Fel i bostadsrätt. Undersökningsplikt.

Question

Hej!
Vi köpte en bostadsrätt för ca 3 månader sedan.
Vi fick veta vid visningen att badrummet var påkostat och renoverat 09 och att dokumentation på detta fanns.
I objekts beskrivningen står inget om renoveringen.
Vid visning var ett stort badkar monterat med en duschvägg av glas. Vi märkte snabbt efter inflyttning att det samlades vatten utanför badkaret på golvet. Vi fick då säljaren att komma med en rörmokare och kontrollera golvbrunnen. Både rörmokaren och säljaren sa då att vattensanlingen blev pga spill vatten från duschväggen. Vi har nu monterat bort badkaret då detta var för stort och dåligt planerat i badrummet. Det vi nu ser är att golvlutningen är på tok fel. Vatten samlas både framför golvbrunn samt att det är baklut som gör att vatten samlas inne i hörnet på duschen. Nu till min fråga:
Kan jag hävda enligt köplagen att detta är ett dolt fel? Vi kunde ju inte se detta bakfall på golvet pga det badkar som fanns som inte gick att flytta pga den fastmonterade duschväggen.
Vi har vid kontraktsskrivning fått en kopia på badrums renoveringen av säljaren där det står " avser kakel /klinker montage inkl våtrumsskydd. 2 st golvbrunnsmontage enl. Byggkeramikrådets standard. "
Kan jag på något sätt få ersättning för detta? Vid en eventuell försäljning i detta skick kommer ju värdet minska betydligt då det nu är väldigt tydligt att golvet är fel.
Mäklaren har bett om en kopia på fakturan när jag ringde om detta och han har även kontaktat säljaren.
Borde jag kontakta en besiktningsman?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledningsvis ska sägas att en bostadsrätt är lös egendom. Det är alltså korrekt att det är felreglerna i köplagen som skall användas och inte reglerna i jordabalken (1§ köplagen, KöpL, och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).
I _17 § KöpL_ stadgas att ”varan skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet” och att ”om inte annat följer av avtalet, skall varan vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används…”Fel föreligger även enligt _18 § KöpL_ ”om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet”.

I ditt fall verkar det närmast ostridigt att varan är behäftad med ett fel, antingen enligt 17 § eller 18 § KöpL.

För att du skall kunna göra gällande felet måste du dock som köpare uppfylla vissa krav.
_För det första_ måste ni meddela säljaren om felet inom skälig tid dvs. lämna en s.k. reklamation (32 § KöpL).
_För det andra_ får du inte åberopa fel som du känt till eller måste känt till vid köpet (se 20§ stycke 1 KöpL som av allt att döma inte är aktuell i detta fall).
_För det tredje _får du inte heller åberopa fel du borde ha märkt vid en undersökning av varan innan köpet om du undersökte varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den (20 § stycke 2 KöpL). Jag förstår det i ditt fall som att ni undersökte bostadsrätten innan köpet så därför blir _frågan_ om ni borde lagt märke till felet vid undersökningen (var golvlutning ett s.k. dolt fel eller inte?).

Något säkert svar på denna tredje fråga kan jag inte ge dig då jag inte har alla uppgifter om ert fall. De undersökningskrav som ställs på köparen varierar nämligen med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Bostadsrättens beskaffenhet och vad som är en sedvanlig undersökning kommer avgöra. Man utgår från vad en normalt bevandrad lekman hade bort upptäckt. Det finns alltså i regel inget krav på att anlita en professionell besiktningsman _innan_ köpet. Undersökningsplikten kan dock utökas om det finns förhållanden som gör att köparen borde bli misstänksam eller på annat vis uppmärksammas om att någonting kan vara fel.

Som du antyder är golvlutningen kanske i ditt fall att se som ett dolt fel dvs. ett fel som man inte upptäcker vid en sedvanlig undersökning. En sådan slutsats får stöd av att (1) säljaren lämnat vissa uppgifter som antyder att badrummet är nyrenoverat och i gott skick (dessa uppgifter minskar er undersökningsbörda) och (2) att det faktiskt var mycket svårt att komma åt att undersöka golvlutningen utan betydande ingrepp i badrummet. Man skulle dock även kunna argumentera för att golvlutningen inte var ett dolt fel. Just badrum och andra våtutrymmen är nämligen normalt något som bör undersökas extra noggrant av köparen. Kanske fanns det något enklare sätt att undersöka lutningen utan att flytta badkaret? Kanske fanns det andra omständigheter som antydde att det fanns ett fel och att ni därför borde undersökt badrummet noggrannare?

Hur utfallet av bedömningen blir är som sagt svårt för mig att bedöma då jag inte har tillgång till alla omständigheter i ert fall. Observera dock att även om felet inte anses dolt kan du åberopa det om säljaren agerat i strid mot tro och heder (20 § stycke 2 KöpL). I detta fall kan det vara möjligt att säljaren anses agerat i strid mot tro och heder eftersom denne inte upplyst er om lutningen och istället lämnat uppgifter som snarare talade för att badrummet var i mycket gott skick.

Om ni uppfyller de tre kraven och därför kan åberopa felet bör ni i första hand kräva _avhjälpande _(34-36 §§ KöpL). Avhjälpande innebär att säljaren, utan kostnad för köparen, skall reparera felet. Om avhjälpandet inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid blir det istället aktuellt att kräva _prisavdrag_ (37-38 §§ KöpL). Vid väsentliga fel kan du även _häva_ köpet (39 § KöpL). Om du på något sätt lidit skada av felet kan du även kräva _skadestånd_ (40§ KöpL). Har du ett krav på säljaren på grund av att varan är felaktig, får du hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet (42 § KöpL).

Hur stor ett eventuellt prisavdrag eller skadestånd skulle bli i detta fall har jag inte tillräckligt med uppgifter för att bedöma. Det kan i denna del vara bra att ta kontakt med en besiktningsman som kan bedöma felets omfattning. Det underlättar även för att dokumentera felet, så att du t.ex. kan visa att de förelåg redan innan ni flyttade in.

_Sammanfattningsvis_ kan alltså sägas att bostadsrätten av allt att döma var behäftad med ett fel då den såldes till er. Huruvida felet var dolt eller ej är svårt att bedöma utan tillgång till samtliga uppgifter i fallet. _För_ att felet var dolt talar (1) att säljaren lämnat vissa uppgifter som antyder att badrummet är nyrenoverat och alltså i gott skick och (2) att det faktiskt var mycket svårt att komma åt att undersöka golvlutningen utan betydande ingrepp i badrummet. _Mot_ att felet var dolt talar att just badrum och andra våtutrymmen normalt är något som bör undersökas extra noggrant av köparen. Kanske fanns det något enklare sätt att undersöka lutningen utan att flytta badkaret? Kanske fanns det andra omständigheter som antydde att det fanns ett fel och att ni därför borde undersökt badrummet noggrannare? Om ni uppfyller de tre kraven för att åberopa felet kan ni kräva avhjälpande, prisavdrag, hävning eller skadestånd. För att underlätta denna process kan du anlita en besiktningsman som kan dokumentera felet och bedöma felets omfattning.

Mvh Mattias
Köplagen finns på https://lagen.nu/1990:931