Hur ersättningens storlek påverkar kapitalvinsten

Question

Vid arvskifte av fastighet, tillskrivs fastighet ett marknadsvärde av parterna anlitad oberoende värderare.
Realisationsvinsten av fastigheten uppskattas till
ca 350 000. Vad händer med reavinsten om en av parterna önskar bli utlöst med en del som motsvarar marknadsvärdet eller ett högre fiktivt försäljningsvärde.

Answer 1

Hej!

Om jag förstår saken rätt så ska den ena arvtagaren lösa ut den andre för att därmed förvärva hela fastigheten - frågan är då hur resultatet (kapitalvinsten/kapitalförlusten) skall beskattas?

Innan dess att man kan ge ett svar på vilka skattekonsekvenser en försäljning kan tänkas få, måste man först ha klart för sig vad resultatet (som är föremål för beskattning) kommer att bli. Av frågan följer att ni har kommit fram till att det rör sig om en kapitalvinst om 350 000 kronor varför någon närmare förklaring kring hur man beräknar kapitalvinster och kapitalförluster inte ges här.

Däremot skall påpekas att det belopp som ligger till grund för beräkning av kapitalvinsten är den ersättningen som följer av köpekontraktet er emellan - överenskommelse om en högre eller lägre ersättning får således vika för vad som följer av kontraktet. På sådant sätt motverkas försök att kringgå skatteregleringen genom att kunna beräkna resultatet av försäljningen på en lägre ersättning än vad som i verkligheten erhålls. Detta följer av jordabalkens 4 kap. 1 § samt inkomstskattelagens (IL) 44 kap. 13 §. Den värdering som har gjorts påverkar m.a.o. ur skatterättsligt perspektiv inte beräkningen av resultatet, däremot påverkas givetvis resultatets storlek. Om ni således kommer överens om att den ena delägaren skall förvärva den andre delägarens andel till ett pris som överensstämmer med värderingen kommer detta att ligga till grund - skulle ni istället komma överens om ett högre pris kommer istället det att gälla. Om man antar att den kapitalvinst som nämns i frågan, är beräknad på en ersättning som överensstämmer med marknadsvärdet torde kapitalvinsten bli större om ni kommer överens om en högre ersättning (förutsatt att omkostnadsbeloppet och utgifter för försäljningen är desamma). Oavsett vilket pris ni väljer är det emellertid (som sagts) det belopp som följer av köpekontraktet som gäller.

Kapitalvinster hänför sig vidare enligt 41 kap. 1 § IL till inkomstslaget kapital och enligt 65 kap. 5 § IL är skattesatsen i detta 30 % av (det samlade) överskottet. Enligt 45 kap. 33 § IL skall emellertid endast två tredjedelar av kapitalvinster som hänför sig till en privatbostadsfastighet skall tas upp till beskattning - detta innebär att den egentliga skattesatsen på sådana vinster är 20 % (två tredjedelar av 30 %).

Inkomstskattelagen finner du http://lagen.nu/1999:1229
Jordabalken finner du http://lagen.nu/1970:994