Vad gäller vid uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra hand?

2021-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Ämne: Uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra handUthyrningen i andra hand har pågått sedan 2017. Orsaken var då minskad omsättning och minskat behov av ytan och önskad kostnadsbesparing. Avtalet anger 12 månaders uppsägningstid för hyresvärden. Hyresgästen har själv bekostat ombyggnadskostnader såsom väggar, pentry, toalett. Besittningsskyddet är ej bortskrivet.Nu behöver hyresvärden återigen hela lokalen, och avser därför att säga upp hyresgästen med iakttagandet av den avtalade uppsägningstiden.Har hyresgästen besittningsskydd och vad innebär det isf för hyresvärden?Har hyresgästen någon skyldighet att återställa lokalen? Inget är skrivet om det i avtalet men muntlig ök har gjorts om det.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresgästen har besittningsskydd:Den som hyr lokal i andra hand har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Eftersom hyresförhållandet i ditt fall varat sedan år 2017 och ni inte avtalat bort besittningsskyddet har alltså andrahandshyresgästen besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som han eller hon gör på grund av att hyresförhållandet upphör. Vad innebär detta för hyresvärden?Huvudregeln avseende hyresgästens rätt till ersättning i de fall hyresförhållandet upphör och detta inte beror på hyresgästen hittas i 12 kap. 57 § Jordabalk, JB,. Bestämmelsen anger att om hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Denna bestämmelse stadgar i sin tur att hyresvärden ska betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Hyresvärden kan även enligt andra stycket bli skyldig att betala ytterligare ersättning för annan förlust som hyresgästen lider på grund av uppsägningen. Om hyresvärden samtyckt till ändring av lokalen som hyresgästen bekostat eller om hyresgästen endast träffat hyresavtalet under förutsättning att ändringarna skulle få utföras kan hyresvärden bli ersättningsskyldig för dessa ändringar.Det finns vissa undantag till skyldigheten att betala ersättning. Dessa hittas i 12 kap. 57 § JB. I ditt fall är det framför allt fjärde undantaget som skulle kunna vara tillämpligt. Där stadgas att hyresvärden inte är skyldig att betala ersättning om han eller hon har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Detta är en så kallad generalklausul. Om det finns skäl för uppsägning måste en intresseavvägning göras mellan parterna i det enskilda fallet. Då kan det beaktas vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten. Dessa vägs sedan mot hyresvärdens skäl för uppsägningen. I ditt fall är skälet att hyresvärden behöver lokalen för sin egen verksamhet vilket är ett sakligt skäl som kan vägas mot hyresgästens intressen. Det finns alltså en möjlighet att slippa ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § fjärde punkten JB om hyresvärdens intresse att säga upp avtalet anses väga tyngre än hyresgästens intresse att stanna kvar. Detta är dock upp till domstolen att bedöma i varje enskilt fall.Är hyresgästen skyldig att återställa lokalen?Reglerna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna (12 kap 1 § 5 st JB). 12 kap. JB begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra. Just hyresgästens skyldighet att återställa en lokal regleras inte särskilt i lagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal som hyrts. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i lagen stadgade vårdplikten om inte annat har avtalats. Detta innebär i regel att det individuella avtalet gäller om sådant finns. Av 12 kap. 2 § JB framgår att hyresavtal endast måste vara skriftliga om hyresgästen eller hyresvärden begär det. En muntlig överenskommelse om återställande av lokal är alltså lika bindande som om den hade varit skriftlig. Det hyresvärden och hyresgästen kommit överens om är alltså det som gäller. Det är dock svårt att bevisa att sådan överenskommelse gjorts om någon av parterna nekar. Hyresgästens vårdplikt:Hade parterna inte haft någon överenskommelse hade återlämnande av lokalen ansetts omfattas av vårdplikten som stadgas i 12 kap. 24 § JB. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lokalen med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lokaler som hyrs ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har parterna inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller.Av vårdplikten följer bland annat att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål. Graden av aktsamhet är beroende av lokalens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är alltså i regel skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Sammanfattning:Sammanfattningsvis har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresvärden kan bli skyldig att betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Ersättning kan även krävas för annan förlust som hyresgästen gör på grund av uppsägningen. Eventuellt kan ersättning undgås om hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet överväger hyresgästens intresse av att stanna kvar. Här måste hyresvärdens intresse av att kunna bruka hela lokalen för sin egen verksamhet vägas mot till exempel vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten. När det kommer till återställande av lokal är det den muntliga överenskommelsen som gäller mellan parterna. Om någon nekar att sådan överenskommelse gjorts är det dock svårt att bevisa motsatsen. I sådana fall är hyresgästens vårdplikt vägledande. Denna innebär att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Återbetalning av förstahandshyra då förhandlingsförordning finns

2021-04-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag är fastighetsägare och jag har hyrt ut lägenheter till en hyra som är högre än den som finns i förhandlingsordning från 2004. Hyresgästföreningen har låtit mig förstå att jag är återbetalningsskyldig för överdebiteringen och hyresgästerna skall betala 2004 års hyra.1. Kan hyresgästen ha flyttat från lgh men likafullt begära återbetalning?2. För hur lång tid kan jag bli återbetalningsskyldig.3. Vem skall hyran återbetalas till? Två står på ett av avtalen, en "hyresgäst" och en "sambo". "Hyresgästen" flyttade för två år sedan. Samtliga inbetalningar kommer från "hyresgästens" konto. "Sambon" bor kvar med ett nytt avtal och betalar numera hyran från sitt konto.Har en kommunikation med lokala hyresgästförening om ovanstående men hyresgästföreningen präglas av en attityd som går ut på att klå hyresvärden så mycket som möjligt. Mvh
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan hyresgäst som flyttat ut begära återbetalning?För hyra gäller specialpreskription. Vill en hyresvärd eller hyresgäst framställa ett fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, måste en sådan talan framställas inom två år ifrån att hyresgästen lämnat lägenheten (12 kap. 61§ jordabalken). En hyresgäst som lämnat lägenheten kan alltså begära återbetalning i upp till två år från det att han eller hon lämnat lägenheten.För hur lång tid kan du bli återbetalningsskyldig?Avtal som hyresvärden fattar med hyresgäst är ogiltigt om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse (23 § hyresförhandlingslagen). Hyresvärden är i sådana fall skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande. Det finns enligt lagen ingen begränsning för hur långt bak i tiden du kan bli återbetalningsskyldig, vilket innebär att hyresgästerna kan kräva ersättning för hela den tid de betalat överhyra. I HovR ÖH 10605-13 beviljades till exempel ersättning för 38 månader. I slutändan är det upp till Hyresnämnden att avgöra hur stor ersättning som är skälig i det enskilda fallet.Vem ska hyran återbetalas till?Hyran ska återbetalas till hyresgästen som står på hyresavtalet. Står två personer på avtalet och dessa betalat hälften av hyran vardera ska återbetalning ske till båda, då kan ersättningen till exempel delas lika mellan dem. Har den ena betalat mer eller all hyra ska ersättning ges till den personen. Det är dock upp till hyresgästerna att bevisa vem som betalat vad och vem som har rätt till ersättningen dem emellan.Sammanfattning:Hyresgäster som har flyttat har alltså rätt att begära återbetalning i upp till två år från det att de flyttat från lägenheten. Hyresförhandlingslagen sätter inte upp någon begränsning för hur långt bak i tiden du kan bli ersättningsskyldig. Det är i regel upp till Hyresnämnden att bedöma vad som är skäligt. Slutligen ska återbetalningen betalas till hyresgästen. Detta är den som är skriven på hyresavtalet och betalat hyrorna. Har flera varit hyresgäster är det upp till dem att bevisa vem som har rätt till ersättningen dem emellan.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB

2021-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Ett bolag hyr en lokal för restaurangverksamhet, bolaget har haft hyresavtalet sedan 2015. Hyresvärden är en Brf. Nu vill bolaget sälja verksamheten till ett annat bolag som då måste bli godkänd av hyresvärden som ny hyresgäst. Hyresvärden godkänner inte en ny hyresgäst som vill ha exakt samma verksamhet i lokalen som tidigare, hyresvärden vill nu istället ha någon helt annan verksamhet.Får hyresvärden göra på detta sätt?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag antar att du menar att hyresgästen vill överlåta verksamheten i enlighet med 12 kap. 36 § Jordabalken (JB). För att hyresgästen ska kunna göra detta krävs att den överlåtande hyresgästen bedrivit sin verksamhet i minst tre år. Då verksamheten startade 2015 verkar treårs-villkoret vara uppfyllt. För att hyresvärden då ska kunna neka en sådan överlåtelse krävs befogad anledning. Frågan är om det faktum att hyresvärden har andra planer med lokalen kan utgöra befogad anledning. Det är hyresnämnden som avgör frågan. Min bedömning är att det troligen inte utgör befogad anledning enligt 12 kap. 36 § JB. Det som vanligtvis anses vara befogad anledning enligt denna paragraf är om det finns anledning att anta att den nya hyresgästen kommer brista i sin förmåga att betala hyran eller om den nya verksamheten skiljer sig mot den gamla beträffande upplåtelseändamålet. Om den nya hyresgästen kommer bedriva exakt samma verksamhet och har full förmåga att betala hyran har förmodligen inte hyresvärden befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB.Enligt mig så ska nog ändå den nya hyresgästen fråga sig om den verkligen vill överta en verksamhet under dessa förutsättningar. Jag hade själv upplevt de planer som hyresvärden ger uttryck som en osäkerhetsfaktor och som ett skäl att inte överta verksamheten. Hyresvärden kan ju fortfarande säga upp hyresavtalet om de har rätt till det enligt någon annan bestämmelse i hyreslagen.

Är jag som hyresgäst berättigad till ersättning efter att ha installerat fiber i hyresobjektet?

2021-04-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har flyttat in hos en väns föräldrar i deras attefallshus (En liten lägenhet brevid deras hus) för nästan 7 år sedan.Vi var överens om en hyra på 5k i mån ex el.Efter ca 3 år ville dem höja hyran med 500kr men vi var överens om 300kr och sedan skulle vi öka med 100kr varje år vilket verkade rimligt.Nu om ca 2 månader har jag bott här i 7 år då vill dem höja med 30% alltså till 8k i mån. Jag tycker det är helt orimligt att höja bara så, så jag har bestämt mig för att flytta.Jag har också dragit in fiber i detta hus som vi alla var överens om att införa om jag betalade för den. Och det har jag, 15k av dem 20k som det kostade stod jag för. Nu när jag ska flytta kan jag inte ta med mig fibern så jag ville ha tillbaka dem pengarna jag investerat. Då det ökar ett värde på deras hus upp till 50k. Men dem tycker att jag bott billigt så länge att det går jämnt ut typ.Då vi har varit vänner i närmare 30 år har jag inte haft någon kontrakt och betalat svart genom swish till dem varje månad.Min fråga är finns det något på min sida av lagen som jag kan göra om dem inte vill betala för fibern, för det är det ända jag vill ha tillbaka.Vill ju inte gå så långt som att kontakta hyresnämnden men måste jag så måste jag. Eller vad tycker ni?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen, efter diverse dispyter med hyresvärden, valt att säga upp ditt hyresavtal och avser därför att flytta inom kort. Under hyresförhållandet installerades fiber i huset och installationsarbetet liksom merparten av kostnaden har du ensamt svarat för. Mot bakgrund av den värdestegring som har skett på objektet vill du ha tillbaka pengarna för installationen, något som hyresvärden har motsatt sig. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Inledningsvis ska framhållas att en eventuell svartuthyrning naturligtvis kan få vissa skatterättsliga konsekvenser för fastighetsägaren eftersom denne är skyldig att ta upp kapitalinkomster i inkomstslaget kapital. Men det får däremot ingen bäring på den avtals- och/eller hyresrättsliga bedömningen varför den frågan kommer att lämnas därhän. Vidare ska tilläggas att det inte heller finns någonting som hindrar en fastighetsägare från att ta emot betalningar via Swish så länge inkomsterna tas upp i deklarationen. Härutöver och som en reflektion på din ärendebeskrivning ska det noteras att du har ett avtal. Låt vara att det inte har manifesterats i skrift, men att ett hyresavtal har träffats med fastighetsägaren i fråga och att det har löpt under de senaste sju åren är otvetydigt. Det föreligger nämligen inga formkrav för den här typen av avtal varför dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent, det vill säga underförstått eller genom parternas ageranden (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).I jordabalken sägs det att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och andra därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning för skadan (12 kap. 24 a § 1 st. JB). Motsatsvis skulle man då kunna tro att ett ökat bruksvärde föranlett av hyresgästens förbättrande (standardhöjande) åtgärder leder till en ersättningsskyldighet för hyresvärden. Så förhåller det sig emellertid inte, om inte någonting annat specifikt skulle ha avtalats mellan parterna. Men utifrån din ärendebeskrivning finns det ingenting som tyder på att så är fallet. Det som kan konstateras är du skulle svara för 75 % av installationskostnaden om 15 tkr. I övrigt synes det mesta vara helt oreglerat varför alla meningsskiljaktigheter kopplat till fibern måste lösas på frivillig väg alternativt genom en domstolsprocess. Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB)Min bedömning är dessvärre ditt ärende framstår som tämligen svårlöst utan hyresvärdens goda vilja. Generellt gäller att den värdestegring som sker på ett hyresobjekt, antingen genom fastighetsägarens försorg eller genom andra personers åtgärder, i normalfallet tillfaller den förstnämnde. Exempelvis berättigar normalt sett inte en av hyresgästen genomförd köksrenovering till någon ersättning.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, avtalsinnehållet och vad som exakt har uttalats mellan dig och hyresvärden har jag svårt att kommentera ditt ärende ytterligare. Låt oss därför diskutera detta vidare i lugn och ro över telefon.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 16/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Laglig rätt för andrahandsuthyrning?

2021-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Har man rätt att hyra ut sin möblerade lägenhet i väntan på att få till ett lägenhetsbyte? Min son har bott hos sin flickvän ett år och hyrt ut sin lägenhet. Nu har de bestämt sig för att flytta ihop på riktigt. De bor kvar i hennes lägenhet och tycker det känns trassligt att börja flytta in hos honom igen bara för kanske några månader.
Leo Pizarro Vargas |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vägledning i frågor om andrahandsuthyrning återfinns i jordabalken (JB)Jag förutsätter att det är en fråga om en hyresrätt. Vanligvist brukar det framgå i hyresavtalet hur en andrahandsuthyrning ska utföras. En hyresgäst får inte hyra ut utan hyresvärdens samtyckte (12 kap. 39 § JB). Att hyra ut utan samtycke kan medföra att man kan förlora sitt hyreskontrakt. Ett undantag är att hyresnämnden kan förmedla tillstånd om andrahandsuthyrning om hyresvärden vägrar samtycka (12 kap. 40 § JB). Grunderna för att tillstånds ges är bland annat särskilda familjeförhållanden (12 kap. 40 § andra stycket JB). Det framgår att en anledning kan vara att två personer ska flytta ihop på prov. Dessa tillstånd gäller oftast i ett år sedan måste man söka ett nytt. SlutsatsFör en diskussion med hyresvärden, om det blir framgångslöst så kan ni vända er till hyresnämnden och försöka få ett tillstånd om andrahandsuthyrning. Hoppas detta svarar på din fråga, har du ytterligare frågor och funderingar är det bara att kontakta Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Hur lång tid innan hyreshöjningen har hyresgästen rätt att få information?

2021-04-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i en hyresrätt och nu i sommar kommer dom ha byggt färdigt balkong/uteplats till våra lägenheter. Dock har hyresvärden inte meddelat den nya hyran efter allt är klart ännu och vid fråga angående detta säger dom att det vet dom först efter allt är färdigbyggt. Har man inte rätt att få veta vad hyreshöjningen kommer bli innan det är klart? Risken är ju att man eventuellt ej har råd att bo kvar.
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Baserat på din fråga gör jag bedömningen att du har en hyresrätt som gäller på obestämd tid och mitt svar kommer därför att grunda sig på den informationen.I frågan finns inte någon information kring åldern på huset, vilket också har en påverkan i bedömningen. Därför kommer jag nedan även gå igenom vad som gäller för hyresrätter som blivit byggda inom de senaste femton åren. Vi finner bestämmelserna kring hyra i 12 kap. Jordabalken (JB)Hur långt i förväg ska en hyreshöjning meddelas hyresgästen?I 12 kap. 54a § 2, 3 stycket. JB framkommer att en hyresvärd ska meddela hyreshöjning senast två månader innan hyreshöjningen är planerad att ske. Detta eftersom hyresgästen ska ha möjlighet att kunna motsätta sig hyresändringen innan den träder i kraft och denna tid ska vara minst två månader. Om hyresgästen inte inom den utsatta tiden har meddelat att hen motsätter sig kravet så är hyresgästen bunden av den nya hyran. Motsätta sig kravet på hyraDu som hyresgäst har möjlighet att motsätta dig kravet på den förhöjda hyran om du kontaktar hyresvärden innan förhöjningen träder i kraft (12 kap. 54 § 3 stycket JB). Vid en tvist om hyrans storlek görs en bedömning kring hur skäligt beloppet är i jämförelse med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Dvs, som med hänsyn till planlösningen, storlek, läge samt annat som hyresgäster i allmänhet värderar. Hyran i jämförelse med andra likvärdiga lägenheter kan variera, med i regel rör det sig om en 2 – 5 procentig skillnad som brukar accepteras. (12 kap. 55 § 1 stycket. JB)Om hyran efter prövning anses vara skälig, men höjningen innebär en väsentligt högre hyra en den tidigare ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § 6 stycket JB).Undantag för att motsätta sig hyresändring finns i 12 kap. 55 c § JB vilket gäller för planerade, påbörjade eller nybyggda hus. Planera, påbörjade och nybyggda hus. (12 kap. 55 c § JB) Om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, ska hyran – under vissa förutsättningar – presumeras vara skälig. Att hyran anses skälig innebär att lägenhetens bruksvärde inte kan åberopas till grund för hyressänkning. Förutsättningar för presumtionsverkan: 1. Etablerad hyresgästorganisation på orten 2. I förhandlingsöverenskommelsen ska det förekomma en hänvisning till 12 kap. 55 c § JB 3. Samtliga lägenheter i huset ska träffas av överenskommelsen. 4. Presumtionsverkan gäller endast i 15 år.SammanfattningEn hyresvärd får när som helst ändra hyran om informationen kring hyresändringen kommer till hyresgästens kännedom senast två månader innan hyresändringen sker. Hyresgästen har under hela perioden, fram tills hyresändringens början, möjlighet att motsätta sig höjningen av hyran. Om hen gör det kommer en skälighetsbedömning göras där lägenheten jämförs med lägenheter av likvärdigt bruksvärde. I de fall hyran är skälig, men väsentligt högre än den tidigare hyran, har hyresgästen viss möjlighet att betala en lägre hyra under en skälig tid. För hus som inte är äldre än 15 år finns specialregler där en presumtions av hyrans skälighet föreligger. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Får make/maka ta inneboende mot make/makas (tillika hyresgäst) tillåtelse?

2021-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Min man tänker ta inneboende mot min vilja endast jag står på förstahandskontraktet kan han ta inneboende utan min tillåtelse?
Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du på något sätt kan stoppa din man från att ta inneboende mot din vilja. Du skriver att du står på förstahandskontraktet, därmed är du att betrakta som hyresgästen.Tillämplig lag för frågan är 12 kap Jordabalken, JB som också brukar benämnas som hyreslagen. Jag går inte närmare in på varför det är uppfyllt men den aktualiseras om du förenklat sett hyr lägenheten mot ersättning i sedvanlig ordning.Frågan om rätt att ha inneboendeSom utgångspunkt finns inget tillståndskrav från hyresvärden för att man ska få ha en inneboende i sin lägenhet (12:41 JB). Det är dock förbjudet för en hyresgäst att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand (12:39 JB). Detta kan vara en grund för förverkande av lägenheten enligt 12:42 JB.Emellertid är det värt att notera att inrymning av inneboende endast får ske under förutsättning att det inte medför men för hyresvärden. Om det medför men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse kan hyresrätten bli förverkad enligt 12:42 1 st p. 4 JB. Med detta menas alltså att du kan förlora rätten till lägenheten och avtalet kan sägas upp i förtid, 12:6 JB.Betydelsen av att hyresgästen inte ger tillåtelseI förevarande fall vill du, om jag tolkat dig rätt, överhuvudtaget inte inrymma inneboende i din lägenhet. Du har all rätt att motsätta dig detta och förhindra inneboende från att inrymmas i din lägenhet. Situationen hade blivit lite annorlunda om exempelvis både du och din man står på hyresrätten i kontraktet och ansvarar solidariskt för hyresrätten på så sätt.Sammantaget finns således inga skäl att låta din man inrymma inneboende om du motsätter dig detta, för att ställa sig på den säkra sidan och eventuellt minimera risken att din hyresrätt förverkas på grund av detta - gör du alltså helt rätt som inte ger tillåtelse till att ha någon inneboende.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Uppsägning i förtid vid uthyrning av privat villa till ett företag

2021-04-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Om ag hyr ut min privata Villa till ett företag med tidsbestämt hyresavtal på tex 2 år.Kan kan jag som hyresvärd eller företaget som är hyresgästen, säga upp hyreskontraktet innan dessa 2 år?
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det inte om du avser att hyra ut din villa för att den ska användas som bostad av företaget och dess anställda eller om du hyr ut din bostad av andra ändamål, t.ex. som affärslokal eller mötesplats. Detta har betydelse för vilken lag som gäller, dvs. jordabalken (JB) 12 kap. eller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL). Jag kommer därmed gå igenom båda alternativen i mitt svar.Om du hyr ut din villa för att den ska användas som bostadI detta fall gäller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL 1 §). Detta eftersom du som privatperson hyr ut en bostadslägenhet om du har som ändamål att företagets anställda ska använda din villa som bostad. Villor omfattas alltså i begreppet bostadslägenhet. Uthyrningen får inte heller ske av fritidsändamål. Ett avtal som har ingåtts på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dvs. efter två år i ditt fall (UEBL 3 §). Hyresavtalet får dock även sägas upp i förtid. Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och själva uppsägningen sker vid årsskiftet. Ifall hyresrätten har blivit förverkad så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Om du som hyresvärd har begått ett grovt avtalsbrott så får hyresgästen också säga upp hyresavtalet omedelbart enligt allmänna avtalsrättsliga regler.Observera att det ska röra sig om en bostadslägenhet för att lag om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är inte helt klart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Företaget som hyr din villa har ju inte själv för avsikt att använda villan som en bostad, men dess anställda kommer ju använda villan som en bostad. Jag har tyvärr inte hittat någon direkt vägledning i detta, så bedömningen får göras från fall till fall och då behövs fler omständigheter för att avgöra detta. Om du hyr ut din villa för att den ska användas för andra ändamålOm uthyrningen sker av andra ändamål så blir inte lag om uthyrning av egen bostad gällande. Detta eftersom det inte rör sig om en bostadslägenhet om du hyr ut din villa av andra ändamål än att företaget ska använda villan som en bostad, eller om du hyr ut av fritidsändamål och att du avser att fortsätta bo i din villa kontinuerligt. Här gäller istället jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. I och med att det här inte rör sig om en bostadslägenhet, så gäller bestämmelserna om hyra av lokal (JB 12 kap. 1 § tredje stycket).Hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång (JB 12 kap. 3 § andra stycket). Eftersom hyresavtalet löper på två år så krävs det alltid uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla vid avtalstidens utgång, detta handlar dock inte om uppsägning i förtid.I och med att hyresavtalet löper på en bestämd tid så är du bunden av avtalet. Du har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 6 §). Det är alltså varken möjligt för dig eller hyresgästen att säga upp hyresavtalet i förtid, förutom i vissa specifika fall av allvarlig misskötsamhet och grova avtalsbrott.SammanfattningBeroende på om det ska anses vara uthyrning av bostadslägenhet eller uthyrning av andra ändamål, dvs. lokal, så blir olika lagar tillämpliga. Om det rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Omedelbar uppsägning kan ske vid allvarliga avtalsbrott. Om det inte rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så kan du som hyresvärd endast rätt att säga upp avtalet i förtid vid förverkande, dvs. allvarliga avtalsbrott. Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet vid allvarliga avtalsbrott.Jag kan tyvärr inte ge dig ett exakt svar på om du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet i förtid, utan det beror på om uthyrningen av din villa kan anses vara en bostadslägenhet eller inte. Som jag nämnde så är det inte helt klart om uthyrning av företagslägenheter kan anses vara en bostadslägenhet utan det bedöms från fall till fall. För ytterligare juridisk hjälp så kan du boka tid hos en av våra jurister på Lawline juristbyrå som kan göra en samlad bedömning utifrån omständigheterna om det rör sig om en bostadslägenhet eller inte. Du kan boka tid här. Hoppas du fick svar på din fråga, eller i alla fall fick vägledning i hur du kan tänka. Annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,