Fel i bostadsrätt

Question

Jag köpte min bostadsrätt för cirka 1,5 år sedan och har till min förfäran upptäckt att det är en fuktskada i badrummet. Uppkomsten till fuktskadan är enligt av oss tillkallad besiktningsman den golvbrunn som inte uppfyller branschstandard. Vad jag förstår så måste jag reklamera felet inom två år enligt köplagen.

Jag har hört av mig till säljaren med anledning av detta. Säljaren hävdar att dennes pappa (som inte är legitimerad person) har utfört renoveringen av badrummet som skedde för ca 3,5 år sedan. Personen i fråga har dock inte monterat den felande golvbrunnen.

Vårt försäkringsbolag vill inte ta i detta pga just inte fackmannamässigt utfört arbete gällande golvbrunnen.

Jag undrar nu om det är värt att yrka ersättning från säljaren eller om det är bättre att bara bita i det sura äpplet.

Frågan är alltså om köparen kan kräva rättelse eller del av rättelse av säljaren efter överlåtelsen av bostadsrätten (inom 2 år) vad gällande "dolda fel" som jag anser att det handlar om? Eller gäller inte "dolda fel" vid överlåtelser av bostadsrätt?

Jag vore ytterst tacksam för en tolkning av fallet.

Answer 1

Hej,

Vid köp av bostadsrättslägenheter tillämpas om inget annat avtalas Köplagen, KöpL, som du hittar http://lagen.nu/1990:931.
Det spelar inte någon roll om det var säljaren eller någon annan närstående till denne som renoverade badrummet, säljaren ansvarar likväl för felet.

Bestämmelserna om dolda fel i jordabalken som används vid köp av fast egendom går inte att använda i ditt fall då en bostadsrätt räknas som lös egendom.

Enligt 17 § KöpL anses varan felaktig om dess beskaffenhet avviker från vad som avtalats eller om varan avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vidare kan varan även anses felaktigt om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid köpet, t.ex. uppgifter om varans beskaffenhet, 18 § KöpL.

Problemet med golvbrunnen utgör troligtvis ett fel enligt KöpL, dock måste lägenheten ha varit behäftad med felet vid försäljningen för att man skall kunna göra felet gällande 21§KöpL.

Viktigt att notera är dock att även om en köpare inte har någon generell undersökningsplikt enligt KöpL får han ej såsom fel åberopa vad han antas känt till vid köpet. Har man dessutom som köpare undersökt varan innan köpet, vilket torde vara det vanliga vid köp av en bostadsrätt, får man ej åberopa såsom fel vad man har eller borde ha upptäckt vid undersökningen. Detsamma gäller om säljaren har uppmanat köparen att undersöka varan men köparen underlåtit att göra det, 20§ KöpL. Har Ni som köpare undersökt bostadsrätten innan köpet kan Ni alltså ej göra gällande fel som hade varit relativt lätta att upptäcka medan fel som kräver en betydande insats att upptäcka, oftast från en sakkunnig, kan göras gällande. Huruvida ni kan göra fel gällande är alltså beroende av hur svåra felen hade varit att upptäcka vid en undersökning samt uppgifter som säljaren gett er innan köpet.

Huruvida du har fullgjort din undersökningsplikt är svårt att säga utan att ha sett badrummet och golvbrunnen i ifråga. Det är bäst att en sakkunnig får bedöma.

Du har rätt att du måste reklamera felet inom 2 år, se 32 § KöpL. Om det visar sig att bostadsrätten är felaktig har Ni som köpare bland annat rätt att kräva att säljarena avhjälper felet. Sker ej avhjälpandet inom skälig tid har Ni rätt till försvarliga kostnader för att själv åtgärda felet. Säljaren har alltid rätt att avhjälpa felet innan hävning kan bli aktuellt. Vidare krävs för hävning av köpet att felet är av väsentligt betydelse för Er och att säljaren visste om det,. För påföljder se, 34 § - 39 § KöpL.

Jag hoppas att mitt svar har gett lite vägledning. Lycka till!

Med vänlig hälsning