Lawline svarar
De rättsregler, som är bestämmande för kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom, utgörs framförallt av lagregler i 4 kap. Jordabalk (1970:994) (JB) [ se http://lagen.nu/1970:994#K4 ] och av därtill anslutande rättspraxis. Ifråga om fel i fastighet och därtill anslutande frågor är den senare rättskällan – vägledande domar från överätt – oerhört omfattande och betydelsefull. I det följande skall jag försöka sammanfatta rättsreglerna på området och därigenom besvara frågan om en säljare kan bli fullständigt ansvarsbefriad för s.k. dolda fel i fastighet.
Friskrivningar vid försäljning av fast egendom förekommer i två olika former.
För det första finns egenskapsfriskrivningar. Dessa friskrivningar innebär att säljaren fråntar sig ansvar för fastighetens skick i något avseende, till exempel förklarar sig icke ansvarig för fastighetens dränering. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti, eftersom den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten.
För det andra finns påföljdsfriskrivningar, till vilka klausulen i ditt köpekontrakt räknas. Friskrivningar av denna art syftar till att utesluta en eller flera tillgängliga påföljder vid fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för. Medelst en påföljdsfriskrivning kan alltså säljaren försäkra sig om att köparen saknar möjlighet att t.ex. häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel i den försålda fastigheten. HD har godtagit påföljdsfriskrivningar i rättsfallen NJA 1975, s 545 och NJA 1976, s 217 (notera att både säljare och köpare i båda fall var privatpersoner, d.v.s. jämbördiga parter). Av dessa två rättsfall kan utläsas att en påföljdsfriskrivning är giltig även om den avser alla påföljder, under förutsättning att själva friskrivningsklausulen är tillräckligt tydligt formulerad.
Reglerna om felansvar vid försäljning av fast egendom är som utgångspunkt dispositiva, med vilket menas att reglerna endast gäller i den utsträckning säljare och köpare inte överenskommit annat. Detta gäller dock inte när en näringsidkare (”… varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig”, se Prop 1989/90:77, s 65) i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument som skall använda den huvudsakligen för enskilt ändamål. I sådana relationer mellan näringsidkare och konsument är regelverket istället tvingande till konsumentens förmån (4 kap. 19 d § 1 st. JB).
Med tanke på att reglerna om kontraktsbrott som huvudregel är dispositiva, finns det inget egentligt hinder för en privatperson att att begränsa sitt ansvar för s.k. dolda fel i fastigheten genom att göra en friskrivning. En överenskommen ansvarsbegränsning kan här sägas ligga inom avtalsfrihetens ram. Näringsidkare, däremot, är bundna av tvingande regler i 4 kap. JB om ansvar för fel i försåld fastighet (4 kap. 19 d § 1 st. JB). Av denna anledning torde näringsidkare inte kunna begränsa sitt ansvar för fel i fastighet annat än genom preciserade egenskapsfriskrivningar (sådana friskrivningar begränsar i egentlig mening inte säljarens ansvar för fel i fastigheten, utan fungerar upplysande för köparen och ”snävar in” felbegreppet).
Av informationen i din fråga får jag uppfattningen att säljaren inte är näringsidkare. Detta innebär – under förutsättning att min uppfattning är korrekt – att ert köpeavtal inte omfattas av tvingande regler i 4 kap. JB och att det står säljaren fritt att inkludera en generell påföljdsfriskrivning i köpekontraktet.
I det aktuella köpekontraktet stadgas att köparen inte får ”… göra gällande några påföljder gentemot säljaren pga. fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstillbehör.” Denna friskrivningsklausul är, med hänsyn till rättspraxis på området, tillräckligt tydligt formulerad för att äga giltighet. Detta innebär dock inte att säljaren helt befrias från ansvar för dolda fel i fastigheten. Vid totala påföljdsfriskrivningar har säljaren nämligen upplysningsplikt, vars innebörd jag nu kort skall beröra.
I allmänna termer innebär upplysningsplikten att en part som inte upplyser om ett visst för honom eller henne känt förhållande (t.ex. mögelförekomst i väggar) riskerar att bli ansvarig för detta just på grund av sin kännedom om förhållandet. Under förutsättning att säljaren upplyst dig om samtliga dolda fel som denne kände till vid försäljningen äger friskrivningen giltighet som absolut huvudregel (se nedan om undantagsfall). I den mån säljaren underlåter att upplysa dig om ett dolt fel, som denne ägde kännedom om vid försäljningstillfället, saknar friskrivningen verkan avseende just detta fel och du kan göra gällande påföljder med anledning härav. Grundregeln kan därför sägas vara att en total påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel, som denne saknar vetskap om.
I undantagsfall kan en total påföljdsfriskrivning frånkännas ansvarsbefriande verkan, trots att säljaren inte kände till ett visst fel i fastigheten. Detta kan t.ex. vara fallet om säljaren är fackman och själv bär ansvar för konstruktionsfel i fastigheten (se NJA 1981, s 400) eller om friskrivningsklausulen kan anses vara oskälig enligt 36 § Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (se NJA 1983, s 365). Den absoluta huvudregeln är ändock, som sagt, att påföljdsfriskrivningen gäller alla dolda fel som säljaren inte var medveten om vid försäljningstillfället.
Sammanfattningsvis kan konstateras att säljarens totala påföljdsfriskrivning i detta fall i och för sig äger giltighet; en tillräckligt tydlig påföljdsfriskrivning av generell karaktär godtas av rättsordningen. Friskrivningsklausulens förekomst innebär att du som köpare inte kan göra gällande några som helst påföljder i anledning av dolda fel i fastigheten, som säljaren inte kände till vid tiden för köpet. Motsatsvis har den aktuella friskrivningsklausulen ingen ansvarsfriande verkan avseende sådana dolda fel, som säljaren kände till vid försäljningen av fastigheten.
Tveka inte att återkomma om någonting är otydligt eller om du har ytterligare frågor!
