Hur går man vidare med ett skadeståndsanspråk?

2021-04-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Köpte ett hus för snart ett år sedan. Enligt mäklarens frågeformulär till säljaren så hade säljaren kryssat i att vad dom viste så var det inget fel på vattnet. Dom sa också att vattenprov på brunnen gjorts några månader innan. Dock fanns det inget protokoll med från mäklaren eller från säljaren att tillgå.Nu har det visat sig att vattnet i brunnen är otjänligt. Vi har också fått fram resultatet genom komunnen från vattenprovet som togs av den tidigare säljaren, och det står det att vattnet är otjänligt.Nu vill vi dels ha detta fixat på bekostnad av den tidigare säljaren.Sen vill vi ha skadestånd för att dom medvetet låtit oss dricka ett otjänligt vatten under nästan ett år.Vi vet att säljaren nu vet att vi vet....Och försökt kontakta oss för att 'komma överens'Hur kan man gå vidare med detta?
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår det som att ni vill ha ersättning, det vill säga ett skadestånd, för den skada som felaktigheterna i fastigheten har vållat. Det absolut enklaste sättet är att ta kontakt med säljaren. Däremot förstår jag det som att ett försök att kontakta säljaren redan har gjorts, vilket inte har bringat någon framgång. I så fall kvarstår två alternativ. Alternativ 1 är att ni tar kontakt med en jurist eller advokat som upprättar ett så kallat kravbrev, där den summa ni önskar i ersättning framgår av brevet. Kravbrevet ska sedan skickas till säljaren. Om inte det skulle lösa problemet kvarstår alternativ 2, nämligen att stämma i domstol. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Hyresvärds skyldighet att åtgärda skada

2021-03-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, (Gällande Hyresrätt)Vem ansvarar för underhållet/reparation av t.ex. diskmaskin som ej står med på hyreskontraktet. Nuvarande hg menar att den stod där när hen flyttade in. Det finns ingen dokumentation om den stod där eller ej. Blir det fastighetsägararens ansvar då?Om tidigare hg lagt in parkett, sedan blir det en vattenskada. ska nuvarande hg efter detta få parkett. Även fast det inte är standard om inget annat är avtalat? Utan tillägg på hyran?
Oscar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline!jag förstår din fråga som att du vill veta när skyldighet för hyresgäst eller hyresvärd inträder att åtgärda skada i en hyresrätt. Jag kommer i mitt svar att utgå från 12 kap JB (allmän känt som hyreslagen). Vad säger lagenHyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten vilket framgår av JB 12:24 st. 1. Denna vårdnadsplikt innebär att hyresgästen ska iaktta viss aktsamhet så att ingen skada uppkommer. Har hyresgästen genom sitt eget vållande, oaktsamhet eller av försummelse orsakat skada ska hen ersätta skadan. I de fall skada uppkommer som måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte skall uppstå är hyresgästen även skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen, JB 12:24 st. 2.Det anges vidare i 12 kap 16 § JB att om skador som hyresgästen inte är skyldig till uppstår under hyresperioden, inträder samma ansvar för hyresvärden som enligt 10-12 § 12 kap JB. Detta medför att skador på lägenheten som uppstår, som inte är ditt ansvar eller förorsakat av dig, är hyresvärdens ansvar. Vad innebär detta för dig - oavsett vem som har installerat produkten så har hyresvärden tillhandahållit lägenheten i sådant skick. Om skador uppstår på lägenheten under hyresperioden så är därför utgångspunkten att du blir skyldig att åtgärda skadan om du har orsakat denna. Har du inte gjort detta, är det hyresvärdens uppgift att ersätta eller reparera skadan som uppkommit.

Hyresvärdens underhållningsskyldighet/The land lords obligations

2021-03-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hi!I have question that i have been living in my 1st hand apartment since 10 years,It is very old apartment kitchen and wardrobes are 50 years old so it breaks very easily so it is much broken now and i tried to fix that but it became more destroyed so my question is that can landlord ask me for money to fix new all kitchen and wardrobe as both kitchen and wardrobes are 50 years old what the law say in that.
Oscar Rudén |Hello and thank you for contacting Lawline with your question!I understand your question as you wish to know what kind of obligation are applied to the land lords in Sweden. I will try to answer your question below. Applicable lawChapter 12 Jordabalk (1970: 994) is usually called the Rent Act and deals with, among other things, the landlord's obligation to maintain the premises. The lease often contains a number of conditions and the lease deals with only a few, thus the lease itself is a complement to the law.The landlord's maintenance obligation according to lawAccording to chapter 12. Section 15 JB (the Land Code), the landlord shall during the rental period keep the apartment in such condition as specified in ch. § 9 JB, unless otherwise agreed. I 12 kap. Section 9 states that the apartment must be in usable condition. It states that the landlord must provide wallpapering, painting and other usual repairs at reasonable intervals due to the deterioration of the apartment through age and use. This applies unless otherwise agreed.Reasonable time intervals for maintenance of the apartmentThe question then is what is meant by reasonable time intervals. The time for normal wear and tear varies from apartment to apartment depending on, among other things, the size of the apartment and how many people live in the apartment. The perception of what are reasonable time intervals differs somewhat, but in general you can draw the line somewhere at 14 years.If the landlord refuses to maintain the apartment, such a measure can be sanctioned by e.g. a district court judgment combined with a fine or through the rent tribunal.Summary answerAccording to chapter 12. Section 15 JB, the landlord must therefore maintain the apartment at reasonable time intervals. The maintenance obligation and what is usable condition can, however, be agreed on in the lease agreement and the law therefore does not provide any final guidance. Depending on what your rental agreement says, it is difficult to give a concrete answer to the question, but a hint is that the landlord should take care of painting and wallpapering at approximately 14-year intervals. This means that not maintaining the closets should be a breach of the land lords obligations, considering that no update of the apartments equipment has happened during the latest 50 years. I would advise you to take contact with your land lord to resolve this problem. In the event of a refusal to maintain the apartment, you can apply for an injunction that the landlord must maintain the apartment by contacting the rent tribunal or the district court.Hope you got clarity in your question and do not hesitate to contact me if you have any thoughts!

Kan vi hävda dolt fel i fastighet?

2021-01-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Vi har precis köpt ett hus, byggt 1926, och har nu kommit på att säljaren medvetet dolt ett läckande avlopp/tätskikt.vi har bott här i 3 veckor nu och upptäckte när vi gick ner i källaren att det droppade vatten från taket (precis under badrummet) i samband med att dusch/badkar använts.innertaket i källarutrymmet är väldigt nyligt utbytt (går se på materialet samt att skruvarna i taket ser sprillans nya ut)hur bör vi gå tillväga nu? vår villaförsäkring eller hävda dolt fel?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kan inte svara på frågor kring villaförsäkringen då jag inte vet vad avtalet innehåller och vad försäkringen täcker, jag kommer istället att berätta vad som gäller kring dolda fel så att du själv enklare kan välja vilket alternativ som känns mest förmånligt. Köp av fastigheter regleras huvudsakligen i jordabalken (JB)Det första som skall utredas är om ett fel i fastighet föreligger. I 4 kap 19 § JB regleras fel i fast egendom, en såld fastighet som avviker från den standard som köparen har rätt att kräva vid köpet betraktas vara behäftad med fel. I ditt fall kan man nog våga påstå att fel föreligger. Ett läckande tätskikt är inte något som en köpare skall behöva förvänta sig föreligga vid ett fastighetsköp. Åldern på huset kan dock vara av betydelse, är dessa fel väldigt vanliga förekommande i jämförbara hus från den tiden kan det tala emot att fel föreligger. Är felet dolt? Utgångspunkten vid ett fastighetsköp är att säljaren inte bär ansvar för fel som köparen borde ha upptäckt i samband med en undersökning av fastigheten före köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt och den är långgående, fastighetens skick måste undersökas noggrant innan kontraktet för köpet skrivs på. Köparen bär alltså ansvaret för fel som anses vara upptäckbara, samtidigt som säljaren omvänt svarar för dolda fel. För att ett fel ska kunna räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Huvudregeln är således att fastigheten säljs sådan den är och att köparen följaktligen får undersöka fastigheten innan köp för att trygga sig. Det är svårt att avgöra om läckan utgår dolt fel, det beror på om den kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning, men du skrev att det tog 3 veckor att finna felet, det kan tala för att det varit svårupptäckt och därför går att åberopa. Det finns dessutom något som kallas för säljarens upplysningsplikt. Upplysningsplikten riktar sig mot säljaren och innefattar ett ansvar hos säljaren att upplysa köparen om förhållanden i fastigheten som kan vara av betydelse för köparens beslut om köp. Det är säljarens vetskap som är av betydelse, vilket innebär att om säljaren har vetskap om ett visst förhållande, riskerar hen att bli ansvarig för fel, just på grund av vetskapen. För att undvika felansvar måste säljaren upplysa motparten om detta. Gör inte säljaren detta riskerar hen att brista i sin upplysningsplikt och felet kan då åberopas. Det skall sägas att upplysningsplikten inte framgår av lagtext, den är sällan förekommande i rättspraxis och är inte lika vedertagen som undersökningsplikten. Det är åter igen omständigheterna som är av relevans och för att kunna göra en säkrare bedömning. Enligt 4 kap 19 a § JB måste köparen åberopa att fastigheten är felaktig genom att meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inga formkrav för reklamation, den kan alltså göras muntligen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Om fel uppstår mellan avtal om köp av fastigheten och tillträdet, vem bär ansvaret? Och vad händer om felet fanns sedan tidigare?

2021-04-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga! Vem är ansvarig om kompressorn till luft-vatten värmepumpen gick sönder ungefär en vecka innan tillträde? Vi vet inte om den var trasig eller ej under överlåtelseavtalet. I avtalet står det att fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen. Kompressorn var 14 år gammal och hade kunnat gå sönder när som helst. Pumpen är 14 år gammal och köparen kräver xx:- i ersättning för reparation.Vad är det som gäller egentligen?
Pontus Fridén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rättslig utgångspunktAktuell reglering kring fast egendom hittas i 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Till en fastighet hör anläggningar som har anbragt inom fastigheten för stadigvarande bruk som en kompressor (2 kap. 1 § första stycket JB). Närmare om fel finns i 4 kap. 19 § JB, däri står att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köper, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen. I andra stycket och tolkningen av det, i rättspraxis och juridisk litteratur, framgår att köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp är tämligen långtgående. Således får inte åberopas vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning, normalt kompletterad av en besiktningsman. Undersökningsplikten kan vara normal, utökad eller reducerad beroende på omständigheterna, så reduceras den av betryggande svar på konkret fråga av köparen angående visst förhållande. Vem som står faran för tiden mellan avtalet och tillträdet regleras i 4 kap. 11 § JB.Bedömningen i förevarande fallKompressorn var fungerande vid avtalets ingåendeSäljaren står faran fram till det avtalade tillträdet och köparen därefter (4 kap. 11 § JB). Tidigareläggs tillträdet förskjuts fareövergången till det faktiska tillträde. Emellertid upphör säljarens ansvar vid det faktiska eller avtalade tillträdet, vilket är avhängigt lydelsen av avtalet. Att fastigheten överlåts på kontraktsdagen i befintligt skick torde inte innebära att samma dag också är avtalad tillträdesdag, utan snarare bör innebörden, med hänsyn till lagtexten, vara att fel som därimellan uppstår står säljaren risken för (observera inte bara visar sig utan uppstår). Men observera att det i avtalet kan stå att med kontraktsdag likställs tillträdesdag. Den som vill göra gällande fel måste reklamera medelst meddelande till säljaren inom ganska snar framtid (4 kap. 19a § JB). Kompressorn var redan trasig vid avtalets ingåendeFrågan är likt du nämner, om kompressorn redan var trasig vid avtalet. I så fall blir grundar sig den juridiska lösningen i huruvida du borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Om du inte borde ha känt till detta (höga krav för att du ska anses inte ha känt till felet), berättigas du prisavdrag motsvarande kostnaden, förutsatt att du reklamerar inom skälig tid. Motsatsvis, om du borde ha känt till felet, exempelvis kompressorn såg ut att vara i dåligt skick, det kunde inte ha undgått dig att åldern på kompressorn är en riskfaktor eller liknande, har säljaren rätt. Den andra premissen, kompressorn var funktionsduglig vid överlåtelseavtalet, gör att det inte fanns något fel att känna till. Således bär säljaren faran och du får rätt till avdrag på köpeskillingen om förutsättningarna i stycket ovan är uppfyllda. BevisfrågaSom lätt inses är det till lättnad för köparen ur rättsligt- och bevishänseende om kompressorn var fungerande vid avtalets ingående jämfört med om kompressorn redan var trasig. Huruvida kompressorn var trasig eller ej är i sig en intrikat bevisfråga. Lämna gärna en kommentar om du har fler frågor.Hälsningar,

Olika typer av fel i fastighet

2021-03-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag har ett par frågor gällande felfrågor i en fastighet. Jag förstår vad rättsliga fel, rådighetsfel samt fysiska fel innebär, jag förstår även att det under fysiska fel finns 2 underkategorier som gäller abstrakta och konkreta fel, så som jag förstått det. Det som jag dock inte förstår är hur alla dessa fel går ihop med varandra, hur börjar man egentligen kontrollen om det föreligger ett fel, har sett mycket att rättsliga fel kopplas ihop med abstrakta samt fysiska fel, men är inte dessa olika saker? Om vi t.ex. säger att en fastighet belastas med ett servitut, då är ju det ett rättsligt fel, men är det inte heller ett abstrakt fel, eftersom köparen inte skall behöva förvänta sig detta, men det kan väl även vara ett konkret fel eftersom det avviker från avtalet? Min sista fråga är vad som egentligen menas med en relevansbedömning och i vilka fall en köpare behöver och inte behöver reklamera enligt 4:19 JB. Tack på förhand!
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Fel i fastighet1. Rättsliga felDet finns olika typer av rättsliga fel. Dessa typer av fel återfinns i 4 kap. 15-17 §§ Jordabalken. Den första typen av rättsligt fel är när köparen inte erhåller lagfart (4 kap. 15 § Jordabalken). Köparen har då möjligheten att häva köpet och att få sin skada ersatt. Detta fortsätter dock att felet inte beror på köparen. Det ska alltså inte vara köparens fel han eller hon inte erhåller lagfart. Den andra typen av rättsliga fel är att fastigheten är pantsatt till ett högre belopp än vad köparen visste om vid köpet (4 kap. 16 § 1 st. Jordabalken). Rättsliga fel kan även vara andra rättigheter som fastigheten är belastad med (4 kap. 17 § Jordabalken). För att köparen ska kunna åberopa sådana fel mot säljaren så måste det vara fråga om ett fel som köparen varken kände till eller borde ha känt till.2. RådighetsfelRådighetsfel tar sikte på en situation då en myndighet meddelar ett beslut som resulterar i att köparen inte får den rådighet över fastigheten som han eller hon hade kunnat förvänta sig att få (4 kap. 18 § Jordabalken). Sådana beslut kan vara till exempel ett rivningsbeslut som fattats av myndigheterna eller ett beslut som berör miljön. 3. Faktiska felFaktiska fel tar sikte på när en fastighet antingen avviker från vad köparen och säljaren hade avtalat om eller när fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig (4 kap. 19 § Jordabalken). När fastigheten avviker från vad parterna avtalat om så talar man om konkreta fel. Dvs om det i avtalet står att fastigheten ska omfatta en viss yta och det sedan visar sig att fastigheten är mindre än vad parterna avtalat om, så är det fråga om ett konkret fel. När man däremot talar om att fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig så talar man om abstrakta fel. Dvs om det i avtalet inte anges att fastigheten ska ha en viss egenskap som köparen ändå kunde ha förväntat sig att fastigheten skulle ha, så är det fråga om abstrakta fel. Köparen har en undersökningsplikt. Enligt bestämmelsen i 4 kap. 19 § Jordabalken så kan köparen inte åberopa ett fel som han eller hon borde ha upptäckt när undersökningen genomfördes. Man talar då om att köparen kan åberopa dolda fel, dvs fel som köparen inte borde ha upptäckt. Hur omfattande undersökningsplikten är beror bland annat på om det är fråga om ett nybyggt hus och den standard som finns hos andra fastigheter i området. Fel som skulle kunna omfattas av 19 § är exempelvis mögel i väggen eller ruttna träplankor m.m. När ska en köpare reklamera felet?Om man har kommit fram till att det är fråga om ett fel som säljaren ska ansvara för så finns det olika påföljder som kan aktualiseras i form av prisavdrag, skadestånd och i värsta fall hävning. För att köparen överhuvudtaget ska få åberopa ett fel i fastigheten så måste köparen reklamera felet (4 kap. 19 a § Jordabalken). Detta gäller oavsett om det är fråga om rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Det finns en frist inom vilken reklamationen ska göras. I lag anges att köparen måste åberopa felet inom "skälig tid" från det att han eller hon upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Bedömningen av vad som utgör "skälig tid" beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns alltså ingen bestämd tidsgräns som säger när reklamationen måste ha gjorts. Högsta domstolen har bland annat ansett att mer än fyra månader kunde falla inom skälig tid (NJA 2008 s. 1158). I bestämmelsen anges dock att om säljaren har betett sig grovt vårdslöst eller om säljaren agerat i strid med tro och heder, så kan köparen åberopa fel i fastigheten trots att han eller hon inte hade reklamerat inom skälig tid (4 kap. 19 a § 2 st. Jordabalken). Även om reklamationsfristen blir längre i och med att säljaren till exempel agerat i strid med tro och heder så kommer köparen, trots detta, att behöva reklamera felet om han eller hon vill åberopa felet i fastigheten. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar.

Fel i fastigheten som upptäcks efter 10 år?

2021-01-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Förvärvade vår fastighet 2005. Vid köpet angav säljaren att han renoverat badrummet själv 2004. Detta är noterat i besiktningsprotokollet. Eftersom vi var tveksamma till detta förfarande skrevs en "klasul" i kontraktet där det framgår att ägaren garanterar att " erforderlig fuktspärr finns". Nu 16 år senare är detta badrum starkt fukt/vattenskadat, fuktbesiktning utförd, och slutsatsen är att det är läckande tätskikt som är orsaken till vattenskadan. Efter att ha demolerat kakel och klinker i badrummet har elektriker varit här och denne konstaterar dessutom att jordfelsbrytaren till golvvärmen är felmonterad samt att förre ägaren tagit bort ett element och avslutat den elektriska anordningen ett oriktigt och farligt sätt. Min fråga är om preskriptionstiden för ovanstående passerat?Är det läckande tätskiktet att betrakta som dolt fel när det finns omnämnt i besiktningsprotokollet?Är det rent juridiskt utsiktslöst att kontakta mäklare eller starta rättsprocess?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB. Vad innebär fel i fastighet?I 4 kap. 19 § JB framhävs det att "om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om den fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Vad innebär ett konkret fel?Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall hade en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, NJA 1983 s. 858.Vad innebär ett abstrakt fel?Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, NJA 1984 s. 3.Preskriptionstid för att reklamera fel?Som huvudregel ska köparen av fastigheten reklamera felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Om det anses att köparen inte reklamerat i tid får köparen heller inte åberopa att det är fel i fastigheten, 4 kap. 19 a§ JB. Om säljaren däremot har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, har köparen rätt att åberopa fel även om det inte är inom "skälig tid". Vidare har köparen tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen, efter 10 år förlorar köparen rätten att göra gällande att fel föreligger i fastigheten, 4 kap. 19b § JB.Sammanfattning och rådUtifrån din fråga presumerar jag att detta var ett fel som ni delvis visste om, och därmed togs detta fel upp i avtalet i form av en klausul, vilket innebär att detta är ett konkret fel. Det är alltså inget abstrakt fel i och med att det inte var en avvikelse som ni med fog kunde förutsätta vid köpet. Fortsättningsvis är "preskriptionstiden" för att göra gällande att fel föreligger i fastigheten som längst 10 år, och reklamationer ska göras så fort felet upptäcks. I detta fall är det i min mening inte möjligt att reklamera det konkreta felet i och med att det redan har passerat 10 år. Vidare är det i min mening även enklast att åtgärda felen själva eller kontakta förra ägaren av huset för att göra upp en förlikning utan att påbörja en process för att bespara eventuella långdragna processer som kan bli dyrare än att åtgärda själva felen som uppstått.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan man ogiltigförklara en friskrivningsklausul?

2021-01-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej köpte ett hus i oktober 2020 med friskrivningsklausul. Efter 3 månader så började man känna en doft i huset som vi inte kände när vi köpte det. Tog då kontakt med ett företag som skulle komma och göra syllkontroll av huset men då visar det sig att säljaren redan haft ute det företaget och fått gjort kontroll samt konstaterat fel vilket säljaren inte informerade oss om. Så nu min fråga kan man anmäla/stämma säljaren på något vis trots friskrivningsklausulel? Fått mailkonverstionen mellan företaget och säljaren från företaget.
Tova Backman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gällande rätt:För fastighetstransaktioner gäller reglerna i 4 kap. jordabalken (JB).Vad innebär en friskrivningsklausul? Det finns två typer av friskrivningar: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den första innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den andra typen innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten. Är friskrivningsklausulen giltig? Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. I NJA 1983 s. 808 underkände Högsta domstolen formuleringen "[fastigheten] överlåts sådan den av köparen besiktigats" eftersom den var för luddig och innebörden oklar. En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns. Om ni innan köpet diskuterade det nu uppkomna felet och säljaren lämnat en utfästelse i stil med att det "nyligen besiktats och är i gott skick" – alltså information som gett dig som köpare vissa befogade förväntningar – kan säljaren inte sen neka felansvar med hänvisning till friskrivningsklausulen.Sammanfattning:Om du kan bevisa att säljaren kände till felet i fråga innan försäljningen skedde borde du kunna ogiltigförklara friskrivningsklausulen och därefter yrka prisavdrag på grund av fel eller om felet är av väsentlig betydelse häva köpet (4 kap. 12 § JB).Hoppas att du fick svar på din fråga! Behöver du mer hjälp kan du enkelt boka en tid med en av våra jurister här.