Fel i objektsbeskrivning

Question

Jag har sålt en bostadsrätt. Mäklaren skrev i objektsbeskrivningen att köket hade "spis med fläkt", medan det i själva verket var "spis med fläktliknande kåpa ansluten till husets ventilationssystem". Köparen hävdar nu efter tillträdet att jag måste sätta in en "fläkt" eftersom objektsbeskrivningen inte varit korrekt. Faller detta inom ramen för köparens undersökningsplikt?

Answer 1

Hej,

En bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL) https://lagen.nu/1990:931.

Enligt 3 § Köplagen är lagen dispositiv vilket innebär att lagens bestämmelser kan avtalas bort genom att parterna i sitt avtal upprättar egna villkor för vad som gäller i olika situationer etc. Dessa villkor kan dock inte se ut hur som helst utan begränsas av andra regler i t.ex. Avtalslagen. Vidare kan ett avtal vars innehåll är otydligt bestämmas utifrån principer om avtalstolkning.
Utgångspunkten för vad som gäller i ert fall är alltså ert avtal. Man skulle eventuellt kunna argumentera utifrån regler om avtalstolkning att det borde framgått för eller varit uppenbart för köparen att det inte rörde sig om en riktig fläkt för att ni exv har samtalat om detta innan köpet genomfördes eller om informationen nått köparen på annat sätt exv via mäklaren eller besiktningsman. Detta är dock inget jag vill spekulera i här utan istället utgår följande svar från att köparen utgick från att det rörde sig om en riktig fläkt då det är detta som framgår av avtalet/objektsbeskrivningen.

Enligt 17 § KöpL skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper, stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från avtalet eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig. https://lagen.nu/1990:931#P17S1
Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet, det räcker med att felet är en avvikelse från avtalet. Om köparen däremot godkänt en sämre kvalitet än normalt så är det inget fel på varan.

Köparen får inte heller åberopa ett fel som denne måste antas ha känt till före köpet 20 § KöpL, https://lagen.nu/1990:931#P20S1. Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Detta är dock vanligt vid köp av bostadsrätter. Det är svårt att avgöra huruvida köparen borde ha märkt att fläkten i själva verket bara var en kåpa. Då kåpan troligtvis såg ut som en vanlig fläkt för en lekmans ögon torde det inte krävas av denne att lägga märke till denna omständighet eller reagera på något som borde föranlett att denne bort vidta en djupare undersökning. Om det dessutom var så att det stod i objektsbeskrivningen av lägenheten att spisen hade fläkt är detta en omständighet som medför att köparens skyldighet att undersöka just detta minskar. Köparen har en rätt att förlita sig på den information som säljaren eller någon annan i dennes ställe lämnar före och under köpet. Enligt 19 § KöpL gäller nämligen att säljaren har ett ansvar för lämnade uppgifter vid marknadsföring av varan. Uppgifterna ska avse varans användning eller egenskaper, som har lämnats vid marknadsföring eller annars före köpet och det ska antas ha inverkat på köpet. Varan skall vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet.

I ditt fall torde det alltså vara så att bostadsrätten inte stämmer överens med avtalet och köparen hade inte anledning att betvivla den information som denne fick utav mäklaren inför köpet i objektsbeskrivningen.

Resultatet av detta blir därför att köparen enligt KöpL 30 § kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). Inte heller hävning lär dock bli aktuellt då det kräver att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse. Det slutliga resultatet, om en ansvarssituation uppstår, kommer att bli ekonomiskt ersättning till köparen Antingen beräknat som ersättning för avhjälpandekostnaderna eller som prisavdrag. Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §).

Lycka till

Med vänlig hälsning