Förverkande av hyresrätt, samt avhysning

Question

Hej!
Jag hyr ut en lokal i andra hand. Avtalet gäller tom 2013-12-31. Men mina hyresgäster har sagt upp sig och påstår att avtalet endast gäller till 2012-12-31, vilket är felaktigt. De har inte betalt hyra på flera månader och jag har snart använt upp hela depositionen till deras hyra. Jag har försökt driva in hyran via inkasso. Jag vill nu få ut dem ur lokalerna utan att bli återbetalningsskyldig för någon deposition eftersom de egentligen är skyldiga mig skadestånd.. Jag har en skadeståndsklausul i kontraktet. Jag undrar om jag kan säga upp dem med omedelbar verkan på grund av obetalda hyror och behålla den sista delen av depositionen för att täcka dröjsmålsränta och återställande av lokalen? Jag har övervägt att lämna in en stämningsansökan till Tingsrätten och undrar om jag kan komma med ett stämningsanspråk efter att jag sagt upp mina hyresgäster? Jag har inte möjlighet att vänta flera månader och betala hyra medan de sitter kvar i lokalerna. Jag har inte ekonomi för att ta den risken då jag kanske aldrig får några pengar tillbaks. Jag vill inte gå i konkurs på grund av denna situation. Snälla, hjälp mig!!!

Answer 1

Hej och tack för att du kontaktar LawLine med dina frågor!

Det faktum att dina hyresgäster inte betalt hyra på flera månader utgör en grund för att förverka hyresavtalet enligt 12 kap 42 § Jordabalken (JB). Således har du en rätt att säga upp avtalet. För att göra detta krävs att du skriftligen delger hyresgästerna om uppsägningen. Och i denna delgivning bör du nämna vem som är adressat, och att det är rätt person som söks, vidare ska uppsägningen innehålla en viljeförklaring (d.v.s. att du säger upp hyresavtalet, samt varför), till sist bör uppsägningen vara undertecknad.

Det går vidare att läsa i 12 kap 8 § JB att en ansökan om att hyresgästen ska avhysas enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning (LBH) gäller som uppsägningen om hyresgästen blivit delgiven. Och detta betyder att om du delgett hyresgästen om uppsägningen, och sedan ansöker om avhysning, så har du gjort en korrekt uppsägning.

En sådan ansökan om avhysning gör du hos kronofogdemyndigheten enligt 3 § LBH. Och du hittar mer information om hur detta går till på kronofogdens hemsida, som är mycket pedagogisk och lätt att förstå. Det är alltså genom denna ansökan som du får bort dina hyresgäster, och detta med kronofogdens hjälp. Detta betyder att du inte behöver stämma hyresgästerna vid tingsrätten, utan det räcker att du ansöker om avhysning hos kronofogden. Tur är väll det eftersom man kan få vänta mycket lång tid på en dom från tingsrätten, emedan kronofogdens avhysningsprocess går mycket snabbare.

Till sist vad det gäller skadeståndet går att läsa i 12 kap 42 § 6 st. att om hyresavtalet sagts upp på grund av förverkande (vilket det har) ger detta hyresvärden rätt till skadestånd. Du kan yrka om skadestånd för förlusten som uppkommit på grund av att du inte kunnat hyra ut lokalen under den tid som du planerat. Här måste du dock stämma hyresgästerna vid tingsrätten, och jag föreslår därför att du tar kontakt med en advokat för att få hjälp, eftersom det kan bli ganska komplicerat.