Avstående från besittningsskydd- Villa

Question

Vi har två hus på vår tomt, ett bor vi i och ett funderar vi på att hyra ut. Båda ägs av oss.

Får en eventuell hyresgäst efter två år besittningsskydd till huset de hyr av oss fast vi äger det? Det vill säga måste vi skriva oss fria från detta med ett separat kontrakt precis som med en hyresrätt?

Kan man använda samma formulär som för hyresrätt, i förordningen SFS 2005:1148?

Krävs speciella skäl att säga upp en hyresgäst med förhållandena ovan eller räcker det att vi vill byta hyresgäst eller nyttja huset själva?

Tack på förhand!

Answer 1

Den fördröjning av besittningsskyddet om två år som ni hänvisar till gäller andrahanduthyrning av lägenhet. När ni som ägare till huset hyr ut detta rör det sig om en förstahandsuthyrning och besittningsskydd inträder redan första dagen av hyresförhållandet.

Det är möjligt att skriva sig fri från besittningsskyddet genom en särskild handling. Som huvudregel krävs att avståendet av besittningsskyddet ska godkännas av hyresnämnden. I fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet finns det emellertid undantag för kravet på hyresnämndens godkännande. Godkännande behövs inte när avståendet från besittningsskyddet inte avser längre tid än 4 år och skälet för hyresavtalets upphörande är antingen att hyresvärden själv vill bosätta sig i huset eller att huset ska överlåtas (Jordabalken 12 kap. 45a §, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P45a ). Vill man ha ett längre gående avstående krävs alltså hyresnämndens godkännande. För att hyresnämnden ska kunna godkänna ett avstående krävs att det motiveras av särskilda skäl både vad avser grunder för kommande uppsägning samt eventuell förlängd tid. Det kan tilläggas att hyresnämndens godkännande inte heller behövs för ett avtal om avstående som ingåtts efter att besittningsskyddet uppstått. Observera att ett avstående alltid måste göras i en särskilt upprättad handling och kan alltså inte tas in i exempelvis hyresavtalet.

På hyresnämndens hemsida, www.hyresnamnden.se , finns förtryckta blanketter som det är rekommenderat att använda både för de fall där godkännande krävs och där det inte krävs. Blanketten för de fall där godkännande inte krävs motsvarar regeringens formulär 1-3 enligt förordningen SFS 2005:1148. Blanketten för fall där godkännande krävs fungerar även som ansökningshandling till hyresnämnden. Observera att även denna blankett har förtryckt en maxtid om 4 år och om längre tid önskas måste detta motiveras särskilt.

Avståendet gäller alltså för de fall att ägaren själv vill bosätta sig i huset, att huset ska överlåtas eller för eventuella andra orsaker som specificerats och godkänts av hyresnämnden.

Utan att gå närmare in på detta: För det fall att besittningsskydd uppstått är denna förstås inte absolut. I Jordabalkens 12 kap. 46 §, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P46 , återfinns de besittningsgenombrytande grunderna, vilka rör exempelvis att hyresgästen i hög grad åsidosatt sina förpliktelser mot hyresvärden. Emellertid ska det som regel till mycket för att ett besittningsskydd ska brytas igenom.

Lycka till!