Besittningsskydd och ombildning till bostadsrätt

Question

Hej!
Hyr i andra hand sedan 1.04.2005 och har skrivit ett andrahandsavtal köpt i bokhandel (för tiden 1.04.2005-31.03.2008). Uthyraren har ej avsagt sig besittningsskyddet. Han har ej heller fått detta kontrakt formellt godkänt av fastighetsägaren men de har "informellt" godkänt mig som hyresgäst då de satt upp mitt efternamn på min dörr, i entrehallen och vid porttelefonen. Nu vill uthyraren säga upp mig innan avtalstiden gått ut men jag undrar om jag har besittningsrätt? Lägenheten ska bli bostadsrätt och jag vill köpa den då uthyraren ej kan göra det eftersom han har kronofogden på sig, är arbetslös och ej har taxerad inkomst. I tillägg har han ej fysiskt bott i lägenheten sedan minst 3,5 år tillbaks då jag vet att han hyrt ut lägenheten i minst 1 år innan mig.

Answer 1

Som andrahandshyresgäst av en lägenhet har du besittningsskydd när hyresförhållandet som i ditt fall varat mer än två år, se JB 12 kap 45§ http://www.lagen.nu/1970:994. Besittningsskydd innebär en rätt att fortsätta hyra, om inte någon besittningsbrytande grund finns. De grunder som kan bryta besittningsskyddet finns i 46 §. I ditt fall finns inget som direkt tyder på att ditt besittningsskydd skulle brytas, men vid tvist är det ytterst en intresseavvägning som avgör. Avgörande är då om uthyraren har något skäl till att återfå lägenheten som är tyngre än ditt behov av att fortsätta bo där. Har uthyraren sagt upp ditt hyresavtalet och är ni oeniga krävs att uthyraren senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden för prövning av frågan, annars är uppsägningen utan verkan, om du stannar i lägenheten. Utifrån detta ser du ut att ha goda möjligheter att få rätt till att fortsätta hyra.
En annan sak är hur dina möjligheter är att ta över hyreskontraktet i förhållande till fastighetsägaren och få köpa lägenheten då den blir bostadsrätt. Besittningsskydd innebär en rätt att bo kvar i lägenheten men gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet. En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till den egentliga hyresvärden och har heller inte rätt till förstahandskontraktet utan samtycke. Dina möjligheter i detta avvseende beror alltså på hyresvärden (fastighetsägaren). När det gäller ombildningen till bostadsrätt gäller även bostadsrättslagen (1991:614). En andrahandshyresgäst har inga rättigheter att rösta angående ombildningen på föreningsstämma (9 kap 19 §) och har inte heller i övrigt rätt till att få förvärva en lägenhet i en fastighet som är föremål för ombildning.
Lycka till!