Lukt i badrummet - vem står för eventuellt fel?

2020-06-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag är intresserad av att köpa en lägenhet. På visningen luktade det lite avlopp i badrummet. Mäklaren har frågat säljarna som menar att de inte märkt av något. Om jag köper den och problemet kvarstår vem har då ansvar? Vad kan jag göra innan jag eventuellt köper?
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag tolkar din fråga som att du vill veta om vem av säljaren och köparen som ansvarar för ett fel efter ett köp, om felet eventuellt funnits vid själva köpet. I och med att en lägenhet inte räknas som fast egendom berörs ansvar om fel vid lägenhetsköp i Konsumentköplagen. Reglerna i lagen är tvingande till fördel för dig som konsument, och alla avtalsvillkor som avviker från lagen är utan verkan (3 § Konsumentköplagen). I regel är det avtalet som avgör vilket skick en vara, i det här fallet en lägenhet ska vara i (16 § Konsumentköplagen). Om det inte följer av avtalet ska en vara stämma överens med den beskrivning säljaren har lämnat och kunna användas som varor av det slaget i allmänhet används. Vad utgör ett fel? Till fel i en varan räknas dels om en varas skick avviker från det jag nämnt ovan, men det som oftast blir aktuellt vid sådana fel som du nämner är om varan avviker i något avseende från vad köparen med fog kunnat förutsätta (16 § 3 stycket 3 p. Konsumentköplagen). Vad en konsument med fog kunnat förutsätta innebär ungefär vad en konsument har skäl att räkna med på grund av de förutsättningar som han vid köpet har haft för sin bedömning.Vad kan påverka ett åberopande av ett fel?Här nedan kommer lite omständigheter som kan påverka ditt åberopande av lukten i framtiden. Huvudregeln är att ett fel som föreligger vid köpet står köparen för, dock kan detta påverkas av om du känt till felet vid köpet eller inte (20 § Konsumentköplagen) Det kan bli svårt att åberopa ett fel som man kan anses ha "känt till" före köpet Frågan om en vara är felaktig bedöms utifrån dess egenskaper när den avlämnas och säljaren svarar bara för fel som funnits vid den tidpunkten, även om det visar sig senare (20 § Konsumentköplagen). Du som konsument har inte någon undersökningsplikt gällande en bostadsrätt, dvs. det finns inget lagstadgat krav på att du för att kunna åberopa ett fel i framtiden inte ska ha kunnat finna dessa vid en undersökning av vara. Dock hindrar inte detta att det kan få betydelse om du har kännedom om ett eventuellt fel vid köpet. Det kan vara så att du, om du adresserar en sådan lukt och därmed visar att du känner till det "accepterar" det som orsakar lukten genom din passivitet. Detta är ett stort "kan" dock, sannolikt ska du även ha adresserat och vetat om det som orsakar lukten för att det ska anses utgöra avtalsenligt skick, men risken finns alltid. Skulle det i framtiden visa sig att lukten berodde på något större problem kan det vara så att säljarna skulle mena att du känt till detta och accepterat det skicket på badrummet. Det kan även bli svårt att åberopa ett fel som tydligt hade framgått vid en ytlig undersökning Ett ytterligare dilemma att tänka på är att det kan bli svårt att vid en framtida tvist åberopa ett fel som uppenbarligen inte hade gått att undgå märka vid en undersökning (av i det här fallet handfatet/badrummet). Det här förutsätter dock att den som undersöker samtidigt hade förstått innebörden av felet som hade visat sig (NJA 2015:23 p.39). Visar det sig att det som orsakar lukten hade varit väldigt lätt att se vid en ytlig undersökning av badrummet (ex. kolla handfatet och liknande, och hade orsakats av något som de flesta förstår vad det är (ex. mögel) kan det bli svårt för dig att åberopa det felet i framtiden. Är det dock ett fel som är svårt att upptäcka, eller som vid upptäckt är svårförståeligt kan det inte krävas av dig som konsument att du förstår det, och då kommer du sannolikt i en framtida tvist kunna åberopa det. Vad gäller i ditt fall? I och med att du adresserat lukten skulle jag rekommendera att du före köpet genomför en besiktning av bostadsrätten. I och med att jag inte kan veta vad som orsakar lukten kan det alltid vara bra att vara på den säkra sidan för att slippa eventuella framtida rättegångskostnader.Vänligen,

Ett inplanerat bygge av flertalet flerfamiljshus i nära anslutning till en nyligen förvärvad fastighet förmedlades aldrig till köparen, föreligger fel i fastigheten i jordabalkens mening? Och är det möjligt att häva köpet?

2020-05-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi har nyligen köpt ett hus där vi ej tillträtt än, dock om två veckor. Igår fick vi reda på att snätt emot vårt hus ska det byggas 8 flerfamiljshus om 4 våningar per fastighet. Det som kommer skilja vårt hus med de kommande bostadshusen är en rondell. Planerad byggstart är i år. Det kommer även sprängas under sommaren. Idag är det ett större grönområde på platsen. Till min fråga; vad ska man som köpare förvänta sig från mäklare och säljare vad gäller information till oss kring planerade byggen i närheten? Vi har inte fått denna information varken från säljare eller mäklare under processen och känner att givet kommande byggplaner ändras förutsättningarna som legat till grund för vårt villaköp. Det enda som står i prospektet är under en punkt kallad "kända byggplaner" att "önskar köparen närmare information kring byggplaner i området går det bra att kontakta Stadsbyggnadskontoret". Under visningen pratade vi med mäklaren om trafikinformation i rondellen, då nämndes inget om det kommande byggprojektet. Mäklaren har i sms hävdat att det talades öppet om detta under visningen. Till information hör att då visningn ägde rum i coronatider fick varje sällskap en tilldelat tids-slot att komma för att undvika att för många samlades samtidigt. Dessa samtal har i alla fall inte vi deltagit i.Det vi vill förstå vad som krävs för att häva ett köp?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ganska nyligen förvärvat ett hus i vilket tillträdet är planerat till ungefär två veckor framåt i tiden. I nära anslutning till den aktuella fastigheten finns ett större grönområde. Tidigare under veckan blev du varse att området i fråga kommer att exploateras inom kort genom ett bygge av åtta stycken flerfamiljshus om vardera fyra våningar. Under den annalkande sommaren har det även planerats för diverse sprängarbeten. Såvitt jag förstår, även om mäklaren förvisso är av en annan uppfattning, har ingenting av det nu sagda förmedlats av varken denne eller säljaren själv. Av prospektet framgick dock att inhämtande av närmare information om eventuella byggplaner i området kunde fås genom att kontakta Stadsbyggnadskontoret. Du undrar nu dels vilka krav som kan ställas på en mäklare respektive en köpare i upplysningshänseende och dels vad som fordras för att du ska kunna häva köpet. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer härnäst.Jordabalken (JB). Fastighetsmäklarlagen (FML). I den fortsatta framställningen kommer stor vikt att läggas vid det rättsförhållande som råder mellan dig i egenskap av köpare och den ifrågavarande fastighetens säljare. Mäklarens ansvar kommer endast att beröras översiktligt och detta enbart för att denne egentligen inte bär något större fastighetsrättsligt ansvar av värde för dig. Dina kommande anspråk ska således riktas mot säljaren och ingen annan. Relevant rättspraxis (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden) från Högsta domstolen (HD) kommer även att presenteras för att på ett illustrativt sätt kunna belysa en del av det fastighetsrättsliga problemområdet vid förvärvssituationer. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Därför har jag för tydlighetens skull valt att referera till två rättsfall från HD som jag bedömde ägde relevans för ditt ärende. Annorlunda uttryckt: Det handlar om två stycken vägledande rättsfall där HD helt enkelt har behandlat just säljarens felansvar. Fastighetsmäklaren och dennes ansvar, vad gäller? I sammanhanget förtjänas det givetvis att sägas någonting om fastighetsmäklarens roll, men den här delen kommer som sagt i mångt och mycket att behandlas ytligt och detta på grund av det tidigare anförda. En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Vidare ska denne ge dig som köpare vissa upplysningar om fastigheten, dess beskaffenhet och övriga förhållanden av relevans knutna till objektet. I detta ligger främst ett ansvar att skriftligen upprätta en objektsbeskrivning med en tillhörande boendekalkyl. De uppgifter som kan antas vara av betydelse för dig som köpare ska säljaren lämna före överlåtelsen och mäklaren ska verka för att så sker. Men notera att mäklaren i egentlig mening inte på något sätt ansvarar för att upplysa dig om väsentliga förhållanden. Det är säljaren som ska göra det. Och eventuella uppkomna frågetecken ska alltid hänskjutas till denne för besvarande. Jämte detta ska mäklaren i skrift uppmana dig och verka för att du som köpare ombesörjer en erforderlig undersökning i enlighet med jordabalkens bestämmelser (16 § FML). Men detta är inte synonymt med att det föreligger någon upplysningsskyldighet. Att ansvaret för undersökningen åläggs dig som köpare ska mäklaren dock förtydliga i god tid innan köpeavtalet skrivs på. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter något av ovanstående kan denne bli skyldig att utge skadestånd (25 § FML). Men den här processen är ofta snårig och riktade ersättningsanspråk mot mäklare kan stundtals visa sig ganska svåra att nå framgång med.Några allmänna fastighetsrättsliga hållpunkterTolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av huruvida du (ni) skulle kunna häva köpet alternativt kräva skadestånd. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande: 1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. Av lagrummets andra stycke kan det utläsas att köparen som sagt har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som långtgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det konstateras att du som köpare inte bara har en rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § § 1 st. JB).Har säljaren någon upplysningsskyldighet? Om ja, vad gäller i så fall i förhållande till köparens undersökningsplikt?Eftersom jag saknar erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Jag hoppas dock kunna få svar på detta inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt. Men generellt kan sägas att säljaren har en viss upplysningsplikt, vilken har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. HD har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). Hur pass noggrant du genomförda din lagstadgade undersökningsplikt är för mig ovisst. Utifrån din ärendebeskrivning går det inte riktigt heller att utläsa vad som exakt gjordes härvidlag. Det skulle möjligen kunna argumenteras för att du borde ha undersökt huruvida det förelåg en eventuell inplanerad bebyggelse mot bakgrund av prospektets lydelse i den delen där du som köpare informerades om möjligheten att kunna inhämta upplysningar från Stadsbyggnadskontoret. Om säljaren kan visa att detta var att betrakta som en uppmaning till dig som köpare att vidta ytterligare åtgärder skulle denne kanske kunna hävda att detta borde ha föranlett viss misstanke hos dig varför du, för att citera lagtexten, "bort inse" att ett bygge var på gång i närområdet. I så fall torde det nyss anförda omfattas av din undersökningsplikt. Men samtidigt talar det ovan refererade HD-avgörandet (NJA 2007 s. 86) för att så inte skulle vara fallet. I det här målet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och därigenom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under avtalsförhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett köprättsligt fel i jordabalkens mening. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan. Om säljaren ändå har friskrivit sig, vad gäller då?Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul kan det inledningsvis konstateras att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas vid en rättslig bedömning i efterhand fordras att denna är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte kommer att accepteras av en domstol. Men oaktat förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan ändå komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt. I ett annat HD-avgörande (NJA 1981 s. 894) hade ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikerad led från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet. Så även om din undersökningsskyldighet kan utsträckas till att omfatta en kontakt med Stadsbyggnadskontoret torde det här rättsfallet tala för att du vid en eventuell tvist borde ha ett relativt gott utgångsläge inför en kommande förlikningsförhandling. Det förutsätter dock att du kan visa att säljaren var i ond tro, med andra ord att denne kände till det inplanerade bygget på grönområdet och att denne förstod eller i vart fall borde ha förstått att detta var av avgörande betydelse för dig och ditt beslut. Min bedömning i det här falletMot bakgrund av det ovan sagda menar jag att den springande punkten blir den information som delgavs dig under besiktningen av fastigheten och vad som där kom till uttryck. Likaså får ett noggrant studium av det aktuella avtalet, relevant kunskap om vad som sades under den förhandling som föregick avtalsslutet och omständigheterna i övrigt bäring på den rättsliga bedömningen. Om det vidare går att fastställa att säljaren de facto kände till det inplanerade bygget är det enligt min mening något som denne borde ha varit skyldig att upplysa dig om. För mig framstår det som otvetydigt att säljaren i så fall "bort inse" att detta var av "avgörande betydelse" för ditt köpbeslut. Att den här typen av situationer kan falla inom ramen för säljarens felansvar är svårt att utläsa av lagtexten i 4 kap. 19 § JB, men illustreras väl i de uttalanden som HD har gjort enligt ovan. Domstolen har naturligtvis prövat liknande frågor i andra avgöranden, men för att den här utredningen inte skulle bli alltför omfattande och svåröverskådlig valde jag att begränsa urvalet till två rättsfall. Märk väl att vissa tidsfrister gäller för att hävningsrätten inte ska gå förlorad. En förutsättning för hävning är att ni som köpare väcker en talan inom ett år från tillträdet. Men kan alltså inte vänta hur länge som helst. Den här begränsningen gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § 2 st. JB). För att kunna göra en mer adekvat och träffsäker bedömning av det föregående behövs som sagt ingående kunskaper om samtliga omständigheter, vilket jag, med risk för att låta tjatig, hoppas kunna inhämta inom kort över telefon.Sammanfattning och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Du som fastighetsköpare har en långtgående undersökningsplikt och det skulle möjligen gå att argumentera för att den i viss mån även inkluderade att kontakta Stadsbyggnadskontoret. Samtidigt indikerar den HD-praxis som jag har presenterat för dig att du ändå torde kunna åberopa fel i den ifrågavarande fastigheten. Om det inträffade räcker för just en hävning (fordrar i normalfallet ett grovt kontraktsbrott) kan jag tyvärr inte säga med säkerhet. Men ett yrkande om skadestånd kan däremot vara en fullt möjlig väg att gå. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformarDu har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för en Express24-fråga misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa redan idag onsdag den 20/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Fel i fastighet och dolt fel i fastighet - vad gäller?

2020-05-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejVi köpte ett hus 2018 och märkt nyligen att en del av trappan glidit ifrån huset och dessutom sjunkit lite. Påpekade detta för förra ägarna och frågade om när exakt den gjordes och om det finns någon garanti på arbetet. De sa att den gjordes 2010 av ett företag som gått i konkurs. Mannen sa då att det bara är att ta dit en bulldozer så skjuter den in den trappan. Jag bad honom kolla med försäkringsbolaget om det täcks av dolda fel försäkringen. Han återkom sedan med information om att trappan gjordes 2010 och företaget som gjorde det visst fanns kvar och drivs av samma killar som tidigare. Han bifogade ett foto som visade att trappan glidit bort från huset redan vid kontraktskrivningen (det är mer nu och skjunkit). I besiktningsprotokollet och vid besiktningsgenomgång påpekas inga fel på entretrappan. Men mannen visste ju att trappan hade fel och inte såg ut som den gjorde annars hade han ju inte fotat felet för att nu säga att det inte kan omfattas av dolda fel. Vad gäller här för oss? Han har väl inte fullgjort sin upplysningsskyldighet? Vad gäller för oss som köpare som haft besiktningsgenomgång? Vilka rättigheter har vi? De styckade även marken innan de sålde och på den del som de har kvar finns parkslide som är jätte invasiv inte långt från vår tomtgräns. Vi fick veta detta sommaren 2019 av dem och läste oss till vad det var. Vad har vi för rättigheter här? Med vänlig hälsning
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet?Av din fråga tolkar jag det som att det rör sig om vad som inom juridiken benämns som fel i fastighet, alternativt dolt fel i fastighet. Denna typ av problem regleras i Jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Frågan är vem det är som ska ansvara för dessa fel. Vad säger lagen om fel i fastighet?I jordabalken framgår det att köparna av en fastighet har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Vad säger lagen om dolt fel i fastighet?Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om man kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa dessa dolda fel samt att de var kända för säljaren, har köparnas rätt till att åberopa ersättning inte gått förlorad.Vad innebär detta för dig? Vem som ansvarar för fel i fastighet är en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Mycket tyder på att dolt fel i fastighet skulle kunna vara aktuellt i detta fall. Däremot är det en fråga som kräver vidare utredning. Om ytterligare juridisk rådgivning önskas kan du ta kontakt med vår juristbyrå här. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Kan jag få ersättning när jag huset jag köpt avviker från avtalet?

2020-04-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. För ett år sedan köpte jag ett hus med objektsbeskrivningen "trekammarbrunn", fick muntlig info om att den skulle varit anlagd mitten på 1990 talet. Även i köpekontraktet står det trekammarbrunn. Således var jag nöjd med de. Nu, ett år senare uppdagas de att kommunen inte har uppgifter om någon trekammarbrunn anlagd på 1990 talet, utan enbart på tvåkammarbrunn från 1960 talet när huset byggdes. Jag vet att jag borde kontaktat kommunen redan vid köpetillfället men eftersom jag fått information om trekammarbrunn så var jag nöjd med de då. Har jag rätt till ersättning för detta? Isf, vart vänder jag mig?
Tobias Adolfsson |Hej och tack för din fråga!Huset är felaktigtAvtalet är utgångspunkten för vad man kan kräva i en situation som din. Om fastigheten avviker från vad som avtalats har den ett så kallat konkret fel (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Om ditt hus både enligt muntliga uppgifter vid köpet och skriftligen i köpekontraktet ska ha en trekammarbrunn, men en sådan inte finns, är huset alltså felaktigt.Du har bevisbördan när du som köpare påstår att huset har ett fel. Eftersom avtalet uttryckligen säger att huset ska ha en trekammarbrunn är det nog ingen problem att visa vad som avtalats, men du kommer också behöva visa att huset faktiskt inte har en sådan brunn.Du hade inte behövt kontakta kommunenVanligtvis vid fastighetsköp har man som köpare en undersökningsplikt, vilket betyder att man inte får åberopa fel som man borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten innan köpet (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). När det är fråga om avtalsavvikelse är undersökningsplikten dock reducerad. Detta innebär att om du som köpare har fått en preciserad uppgift om fastighetens egenskaper, behöver du inte undersöka denna. Som köpare ska man kunna förlita sig på säljaren.Du har rätt till ersättningNär huset är felaktigt har du som köpare rätt till ersättning eller, vid väsentligt avtalsbrott, att häva köpet (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Ersättningen ska räkas som skillnaden mellan vad huset är värt i avtalsenligt och felaktigt skick (4 kap. 19 c § jordabalken). I ditt fall borde detta betyda att du har rätt till ersättning som motsvarar skillnaden i husets värde ifall det hade haft trekammarbrunn från 90-talet och det värde det har med den nuvarande tvåkammarbrunnen från 60-talet.Du ska vända dig till säljarenDet är viktigt att du tar kontakt med säljaren och påtalar felet samt att du vill ha ersättning. Om du inte gör detta "inom skälig tid" efter att du märkt felet riskerar du att förlora din rätt till ersättning (4 kap. 19 a § jordabalken). Det låter som att du ganska nyligen har upptäckt felet, vilket gör att du inte borde behöva oroa dig över att fristen skulle ha passerat. Det är dock som sagt viktigt att inte dröja med meddelandet.SammanfattningsvisDu har rätt att kräva att huset du har köpt stämmer överens med vad som avtalats mellan dig och säljaren. Om huset inte har en sådan brunn som det enligt avtalet ska ha, är det felaktigt och du har då rätt till ersättning. Eftersom huset avviker från preciserade uppgifter har du en reducerad undersökningsplikt. Det är viktigt att du kontaktar säljaren utan dröjsmål.Hoppas detta besvarar dina frågor!

Fel i fastighet, fuktsskador i väggen men vi har informerat köparen om detta.

2020-05-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag har sålt mitt hus och nu hotar de nya ägarna med dolt fel. Huset dränerades om 2013 och därefter blev väggarna fortfarande fuktiga under våren. Detta meddela jag köparna om i den frågelista som mäklaren använder. Köparen utförde en utökad besiktning och där konstaterades att förhöjd fukthalt fanns i en av väggarna. Teorin om orsaken är att väggen då var täckt med spånskivor vilka vi då rev innan jag flyttade ut.De nya ägarna tog över huset i augusti 2019. Nu i vår har stora mängder vatten trängt in i källaren. Detta har vi som bodde där tidigare aldrig varit med om. Den nya ägaren har hitintills krävt att jag ska kontakta NCC, som utförde dräneringen. Jag har gått honom till mötes och NCC har varit och tittat men inte kunnat se något fel. Den nya ägaren har nu grävt ur runt huset och påstår sig nu veta vad som är fel. Han vill att jag antingen ska betala för att åtgärda felet eller driva processen gentemot NCC. Om inte, kommer han stämma mig för dolt fel.Anser ni att han ha goda chanser att åberopa dolt fel?MVHAgnes Waiswaagnes.waiswa@sundsvall.se
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: JordabalkÖversikt av felreglernaFel i fastigheten stadgas enligt 4 kap 19§. Fel kan delas upp i två delar, en del kan vi kalla kontraktsfel och den andra delen kan vi kalla för övriga fel. Om något av dessa kan tillämpas så är det fel i fastigheten. Men, köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att allting som en köpare borde märka vid köpet kan denne inte åberopa som fel. Lagen utgår från att köparen är en "normalt bevandrad och erfaren lekman", mer om detta nedan.KontraktsfelKontraktsfel innebär att fastigheten avviker från vad som har avtalats. Vad som har avtalats avgörs av vad som har sagts och vad som skrivits ner. Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap eller vara utan en negativ egenskap. Den standarden kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.Övriga felÖvriga fel uttrycks i lagrummet som "om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta". Till skillnad från kontraktsfelsbedömning görs en objektiv, abstrakt, bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Vad som utgör ett abstrakt fel varierar mycket från fall till fall, beroende på typ av fastighet, byggnaders ålder m.m.Köparens undersökningspliktSom sagt utgår lagen från att köparen är en normalt bevandrad och erfaren lekman, som ett exempel kan man ta en tjänsteman som jobbar på försäkringskassan runt 40 års åldern. Undersökningsplikten innebär inte att köparen har en skyldighet utan det handlar om en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren. Säljaren har ansvar för dolda fel och köparen har ansvar för de fel som man brukar hitta som en 40 års ålderns tjänsteman.Som exempel har Högsta domstolen kommit fram till en normalt bevandrad person ska kunna veta att blåbetong alstrar radon, eller att dålig ventilation kan ge upphov till skador, NJA 1986 s. 670 I och RH 1987:126.När man pratar om köparens undersökningsplikt så kan delas upp i tre delar: normal, utökad, reducerad.En utökad undersökningsplikt blir aktuell när säljaren informerar om något fel i fastigheten och köparen därför borde undersöka felet noggrannare. Oftast behövs experter anlitas för att undersöka detta. En utökad undersökningsplikt kan även föreligga om köparen går runt i huset och inspekterar och då ser ett "symptom" på fel, t.ex väggar som är fuktiga. En utökad besiktning som köparen har gjort kan också utöka dennes undersökningsplikt, speciellt om felet har påpekats i protokollet till besiktningen. Det väsentliga är om köparen har förstått att det har varit fuktskador i väggen.En reducerad undersökningsplikt blir aktuell när något har avtalats om. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. T.ex om du har garanterat att fukten kommer från spånskivorna så kan detta göra så att köparen kan förutsätta att det är spånskivorna. Om du endast dock har sagt att "du tror" det är spånskivorna så kan detta inte göra så att en reducerad undersökningsplikt förekommer - tvärtom så kan detta utöka undersökningsplikten istället.SammanfattningEn bedömning måste därför göras i det enskilda fallet och allting beror egentligen på vilken grad du gjorde uttryck för att det är spånskivorna det var fel på. Har du endast påstått att du tror det är spånskivorna och att detta endast var en teori så ser jag att köparen inte har några chanser att vinna målet. Har du dock garanterat att det är spånskivorna som är felet så har du reducerad hans undersökningsplikt och han kommer därför sannolikt att vinna målet. Detta beror dock på hans besiktningsprotokoll. Om besiktaren t.ex skrev i sitt protokoll att det kan vara något annat så utökar detta köparens undersökningsplikt (även om du har garanterat detta).Vid en eventuell rättegång så är det den som påstår något som även har bevisbördan att göra det sannolikt att detta har hänt. Om köparen t.ex påstår att du har garanterat att det är spånskivorna som det är fel på och detta endast har gjorts muntligt så är det oftast ord mot ord. Det blir därför svårt för köparen att bevisa detta.Har du följdfrågor så är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Behöver du hjälp att försvara dig så kan du anlita våra duktiga jurister, du är välkommen att höra av dig till mig om du vill göra detta.Vänligen,

Är strandsskydd grund för hävning av fastighetsköp?

2020-05-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag vill ha svar på tre relaterade frågor:Bakgrund: Jag har sålt en del, ca 900 kvm, av en skogsfastighet till en sommarstugeägare, vars tomt gränsar till min skogsfastighet. När han ansökte om fastighetsreglering hos Lantmäteriet, fick han nej pga av att marken som jag har sålt ligger inom strandskyddad område.Fråga 1: Han vill nu häva köpet, få tillbaka köpeskillingen, och hävdar att han har rätt att göra det. Det finns inga klausuler om några villkor för återköp i köpehandlingarna som är underskrivna av oss båda och betalning är erlagd.Han motiverar detta med att det inte går att göra en fastighetsreglering och att köpet därför ändå kommer att bli ogiltigt efter ett antal år. Har han rätt av häva köpet?Fråga 2: Jag har ändock för avsikt att tillmötesgå honom, och betala tillbaka pengarna i en takt som jag klarar av. Han vill nu att jag skriver på en skuldförbindelse att jag ska betala allt den sista oktober i år. Han säger att om jag inte skriver på denna så går han till kronofogden. Har han den möjligheten?Fråga 3: Vad hamnar vi i för läge om jag inte går med på att låta köpet återgå, och han inte kan visa att han äger marken via fastighetsregistret?(jag har erbjudit honom att skriva ett avtalsservitut som ger han full nyttjande rätt, alternativt ett livslångt kostnadsfritt arrende men han har avböjt.)Luleå
Binh Tran |Hejsan, Aktuell lag: Jordabalk. För att besvara på frågorna så behöver vi utreda reglerna om hävande av köp av fastighet. Om han har rätt till hävning enligt lag så kommer du behöva betala tillbaka honom. Strandskydd är inte grund för hävning.Hävning kan göras under tre förutsättningar. Fysiska fel, rättsliga fel eller rådighetsfel. Det närmsta strandskydd kommer är rådighetsfel som regleras i 4 kap 18§. För att kunna åberopa ett rådighetsfel gentemot säljaren måste förvärvaren ha varit i god tro, vilket framgår av formuleringen "skäl att förutsätta" i paragrafen. Paragrafen riktar sig främst emot kommunala detaljplan som gör så att köparen inte kan använda sig av fastigheten som han trodde. Strandsskydd är lagstadgat. Lagstadgade begränsningar förväntas var och en känna till och är därför inte rådighetsfel. En köpare som t.ex. velat bygga ett hus eller en brygga invid stranden kan inte stödja sig på 4:18§ eftersom köparen borde ha känt till att reglerna om strandskydd i miljöbalken inte gör det möjligt. Strandskydd är alltså inte ett rådighetsfel enligt 4 kap 18§ eftersom strandskydd är lagstadgat. Alla förväntar sig kunna lagen, vilket innebär att han hade skäl att förutsätta att det fanns strandskydd. Villkoren i 4 kap 18§ är därför inte uppfyllt och han har inte rätt till hävning. Jag har tyvärr inte kunnat hitta någon rättspraxis från högsta domstolen som behandlar detta, men Folke Grauers, den främsta juristen i området fastighetsköp, delar denna åsikt (Grauers, Fastighetsköp s. 186). Flera juridiska examensuppsatser har även hanterat denna fråga, se t.ex uppsats 1 sid 21 och uppsats 2 sid 5.Svaret på denna fråga ändrar många förutsättningar i de andra frågorna. Eftersom du inte har någon lagstadgad skyldighet att betala tillbaka honom. KronofogdenAlla kan gå till kronofogden för att begära ett så kallat "betalningsföreläggande". Sökaren ska förklara situationen på bästa sätt och kronofogden ska därefter ta ställning till om ansökan är välgrundat eller inte. Om de tycker att det är välgrundat så kommer de skicka ett betalningsföreläggande till dig. Betalningsföreläggandet kan motsättas av dig, vilket egentligen bara leder till att sökande (köparen) kan begära att ärendet överlämnas till tingsrätten. Min egna åsikt är att ansökan kommer att avslås direkt av kronofogden på grund av att det han inte har rätt till hävning. Om det ett betalningsföreläggande ändå kommer till dig så motsätt kravet och låt det i sådana fall gå till tingsrätten. Jag ser ingen annan slutsats än att domstolen kommer att komma fram till samma sak som mig. Läs mer här. Fråga 3.Jag anser att jag har svarat på fråga 3 med det som sagts ovan. Om du vill låta köpet återgå så behöver du inte detta. Han har inte rätt till hävning på grund av strandskyddet.RådAllt beror på vad du vill göra. Om du fortfarande vill tillmötesgå honom så bör det vara på dina villkor. Om du inte vill det så kan du göra detta med. Jag hoppas jag har varit vägledande. Om du har några följdfrågor så kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Rätt till prisavdrag vid felaktig bostadsyta vid nyproduktion?

2020-04-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo har köpt en nyproduktion som byggs i detta nu. Bostadsrätt i form av parhus med inflyttning om ca 3 månader.Enligt köpekontrakt ska boarean uppgå till 143kvm och vi köpte bostaden för 3.990.000kr.Handpenning och bokningsavgift är erlagd på 399.000kr.Husets grund och väggar är klara. Vi kände snabbt att något inte stämde när vi var och besökte bygget och mätte då upp boarean av huset på båda plan. Det visar sig att vi endast får fram 127 kvm. De resterande 16 kvm har tilldelats grannhuset som ett extra sovrum.Vi tog upp detta med byggherren som i sin tur ber oss att häva köpet om vi inte är nöjda och att de även inte kommer att ske någon prisjustering.I avtalet får kvm diffa på ca 4% upp och ner utan justering. I vårt fall diffar det över 11%.Detta känns allt annat än ok. Vad gäller?
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!När det kommer till köp av fastigheter regleras detta i jordabalken. Enligt jordabalken kan en köpare hävda dolda fel upp till 10 år. Vid fastighetsköp är jordabalken dispositiv, vilket betyder att bestämmelser om fel i fastighet kan avtalas bort genom friskrivningsklausuler. I ert avtal framgår det att en köpare blir tvungen att acceptera en diff på ungefär 4 procent. Det betyder att om arealen är runt 4 procent i minskning är det något som köparen får infinna sig i. I ert fall är det mer än 4 procent och något som ni köpare absolut inte ska acceptera. Möjligheten till prisavdragEftersom kontraktet anger en annan boarea än det som kommer att vara senare är detta att anse som ett fel i fastigheten, 4 kap 19 § jordabalken. Enligt praxis har en avvikelse på 10 procent av den totala boytan accepterats som ett sådant fel som kan föranleda prisavdrag enligt 4 kap 19 § jordabalken. Denna regel brukar kallas för 10 procent regeln och har bland annat kommit till uttryck i NJA 2002 s. 477. Det ska dock sägas att det är upp till köparen vid köp av fastigheter att verkligen veta hur stor fastigheten är, det är köparens undersökningsplikt. Men eftersom det i erat fall är tal om en nyproduktion är det helt omöjligt att inspektera detta innan, exempelvis under visning. Ett exempel på detta är ett par som köpte ett hus som var 135 kvm enligt beskrivning men som visades vara 121 kvm, då fick ägarna nej till prisavdrag för det låg inom deras undersökningsplikt att kolla om detta verkligen stämmer. I er situation är det ett fel enligt 4 kap 19 § jordabalken och måste inom skälig tid efter ni märkt felet anmäla detta, reklamation, se 4 kap 19 a § jordabalken. Enligt 4 kap 19 c § jordabalken ska prisavdrag göras som så att beräkningen utgår från dagen för tillträdet och fastighetens (marknadsvärde) i avtalsenligt skick, jämförs med vad den är värd i felaktigt skick. Jag tycker absolut att ni ska ta hjälp av en jurist i detta fall eller åtminstone presentera det jag skrivit till er. Jag tycker absolut att ni ska kräva prisavdrag.Vänligen,

Vem ansvarar för dolt fel när fastigheten har sålts i flera led?

2020-04-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Sålde fastighet 2016. Mina köpare har i sin tur sålt nämda fastighet. Upphör då mitt ansvar för evt dolda fel?
Rahime Duman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalken kommer att bli aktuell för att svara på din fråga. Preskriptionstid för fel i fastighet - tio år I din fråga framgår det inte när du köpte fastigheten och det har betydelse för om du ska hållas ansvarig för ett dolt fel i fastigheten. Som säljare av en fastighet blir du ansvarig för dolda fel i fastigheten i tio år efter tillträdet och det är preskriptionstiden *(se nedan vad preskription innebär), 4 kap. 19 b § Jordabalken. Preskriptionstiden börjar löpa från den dag du har tillträtt (tagit över) fastigheten. Låt oss måla upp ett scenario: du har köpt fastigheten oktober 2014. 2016 väljer du att sälja fastigheten till Y (precis som i ditt fall). Därefter blir fastigheten 2020 såld igen från Y till X. 2020 visar det sig att det har funnits mögel över sex år under golvet som påverkar vattenledningen. Det innebär att du som säljare av fastigheten kan bli skadeståndsskyldig, eftersom det är inom tio år, vilket är inom preskriptionstiden för fel i fastighet, 4 kap. 19 b § Jordabalken. Dock, Y kan också bli skadeståndsskyldig gentemot X. För att bli skadeståndsskyldig måste vissa förutsättningar ('villkor') vara uppfyllda. När blir du skadeståndsskyldig? Köparens undersökningsplikt- För att du ska kunna bli skadeståndsskyldig för ett dolt fel krävs det exempelvis att Y som är köparen av din fastighet inte undersökte fastigheten noga för att fastigheten var nybyggd 2013 och det fanns inga konstigheter eller särskilda tecken på att det fanns mögel. Men om det visar sig efter ett tag att det fanns mögel, ansvarar du för de ekonomiska konsekvenserna för att åtgärda felet, även om Y har sålt fastigheten till X och det är inom tio år, 4 kap. 19 § första stycket Jordabalken. - Om det skulle vara så att det fanns klara tecken på mögel och Y köpte fastigheten utan att säga något får Y stå för de ekonomiska konsekvenserna för att åtgärda felet. Det sagda innebär att när Y säljer fastigheten till X, kommer Y att vara skadeståndsskyldig gentemot X, för att Y var medveten om att det fanns mögel, 4 kap. 19 § andra stycket Jordabalken. Köparens reklamationsplikt- Till sist men inte minst krävs att köparen i detta fall Y reklamerar inom skälig tid från att då Y märkte att det fanns exempelvis mögel under golvet, 4 kap. 19 a § Jordabalken. Skälig tid är en bedömningsfråga och vad som avgör bedömningen är omständigheterna i det särskilda fallet. Om det skulle vara så att Y upptäcker att det finns mögel under golvet, men väntar åtta månader utan att meddela dig så att möglet växer och växer att det påverkar även väggarna i huset så anses åtta månader inte vara inom skälig tid.Det krävs med andra ord mycket för att du som säljare ska hållas ansvarig. Första och tredje punkten ovan måste vara uppfyllda för att du ska hållas ansvarig. Första punkten är köparens undersökningsplikt och tredje punkten är köparens reklamationsplikt. *Vad innebär preskriptionstid? Preskriptionstiden varierar beroende på vilken lag som är aktuell i det särskilda fallet. Begreppet preskriptionstid betecknar när rättsliga följder upphör efter viss tid. I ditt fall är jordabalken 4 kap. aktuell vilket innebär att preskriptionstiden är på tio år för fel i fastighet. Sammanfattningsvis innebär det i ditt fall att om preskriptionstiden har redan förflutit sedan långt år tillbaka behöver du inte bekymra dig. Men om det inte har gått tio år och ett dolt fel upptäcks av den andra köparen kan du bli ansvarig, men återigen måste en bedömning göras i det särskilda fallet som exempelvis när köparen upptäckte. I och med att det är flera köpare i flera led blir det en djupare bedömning. Om du är medveten om att vissa faktorer kan komma att påverka bedömningen är mitt råd att du pratar med Lawlines bästa jurister som kommer att hjälpa dig otroligt bra! Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,