Dolt fel, undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt

Question

Hej!
För 6 månader sedan köpte vi ett radhus, vi hade Ej egen besiktingsman. Men i badrummet mättes ingen fukt och det byggdes 1995. När vi sedan rev ut garderober från rummet brevid, upptäckte vi en stor mögelfläck. Samma grupp kom ut och mätte igen och upptäckte då att det var fukt. Badrummet behövdes rivas ut och göras om.
Vi ville få det till dolt fel,men mäklare sa att det va svårt styrka det. Bästa vore förliking, vi provade men dom gamla ägarna vägrade.
Nu har vi börjar renovera och alla fackmän, snickare osv är övertygade om att det är hemmagjord renovering, ev, svartjobb. Golvvärmen var tydligen en livsfara och mkt tyder på att det är fel gjort.
Det känns som det skulle kunna förklara fuktskadan.
Nu undrar vi om dom gamla ägarna har något ansvar i det här? ekonomiskt mot oss?

Answer 1

Hej!

Säljaren ansvarar endast för dolda fel, vilket ni redan verkar vara upplysta om. Dolda fel är sådana fel som köparen i sin undersökning inte kunde ha upptäckt, se 4. kap. 19 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1). Köparens undersökningplikt är mycket långtgående och Högsta Domstolen har t.ex. krävt att köparen undersökt utrymmen under golvplankor och andra ganska svåråtkomliga ställen. Det fordras nästan som regel att köparen anlitar en kunnig fackman för besiktigande av fastigheten innan köpet, för att det ska anses som att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt.

Undersökningplikten kan både utökas och minskas i omfattning beroende på säljarens agerande. Ifall säljaren säger något som borde uppmana köparen att kontrollera någon del av fastigheten nogrannare, ökar givetvis undersökningsplikten. Säljaren har inte någon upplysningsplikt angående fel, men om han eller hon undanhåller information om sådant som han eller hon vet är felaktigt kan undersökningsplikten anses uppfylld och felet därmed ses som ett dolt fel.

Enligt ett fall från Högsta Domstolen (https://lagen.nu/dom/nja/2007s86) kan säljaren tvingas ansvara för fel som köparen egentligen borde ha upptäckt vid en undersökning, ifall säljaren undanhållit information eller lämnat felaktiga uppgifter, om han insåg att det skulle vara av vikt för säljaren.

Ni kanske skulle kunna argumentera att det var av vikt för er att veta att badrummet inte var fackmannamässigt byggt, speciellt som just badrum kräver att en särskild standard hålls. Detta fall från Högsta Domstolen byggde dock på speciella omständigheter där säljaren själv lagt ner mycket energi på att "bli av" med felet, och domstolen tyckte därför att det borde varit uppenbart för säljaren att felet var av betydelse även för köparen.

I det fall säljarna inte visste om att det fanns fukt i badrummet och inte pratade om hur badrummet byggts överhuvudtaget har jag tyvärr svårt att se att ni skulle kunna kräva någon kompensation av dem endast av den anledningen. Att badrum inte byggs fackmannamässigt och att elen är en fara ger inte säljaren något strikt ersättningsavnsvar.

Vänliga Hälsningar