Får en hyresvärd vräka en och stänga av el och vatten utan att koppla in kronofogden

2020-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Har blivit vräkt och ska va ute ur lägenheten idag.Hyresvärden stänger av vatten och el. Kronofogden är inte inkopplad. Får hyresvärden göra så?Mvh
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En hyresvärd ska alltid vända sig till kronofogden för att få hjälp med vräkning om det har varit så att du inte betalat i tid. Hyresvärden måste även anmäla vräkningen till socialtjänsten.Om du bor i lägenheten har hyresvärden en skyldighet att tillhandahålla el och vatten ( 12 kap. 18a § Jordabalken) – och får enligt lag inte stänga av el och vatten och måste alltså vända sig till kronofogden först. Hoppas du fick svar på din fråga. Är det något annat du undrar över är du välkommen att skriva en kommentar! Mvh,

Hyra ut i andra hand vid avtjänande av fängelsestraff

2020-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andra hand av en tjej som nyligen hamnat i fängelse. Polisen har varit där och rekat och den är inte alls kopplad till brottet. Har kontakt med familjen som vill låta mig bo kvar. Vi hade ett lagligt kontrakt som möjligen har gått ut. Hur gör vi för att jag ska kunna bo kvar? Finns det något sätt för någon annan att ta över lägenheten? Kan hon förlora kontraktet?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler kring hyra finns i 12 kapitlet Jordabalken (JB), även kallad Hyreslagen.Om den tjejen som du hyr lägenheten av och hyresvärden tycker att det är okej så kan du kanske få hyra en period till. Det är inte tillåtet att hyra ut i andra hand om inte hyresvärden godkänner det (12 kap. 39 § JB). Jag antar att det är just en sådan tillåten period som du fått innan. För att få hyra ut i andra hand ska det finnas skäl till det (12 kap. 40 § JB). Det kan röra sig om att man studerar på annan ort, tillfälligt jobb på annan ort, resande eller samboende på prov. Förmodligen så var det någon sådan anledning till att du fick hyra den första perioden. Jag hoppas inte att ditt första andrahandskontrakt gått ut för då blir nog allt mycket krångligare. Jag har svårt att tro att hyresvärden tycker det är en bra idé att låta någon hyra ut i andra hand som har hyrt ut olagligt.Nu till frågan om fängelsevistelse kan vara ett skäl till att hyra ut i andra hand. Fängelsevistelse har i hyresnämnden (som är den domstol som kan avgöra sådana frågor) betraktats som så kallade beaktansvärda skäl i likhet med de skälen jag nämnde ovan, men det går inte att säga något säkert i de här sammanhangen. Det beror naturligtvis också på hur lång tid hon är tänkt att sitta i fängelse. Om hon riskerar att förlora hyreskontraktet beror också på hur länge hon ska sitta i fängelse, men kan hon bara betala hyran så ska det nog till ett ganska långt fängelsestraff för att hon ska förlora hyreskontraktet. Hade brottet något med lägenheten att göra eller riktade det sig mot grannar eller liknande kan det också vara en anledning att mista hyresavtalet.Möjligheterna för någon att ta över hyreskontraktet är mycket små då jag antar att hon bodde där ensam och var ensam kontraktsinnehavare. Teoretiskt kan hyresvärden godkänna att hyresgästen överlåter hyreskontraktet till vem den vill (12 kap. 32 § JB), men det sker i praktiken aldrig.Hoppas du är nöjd med svaret.

Hyresgästens skyldigheter och hyresvärdens rättigheter

2020-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en hyresgäst som inte vårdar sin lägenhet. Deras hund har åsamkat stora skador i lägenheten och de har försökt att reparera det själva men då gjort skadan värre. De har fullt med saker framför element så vi inte upptäckte en vattenskada i tid. De håller inte sin lägenhet i städat och fräsch skick. Deras hund smutsar ner i trappuppgång och den skäller alla tider på dygnet. Nu har de också tagit in en boende till och säger att de kan göra som de vill för de har lagen på sin sida. Vi har ett dokument som de tagit del av och där det står vissa saker som de ska göra men de har helt struntat i det också. Vad kan jag som hyresvärd göra? Vad jag än säger hänvisar de till att de har rätt och jag har fel. Tacksam för svar!
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB). I 12 kap 23 – 27 § JB finns bestämmelser om hyresgästens användning av lägenheten.Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Till denna vårdnadsplikt hör till exempel att iaktta viss aktsamhet och rengöring. Hyresgästen är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till dennes hushåll eller av annan som hyresgästen inrymt i lägenheten (12 kap 24 § första stycket JB).Uppkommer skada som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan (12 kap 24 § andra stycket JB). Skador som hyresgästen genast måste underrätta värden om kan vara till exempel läckor på vatten- eller avloppsledningar. Försummar hyresgästen att på detta sätt meddela hyresvärden, är hyresgästen ansvarig för skada som föranleddes av hans eller hennes försummelse. Detta gäller också om det finns ohyra i lägenheten (12 kap 24 § tredje stycket JB). Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nya innehavaren skulle ha ersatt enligt de första två styckena, om lägenheten hade varit hyrd av honom eller henne (12 kap 24 § fjärde stycket JB).När hyresgästen använder lägenheten ska denne se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara så pass skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö, att de inte rimligen bör tålas (störningar i boendet) (12 kap 25 § första stycket JB). Hyresgästen är skyldig att undvika störande beteende när denne använder lägenheten. När man bedömer vilka störningar som bör accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Kravet på en god bostadsmiljö skulle kunna medföra att till exempel buller om natten anses som en störning, eftersom en god boendemiljö förutsätter att ett någorlunda normalt sömnmönster kan upprätthållas. Några ytterligare vanliga exempel på störningar är nedskräpning, störande i form av musik eller skrik, vanskötsel av djur, hot eller aggressivt beteende. Att musik eller skrik förekommer på nattetid är mer besvärande än att så sker på dagtid. Om störningarna pågår i tillräckligt stor utsträckning kan de leda till hyresavtalets upphörande.Hyresgästen ska vidare vid sin användning av lägenheten i övrigt iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse att denne ska se till att störningarna omedelbart upphör samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Hyresvärden har rätt att utan fördröjning få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (12 kap 26 § JB). Inträffar exempelvis en vattenskada har hyresvärden rätt att omedelbart komma in i lägenheten. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 12 kap 25 § jordabalken vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf, och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse (12 kap 42 § punkt 9 JB). Ett hyresavtal för en bostadslägenhet får dock inte sägas upp på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 12 kap 25 § jordabalken. Om hyresrätten är förverkad på grund av 12 kap 42 § punkt 9 jordabalken men en rättelse görs innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av allvarliga störningar i boendet (12 kap 43 § JB).Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

När får hyresvärden säga upp hyresavtalet?

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag hyr ett rum ute på landet .Nu säger min hyres värd att jag måste flytta för att jag har gjort grimaser och gjort ljud mot några som hyr stallet av min hyres värd.Dessa anklagelser är bara påhitt.Jag har kontrakt .Får han vräka mig på dessa på hittade anklagelser?
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att du som hyresgäst har besittningsskydd. Det innebär att trots att hyresrätten vill säga upp hyresavtalet har du som hyresgäst rätt till förlängning. Det finns en del punkter som gör att besittningsskyddet kan brytas se, 12 kap. 46 § jordabalken (JB). Enligt vad du berättat finner jag egentligen inte att någon av punkterna borde vara uppfyllda i ditt fall. De huvudsakliga grunderna för uppsägning av hyresavtal är att hyresgästen inte betalat sin hyra, att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det är skäligt att avtal inte bör förlängas och liknande.Du skyddas alltså som bostadshyresgäst av besittningsskyddet i jordabalken och har därför rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp det.Om du och hyresvärden inte kommer överens om huruvida avtalet ska upphöra eller inte får hyresvärden vända sig till hyresnämnden som avgör tvisten (12 kap. 49 § JB).Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Fråga om man kan ha inneboende vid längre utlandsvistelser

2020-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har en fråga om inneboende. Jag funderar på att resa utomlands (6 månader). Därefter kommer jag att komma tillbaka till Sverige. Kan jag hyra ut ett rum eller flera i min lägenhet till en inneboende under dessa 6 månader som jag är bortrest? Eller räknas det som att jag måste hyra ut min lägenhet till andrahandsuthyrning. Vilken passar bäst i min situation? Inneboende eller andrahandsuthyrning? Måste jag fråga om lov från hyresvärden om det är inneboende?
André Tito |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det framgår inte om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt, men eftersom du nämner hyresvärden utgår jag från att det är en hyresrätt, vilket gör 12 kap. jordabalken tillämplig. Om du ska vara bortrest i sex månader och ha inneboende i din lägenhet kan detta betraktas som en upplåtelse i andra hand, vilket kräver samtycke av hyresvärden, 12: 39 JB, eller hyresnämndens tillstånd, 12:40 JB. Det avgörande för om något ska betraktas som upplåtelse jämfört med inneboende är om lägenheten är upplåten till någon annan för självständigt brukande. Om inneboende har tillgång till hela lägenheten och där du som förstahandshyresgäst inte har uppsikt över lägenheten övergår förhållandet till en upplåtelse i andra hand som avses i 12:39 JB, vilket är otillåtet utan samtycke/tillstånd, och utgör ett förverkandegrund enligt 12:42 pt 3 JB, som kan leda till att du förlorar hyresrätten.Mot bakgrund av de omständigheter du nämner bör du försöka hyra ut din lägenhet i andra hand efter samtycke från hyresvärden, eller tillstånd från hyresnämnden. För att få tillstånd av hyresnämnden krävs det att hyresgästen har beaktansvärda skäl på grund av de förhållanden som anges i 12:40 2 st 1 pt JB. I ditt fall är det fråga om en längre utlandsvistelse, vilket kan utgöra ett beaktansvärt skäl enligt första punkten.Du bör i första hand söka samtycke från hyresvärden. Oftast brukar hyresvärden gå med på det om det faller under några av de skäl som anges i 12:40 JB. Om du inte lyckas få samtycke kan du vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd. Nackdelen med att söka tillstånd från hyresnämnden är att det kan ta tid att få saken prövad. Med vänliga hälsningar,

När ska hyresavtalet upphöra vid uppsägning

2020-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyr ut stuga på gården. Tre mån uppsägning enl hyresavtalet. Näringsverksamhet. Hyresgäst sade upp sig 16/2. Skall hon betala hyra till 30/5 eller endast 16/5?Tacksam för svar!
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det framgår inte av din fråga vilken typ av hyresavtal det är, det vill säga om det är på bestämd tid eller obestämd tid. Men det verkar röra sig om uthyrning av en lokal och inte bostad om jag förstått det rätt. Det generella svaret finner vi i 12 kapitlet Jordabalken (JB). Hyreslagen som den också kallas har många regler som kan avtalas bort eller göras annorlunda genom hyresavtalet (12 kap. 1 § stycke 5 JB). Vid avtal på obestämd tid ska hyresavtalet upphöra vid månadsskiftet efter uppsägningstiden (12 kap. 4 § stycke 1 punkt 2). Man kan inte avtala kortare tid än det som står i paragrafen. Alltså borde det bli 31/5 i ditt fall. Egentligen kan inte heller uppsägningstiden vara kortare än nio månader om det gäller lokal och avtalet är på obestämd tid. Jag hoppas du är nöjd med svaret trots att jag kanske egentligen hade behövt veta mer för att ge ett mer precist svar.

Fråga om vad som händer när det skett en felaktig rättelseanmaning från hyresvärden

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har skriftligt tillstånd från min hyresvärd att jag får hyra ut min lägenhet i andra hand. Jag flyttade in till min kille under tiden jag hyrde ut den och var folkbokförd på hans adress.Nu har jag fått brev från min hyresvärd via advokatbyrå att jag måste lämna min lägenhet inom tre månader pga att jag har hyrt ut den olagligt/utan tillstånd.När jag ringde dem för att kolla detta så sa min hyresvärd att advokatfirman har fått i uppdrag att kolla alla deras hyresgäster som inte är folkbokförda på den adressen där man hyr sin lägenhet och att de ska kontakta advokatfirman iom att det har skett ett misstag. Jag ska alltså inte bli uppsagd.Min fråga: Iom att jag nu har fått skriftlig uppsägning så borde den vara ogiltig? Borde jag kräva en skriftlig rättelse av denna uppsägning? Finns det risk att jag hamnar på nån slags "svartlista" i fall de tabbar sig och inte tar bort den felaktiga uppsägningen?
André Tito |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaDet som reglerar hyresförhållandet är 12 kap. jordabalken (JB)Allmänt om andrahandsuthyrningEnligt 12:39 JB får en hyresgäst inte upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om hyresvärden inte samtycker till andrahandsupplåtelse kan man be om tillstånd av hyresnämnden, 12:40 JB. Det avgörande är om lägenheten är uthyrd i andra hand till någon som har rätt att självständigt bruka den. Det krävs inte förstahandshyresgästen mottar något vederlag från andrahandshyresgästen för att det ska vara fråga om en andrahandsupplåtelse. Hyresrättens förverkande pga otillåten andrahandsupplåtelseDet framgår av 12:42 1 st. 3 pt. JB att andrahandsupplåtelse utan samtycke eller tillstånd, och när hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt, utgör grund för förverkande, vilket innebär att hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid. En förutsättning för att hyresrätten ska vara förverkad krävs det att hyresvärden senast två månader från att han/hon fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen skickar rättelseanmaning till hyresgästen, 12:43 JB. Det är först när hyresgästen underlåter att vidta rättelse som hyresrätten anses förverkad. BesittningsskyddEn hyresgäst åtnjuter ett direkt besittningsskydd som innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, 12:46 JB. Det finns undantag då det direkta besittningsskyddet inte gäller, pt 1–10. FolkbokföringEnligt folkbokföringslagen ska du vara folkbokförd där du anses vara bosatt. Enligt 6–7 §§ folkbokföringslagen anses en person vara bosatt på den fastighet som denne regelmässigt tillbringar sin dygnsvila. Bedömning i ditt fallDet finns alltså inget krav för dig att vara folkbokförd i din hyresrätt. Kravet är istället att du ska vara folkbokförd där du är bosatt. Med det sagt, kan hyresvärden neka dig förlängning med hänvisning till att du inte är i stort behov av bostadslägenheten om du är bosatt någon annanstans än i hyresrätten, vilket kan falla under 12:46 pt 10. Ditt direkta besittningsskydd kan därför försvagas i och med att man inte är bosatt i sin hyresrätt.I ditt fall har grunden för förverkandet varit en otillåten andrahandsupplåtelse. Av informationen du har lämnat i din fråga kan den omständigheten att du inte är folkbokförd i din hyresrätt inte tolkas som att du hyr lägenheten ut i andra hand. Förverkandegrund föreligger alltså inte och hyresvärden har alltså inte rätt att säga upp avtalet i förtid på den grunden.Rättelseanmaning är till för att hyresgästen ska kunna rätta sig när det föreligger ett förhållande som stridet mot hyreslagen. Om ett sådant förhållande inte föreligger finns det inget att rätta sig efter, varför rättelseanmaningen är, enligt min mening, utan verkan. Det kan dock vara praktiskt att underrätta hyresvärden att du bestrider anklagelsen om otillåten andrahandsuppmaningen på den grunden att det förhållandet som han/hon gör gällande inte föreligger, som du uppger redan har gjort. Om du bestrider uppsägningen måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden som får avgöra tvisten, 12: 49 JB. Det finns inget alltså inget att "ta bort". Rättelseanmaningen utgör endast en omständighet som måste föreligga för att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet i förtid, och du hamnar inte på någon "svartlista" för att den är kvar. Med vänliga hälsningar,

Vad får hyresvärden fråga sina hyresgäster?

2020-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Får fastighetsägaren /hyresvärden knacka på dörren och fråga personen som öppnar, vem han är och vad han gör i lägenheten?
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB). I vissa fall har hyresvärden rätt att få tillträde till hyresgästens bostadslägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (12 kap 26 § JB). I sådana situationer kan det hända att hyresvärden knackar på dörren för att diskutera arbeten som måste utföras.Situationen du beskriver, att hyresvärden knackar på och frågar personen som öppnar vem han är och vad han gör i lägenheten finns inte reglerad i 12 kap jordabalken. Därför skulle jag säga att det i alla fall inte är förbjudet för hyresvärden att ställa frågan.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,