Köp av bostadsrätt. Läckande golvbrunn, fel i vara?

Question

Vi har köpt ett radhus, en bostadsrätt. 1v efter inflyttning visar det sig att golvbrunnen i badrummet på ovanvåningen läcker vatten ned genom taket till undervåningen vid dusch. Badrummet är renoverat av förra ägaren och enl mäklaren fackmannamässigt. Vid insp av VVs-are påpekas att golvbrunnens utförande inte är fackmannamässig. Är detta ett dolt fel och kan vi kräva ersättning av köparen som hävdar att hon aldrig haft problem med vattenläckage? Vi har besiktningsskyldighet, men detta uppdagades ju inte förrän vi bott här och använt badrummet i en vecka. Vid användande av tex tvättmaskin som töms i badkaret läcker det inget, vilket innebär att vi inte hade kunnat se detta vid en besiktning.

Answer 1

Hej!

Vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner gäller i första hand avtalet mellan säljare och köpare. Om den aktuella frågan eller situationen inte finns reglerad i avtalet gäller i andra hand köplagen (1990:931) KöpL http://lagen.nu/1990:931 .

De brister du uppmärksammat skulle i lagens mening kunna utgöra fel i varan. Enligt 17 § KöpL skall varan anses felaktig om dess beskaffenhet avviker från vad som avtalats. Varan kan också anses felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Varan kan även anses felaktig enligt 18 § KöpL om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid försäljningen, t.ex. att säljaren uttryckligen har uttalat något om varans beskaffenhet. Vidare krävs enligt 21 § KöpL att felet fanns där redan före köpet.

Har säljaren i avtalet tagit in en klausul om att varan säljs i ”befintligt skick” är denna friskrivning inte giltig om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter, 19 § 1st. p.3 KöpL.

Har man som köpare undersökt varan före köpet får man inte som fel åberopa sådant man märkte eller borde ha märkt vid undersökningen, 20 § KöpL. Har man som köpare inte upptäckt bristen vid undersökningen blir det då fråga om en objektiv bedömning. Det innebär att sådant som relativt enkelt hade kunnat upptäckas vid undersökningen troligen inte kan göras gällande medan brister som kräver en betydande insats för att upptäckas eller brister av dold karaktär kan göras gällande. Huruvida säljaren kände till bristen eller inte har dock ingen betydelse.

För att överhuvudet taget kunna göra gällande ett fel måste man reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter att köparen märkte eller borde ha märkt felet, 32 § KöpL. Vad som är skälig tid finns inte exakt definierat utan beror på vilken typ av vara det rör sig om och felets art. Utgångspunkten är här att ju förr reklamationen sker desto bättre. Reklamationen måste ske inom två år från det att köparen mottog varan, om inte säljaren lämnat en garanti, handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Om varan är felaktig kan har man som köpare bl.a. rätt att kräva att säljaren avhjälper felet, 34 § KöpL. Sker inte avhjälpande inom skälig tid har man som köpare rätt till försvarliga kostnader för att själv åtgärda felet. För att kräva att säljaren avhjälper felet måste man även särskilt tala om det för säljaren, en s.k. särskild reklamation, 35 § KöpL.

Huruvida de brister du nämner kan göras gällande som fel är svårt att uttala sig om, utan blir beroende av dels hur svårt det hade varit att upptäcka vid undersökningen, dels övriga omständigheter vid försäljningen, t.ex. uppgifter från säljaren. Det bör noteras att för sådan information som säljaren lämnat har du bevisbördan, du måste alltså kunna styrka sådana uttalanden. Om det inte går att nå fram till en lösning med säljaren föreslår jag att du kontaktar en sakkunnig för vidare rådgivning.

För att mäklaren skall kunna göras ansvarig krävs att denne varit vårdslös, 20 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) http://lagen.nu/1995:400 . Mäklaren skall normalt anses kunna förlita sig på uppgifter som denne erhåller från säljaren.

Vänligen