Nedsättniga av hyra på grund av reparationer

Question

Hej,
Jag bor i en hyresrätt som jag fått via ett byte. Jag har bott där i 6 månader och har nu fått en vattenskada i badrummet som ej orsakats av mig utan av hyresgästen ovanför mig. Nu säger fastighetsförvaltaren att vi ej kommer få någon hyresreduktion om vi kan bo kvar i lägenheten och använda badrummet som vanligt. Kan detta verkligen stämma då vi ska ha en fläkt som ska torka ut vårt badrum i tre månader? Han hävdar dessutom att vid ett byte är det vår skyldighet att undersöka ev. brister i lgh och att vi byter till oss den i befintligt skick (samme fastighetsförvaltare besiktade lgh innan jag flyttade in). Jag undrar också vad som är ett skäligt avdrag på hyran för detta om ni nu svarar att vi har rätt till avdrag, fastighetsförvaltaren hänvisar till schabloner i hyreslagen, var kan jag läsa om dessa?. Tack för hjälpen.

Answer 1

Det som i vardagligt tal kallas hyreslagen är 12 kap i jordabalken, se http://lagen.nu/1970:994#K12. (De lagrum som hänvisas till återfinns där om inte annat anges.)
Enligt 16 § st 1, p 3 har du som hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten och du inte är vållande. Eftersom det är din granne som har vållat skadan torde du därmed ha rätt till nedsättning av hyran. Rätten till nedsättning stadgas i 11 § p 3 och ska gälla så länge bristen består.
I 16 § st 3 finns en möjlighet för hyresgäst och hyresvärd att komma överens om att rätt till nedsättning av hyran inte ska gälla vid sedvanligt underhåll eller annat som anges i avtalet. Vad som avses med sedvanligt underhåll är inte helt lätt att avgöra. I rättsfallet NJA2002
s 378 ansåg HD att reparationer som var någorlunda förutsebara och allmänt brukliga fick anses falla under beteckningen sedvanligt underhåll. Att reparera en fuktskada kan anses vara allmänt brukligt men det kan knappast bedömas vara förutsebart. HD menade att även mer omfattande åtgärder kan omfattas av den nämnda beteckningen under förutsättning att de inte tar mer tid än nödvändigt i bruk.
Avseende schablonerna står de ej att finna i hyreslagen, 12 kap jordabalken. Mitt råd är att du kontaktar Hyresgästföreningen för mer råd, se https://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgf/index.html.

Med vänlig hälsning