Fuktskada i badrummet vid köp av bostadsrätt

Question

En vän till mig köpte en bostadsrätt för 1½ år sedan. Efter två veckor kontaktade han säljaren då han upptäckt en omfattande fuktskada under klinkersen i duschen i badrummet (renoverat före 1995 av ägare före säljaren. Vid arbetet saknades både sk avloppskrage och fuktspärr.). Fuktskadan gick inte att uppfatta med blotta ögat utan upptäcktes mest av en slump och säljaren påstod att han inte känt till den trots att den bevisligen måste funnits där. Kan min vän kräva säljaren på ersättning för skadan och vilken preskriptionstid gäller?

Answer 1

Hej!

Vid köp av en bostadsrättslägenhet tillämpas köplagen.

Fel i varan?
Först måste vi utröna om man kan anse att lägenheten vid försäljningen varit behäftad med ett fel. Först kan vi konstatera att det inte spelar någon roll om det var säljaren eller ägaren innan säljaren som renoverade badrummet, säljaren ansvarar likväl för felet. Vidare kan vi också konstatera att en fuktskada i badrummet måste anses utgöra ett fel enligt köplagens mening då felet inte beror på köparen samt att det måste ha funnits där när avtal om köpet ingicks. (30 § KöpL)

Undersökningsplikt?
Enligt praxis har en köpare av en fastighet en långtgående undersökningsplikt. Nu är det dock frågan om en bostadsrätt varför undersökningsplikten inte är fullt lika långtgående. Om felet inte vid en undersökning i enlighet med god affärssed gick att upptäcka så torde felet gå att åberopa gentemot säljaren. Det är svårt att uttala sig om detta, utan att ha sett badrummet ifråga, men en fuktskada är oftast svår att upptäcka av en lekman varför jag tror att man får anse att undersökningsplikten uppfyllts. . (31 § KöpL)

Påföljder?
För att kunna göra påföljder gällande krävs att reklamation skett inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde märkt felet. Köparen har dock max 2 år på sig att reklamera, annars förlorar man denna rätt. (32 § KöpL). Det verkar som om din vän reklamerat i rätt tid varför detta inte borde utgöra något problem. De påföljder som kan göras gällande är avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller hävning. Det troligaste av dessa alternativ är nog prisavdrag. (37-38 §§)
Hävning kan nog inte komma i fråga då väsentligt avtalsbrott krävs.

Friskrivningsklausul?
Det är vanligt att säljaren, vid försäljning av bostadsrätter eller fastigheter, tar med en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Om detta gjorts talar mycket för att din vän kommer att ha svårt att kunna kräva säljaren på någon påföljd alls. Det enda som skulle kunna hjälpa din vän är ifall säljaren lämnat en utfästlse e.d. angående badrummets skick som sedan inte visade sig stämma.

Lycka till!

Mvh