Vad ska man göra om det är dålig luftkvalitet i lägenheten?

2021-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej om man misstänker att det är en dålig inomhusmiljö där man bor - vart vänder man sig då , mer än till hyresvärd som inte är villig att kolla av miljön? De enda det har gjort är att de har kollat luftfuktigheten i lägenhet - motvilligt sattes det upp en liten mätare i två veckor och de sa att luftfuktighet/30-60. I en annan lgh var den 250! har pratat med miljö och hälsa de kan kolla upp fastighet om hyresgäst gör en felanmälan. vilket jag gjort.Vad är nästa steg som man ska göra?Jag har fått stora problem med min hälsa/astma och helt plötsligt blivit allergisk (gjort allergitest) även spirometri hos vc .. fått inhalera stora mängder kortison sen juli tills nu. Rodnader i ansiktet och öron och fruktansvärt trött varje dag. Allergitabletter och starkt nässpray. Besökt akutmottagning/vc ett par ggr under en 5 månaders period. Detta utlöstes under min semester då jag var hemma mer. Det är fuktskador i huset och det har även läckt in vatten i ett par lägenheter och en tung och gasig luft i fastigheten. Hur gör jag för att anmäla detta ? Till Vem? Kan man kräva skadestånd? Jag har nu fått flytta från fastigheten och efter 2 dagar utan besök i den fastigheten känner jag en förbättring i luftrören .. liten förbättring men har ju inte gått lång tid än. Jag hoppas ju mina problem inte blir kroniska. Det är även anda personer som upplever andningssvårigheter i fastigheten och även andra symtom .. vi misstänker mögel men inget vi vet då.. tacksam för svar !!
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att gå igenom vem som är ansvarig för luftkvalitet i en hyreslägenhet, och vad man ska göra om hyresvärden inte kontrollerar luftkvaliteten. Därefter kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu. Vem är ansvarig för luftkvalitet inomhus i en hyreslägenhet?Hyresvärden är skyldig att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller både på tillträdesdagen och under hyrestiden, vilket framgår av 9 § 1 st 12 kap Jordabalken (här) och 15 § 12 kap Jordabalken (här). Om man bor i en hyreslägenhet så ska hyresvärden sköta ventilationssystemet. I en bostadsrättsförening är det föreningens styrelse som ansvarar för underhållet av ventilationssystemet. I ditt fall är det hyresvärden som är ansvarig. Vad gör man om hyresvärden inte kontrollerar luftkvaliteten?Du nämner att du har kontaktat hyresvärden, men utan resultat. Om man inte får hjälp av hyresvärden kan man kontakta myndigheten för miljö och hälsoskydd i kommunen där man bor. Detta har du också gjort. Om du är medlem i Hyresgästföreningen rekommenderar jag att du tar kontakt med dem (länk här). Vad du kan göra nu Folkhälsomyndigheten har en lista över vad dålig luftkvalitet inomhus kan bero på (länk till hemsidan här). Det framgår att du inte vet vad felet är, men du och andra boende misstänker att den dåliga luften i lägenheterna beror på mögel. Om det är dålig inomhusluft på grund av mögel är det något som hyresvärden ska ta på allvar. Gör hyresvärden inte det, kan hyresgästen göra påföljder gällande, se 16 § 12 kap Jordabalken (här) som hänvisar till 11 § 12 kap Jordabalken (här). Om det är brister i bostaden, kan hyresgästen ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos Hyresnämnden (länk till information på Sveriges domstolars hemsida här). Eftersom du har flyttat kanske åtgärdsföreläggande inte är aktuellt. Något som däremot är aktuellt är att man kan få reducerad hyra för den period som hyreslägenheten varit i bristfälligt skick. Jag rekommenderar att du tar kontakt med hyresvärden och talar om att du redan har sagt till att det är dålig luft i lägenheten, och att du vill ha reducerad hyra retroaktivt. Om du har fler frågor kan du kontakta Lawline. Telefonnumret är 08-533 300 04, och receptionen har öppet 9:00-16:00 på vardagar. Vänligen,

Vad räknas som normalt slitage av hyresrätt?

2021-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi ska flytta från vår hyreslägenhet och under förbesiktningen säger Rikshem att hål i väggar från bildramar och bokhyllor inte räknas som normalt slitage. Vi måste själva spackla och måla om där det varit bokhylla och tapetsera om i de rum vi haft bildramar, annars kommer Rikshem fakturera oss för detta vid flytt. All annan information jag hittar säger att dessa saker räknas som normalt slitage, så länge det inte är hål överallt och hålen är där på grund av att en hylla eller bildram sitter där. Så min fråga är; Kan Rikshem verkligen fakturera oss för detta/måste vi i prinsip renovera lägenhetn innan vi flyttar?
Paulina Asplund |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Mitt korta svar är att hyresvärden inte borde fakturera er för detta, under förutsättning att ni inte har haft ovanligt många ramar/hyllor eller att dessa har bildat ovanligt stora hål i väggarna. Jag tolkar din fråga som att ni har haft ett ganska normalt antal vägghängda dekorationer och liknande och att hålen som du syftar på är normala spik eller skruvhål och inga större skador.Hyresgästens skyldighet att vårda lägenhetenEnligt 12 kap. 24 § Jordabalken (JB) har du som hyresgäst en skyldighet att vårda din lägenhet väl. Denna skyldighet innebär att lägenheten ska användas varsamt men att hyresgästen naturligtvis måste få använda den som man normalt sett gör med ett boende. Normalt slitage kommer uppkomma och det innebär inte att man inte har vårdat sin lägenhet. Enligt samma bestämmelse är hyresgästen skyldig att till hyresvärden ersätta skador som uppkommer på grund av vårdslöshet eller försummelse. Vilka skador räknas som normalt slitage Man räknar skador som uppkommer genom normal användning som normalt slitage, vilket är undantaget från ersättningsskyldigheten. Det kan handla om mindre repor i golvet, hål eller märken efter tavlor/hyllor eller andra vägghängda möbler, mindre fettfläckar på tapeter och dylikt. Min bedömning är därför att de skador som du beskriver i din fråga hör till normalt slitage som ni inte kan bli ersättningsskyldiga för. Observera också att normalt slitage alltid är tillåtet, även om något annat skulle stå på ert kontrakt. Hyresvärden måste bevisa vårdslöshet eller försummelse Om hyresvärden ska kunna få ersättning från er behöver de kunna bevisa att ni varit vårdslösa eller försumliga och på så sett vållat skadorna. Enligt 12 kap. 1 § st. 5 JB är jordabalken i denna del tvingande till hyresgästens fördel. Detta innebär att det är hyresvärden som har bevisbördan och som alltså måste kunna visa på att ni har orsakat skadorna och att dessa faller utanför det som brukar bedömas som normalt slitage. Min bedömning av din situation är att hyresvärden kommer ha svårt att visa detta. Min rekommendation till erI ett första led bör ni diskutera detta med hyresvärden och berätta att skadorna på era väggar faktiskt faller under normalt slitage och att det är hyresvärden som måste bevisa att så inte är fallet. Om hyresvärden står på sig kan ni kontakta hyresnämnden i ert län så att ärendet får prövas där. Även hyresgästföreningen (om ni är medlemmar) brukar kunna komma med bra rådgivning och hjälp. Jag hoppas att mitt svar var till någon hjälp. Ni är välkomna att höra av er till oss igen med ytterligare frågor eller funderingar!Med vänliga hälsningar

När får en hyresvärd förfoga över en hyresgästs kvarlämnade egendom?

2021-01-22 i Hyresrätt
FRÅGA |HejFinns det någon regel som säger att man har 3 månader på sig att hämta sina saker om man flyttar från den som äger huset.
Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns en bestämmelse i 12 kap. 27 § andra stycket Jordabalken (1970:994) som reglerar hyresvärdens rätt att förfoga över en hyresgästs egendom. Av paragrafen framgår att det ska gälla lägenhet men av lag kommentar framgår det att det även inkluderar bostadsrätt. Ifall en hyresgäst lämnar kvar egendom i hyresbostaden eller utrymme som tillhör bostaden efter att hen avträtt den så ska hyresvärden anmana den tidigare hyresgästen att hämta sin egendom. Hyresgästen har därefter 3 månader på sig att hämta egendomen innan den tillfaller hyresvärden. Ifall hyresvärden inte givit hyresgästen en anmaning ska tillgången tillfalla hyresvärden efter 6 månaders tid från att hyresgästen avträtt bostaden. Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline!

Kan en hyresvärd begränsa middagsgäster att vistas i de gemensamma utrymmena?

2021-01-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ett studentrum i första hand i korridor med delat kök och matplats. Har min hyresvärd möjlighet att begränsa min möjlighet att bjuda hem middagsgäster som vistas i de gemensamma utrymmena?
Sophie Amalie Böje |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Regler om detta finns i 12 kap jordabalken (JB). Har ni i hyresavtalet kommit överens om hur vissa gemensamma utrymmen ska användas får din hyresvärd inte ändra eller upphäva detta utan din vilja. Om du inte går med på en ändring av hyresvillkoren måste din hyresvärd vända sig till hyresnämnden för att kunna ändra i avtalet (JB 12 kap 2 § st 3 och 12 kap 54 §). Din hyresvärd har alltså inte rätt att utan vidare ändra i hyresvillkoren.En annan bestämmelse som i detta fall skulle kunna bli aktuell är 12:25 JB, som stadgar att hyresgästen inte får utsätta sina grannar för allt för stora störningar. Utifrån din fråga kan jag inte med säkerhet bedöma om denna bestämmelse kan aktualiseras eller inte - men att ha middagsgäster över kan dock oftast inte medföra sådana störningar.Hoppas detta svarade på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig.Med vänliga hälsningar,

Rätt till kompensation när den förra hyresgästen inte flyttar

2021-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har sökt och fått ett förstahandskontrakt på en lägenhet som ska helrenoveras. Inflytt enligt kontraktet är 1a Februari 2021 vilket är strax och dom har inte börjat renovera än pga fd hyresgäst har ej flyttat ut trots sista datum för denne var 30: november, hyresvärden säger att denne blivit värkt men att hen vägrar flytta ut. Detta leder då till att jag inte kommer få flytta in enligt tillträdesdatum. Hyresvärden har då sagt att vi ska få en tillfällig Lgh tillsvidare, men att vi ändå ska betala hyra för Februari på lägenheten trots att vi inte kommer kunna bo där. Vad är rätt? Måste vi betala för den tillfälliga lägenheten när det är hyresvärden som gjort fel?
Paulina Asplund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du undrar över vad som händer när en hyresgäst inte flyttar ut i tid, vilka rättigheter du har att få flytta in på utsatt datum samt om du måste betala för en ersättningslägenhet.Angående att den förra hyresgästen inte flyttar ut Enligt 12 kap. 7 § Jordabalken (JB) är en hyresgäst skyldig att flytta ut senast klockan 12.00 dagen efter hyreskontraktet löpt ut. I ditt fall skulle alltså den förra hyresgästen ha flyttat senast den 1 december. Om en hyresgäst vägrar att flytta i tid har hyresvärden möjlighet att ansöka hos kronofogden om avhysning. Det är hyresvärdens skyldighet att se till att den förra hyresgästen har flyttat i tid för en ny hyresgäst att flytta in. Dina rättigheter att flytta in på utsatt datumOm hyresvärden inte uppfyller sin skyldighet att se till att lägenheten är utrymd den dag då du ska flytta in har du som ny hyresgäst enligt 12 kap. 14 § JB rätt till hyresnedsättning och, om hindret beror på försummelse av hyresvärden, har du även rätt till ersättning för skada. Enligt samma bestämmelse har du rätt att säga upp kontraktet om hyresvärden inte omedelbart ser till att hindret (den förra hyresgästen) undanröjs. Om du inte kan flytta in på grund av att renovering fortfarande pågår gäller istället 12 kap. 13 § JB som ger dig samma rättigheter som ovanstående bestämmelse, dvs. hyresnedsättning, eventuell ersättning för skada och rätten till uppsägning. Måste du betala för ersättningslägenheten? Ersättningslägenheten kan ses som en kompensation (istället för hyresnedsättning) för att du inte kan flytta in på utsatt datum. Eftersom du ändå får en lägenhet så bör en eventuell hyresnedsättning beräknas som skillnaden i hyra mellan den lägenhet du egentligen skulle ha och den du nu får flytta till. Om ersättningslägenheten har lägre hyra ska du självklart betala detta belopp och inte mer än så. När det kommer till ersättning för skada beror det på om hyresvärden kan anses ha varit försumlig eller inte. Med tanke på att det ändå gått två månader sedan den förra hyresgästen skulle ha flyttat ut så anser jag att det skulle kunna bedömas som försumlighet av hyresvärden att inte redan tidigare kontaktat kronofogden för avhysning, för att kunna komma igång med renoveringen i tid. Eftersom jag antar att du kommer orsakas viss skada av att behöva flytta två gånger (kostnad för flyttfirma eller eget arbete) skulle du kunna få ersättning för detta. Du kan även ha rätt att säga upp kontraktet men det utgår jag ifrån att du inte önskar i detta läge. Om du skulle välja uppsägning kan det vara bra att veta att den normala uppsägningstiden inte gäller utan att uppsägningen gäller omedelbart. Rekommendationer Jag rekommenderar dig att diskutera saken med dig hyresvärd och få uppgift om vad ersättningslägenheten kostar per månad, du ska inte behöva betala mer än den hyran. Du kommer dock inte slippa att betala alls eftersom du faktiskt får en lägenhet att bo i under tiden som renoveringen pågår. Med hyresvärden kan du även ta upp kravet på ersättning för en extra flytt och se hur dem ställer sig till det. Om du inte får något gehör för dina krav har du två alternativ; att säga upp ditt hyreskontrakt med omedelbar verkan eller att stämma hyresvärden till tingsrätten. En stämning är ofta förenad med höga kostnader och därför bör det vara sista utvägen för dig och inget jag skulle rekommendera eftersom din skada ändå inte är så stor (men såklart jobbig ändå). Om du är medlem i hyresgästföreningen kan du även kontakta dem för rådgivning och hjälp. Jag hoppas att du fått lite vägledning av mitt svar. Du är varmt välkommen att kontakta oss igen med ytterligare frågor! Med vänliga hälsningar

Hur lång uppsägning har hyresgästen om hyresvärden säljer fastigheten?

2021-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur lång uppsägning har hyresgästen om hyresvärden säljer fastigheten
Ranya Eliassi |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara behöver man först veta om avtalet löper på obestämd tid (tills vidare) eller på bestämd tid. Jag utgår i mitt svar ifrån att ditt avtal löper tills vidare.Enligt 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. Jordabalk (1970:994) (JB) kan ett hyresavtal sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. För att ta ett exempel på detta så ifall hyresvärden säger upp ett avtal den 7 februari så kan avtalet tidigast upphöra att gälla den 30 maj samma år. Vad som sägs här är minimiregler och parterna kan avtala om längre tider, detta kan du läsa om i ditt hyreskontrakt.Dock har du som hyresgäst ett ganska starkt skydd ett s.k. besittningsskydd. Detta skydd innebär att du som bostadshyresgäst har rätt att bo kvar, även fast hyresvärden vill säga upp avtalet. En förutsättning för detta är att hyresgästen inte missköt sig grovt och att en besittningsbrytande grund är för handen. De besittningsbrytande grunderna återfinns i 12 kap. 46 § JB och kan exempelvis vara att man som hyresgäst inte betalat hyran eller vanvårdat bostaden.Försäljning av hyresfastighet utgör bara en besittningsbrytande grund ifall det är en privat hyresvärd som hur ut lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. I annat fall behåller hyresgästen sitt besittningsskydd trots att hyresvärden säljer fastigheten. Hyresvärden kan försöka säga upp hyreskontraktet enligt general klausulen i 12 kap. 46 § p. 10 JB. I det fallet görs en intresseavvägning mellan hyresgästens intresse av att bo kvar mot hyresvärdens intresse av att sälja fastigheten. En hyresgästs bostadsbehov väger i regel mycket tungt.Sammanfattningsvis beror det alltså på ifall det är en privat hyresvärd som hyr ut sin privata villa eller bostadsrätt ifall du överhuvudtaget behöver flytta. I annat fall följer ditt hyresavtalet med vid försäljningen till den nya ägaren. Om så inte är fallet måste uppsägningstiden om tre månader från det närmast följande månadsskiftet iakttas.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att höra av dig igen om du har ytterligare frågor eller om du vill ha något i svaret förtydligat.Hälsingar,

När anses jag ha behov av mitt lägenhet?

2021-01-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har ett förstahands kontrakt och en inneboende. Min hyresvärd har skickat ett brev från störningsjouren och anklagar mig för inte ha behov av lägenheten samt att jag hyr ut den i andrahand olovligt. Jag jobbar inom vården och har inte varit mycket i lägenheten då jag har sovit hos en kompis nära sjukhuset för att slippa pendla då jag jobbat mycket övertid. Hur mycket behöver jag vara i min lägenhet för att hyresvärden ska anse att jag har behov av mitt boende?
Marlene Zouzouho |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar hur ofta du behöver vara i din lägenhet för att samtidigt kunna ha en inneboende.Reglerna angående inneboende i hyresrätten finns i Jordabalken (JB). Enligt 12 kap 41 § JB får en hyresgäst ha en inneboende om det inte medför men för hyresvärden.Det är emellertid oklart vart gränsen går mellan vad som kan klassas som en inneboende och vad som utgör andrahandsuthyrning. Om det ses som andrahandsuthyrning krävs din hyresvärds godkännande alternativt ett tillstånd från hyresnämnden annars är uthyrningen otillåten. För att du ska kunna ha en inneboende krävs det att hyresrätten är din fasta bostad eller att du använder bostaden som ett nödvändigt bostadskomplement.Är bostaden inte din fasta bostad blir frågan om det kan ses som ett nödvändigt bostadskomplement. Det krävs att du använder bostaden i samband med arbete eller studier och att du bor i lägenheten 2–3 dagar i veckan alternativt 80-100 dagar per år för att det ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement. Bostaden måste även ligga utanför pendlingsavstånd från din fasta bostad. Om dessa kriterier är uppfyllda räknas din bostad som ett nödvändigt bostadskomplement och då är det tillåtet för dig att ha en inneboende.Hyresvärden har rätt säga upp avtalet om lägenheten skulle användas i strid med ovannämnd paragraf, alltså om inneboendet skulle medföra men för hyresvärde (12 kap 42 § JB). Rättar du situationen innan hyresvärden säger upp avtalet har hyresvärden inte rätt att säga upp avtalet. Det finns ett undantag kring detta, undantaget gäller om det men som möjligtvis skulle föreligga för hyresvärden är av en allvarligare betydelse. Är omständigheterna på detta vis har hyresvärden rätt att säga upp avtal enligt 12 kap 43 § JB.Ditt fallMycket talar för att hyresrätten är ett bostadskomplement, då du spenderar mer tid hos kompisen än hemma. Uppfyller du dessa kriterier kan anses du då ha behov av lägenheten och din hyresvärd kan inte säga upp avtalet på denna grund. Att hyresrätten inte är din fasta, kan ge anledning att anta att du hyr ut den i andra hand - vilket kräver tillstånd. För att du ska anses ha hyresrätten som ett nödvändigt bostadskomplement behöver du, som nämnt ovan, spendera 2–3 dagar i veckan alternativt 80 – 100 dagar per år i lägenheten. Lägenheten ska dessutom ligga utanför pendeltågsavstånd från din fasta bostad. Jag hoppas att detta var till hjälp och du kan höra av dig annars.Vänligen,

Uthyrning i andra hand på grund av studier på annan ort

2021-01-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt (kommunalt bostadsbolag) som jag hyrt sedan 2014. Ett år (2015) har jag haft den uthyrd (utlandsvistelse) med hyresvärdens tillstånd. Jag funderar nu på att studera ett program på tre år, på ett universitet, på annan ort.Kan hyresvärden neka mig att hyra ut min hyresrätt i andra hand igen? Samt då dom bara (vad jag har förstått) godkänner ett år i taget. Kan dom neka mig att förlänga uthyrningen även om jag fortfarande studerar?Tack!
Lovisa Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring andrahandsuthyrning av hyresrätter finns i den så kallade hyreslagen, 12 kap. Jordabalken (JB).Hyresvärdens samtyckePrecis som du belyser kräver en andrahandsuthyrning hyresvärdens tillstånd (12 kap 39 § 1 st JB). Hyreslagen innehåller ingen regel om hur många gånger eller hur länge man får hyra ut i andra hand. Så länge du har beaktansvärda skäl (vilket du har som du studerar på annan ort), hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (till exempel om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam) och du inte tar ut en oskälig hyra, ska du beviljas tillstånd (12 kap 40 § JB). Eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån, får din hyresvärd inte ställa upp hårdare regler än dessa (12 kap 1 § 4 st JB). Att du tidigare har hyrt din lägenhet är irrelevant. De är däremot fria att ställa upp andra krav, som är till din förmån.Tillståndet ska dock alltid tidsbegränsas, och detta görs, precis som du säger, vanligen på ett års-basis. Så länge dina förutsättningar inte har förändrats bör det dock inte finnas skäl att neka heller din nästa ansökan. Om hyresvärden säger nejOm din hyresvärd ändå skulle neka dig tillstånd, kan du vända dig till Hyresnämnden som kan pröva frågan om huruvida du ska få hyra ut i andra hand eller ej. Hyresnämnden prövar då ifall de ovan nämnda förutsättningarna är uppfyllda, och är de det, kan de bevilja din ansökan (12 kap 40 § JB). Du bör dock vara noga med ansöka om ett nytt tillstånd i god tid. Om andrahandshyresgästen bor kvar under en eventuell övergångsperiod kommer det nämligen ses som en olovlig uthyrning i andra hand.Tänk på att avtala bort besittningsskyddetJag vill också göra dig uppmärksam på att du i andrahandsavtalet med din hyresgäst skriftligt bör avtala om att hen avstår från det så kallade besittningsskyddet. Om samma person har bott i lägenheten i två år, får denne nämligen besittningsskydd, vilket innebär att hen har rätt att få bo kvar i lägenheten i andra hand. Vill denne inte flytta ut frivilligt, måste du vända dig till Hyresnämnden för att få tillbaka din lägenhet (12 kap 45 § JB).SammanfattningSammanfattningsvis är studier på annan ort ett godtagbart skäl för uthyrning i andra hand. Så länge du tar ut en skälig hyra och hyresvärden på grund av till exempel andrahandshyresgästens misskötsamhet har skäl att neka ansökan, kommer din rätt bestå under de tre åren. Det kommer dock troligtvis krävas att du i god tid söker nytt tillstånd varje år.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar