Tvångsförsäljning av samägd fastighet

Question

Tre personer, varav en äger 50 % och två äger 50% tillsammans i en gårdsfastighet med två värderingar om 2,5 och 3 miljoner kronor. En av delägarna vill sälja fastigheten. De två andra vägrar och vill istället ackordera om priset, vilket dragit ut på tiden. Kan fastigheten tvångssäljas på auktion efter beslut i tingsrätten? Hur lång tid kan sådant ta? Innebär en avtalad hembudsklausul att säljande delägaren måste anta det bud som de två andra erbjuder? Dessa, som inte själva bor i fastigheten, verkar mest intresserade att kunna göra en egen, bra affär.

Answer 1

Dessa personer innehar fastigheten med samäganderätt, vilket innebär att lagen om samäganderätt är tillämplig.
Huvudregeln vid förfogande över samfälld egendom är att samtliga delägare måste ge sitt samtycke vid exempelvis försäljning av fastigheten (2 §). Lagen ger dock envar av delägarna behörigheten att hos tingsrätten i den ort där fastigheten finns ansöka om att fastigheten för gemensam räkning skall försäljas på offentlig auktion (6 §). Rätten kan också på yrkande av någon delägare fastställa ett pris under vilket fastigheten inte får försäljas, dvs. ett minimipris (9 §).
En sådan försäljning skall dock inte ske om någon av delägarna kan visa ”synnerliga skäl” för anstånd med försäljning. I praxis har sociala förhållanden angetts kunna föranleda ett sådant anstånd (NJA 1974 s. 490, NJA 1979 s. 562).

En hembudsklausul innebär vanligtvis att en delägare inte kan sälja sin andel innan andra delägare getts möjligheten att köpa andelen. För det mesta fastställs också priset eller en beräkningsmetod i klausulen. En hembudsklausul i sig innebär alltså inte att man är skyldig att acceptera ett visst anbud. Men, som sagt, detta beror på vad klausulen stipulerar.