Brister i nyköpt bostadsrätt

Question

Kan jag häva mitt köp av en bostadsrätt?
För fyra månader sen köpte jag en lägenhet till maxpris som presenterades som felfri, men, enligt gängse kontrakt, i "befintligt skick".
Först upptäckte jag en mycket stark stank från avloppet då vatten ej spolats i lägenheten på en dag eller två, som beror på undertryck i rören. Detta har säljaren och föreningen känt till länge. Problemet uppstod sedan en vidnsvåning byggdes felaktigt så att ena avluftningsröret vid husets avloppsledning täpptes till. Detta problem har föreningen länge sökt avhjälpa, och ägnat hela året 2007 åt. Nu kommer problemet avhjälpas, förhoppningsvis, då en firma kommer att vidtalas av styrelsen för att göra behövliga ingrepp under början av 2008.
Jag blev emellertid inte upplyst om detta problem, som kraftigt försvårat vistelsen i lägenheten, då jag inte bott där kontinuerligt. Varje gång jag kommit dit har det krävts några timmar för spolning och vädring för att kunan vistas i lägenheten.
Nästa problem uppstod då jag nyligen kontaktades av styrelsen, som upplyste mig om att en rörfirma som fått gå in i avloppen via det badrum som nu är mitt, som en sidoeffekt av rörundersökningen, upptäckte att det fanns svartmögel i ett utrymme bakom kaklet i mitt badrum. Styrelsen försågs med en DVD och även utprintade bilder på bl.a. detta mögel i januari 2007. Styrelsen kräver givetvis att problemet åtgärad omgående för att förhindra spridning av möglet i huset. Ännu har jag dock inte kunnat få klara besked på om säljaren fått denna information från förra styrelsen eller om den styrelsen helt enkelt glömt meddela honom det. Nuvarande styrelsen kan inte svara på frågan. Nu måste kaklet rivas i duschutrymmet och det måste saneras och kaklas om.
Jag skulle aldrig köpt lägenheten - och s-rskilt inte till det priset jag gav - om jag haft minsta aning om dessa problem.
Helst skulle jag vilja låta köpet gå tillbaka. Är det möjligt?
Om icke - vem ska stå för mögelsaneringen?

Answer 1

Bostadsrätt utgör lös egendom och alltså är det köplagen som gäller, den finner du http://lagen.nu/1990:931

Enligt 19 § gäller följande. Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. Varan anses även felaktig om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Undersökningsplikten enligt köplagen är betydligt mildare än den som enlig jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Men enligt 20 § gäller ändå att köparen inte såsom fel få åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Om inte du har undersökt badrummet och kaklet utan att upptäcka felet och säljaren inte heller uppmanat dig att göra det så är undersökningsplikten inget problem.

Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd.

Köparen får enligt 32 § inte åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Som framgår ovan är det av stor betydelse om du kan visa att säljaren känt till felet. Då bör du utan problem kunna begära att denne bekostar saneringen, med hänvisning till 34 §. Annars är det svårare att vända sig till säljaren med krav.
Vad gäller problemen med vistelsen i lägenheten och föreningens eventuella ansvar så regleras det i bostadsrättslagen som du finner http://lagen.nu/1991:614

Enligt 7 kap. 4 § är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.

Enligt 7 kap. 12 § svarar bostadsrättshavaren inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.
För reparationer på grund av vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

Här kan man alltså anse att ansvaret legat på styrelsen och att du brustit i sin reparationsskyldighet enligt 4 §. Då följer av 2 § att om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.

Sammanfattningsvis bör du utan problem få hyressänkning under den tid som rörproblemet är till besvär för din vistelse i lägenheten. Vad gäller svartmöglet beror det som sagt på vad säljaren vetat. Det är i annat fall du och inte styrelsen som är skyldig att åtgärda detta. En idé kan vara att undersöka vem som satte kaklet från början. De har sannolikt gjort ett undermåligt arbete vilket skulle kunna angripas med konsumenttjänstlagen. Då blir du alltså skyldig gentemot föreningen men firman blir skyldig gentemot dig.