Kan man angripa villkor i ett gåvobrev?

Question

Till den / de juridikstuderande som känner sig manade.

Och kan ni knäcka denna nöt blir jag både imponerad och väldigt glad då den är ’ a pain in the neck’ för flera av delägarna.

Det rör sig om ett gåvobrev – en fastighetn /sommarstuga / som morfar har givit till sina barnbarn, c:a 10 stycken - som är så formulerat att ingen av de lagfarna delägarna kan komma ur sitt ägarskap utan att samtliga delägare godkänner detta / och det gör icke samtliga – eller åtminstone kommer beklagligtvis alltid åtminstone en av dem (av principiella skäl) att ej godkänna en försäljning varken internt inom delägargruppen och naturligtvis då ej heller till externa personer. Det enda sättet att komma ur det hela är att skänka sin del av fastigheten till bröstarvinge (som dessutom ej alla har.) // Och vad händer förresten med den del som en delägare äger om/när denne dör?? - kanske ämnet för en annan fråga då det ej just nu är aktuellt, men kan naturligtvis bli när som helst. //

Delarna är lite olika fördelade så att: 2 personer har varsin femtedel, fyra personer varsin tiondedel och tre varsin femtondedel. En femtondedel har ett marknadsvärde om c:a 30.000 max om delarna säljs internt mellan delägarna men totalvärdet på fastigheten är kanske ej mer än 150 – 200 tusen kronor. Fastighetsskatten är totalt c:a 1500 kronor . (Aktuellt taxeringsvärde känner jag ej till för närvarande).

Då några 2 st femtondelsägare är totalt ointresserade av att äga huset har de funnit några andra delägare som vill köpa delarna / och de facto redan betalt ( då de ej visste om problemen med överföring av lagfart), och den resterande av femtondelsägarna är den som motsätter sig försäljningen ( och dessutom är medellös och har varken råd med fastighetsskatt, och än mindre med underhållskostnader mm) så kan ju följden bli att, med tiden, förfaller hela huset.
Dessutom måste de delägare som ej är intresserade av att behålla sin fastighetsdel för tid och evighet betala sin del av fastighetsskatten .

Förutom en allmän förklaring av gåvogivaren att fastigheten skall hållas intakt och i gott skick mm mm … så överläts fastigheten på följande villkor:

1. Jag och min hustru … förbehåller oss livsvarig nyttjanderätt till fasstigheten. (kommentar: ’morfar’ är död sedan lång tid och hustru är handikappad och har ej varken intresse eller möjlighet att nyttja fastigheten.)
2. Fastigheten får av gåvotagarna ej försäljas, bortgivas till annan än bröstarvinge, intecknas eller belånas med mindre än att samtliga delägare samtycker därtill. Detta innebär att 1904 års lag om samäganderätt (6 §) inte skall äga tillämpning.
3. …………….
4. ……………………
5. Fastigheten skall hos gåvotagarna vara hans eller hennes enskilda egendom
6. …….
7. ………

Ovanstående gåva har vi tacksamt emottagit med de särskilda villkor som gåvogivaren uppställt och förbinder vi oss att följa den önskan som gåvogivaren uttalat.

Och för mina tre barn har jag själv samt hustru , såsom förmyndare för dom (dom var minderåriga då), undertecknat mottagandet av gåvan.!!! (1981 var årtalet för gåvan.)

Fråga:

Hur kan gåvobrevets villkor ändras så att delägare får sälja sin del, helst till vem som helst, men åtminstone till annan delägare utan att alla delägare skall samtycka / vilket de ju aldrig kommer att göra som jag skrev inledningsvis.

Hur kan man rent praktiskt dra detta vidare? Kan man gå till Tingsrätt, eller måste (dyr) advokat anlitas. Det är det ju knappast värt i kronor och ören. Och han som är meddellös /min son beklagligtvis / har ju knappast råd med fastighetsskatten, och betalar han ej så kommer kronofogden …..med de konsekvenser detta må hava.

Jag tycker att delägarna är inne i något slags slavkontrakt som dom ej kan lösas från – och detta låter orimligt. Så kan väl ändå inte vårt samhälle vara inrättat?! Jag hoppas ej det.

Ja, har någon någon lösning så vore jag väldigt glad.

Answer 1

Hej!

Till att börja med kan man konstatera att man vid gåvor av fast egendom i princip kan föreskriva villkor (t.ex. överlåtelseförbud) som inskränker gåvotagarens rätt att förfoga över egendomen (se t.ex. NJA II 1968 s 549). Av 4 kap 3 § i förening med 4 kap 29 § JB framgår att sådant gåvovillkor, för att vara giltigt, skall intagas i gåvohandlingen, vilket i ert fall verkar ha skett. (Jfr NJA 1981 s 897 och 1994 s 69.)

Den situation ni hamnat i är beklaglig då det är mycket problematiskt att lösa en sådan här tvist. Man kan tycka att de villkor som är uppställda i det kontrakt ni undertecknade är långtgående, eller som du uttrycker det nästan "slavliknande". Dessvärre är det med stor sannolikhet så att dessa villkor inte går att angripa via t.ex. de sedvanliga avtalsrättsliga reglerna i AvtL.

För att då svara på din fråga, om man kan ändra avtalet, så kan man i korthet säga att det troligtvis inte kommer att gå med hänvisning till ovanstående resonemang.

Man kan alltid försöka dra det inför en domstol för att få till någon slags förlikning men då skall man komma ihåg att det är ett kostsamt och tidsödande projekt samt att ni borde rådgiva med en advokat inför en sådan talan. Det finns i detta fallet även en risk för att ni inte skulle ha framgång med en sådan talan.

Den delen av fastigheten som redan sålts torde ogiltgförklaras och därmed återgå eftersom det står i strid med gällande gåvobrev.

Som jag har tolkat det hela är det nog tyvärr så att ni inte kan göra speciellt mycket åt den uppkomna situationen, åtmindstone inte tills alla gåvotagare är överens.

För att få ett mer utförligt svar i frågan kan ni alltid kontakta en advokat för närmare rådgivning.

Hör gärna av dig igen om det är något du undrar över

Lycka till!

Mvh