Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?

2021-09-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har köpt ett hus, men kunde inte flytta in på tillträdesdagen på grund av att säljarnas städfirma inte städat ordentligt. Städfirman ville inte ta på sig ansvaret och göra om städningen, så det slutade med att säljarna själva kom och städade. Vi har haft kostnader på ca. 15 000kr för avbokning av flyttfirma och snickare mm Hur kan vi göra för att kräva säljarna på ersättning av alla tillkommande kostnader?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).När det gäller försenat tillträde kan följande anföras. I 4 kap. 13 § JB anges att underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid ska han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Såvitt jag kan bedöma är dock det sistnämnda inte aktuellt i det här fallet.Bestämmelsen i den nyss nämnda paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde. Notera att begreppet "underlåter" används i lagtexten, vilket innebär att säljarens ansvar inte är villkorat med en uppsåtlig vägran. Annorlunda uttryckt; Det är tillräckligt att dröjsmålet de facto beror på säljaren trots att uppsåt (avsikt) hos denne eventuellt inte föreligger. Säljaren har dock rätt att hålla inne sin prestation, dvs. dröja med att avträda fastigheten, om denne har "skäl" för sitt agerande. Återgångsvillkor som ska vara uppfyllt vid tillträdet eller om köparen är i dröjsmål med betalning är två exempel på godtagbara skäl i det här sammanhanget.Emellertid verkar inget av ovanstående kunna åberopas av säljaren och utifrån din ärendebeskrivning finns inte heller någonting som tyder på att säljaren har en annan uppfattning beträffande ansvarsfrågan. Att säljaren dessutom självmant valde att ombesörja flyttstädningen stärker min uppfattning i den delen. Även om det inte nämns i den aktuella bestämmelsen kan köparen alltid kräva fullgörelse, vilket du har gjort. Köparen har också rätt till skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Avtalsförhållandet mellan städfirman och säljaren får ingen bäring på den rättsliga bedömningen i den förevarande situationen. Det ankommer på säljaren att kravställa bolaget och yrka ersättning för den bristfälligt utförda tjänsten.Utan att ha sett avtalet torde det ändå relativt enkelt gå att argumentera för att fastigheten inte överensstämde med avtalet, vilket i så fall berättigar dig till ersättning. I 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs nämligen att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis bedömer jag att du har rätt till ersättning och inledningsvis bör ett skadeståndsanspråk framställas. Det görs med fördel genom ett kravbrev. Vi kan exempelvis för din räkning kontakta säljaren och/eller ombesörja upprättandet av ett kravbrev riktat mot honom eller henne och i förlängningen även företräda dig inför och under en eventuell förlikningsförhandling och/eller i en kommande domstolsprocess.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Fuktskada - dolt fel?

2021-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har sålt vårt fritidshus för drygt 2 månader sedan, den 11 juni 2021. Igår skrev köparen att de upptäckt fuktskador och kräver att vi ska betala för dessa eftersom vi inte informerat om det. Vi har inte haft någon kännedom om fuktskador. Vi anlitade ett företag som gjorde en besiktning den 27 april 2021. I det protokoll som de skrev och som köparen tagit del av framkom ingen information om fuktskador. Vi tror att de uppkommit efter att de nya ägarna flyttat in i huset.Kan de nya ägarna kräva att vi ska betala för reparationer trots att vi inte haft någon kännedom om det och besiktningsmannen inte heller uppmärksammat någon fuktskada?
Viktoria S |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Ni undrar alltså huruvida ni kan åläggas att betala för fuktskadorna som upptäckts av de nya ägarna till ert förra fritidshus.I ert fall finns relevanta bestämmelser i jordabalken (JB).Köparens ansvar Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden. Även svårtillgängliga utrymmen såsom kryputrymmen under byggnaden ska undersökas (enligt NJA 1980 s 555). Vid misstanke om fel utvidgas också undersökningsplikten - exempelvis kan det finnas skäl att leta efter fuktskador om mögel upptäckts.Säljarens ansvar Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet blir säljaren således inte ersättningsskyldig. Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller vad som med fog kunnat förutsättas (4:19 st 1 JB). Dolt fel och undersökningsplikt För att ett fel ska kunna klassificeras som ett dolt fel ska det ha funnits där vid köptillfället och inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Huruvida en fuktskada borde blivit upptäckt beror sannolikt på storleken samt om det funnits symptom som föranlett en utökad undersökningsplikt. Vidare bör här husets ålder och skick beaktas - en fuktskada torde ju exempelvis inte förväntas i ett helt nytt hus, medan risken för en sådan skada får anses högre i ett äldre hus.Reducerad undersökningsplikt? Något som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894). I RH 1987:3 ansågs dock det faktum att huset några år innan sanerats från husbock inte utgöra en utfästelse för att huset var fritt från sådana och undersökningsplikten ansågs i fallet inte reducerad. Slutsats och rekommendation Ni skriver i frågan att ni anlitat ett företag som gjort en besiktning där fuktskador inte upptäckts. Köparna har tagit del av informationen i protokollet. Med stöd i RH 1987:3 bör detta inte ensamt kunna utgöra en utfästelse om att huset är helt fritt från fuktskador. Möjligen kan en sådan besiktning ha en något reducerande verkan på köparens undersökningsplikt. Generellt bör en fuktskada av allvarligare karaktär kunna identifieras vid en noggrann undersökning utförd av en expert. I sådant fall utgör skadan inte ett sådant dolt fel som ni som säljare ska ersätta. Om köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet åligger det alltså inte er att stå kostnaden för att åtgärda felet. Det faktum att ni tidigare utfört en besiktning kan möjligen anses reducera köparens undersökningsplikt något, men kan också anses tala för att fuktskadan uppkommit först senare. Utan att ha tillgång till fullständig information är det svårt att kunna uttala mig närmare och jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för ytterligare vägledning. Lawlines egna jurister kan ni enkelt kontakta via hemsidan! Vänligen,

Vad gör man när huset har fel avlopp?

2021-08-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hejsan.Om man köpt ett hus där det framgår av säljaren, mäklarens objektbeskrivning, besiktningsmannen och skatteverket(säljaren har alltså deklarerat för kommunalt avlopp) att fastigheten har kommunalt vatten och avlopp, men det i efterhand visar sig att det är enskilt avlopp som dessutom är uråldrigt och därmed icke godkänt... Vad gör man då?
Victor Nilsson |Hej, och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga.Om avloppet inte överensstämmer med vad som har utlovats, och det inte är något du hade kunnat märka vid besiktningen, innebär det att det är ett fel på fastigheten (4 kap. 19 § jordabalken (JB)). Du har då rätt till prisavdrag eller, om felet varit väsentligt, till hävning av köpet. För att ha en sådan rätt måste du väcka talan inom ett år från ditt tillträde till huset, om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § JB). Ifall säljaren vetat om att avloppet inte var kommunalt kan du alltså har rätt att väcka talan ännu längre.Sammanfattningsvis kan du väcka talan om prisavdrag för fel i fastigheten.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Hur häver man ett husköp p.g.a. doft av kattpiss?

2021-08-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag hjälper en kompis. De var och kolla på ett hus och bestämde sig för att köpa det, de skrev på köpekontraktet och allt var bra. Ett halvår senare (nutid) så fick de tillträde till huset, men när de kommer in så möts de av en fruktansvärd doft av kattkiss. De började riva golven i huset och det visade sig rinna kattkiss ända ner till grunden i alla rum, det luktade ingenting på husvisningen. Nu står de där i panik och vet inte hur de ska göra, de vill ju så klart reklamera köpet men vet inte hur. Vad skulle ni rekommendera?
Emil Wellander |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inledningsvis tolkar din fråga som att du undrar hur din vän bör gå tillväga, när vännen har köpt en fastighet och sedan vid tillträdet ångrar sig, med anledning av doften av kattkiss. Jordabalken (1970:994) (JB) kommer att användas för att besvara din fråga. Dessutom kommer rättsfall från Högsta domstolen att tas upp. Köpet måste reklamerasFörst och främst får inte köparen hävda att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde märkt felet. Detta kallas för reklamation (4 kap. 19 a § JB). Därför bör din vän reklamera omedelbart. I din väns fall bör sex månader vara lång tid, men eftersom det var först nu de fick tillträde så bör det ju vara först nu som vännen borde ha märkt felet. Därför bör det fortfarande kunna gå och reklamera köpet om vännen meddelar säljaren om felet så snart som möjligt. Enligt rättsfallet NJA 2008 s. 1158 var 4,5 månader att anses som skälig tid utifrån omständigheterna i det fallet, vilket kan ge en fingervisning om att sex månader bör kunna vara inom skälig tid, om omständigheterna i fallet talar för det. Kattpiss som märks först vid tillträdet bör kunna vara just en sådan omständighet som talar för att reklamationstiden förlängs. En missnöjd köpare har flera alternativNär det kommer till fastighetsköp kan en missnöjd köpare antingen kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Prisavdrag eller hävning av köpet kan dock endast bli aktuellt om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Utöver detta kan köparen ha rätt till ersättning för skada, om fler eller förlusten beror på säljaren eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren lovat (4 kap. 19 § JB). I din väns situation kan det hävdas dels att fastigheten inte höll det skick som utlovades; fastigheten överensstämde inte med avtalet som skrevs. Dels, att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Din vän kunde ju inte under några som helst omständigheter kunna ana att hen skulle mötas av doften av kattpiss vid tillträdet, när det inte var känt vid visningen. Vännen kan alltså hävda att fastigheten avvek från vad hen med fog kunnat förutsätta.Dessutom ansvarar säljaren för fastighetens skick från och med försäljningen till tillträdet. Säljaren ska ansvara för att fastigheten inte försämras eller skadas under tiden tills köparen fått tillträde. Om skada uppkommer, så får köparen antingen göra avdrag på köpeskillingen eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Talan om hävning måste ske inom ett år fr.o.m. tillträdet (4 kap. 12 § JB). Dessutom har köparen (din vän) rätt till ersättning för skada som uppkommit (4 kap. 13 § JB). I din väns fall skulle vännen kunna hävda att säljaren ansvarade för skicket på fastigheten och att skicket försämrades tills vännen fick tillträde. Skada uppkom, eftersom katter har kissat i fastigheten vilket har väsentlig betydelse eftersom hela fastigheten är drabbad. För att återställa fastigheten krävs förmodligen ingen enkel reparation utan skadorna kräver omfattande renoveringsarbete, vilket ger din vän stöd för att kunna häva köpet, i enlighet med vännens önskemål. Dessutom kan som sagt ersättning krävas för besväret som uppkommit för din vän med anledning av de uppmärksammade skadorna. Fel som inte kan åberopasDet finns dock fel som inte kan åberopas. De felen är sådana som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten utifrån dess skick, i vilken mån jämförliga fastigheter bör undersökas samt utifrån de omständigheter som fanns vid köptillfället (4 kap. 19 § andra stycket JB). Som köpare har man en långtgående undersökningsplikt och om man inte är kunnig själv ska en fackman genomföra undersökningen. För att du ska kunna åberopa fel behöver felet vara s.k. "dolt", det vill säga man ska inte kunna ha upptäckt felet genom syn, hörsel, lukt eller känsel. Om din vän noga undersökt fastigheten och inte kände någon lukt talar det för att det är ett dolt fel som bör kunna åberopas. Därför behöver det utredas om lukten av kattpiss är ett fel som borde upptäckts vid en undersökning. Eftersom lukten var så stark när de fick tillträde så talar det ju för att lukten har tillkommit efter köpet och att den inte skäligen borde ha upptäckts av din vän vid tillfället vännen undersökte fastigheten. Säljaren blir ansvarig för dolda fel om det kan argumenteras väl för att man inte kunnat hitta dem av godtagliga anledningar, till exempel att din vän undersökt fastigheten ordentligt och använt sinnena.Sammanfattning och rekommendationerSammanfattningsvis är det fråga om fel i fastigheten eftersom den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Dessutom är det möjligt att säljaren själv orsakat skadan.För att komma till bukt med problemet råder jag din vän att göra följande:1. Meddela säljaren om att det är fel i fastigheten (reklamation) omedelbart.2. Kräv prisavdrag eller informera om att du vill häva köpet och argumentera för att kattpisslukten är ett dolt fel och att felet avviker från vad du med fog hade kunnat förutsätta vid köpet. Det är troligen lättare att kräva prisavdrag men det bör även gå att häva köpet eftersom skadan är av väsentlig betydelse. Lukten sträcker sig ju över alla rum och i hela fastigheten. Din vän kan även hävda att skadorna uppkom efter köpet och att säljaren därför är ansvarig av den anledningen.3. Anlita en av våra biträdande jurister här på Lawline för vidare konsultation.4. Om det skulle behövas kan du upprätta en stämningsansökan enligt rättegångsbalkens regler (42 kap. 1 § rättegångsbalken)Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen kommer att lösa sig för din vän!Med vänliga hälsningar,

Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?

2021-09-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi sålde vårt fritidshus sept-20! Min fråga gäller ett dolt fel enl köparen i taket! Pga utbyggnad så upptäckte hon felbyggt o ruttna bräder i taket!Vilket vi inte visste om! Mäklaren skrev skriftligt till köparen att göra en undersökning av fastigheten! Vilket hon avböjde! Även jag bad henne komma till stugan o gå igenom allt!Har inte tid svarade hon då! Nu kräver hon oss på 70.000:- för dolda fel!Är jag skyldig att betala? Är det mitt el hennes fel?
Malin Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då detta rör en fastighetsrättslig fråga, kan avtalet till stor del reglera vad som gäller mellan er. I mitt svar kommer jag därför utgå från att avtalet inte reglerar något om fel, ev. friskrivningar eller kring denna defekt. Om vi utgår från att det rör sig om en "normal" fritidsfastighet (dvs som inte kan liknas vid ett ruckel), så kan vi inledningsvis konstateras att det föreligger ett fel i fastigheten. Köparen ska inte normalt behöva räkna med att det är felbyggt och förruttnat i taket (4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken (JB)). Frågan är dock om felet kan anses relevant, vilket begränsas av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för säljarens felansvar (4 kap. 19 § 2 st. JB). Säljaren ansvarar för fel som inte hade kunnat upptäckas vid en undersökning av köparenKöparens undersökningsplikt innebär inte att köparen faktiskt måste undersöka fastigheten. Däremot kan köparen inte åberopa fel och hålla säljaren ansvarig för sådana fel som denne borde kunnat upptäcka vid en erforderlig undersökning av fastigheten, s.k. synliga fel. Fel som inte hade kunnat upptäckas inom köparens undersökningsplikt, ansvarar säljaren för, s.k. dolda fel. Avgörande för köparens ansvar blir därmed vad en normalt bevandrad och erfaren lekman på området (t.ex. inom byggnader) ska kunna upptäcka eller inse om fastighetens skick. Om köparen därmed inte är tillräckligt kunnig, kan denne inte vara säker på att en undersökning av den själv är tillräckligt för att vara graderad köprättsligt. Köparen bör då anlita någon som är tillräckligt kunnig. Oftast brukar därför en professionell besiktningsman göra en undersökning för att konstatera om det finns eventuella fel innan köparen binder sig rättsligt.Undersökningsplikten är långtgående och det finns bland annat anledning att undersöka byggnaden om säljaren uppmanar till det. Köparen förväntas kunna upptäcka fel med alla sina sinnen (syn, lukt, känsel och hörsel). Köparens undersökningsplikt kan bli mer eller mindre utsträckt beroende på omständigheterna. Om omständigheterna, som t.ex. byggnadens ålder och skick, iakttagbara varningssignaler, uttalanden av säljare inför köpet, ger skäl att misstänka fel som inte kanske kan ses som helt uppenbara, kan detta innebära att köparen måste gå längre i sin undersökning än vad som normalt krävs. Vilket i sin tur kan innebära att det krävs att köparen gör ingrepp i fastigheten eller att det görs en undersökning av en särskilt sakkunnig person. Undersökningsplikten kan också minska om exempelvis säljaren lämnat en väldigt preciserad uppgift om fastighetens skick. Finns det exempelvis symptom på fel, tex fuktfläckar eller dålig lukt så är det en anledning för köparen att undersöka närmare. Om köparen försummar sin undersökningsplikt, spelar det ingen roll om säljaren inte upplyst om förhållandet då säljaren inte har någon upplysningsplikt som huvudregel. Felet verkar inte vara dolt och köparen bör därför ansvara för feletUtifrån det du beskriver verkar det som att både du och mäklaren uppmanat köparen att undersöka fastigheten men trots det avböjt. Jag skulle därför bedöma det som att köparen har en större anledning att undersöka fastigheten och att felet i taket inte borde kunna ses som ett dolt fel, vilket innebär att köparen får ansvara för felet. Det är nämnvärt i sammanhanget att det är köparen som har bevisbördan för ett påstående om felet inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Jag skulle därför råda dig till att prata med köparen och förespråka att hon borde upptäckt felet vid en noggrann undersökning. Är det så att hon vill gå vidare, får köparen stämma i domstol. Smidigast är dock att ni innan försöker nå en överenskommelse. Skulle det vara så att det bedöms som att du ansvarar för felet, kan köparen kräva prisavdrag på köpeskillingen eller häva köpet om felet är väsentligt. Köparen kan enbart kräva skadestånd om felet beror på en försummelse från din sida, exempelvis om du medvetet lämnat felaktiga uppgifter eller felaktigt utfört byggnadsarbete i anslutning till försäljningen. Hoppas det var svar på din fråga och lycka till! Vänliga hälsningar,

Läckage vid fönster, dolt fel?

2021-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Köpte en fastighet i feb -21. Upptäckte nu när det regnade massor att det regnar un genom fönstren i hallutbyggnaderna. Är det dolda fel?
Josefine Ljungberg Palm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid försäljning av en fastighet har köparen en så kallad absolut undersökningsplikt vilket innebär att säljaren inte kan hållas ansvarig för sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad, 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken.Säljaren ansvarar endast för så kallade dolda fel och kan därför inte göras ansvarig för icke-dolda fel.Två typer av dolda felI 4 kap. 19 § jordabalken återfinns två typer av fel. Den ena typen handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från avtalet. Detta innebär att om fastigheten vid köparens tillträde avviker från vad som framgår av avtalet föreligger ett fel i fastigheten.I din situation är det snarare den andra typen av fel som är aktuell. Denna typ handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet.Föreligger ett dolt fel?Det första man måste göra är således att fråga sig om ett fel föreligger eller ej. I ditt fall handlar det om regnvatten som kommer in genom fönstret. Här måste man fråga sig om detta fel gör att fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köp av fastigheten i fråga. Detta innebär i sig att köparen ska kunna förvänta sig en "normal standard" på fastigheten. Detta begrepp är svårt att närmare definiera och avgörs i domstolen från fall till fall med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. Hänsyn tas då bland annat till fastighetens ålder och skick vid köptillfället. En utgångspunkt är att bedömningen görs utifrån vad som är normal teknisk livslängd för den byggnadsdel som feltvisten gäller. Det har alltså betydelse för hur gamla fönstren är. Desto äldre fönster, desto mindre kan man som köpare förvänta sig.Det krävs även att felet i fastigheten är något som sänker marknadsvärdet på fastigheten, på så sätt att felet inte får vara närmast obetydligt.Sammantaget är det svårt för mig att avgöra om läckaget vid fönstren är en tillräcklig avvikelse från vad säljaren med fog kan förvänta sig, detta med bakgrund i att jag inte vet åldern på huset och hur gamla fönstren är men även eftersom jag inte vet om en besktining av fastigheten gjordes före tillträdet. Jag kan därför inte helt säkert avgöra om ett fel i rättslig mening föreligger.Om du dock anser att ett dolt fel föreligger efter att du vägt in fönstrens ålder och fastighetens ålder kan du gå vidare till nästa steg, om felet är relevant och undersökningsplikt, se nedan.Är felet relevant och undersökningsplikt?Om man kommit fram till att ett fel föreligger går bedömningen vidare in på nästa steg. Detta steg handlar om huruvida felet är relevant eller inte. Med detta menas att man ställer sig frågan om felet är ett sådant som köparen borde ha upptäckt eller om det rör sig om ett så kallat dolt fel. Om köparen borde ha upptäckt felet, är felet irrelevant på så sätt att köparen inte kan göra några påföljder gällande gentemot säljaren. Är felet dolt, är det också ett relevant fel på så sätt att köparen då kan göra gällande vissa påföljder gentemot säljaren.I denna delfråga är det utsträckningen av köparens så kallade undersökningsplikt som är relevant. Här måste man fråga sig om köparen borde ha upptäckt felet med läckage vid fönstren innan köpet. Det som är avgörande är framför allt om felet var märkbart eller inte. Som riktlinje kan sägas att om felet inte alls hade kunnat upptäckas vid en hyfsat bra undersökning är felet dolt. Det kan till exempel vara så att felet inte alls var märkbart vid tiden för köpet, för att felet inte ens börjat visa sig ännu. I så fall är felet dolt. Det som skulle kunna göra att felet inte är dolt är om tecken på fuktskador runt fönstret fanns före tillträdet och att detta borde ha upptäckts av köparen.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

mögel trots besiktning - fel i fastighet?

2021-08-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt ett hus.Min fråga lyder:Innan köpet, beställde säljaren en överlåtelse besiktning av huset som jag var med på.Vid besiktningen hittades hussvamp, som blev sanerat. Både besiktning och sanering utfördes av Anticimex.Men nu när vi flyttat in tycker min sambo och ev. mina barn att det retar i luftvägarna.Så vi tänkte utföra en mögel utredning av Anticimex eftersom dom känner till historiken.Om det skulle komma fram att det finns mer mögel i huset och att det behövs saneras.Räknas det som ett dolt fel som man kan gå till säljaren med?Mvh
Sara Pedersen |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att ni har köpt ett hus där ni också köpt fastigheten huset ligger på, och att ni vid besiktning innan köpet hittade svamp som sedan sanerades. Nu undrar du om ni skulle hitta mögel i huset vid en senare utredning, om det skulle räknas som ett dolt fel som kan göras gällande gentemot säljaren. Inledningsvis vill jag betona att jag kommer utgå från att det som sagt gäller ett fastighetsköp, och inte ett hus på en mark som någon annan äger (ex. bostadsrätt). Detta spelar roll för vilken lag som i utgångsläget är tillämplig. För köp av hus med tomten gäller jordabalken, och för köp av hus utan att man äger tomten också, gäller som utgångspunkt köplagen. Då jag inte vet så mycket om omständigheterna kring avtalet, besiktningen, var ni misstänker att det finns mögel, husets ålder och liknande, kan jag inte med säkerhet ge svar på din fråga, men jag ska försöka förklara rättsläget mer generellt utifrån olika aspekter som kan vara aktuella i ert fall. Fel på huset? Mögel och svamp kan utgöra ett faktiskt fel i huset, om det som utgångspunkt fanns vid köptillfället. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som ni avtalat om, eller om det på annat sätt avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet, utgör detta ett fel i fastigheten (4 kap. 19§ jordabalken, JB). Så som utgångspunkt spelar det roll vad du och säljaren kommit överens om. Jag förstår det som att ni innan köpet genomförde en besiktning, som visade att det fanns svamp i huset, och att detta sedan åtgärdades på säljarens bekostnad. Har ni då avtalat om att fuktskador och mögel ska vara borta, men så inte var fallet, kan detta utgöra ett konkret fel då det avviker från ert avtal. Något som också kan påverka felbedömningen är om säljaren gjort en friskrivning i avtalet, exempelvis friskriver sig från ansvar för om det finns mer mögel i huset. Denna friskrivning gäller dock inte om det utgör ett dolt fel, och om säljaren visste om felet. Då har säljaren i stället upplysningsplikt. Om så inte var fallet, är det också fel i fastigheten om den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Då ska detta göras mot bakgrund av fastighetens art, hur ny den är och liknande omständigheter. Man kan oftast förvänta sig ett bättre skick på nyare byggnader, än vid äldre byggnader, då i stället undersökningsplikten kan bli större vid äldre byggnader. I ett rättsfall ansågs det inte vara fel på ett hus med röta, som var 170 år gammalt, eftersom man har fog att förutsätta att det finns sådana problem i gamla hus (RH 1997:22). Dock brukar man säga att om byggnadskonstruktionen överensstämmer med gällande byggnormer och branschpraxis när det byggdes, kan felansvar inte göras gällande om konstruktionen givit upphov till fuktskador (NJA 2010 s. 286, NJA 2016 s. 346). Så om möglet uppstått på grund av konstruktionsfel, som förvisso var i enlighet med byggnormen när konstruktionen byggdes, kan som utgångspunkt köparen inte göra gällande felet mot säljaren. Det är svårt för mig att säga om ni med fog kunnat förutsätta att möglet skulle vara borta, beroende på hur saneringen gick till, vad som undersökts och inte, var det eventuell möglet finns och husets art i övrigt. Har ni uppfyllt er undersökningsplikt? Utöver att felet måste avvika från avtalet eller vad ni med fog kunnat förutsätta, så får ni inte åberopa som fel något som ni borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten, utifrån fastighetens skick, ålder och liknande (4 kap. 19§ 2st JB). Det är främst denna bestämmelse som ert problem står och hänger på skulle jag säga. Undersökningsplikten är väldigt långtgående vid fastighetsköp, och man kan vara skyldig att undersöka även svårtillgängliga utrymmen så som krypgrund och liknande (NJA 1980 a. 555), dock ej om det krävs större ingrepp i byggnaden eller marken (NJA 1975 s. 545). Dessutom utökas er undersökningsplikt om det finns anledning att misstänka fel, exempelvis om ni redan vid köpet luktat, eller sett fuktfläckar eller liknande, eller om det vid en besiktning kan misstänkas att det finns mögel i huset och det antecknats i protokollet (NJA 1998 s. 407). Att ni har upptäckt svamp vid överlåtelsebesiktningen i ett visst utrymme, är något som skulle kunna utöka er undersökningsplikt för andra utrymmen, vilket skulle kunna göra att ni inte kan åberopa felet. Om besiktningsmannen flaggar för fuktskador i sitt protokoll, är det svårt att hävda fel mot säljaren. Så antyds vara fallet i bland annat ett rättsfall från 1998, som ni kan läsa för att förstå förhållandet mellan besiktningsmannens undersökning, er undersökningsplikt och möjligheten att åberopa fel (NJA 1998 s. 415). Ansvar för besiktningsmannens missar? Jag är inte helt säker på hur besiktningen ni gjorde gick till, och var och vad som undersöktes. Om det är så att besiktningsmannen varit vårdslös i sin besiktning, och missat något som hen borde upptäckt eller rekommenderat er att utreda, är det som utgångspunkt ni som ska stå risken för detta. Om det är så att besiktningsmannen missat något som även en lekman skulle upptäckt, omfattas det av er egen undersökningsplikt och ni kan då inte åberopa det om ni borde upptäckt det, exempelvis om besiktningsmannen missat tydliga fuktfläckar, som ni borde sett själv. Detta innebär kort att om besiktningsmannen missat något som en genomsnittlig lekmanna-köpare borde upptäckt, kan ni ändå inte åberopa felet mot säljaren.Om besiktningsmannen varit vårdslös i sin besiktning, är det något ni kan vända er till företaget som utförde besiktningen för ersättning för skadan ni lidit, se exempel på avgörande från Allmänna reklamationsnämnden. En överlåtelsebesiktning fråntar alltså inte köparen ansvar, utan ni måste fortfarande uppfylla undersökningsplikten, men ni kan i vissa fall göra anspråk gällande mot besiktningsföretaget.Kan felet var ett Dolt fel? Mögel i huset kan som utgångspunkt absolut utgöra ett dolt fel, men allt beror på omständigheterna. Ett dolt fel är ett fel som du inte skulle kunna upptäckta ens vid en noggrann besiktning, och felet måste funnits där vid köpet. Detta är alltså en tolkningsfråga om huruvida du skulle kunna ha upptäckt felet eller inte. Bedömningen om du borde kunnat upptäcka det görs som ovan mot fastighetens skick, ålder, pris och liknande. Då ni vid en överlåtelsebesiktning upptäckte svamp, är detta en stark indikator på att det kan finnas mer fuktskador och mögel i fastigheten, såklart beroende på var svampen upptäcktes och hur den uppstått. Besiktningen kan i sig peka ut risker för eventuella fel, så då senare sannolikt inte kan åberopas som dolt fel. Om besiktningsmannen dock inte borde ha upptäckt möglet, kan det utgöra ett dolt fel. Ni skulle ändå kunna åberopa felet, om det är så att säljaren visste om fuktskadorna men inte upplyst er om detta, eller lämnat lugnande besked om att mögel inte finns där ni eventuellt skulle upptäcka det. Om ni utför en undersökning nu kan besiktningsman troligen bedöma om felet varit dolt vid köpet. Om det utgör fel – vilka påföljder? I första hand svarar säljaren för fel som fanns vid köpet, men i vissa fall även för fel som uppstår senare. Om fastigheten inte stämmer överens med avtalet, eller är sämre än vad du med fog kunnat förutsätta, kan ni få göra avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet. Ni har dessutom rätt till ersättning för skadan, om felet beror på försummelse från säljaren (4 kap. 19§ JB). Om möglet inte fanns vid köpet, utan uppstått efteråt, men som en följd av säljarens vanvård eller vållande, får ni göra avdrag på köpeskillingen eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet, och ni har dessutom rätt till ersättning för skadan (4 kap. 12§ JB). I dessa fall handlar det oftast om ersättning för prisskillnad, alltså mellanskillnaden mellan huset i felaktigt och ej felaktigt skick. Ibland kan ersättningen även bestå av kostnaden för att åtgärda felet, så som renovering, sanering och liknande. Reklamation! Om ni misstänker mögel, bör ni utföra en undersökning och även reklamera detta till säljaren, för att ni inte ska förlora er rätt att kräva ersättning för skadan. Reklamationen ska lämnas inom skälig tid efter det att ni märkt eller borde märkt felet, vilket varierar beroende på vad felet är (4 kap 19a§ JB). Detta borde ni göra skriftligen ur bevishänsyn, men även muntlig reklamation är giltig, och ni bör ha angett vad ni tror är felet, alltså mögel. Tidsfristen bedöms från fall till fall, utifrån omständigheterna vid köpet, vem köparen är och liknande, men brukar vara några månader. Sammanfattning och råd Som du märkt kan jag inte ge något absolut svar på din fråga, då jag inte vet tillräckligt kring omständigheterna vid besiktningen, var den potentiella mögelutvecklingen ni nu misstänker finns, eller vad ni avtalat om. Det går inte bara att säga att mögel i hus utgör ett fel, eller ens ett dolt fel. Först (1) beror det på om ni med fog kunnat förutsätta att mögel fanns, sedan (2) om ni borde upptäckt det vid undersökningen. Ni kan även bli tvungna att undersöka även krypgrunder, bakom möbler, under golvet och liknande efter fukt, beroende på omständigheterna. Undersökningsplikten är ganska långtgående. Har ni dessutom gjort en besiktning som hittat svamp, vilket i sig antyder att det finns fuktproblem i huset, kan detta också sänka ribban för vad ni kunnat förutsätta. Dessutom måste ni visa på att möglet fanns vid köpet, vilket kan vara svårare och lättare beroende på hur länge ni haft huset, eller göra gällande att en försämring skett på grund av säljarens vanvård. Då ni gjort en undersökning som påträffat fuktrelaterade problem, skulle jag utifrån vad jag känner till om ärendet säga att det är svårt att göra gällande ett dolt fel. Men ni bör utreda situationen, dokumentera tydligt felet genom foton och intyg, och fråga Anticimex om felet varit dolt vid första besiktningen, och glöm inte att reklamera!Har ni däremot avtalat med säljaren att saneringen skulle åtgärda ett fel, som det senare visar sig inte var åtgärdat, så är det säljaren som ska stå risken för detta och du kan då få ersättning från säljaren. Eller om möglet fanns på en plats som varken ni eller en besiktningsman borde upptäckt. Ni kan då få ersättning för prisskillnaden mellan vad huset kostat om möglet inte fanns, och vad det kostar med möglet, eller alternativ vad det kostar att åtgärda felet. Om besiktningsföretaget missat något som de borde upptäckt, kan ni också kräva ersättning från dem för skadan ni lidit genom att ni själv måste bekosta den nya saneringen. Om företaget inte är tillmötesgående kan ni också vända er till Allmänna reklamationsnämnden som kan fatta ett rekommenderat beslut i frågan om besiktningen ska stå för ersättningen. Hoppas du fått någon vägledning i dina frågor! Som du säkert förstår är det svårt att ge ett definitivt svar då bedömningen görs i varje enskilt fall. I det finns det uppstår oenigheter kan ni stämma säljaren till domstol och få frågan avgjord där, men det kan bli kostsamt och långdraget. Det är definitivt att rekommendera att ni försöker lösa det sinsemellan först. Om du vill ha vidare vägledning, företräde vid en tvist eller liknande, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå som kan hjälpa dig vidare. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se Vänligen,

Kan jag få ersättning för ett läckande spabad vid ett husköp?

2021-08-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har köpt ett hus med ett spabad stående utomhus. Mäklaren upplyste oss vid visningen att badet ingick i köpet. Någon månad efter kontraktskrivningen upplyste säljaren mig om att badet läcker och vatten behöver fyllas på med jämna mellanrum. På visningen var badet fyllt och eftersom läckaget går långsamt och sker inne i spabadet är det inget som jag ansett mig kunna upptäcka. Möjligen om jag hade skruvat isär badet men så omfattande är väl ändå inte undersökningsplikten? Jag anser att säljaren brustit i sin upplysningsplikt alternativt att det bör räknas som ett dolt fel. Har jag rätt i detta? Jag hoppas och tror att vi kan komma överens med säljaren om ersättning men vill ändå veta om jag har lagen på min sida i detta.
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett villaköp omfattas av jordabalken eftersom det räknas som fast egendom, se 1 kap 1 § jordabalken samt 2 kap 1 § jordabalken.Upplysningsplikt och undersökningspliktSom köpare har du vid fastighetsköp en långtgående undersökningsplikt. Det kan innebära att du kan vara tvungen att skruva upp vindsluckor och liknande. Att skruva isär ett spabad som är fyllt med vatten ligger förmodligen utanför din undersökningsplikt. Hade badet i stället varit tomt och sett slitet ut, skulle det funnits anledning för dig att fråga köparen om det är fullt fungerande.Säljaren har upplysningsplikt för de saker som är uppenbara fel och som du inte kan anses veta. En säljare behöver inte upplysa om allt om du som köpare inte frågar. Det finns ett känt rättsfall där säljaren visste om att det kom oljud från en motocrossbana i närheten, men där Högsta domstolen ansåg att köparen borde känna till att den låg där och orsakade oljud.I det här fallet rör det sig om ett läckage i badkaret som säljaren visste om, men som du inte kan anses veta, eftersom spabadet var fullt med vatten.Fel föreligger när inte verkligheten stämmer överens med avtaletI ditt fall har säljaren underlåtit sig att berätta om det läckande spabadet, vidare har ni kommit överens om att badet ska ingå i köpet. Du har inte haft möjlighet att inse att badet är trasigt eftersom det var fyllt med vatten. Det går alltså att hävda att säljaren handlade i strid med tro och heder, genom att vilseleda dig med det fyllda badet. Därför kan du hävda att det föreligger ett fel i fastigheten enligt 4 kap 19 § jordabalken.Prisavdrag eller hävningDu har rätt att göra prisavdrag för det defekta spabadet, eller om det i väsentlig del påverkar marknadsvärdet av fastigheten kan du även häva husköpet, se 4 kap 12 § jordabalken.SammanfattningSäljaren har i strid mot tro och heder vilselett dig genom att fylla spabadet med vatten, med vetskap om att det läcker utan att upplysa dig om det. Det innebär att köpet inte stämmer överens med avtalet. Därmed föreligger ett fel, som du kan kräva prisavdrag för. Om du behöver hjälp att reda ut problemet med säljaren, är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.