Fel vid köp av bostadsrätt

Question

Hej! Sonen har köpt bostadsrätt där kök och badrum renoverats. Då väggar och målning var i myckel uselt skick ville han inte flytta in direkt utan anlitade målare för uppdraget. Efter att ha flyttat in och duschat upptäckte han att govet i badrummet inte lutar ordentligt mot golvbrunn. Vatten som hamnar en ½ meter bortanför badkar stannar där. Kan han åberopa detta som dolt fel? Byggfusk av tidigare bostadsrättsinnehavare? Hon borde ju ha märkt detta och informerat.

Answer 1

Hej,

Då bostadsrätter utgör lös egendom tillämpas om inget annat avtalats Köplagen (KöpL) , som Ni hittar https://lagen.nu/1990:931

En vara anses felaktig enligt 17 § KöpL om dess beskaffenhet avviker från vad som avtalats eller om varan avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vidare kan varan även anses felaktigt om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid köpet, t.ex. uppgifter om varans beskaffenhet, 18 § KöpL. Dock krävs att felet fann redan vid köpet. 21 § KöpL.

En köpare har ingen generell undersökningsplikt enligt KöpL men får ej åberopa såsom fel vad han antas känt till vid köpet. Har man dessutom som köpare undersökt varan innan köpet, vilket torde vara det vanliga vid köp av en bostadsrätt, får man ej åberopa såsom fel vad man har eller borde ha upptäckt vid undersökningen. Detsamma gäller om säljaren har uppmanat köparen att undersöka varan men köparen underlåtit att göra det, 20§ KöpL. Har Ni som köpare undersökt bostadsrätten innan köpet kan Ni alltså ej göra gällande fel som hade varit relativt lätta att upptäcka medan fel som kräver en betydande insats att upptäcka, oftast från en sakkunnig, kan göras gällande. Huruvida ni kan göra fel gällande är alltså beroende av hur svåra felen hade varit att upptäcka vid en undersökning samt uppgifter som säljaren gett er innan köpet.

För att kunna göra något fel gällande måste man reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter att man upptäckt felet eller borde ha upptäckt det. Den yttersta gränsen för detta är 2 år, 32 § KöpL

Om det visar sig att bostadsrätten är felaktig har Ni som köpare bland annat rätt att kräva att säljarena avhjälper felet. Sker ej avhjälpandet inom skälig tid har Ni rätt till försvarliga kostnader för att själv åtgärda felet. Säljaren har alltid rätt att avhjälpa felet innan hävning kan bli aktuellt. Vidare krävs för hävning av köpet att felet är av väsentligt betydelse för Er och att säljaren visste om det,. För påföljder se, 34 § - 39 § KöpL.

Problemet med golvbrunnen skulle kunna utgöra ett fel i varan enligt KöpL men frågan rör också om ni uppfyllt er undersökningsplikt vilket som sagt är ett måste för att kunna göra någon påföljd gällande. En sådan bedömning är det bättre att Ni vänder er till en sakkunnig för att få om Ni ej kommer fram till en lösning med säljaren.

Med vänliga hälsning