Uppsägning av hyresavtal

Question

En kompis har läkage från badrums taket ett stort hål, kylskåpet läcker,myror i hela lägenheten, luktar mögel i badrummet, den var inte städad.Får dra av 300 på hyran kostar 3120 kr/ mån. Hyresvärden har vetat detta i några år. Var tvungen att flytta dit direkt.Har bott där sedan 1 juni men kan ej vara där.Vill säga upp med omedelbar verkan. Går det? Vill hjälpa henne i en tragisk situation.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!

Hyresvärden har i regel en absolut skyldighet att se till att en lägenhet för permanent boende är i fullt brukbart skick på tillträdesdagen. Detta oavsett vad som avtalats och oavsett om hyresgästen undersökt lägenhet eller inte (se 12 kap. 9 § jordabalken med ett undantag för för när det finns s.k. förhandlingsklausul i avtalet, en förhandlingsklausul innebär att hyresgästen och hyresvärden åtar sig att följa de överenskommelser som värden och en hyresgästorganisation träffar i kollektiva förhandlingar om till exempel hyra eller fastighetskick).

Utifrån de uppgifter du ger mig verkar inte lägenheten varit i fullt brukbart skick på tillträdesdagen (kravet på brukbarhet är ganska högt, i ett fall har HD till och med bedömt brister i målningen i en lägenhet som tillräckligt för att anse att lägenhet ej var fullt brukbar se NJA 1964 s. 434. Endast att persienner saknas är dock inte tillräckligt för att lägenheten skall anses vara i bristfälligt skick se RH 2008:2).

Om inte lägenheten är i fullt brukbar skick (eller i det _bättre_ skick som kan ha avtalats) så har hyresvärden begått ett kontraktbrott . Påföljden för detta regleras i 12 kap. 11 § jordabalken. Där framgår att hyresgästen har rätt till 1) självhjälp, 2) uppsägning, 3) nedsättning av hyran, 4) skadestånd, 5) åtgärdsföreläggande från hyresnämnden. Påföljderna kan kombineras men utesluter i vissa fall varandra.

I ditt fall verkar du och din vän vara intresserade av möjligheten till uppsägning (punkt 2). För att det skall vara möjligt krävs:
1. Att bristen (dvs. kontraktsbrottet) är av _väsentlig betydelse_ och
2. Att bristen inte kan rättas till utan oskäligt dröjsmål eller att hyresvärden efter tillsägelse inte rättar till bristen så snart det kan ske.

Om dessa två krav är uppfyllda i ert fall har din vän rätt att säga upp avtalet _med omedelbar verkan_. För att avgöra om kraven är uppfyllda kommer det bli fråga om en bedömning med hänsyn till samtliga omständigheter i fallet. Eftersom jag inte har tillgång till alla omständigheter kan jag inte bedöma saken med säkerhet. Utifrån de uppgifter du gett mig kan dock följande sägas.

Angående krav 1 har uttalats i förarbetena att bristen, för att vara väsentlig, ”måste medföra en verkligt avsevärd olägenhet för hyresgästen” och att ”obetydliga bristfälligheter inte får tas till intäkt att bryta avtalet”. Huruvida detta krav är uppfyllt i detta fall kan jag som sagt inte uttala med säkerhet. Om det faktiskt är så illa som du beskriver och lägenheten inte går att bo i kan det tyckas att kravet bör vara uppfyllt.

Angående krav 2 kan sägas att det är möjligt att bristerna i ditt fall är så omfattande att de inte kan rättas till utan oskäligt dröjsmål. För säkerhets skull råder jag er dock även, ifall ni inte redan gjort det, att klaga hos hyresvärden och begära att han rättar till bristerna.

Tvister angående uppsägning av hyresavtal avgörs i tingsrätten.

_Sammanfattningsvis_ kan alltså sägas att hyresvärden i regel har en absolut skyldighet att tillhandahålla en lägenhet för permanent boende i fullt brukbart skick. Om så inte har skett finns en möjlighet för hyresgästen att säga upp avtalet om två ytterliggare krav är uppfyllda (väsentligt fel etc.). Tvister angående uppsägning av hyresavtal avgörs i tingsrätten. Det kommer bli fråga om en bedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Om det faktiskt är så illa som du beskriver och lägenheten inte går att bo i kan det tyckas att kraven för uppsägning bör vara uppfyllda. Lycka till och ha en trevlig sommar!

Mvh Mattias
Jordabalken finns på https://lagen.nu/1970:994