Dolda fel

Question

Hej,

Jag köpte en fastighet i december 2010. Efter att ha utfört markarbeten under förra året har jag upptäckt att det finns skrot nedgrävt i marken. Främst rör det sig om metallskrot. Det jag hittills hittat är av en sådan omfattning att det skulle kosta ca. 20-30tkr att anlita ngn som gräver upp det.
Förra året (sommaren 2011, när jag hittade skrotet) underrättades säljaren om felet.
Jag vill alltså göra gällande fel i fastigheten enl. 4:19 JB, men känner mig osäker på om detta är riktigt. Kan detta omfattas av undersökningsplikten? Dessutom, spelar det ngn roll huruvida det är säljaren som grävt ned det eller inte? Kan nämna att säljaren såklart hävdar att han inte vet om att det skulle finnas ngt srot nedgrävt. Bevisläget är såklart tufft om jag ska styrka att det fe facto är han som lämnat skrotet där. Min förhoppning är dock att han ändå kan komma att hållas ansvarig, stämmer det? För övrigt kan nämnas att fastigheten är besiktigad utan anmärkning i det här avseendet. Tacksam för svar,

Tobias

Answer 1

Tack för din fråga. Det stämmer att det är 19 § 4 kap. jordabalken (1970:994), JB. Notera också 19 a-b §§ om reklamation inom skälig tid, samt preskription av fordran efter tio år.

Skräpet har legat helt dolt under marken, och inte heller besiktningsmannen, tränad för detta, har upptäckt det. Du som köpare kunde vid köptillfället med fog förutsätta att det inte ligger dolt skrot på fastigheten som inte säljaren nämnt, såvida det inte föreligger några särskilda omständigheter som du inte nämner. Därför är min uppfattning att det handlar om ett så kallat dolt fel som enligt 19 § 4 kap JB får åberopas. Det har inte någon betydelse huruvida säljaren grävt ner/känt till skräpet eller inte; det viktiga här är köparens befogade förväntningar om fastigheten.

Reklamation måste enligt 19 a § 4 kap. JB ske inom skälig tid efter det att du märkt eller borde ha märkt felet. Är det som i detta fall ett dolt fel, spelar det inte någon roll om det dröjt innan felet upptäckts, det viktiga är om du meddelat säljaren snarast efter att du upptäckte felet.

JB hämtad från lagen.nu