Säljarens ansvar för meddelanden lämnade innan köp av bostadsrätt

Question

Jag har köpt en lägenhet, denna var nyrenoverad 2009. Jag frågade mäklare vem som renoverat badrumet och han sa att han fått information om att det var fackmannamässigt utfört av ett företag. Då badrummet såg fräscht ut och mäklare sa att det var fakcmannamässigt utfört av företag så granskade jag bara vattnet rann bort vid golvbrunnen, och att tätringen såg ut att sitta på rätt plats (dvs jag kan inte mer än gemenneman om badrum). Efter köp av lägenheten pratade vi med säljarna som återigen sa att det var ett företag som utfört renoveringen. Ett par veckor in efter inflytt kände vi avloppslukt, och tog en VVS-kunnig person att titta på vad som kan vara fel. Han sa att golvbrunnen förmodligen satt fel. Vi pratade återigen med säljarna som sa att de aldrig haft problem med golvbrunnen och att det var fackmannamässigt utfört av ett företag. Vi fick namn och telefonnummer till företaget. När vi pratade med företaget sa de att de utfört arbetet svart, och således vägrar de att lämna garanti av utfört arbete. Han menade ock på att det var fackmannamässigt utfört och att det inga skulle vara några problem. Vi tog då dit en av byggkeramikrådet auktoriserad besiktningsman att titta på badrummet (då vi börjar misstänka att det kan vara annat fel eftersom det var ett svart jobb och att garantin inte finns). Besiktningsman sa att golvbrunnen var felaktig och att den borde ha bytts samtidigt som man renoverade badrummet 2009. Finns det möjlighet för oss att bli kompenserade av säljarna? Antingen att de åtgärdar felet (dvs renoverar om lägenheten) eller att en del priset på bostadsrätten återfaller oss? Vi ha på papper där säljarna övertygar att det är gjort av ett företag.

Answer 1

Hej,

En bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL) https://lagen.nu/1990:931.

Enligt 3 § Köplagen är lagen dispositiv vilket innebär att lagens bestämmelser kan avtalas bort genom att parterna i sitt avtal upprättar egna villkor för vad som gäller i olika situationer etc. Utgångspunkten för vad som gäller i ert fall är alltså ert avtal.

Enligt 17 § KöpL skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper, stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från avtalet eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig. https://lagen.nu/1990:931#P17S1
Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet, det räcker med att felet är en avvikelse från avtalet.

Köparen får inte heller åberopa ett fel som denne måste antas ha känt till före köpet 20 § KöpL, https://lagen.nu/1990:931#P20S1. Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Detta är dock vanligt vid köp av bostadsrätter.
Om det dessutom var så som i ert fall att badrummet är nyrenoverat är detta en omständighet som medför att köparens undersökningsplikt inte torde vara lika stark då man normalt kan förvänta sig att ett nyrenoverat badrum håller den standard man kan förvänta sig när man köper en bostad. Den omständighet att säljaren och mäklaren har intygat att detta är fackmannamässigt utfört minskar även det köparens skyldighet att evx ta dit en egen besiktningsman som kontrollerar denna uppgift. Köparen har nämligen en rätt att förlita sig på den information som säljaren eller någon annan i dennes ställe lämnar före och under köpet. Enligt 19 § KöpL gäller nämligen att säljaren har ett ansvar för lämnade uppgifter vid marknadsföring av varan. Uppgifterna ska avse varans användning eller egenskaper, som har lämnats vid marknadsföring eller annars före köpet och det ska antas ha inverkat på köpet. Varan skall vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet.

I ditt fall torde det alltså vara så att bostadsrätten inte stämmer överens med avtalet och du som köpare hade inte anledning att betvivla den information som du blev tilldelad av säljaren och mäklaren.

Resultatet av detta blir därför att köparen enligt KöpL 30 § kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §).
Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §). T.ex att ni inte kommer kunna bo i lägenheten utan badrum under den tid som felet åtgärdas.

Lycka till

Med vänlig hälsning