Fel i bostadsrätt

Question

Vi har köpt ny bostadsrätt. Säljarna (de förra ägarna) kryssade i blanketten att bredband ingår i månadshyran, vilket visade sig vara felaktigt. Enligt styrelsen har bredband aldrig ingått i hyran. Kan vi kräva nån form av ersättning för deras felaktiga uppgifter, om ja, hur mycket? Vad säger lagen om detta?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledningsvis ska sägas att en bostadsrätt är lös egendom. Det är alltså felreglerna i köplagen som skall användas och inte reglerna i jordabalken (1§ köplagen, KöpL, och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).

I 17 § KöpL stadgas att ”_varan skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet_”. I ditt fall verkar varan (bostadsrätten) inte uppfylla utfästelserna i avtalet. Bostadsrätten verkar alltså vara behäftad med ett s.k. fel. (Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Dvs. uppgifter utanför avtalet se 18 § KöpL).

Som påföljd för felet bör köparen i första hand kräva _avhjälpande_ eller _omleverens_ (34-36 §§ KöpL). Dessa alternativ verkar dock inte aktuella i detta fall eftersom säljaren sannolikt inte kan rätta till felet (se till att bredband ingår i månadshyran). Om avhjälpandet inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid blir det istället aktuellt att kräva _prisavdrag_ (37-38 §§ KöpL). Vid väsentliga fel kan du även _häva_ köpet, något som inte verkar aktuellt i detta fall (39 § KöpL). Om du på något sätt lidit skada av felet kan du även kräva _skadestånd_ (40§ KöpL). Har du ett krav på säljaren på grund av att varan är felaktig, får du hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet (42 § KöpL). Hur stor ett eventuellt prisavdrag eller skadestånd skulle bli i detta fall har jag inte tillräckligt med uppgifter för att bedöma.

Observera dock att du som köpare måste uppfylla vissa krav för att kunna använda ovan nämnda påföljder.

_För det första_ måste ni meddela säljaren om felet inom skälig tid dvs. lämna en s.k. reklamation (32 § KöpL).

_För det andra_ får du inte åberopa fel som du känt till eller måste känt till vid köpet (se 20§ KöpL).

_För det tredje_ får du inte heller åberopa fel du borde ha märkt vid en undersökning av varan innan köpet om du undersökte varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den (20 § KöpL). Jag antar i detta fall att ni undersökte bostadsrätten innan köpet så därför blir _frågan_ om ni borde märkt avsaknaden av bredband redan då ni undersökte bostadsrätten. Något säkert svar på denna fråga kan jag inte ge dig då jag inte har alla uppgifter om ert fall. Det kommer bli en bedömning av varans beskaffenhet i det enskilda fallet och vad som är en sedvanlig undersökning då man köper en bostadsrätt. Man utgår från vad en normalt bevandrad lekman hade bort upptäckt. Det finns alltså i regel inget absolut krav på att anlita en professionell besiktningsman innan köpet. Undersökningsplikten kan dock utökas om det finns förhållanden som gör att köparen borde bli misstänksam eller på annat vis uppmärksammas om att någonting kan vara fel.

Kanske bör man se avsaknaden av bredband som ett dolt fel i ditt fall dvs. ett fel som man inte upptäcker vid en sedvanlig undersökning. En sådan slutsats får stöd av att det står i avtalet att bredband skall finnas, vilket bör minska er undersökningsbörda.

_Sammanfattningsvis_ kan alltså sägas att bostadsrätten var behäftad med ett fel då den såldes till er om den inte överensstämde med vad som angavs i avtalet eller med konkreta utfästelser vid sidan av avtalet som kan antas ha inverkat på köpet. För detta fel bör ni kunna kräva prisavdrag eller skadestånd, förutsatt att ni reklamerat i tid (krav 1) och inte heller faller på undersökningshindret (krav 2 och 3).
Mvh Mattias
Köplagen finns på https://lagen.nu/1990:931