Befogad anledning att neka andrahandsupplåtelse av BR

Question

Hej,

Jag undrar vad den nya bostadsrättslagen ger föreningen för rättigheter att neka andrahandsuthyrning? Vi har en medlem som misskött sina betalningar och inte ansökt om tillstånd och ärendet har nu gått till Hyresnämnden. Hon har redan hyrt ut i fem år och vill hyra ut ett år till, aldrig varit skriven i sin lägenhet. Hon genomgår nu en utbildning i London och det är visserligen skäl men räcker det när hon misskött sig så och dessutom hyrt ut så lång tid innan?

Answer 1

Hej!

När det gäller andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt stadgar huvudregeln i bostadsrättslagen att sådan upplåtelse inte får göras utan styrelsens samtycke (se 7:10 BRL http://www.lagen.nu/1991:614#R38). Vägrar föreningens styrelse att lämna sådant samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden skall lämna sitt tillstånd till andrahandsupplåtelsen om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (se 7:11 BRL http://www.lagen.nu/1991:614#R38). Bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl måste alltså vägas mot tyngden av de skäl som föreningen anför mot en andrahandsupplåtelse.

Vad som utgör beaktansvärda skäl är svårt att säga generellt. I förarbetena anges att utgångspunkten bör vara att synen på vad som skall anses utgöra beaktansvärda skäl bör vara generös. Samtidigt innebär kravet på att skälen skall vara beaktansvärda att de omständigheter som bostadsrättshavaren åberopar måste ha viss styrka. Tillfälliga studier i London kan mycket väl anses utgöra beaktansvärda skäl. Dock måste övriga händelser vägas in i denna bedömning. Tidigare gällde att en andrahandsupplåtelse bara tilläts om det kunde antas att hyresgästen ”under viss tid” inte kunde utnyttja lägenheten. Genom den förändring som skett i BRL har begränsningen till ”viss tid” slopats. Detta innebär dock inte att tidsfaktorn inte längre har någon betydelse. Det kommer bl.a. till uttryck genom att ett tillstånd till en andrahandsupplåtelse alltid skall begränsas till viss tid (se 7:11 st 1 BRL http://www.lagen.nu/1991:614#R38). Som ett riktmärke kan sägas att ju längre tid en bostadsrättshavare avser att inte utnyttja lägenheten, desto svagare blir också dennes beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. Sammanfattningsvis bör alltså er medlems skäl anses svaga eftersom hon redan har hyrt ut otillåtet i 5 år och nu vill förlänga ytterligare 1 år.

Mot bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl skall som ovan framhållits vägas föreningens befogade anledning att vägra samtycke. Även här spelar tidsfaktorn in. Efterhand som tiden går väger skälen för att tillåta andrahandsupplåtelsen lättare. Ofta kan tidsfaktorn vara viktigare i mindre föreningar än i större. Tiden har alltså betydelse vid bedömningen av om befogad anledning att vägra samtycke föreligger. Här kan även hänsyn tas till personliga kvalifikationer, såsom de upprepade betalningsmisskötelserna och den otillåtna andrahandsuthyrningen. Vidare kan hänsyn tas till föreningens stadgar beträffande villkor för medlemskap liksom föreningens intresse av att förbli en fungerande sådan, något som inte fungerar om en alltför stor del av lägenheterna bebos av andrahandshyresgäster som inte engagerar sig på samma sätt som bostadsrättshavarna själva förväntas göra.

Som ett sammanfattande svar kan sägas att även om utgångspunkten för bedömningen av vad som är beaktansvärda skäl är generös, borde med tanke på den upprepade misskötseln samt framförallt tidsfaktorn mycket tala för att föreningens styrelse har befogad anledning att neka vidare andrahandsupplåtelse.

Med vänlig hälsning,