flyttat vid hyrestidens utgång. Att hänskjuta tvisten till prövning är således hyresvärdens uppgift och hon kan inte tvinga dig att flytta innan så har skett.

Jordabalken finner du här: https://lagen.nu/1970:994

Vänligen,