Allmänt om förverkandegrunderna vid bostadshyresrätt

Question

Hej!
Vi har en hyresgäst i våran hyresfastighet som de senaste månaderna, har mord hotat två ut av våra andra hyresgäster, varav en familj har flyttat hem till kvinnans föräldrar, den andra familjen som endast bott i lägenheten i 3 veckor, känner sig tvungna att bli kvar, för dom har ingenstans att ta vägen, och känner sig allvarlig hotade av mannen, båda mordhoten är polisanmälda, och polisen var även på plats, och utredning pågår.
Han stör med mycket hög musik sent på kvällar och även dagtid, och festar och är mycket högljudda. Detta stör grannarna väldigt mycket, och vid tillsägelse nonchalerar han det. Vi har vid många tillfällen muntligen sagt till honom att inte störa, vilket han inte följer.
Han har under de senaste åren varit konstant försenad med hyresbetalningen ca. 10-15 dagar. Vi har påtalat detta varje gång.
Han har även fyra kamp hundar som som förstör lägenheten, som väggar, golv, dörrar mm. och som får göra sina behov på verandan och våran trädgård. Det är en liten hyresfastighet med 4 lägenheter som nu har fått ett dålig ryckte.
Hur går vi fram för att avhysa honom?

Vänlig hälsning!
Roger Malmquist
Bengt Hammar
RB Fastigheter AB
[e-mail]
0707928969

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag förstår din fråga som att du har en hyresgäst som allvarligt hotat och besvärat grannarna i hyresfastigheten och du undrar om ni har rätt att avhysa denna hyresgästen.

För att besvara din fråga tänker jag redogöra för under vilka omständigheter man har rätt att avhysa en hyresgäst

Din fråga regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Detta kapitel i jordabalk kallas även för “hyreslagen”.

När får man avhysa en hyresgäst?

När en hyresvärd önskar att säga upp ett hyresavtal i förtid på grund av störningar orsakade av en hyrsgäst regleras detta i 12 kap. 25 och 42 §§ JB. En hyresgäst har en allmän skyldighet att nyttja sitt boende på ett sätt som inte framkallar störningar för andra boende i huset. En hyresgäst får inte heller agera mot andra boende på ett sätt som framkallar störningar.

I normalfallet ska en hyresgäst som framkallar störningar meddelas och få en möjlighet att rätta sig, s.k rättelseanmaning (12 kap. 25 § JB). En sådan anmaning måste vara utformad på ett sätt där det tydligt framgår för hyresgästen vilka störningar som avses samt vilka konsekvenser en underlåtenhet att rätta sig leder till (förverkande). Hyresvärden ska även meddela socialnämnden i den kommun där lägenheten finns. Sådant meddelande ska innehålla uppgift om att hyresgäst är ansvarig för störningar i boendet. Meddelande till hyresgäst och socialnämn lämnas lämpligen med rekommenderat brev för att uppfylla lagens krav på när meddelande anses inkommet (12 kap. 63 § JB).

Att väsnas i sin lägenhet anses vara ett åsidosättande av att bevara sundhet, ordning och gott skick. Om bullret förekommer på natten anses detta utgöra en störning då det förhindrar ett normalt sömnmönster hos andra boende. Vad gäller den bristande djurhållningen faller detta inom samma kategori som bullret. Dessa två störningar kan inte leda till omedelbart förverkande utan måste föregås av en rättelseanmaning samt meddelande till socialnämnden.

Att systematisk betala sin hyra för sent kan anses vara ett avtalsbrott av sådan art att hyresrätten anses förverkad. Jag kan inte utifrån det du tar upp i frågan avgöra om denna företeelse ensamt utgör en förverkandegrund.

Att hota grannar kan anses vara en “särskilt allvarlig störning“ vilket utgör grund för att omedelbart förverka hyresrätten utan föregående meddelande till varken hyresgäst eller socialnämnd. Det har avgjort i praxis att dödshot - förstärkt med en hammare - som uttalats mot en grannfamilj utgjort särskilt allvarlig störning (mål nr ÖH 7383-15). Däremot har endast verbala hot om att “plocka” en granne inte ansetts utgöra särskilt allvarlig störning (mål nr ÖH 10078-09). Grundförutsättningarna att bettendet ska klassas som särskilt allvarligt är att handlingarna riktas mot 1) andra boende i huset samt 2) skett i hyreshuset. Jag kan inte utifrån det du tar upp i frågan avgöra huruvida mordhoten är av sådan karaktär att de kan klassas som en “särskilt allvarlig störning”.

Slutsats

Sammantaget är min bedömning att hyregästen beter sig på ett sådant sätt att hyresrätten är förverkad. Mycket av det beteendet du beskrier i din fråga kan självständigt utgöra förverkandegrunder. Det leder till slutsatsen att det sammantagna beteendet torde nå upp till tröskeln av förverkande. Jag kan inte exakt svara på huruvida rättelseanmodan samt meddelande till socialnämnden krävs i ditt fall, det kräver en närmare bedömning.

Om du behöver hjälp att utforma en rättelseanmodan samt meddelande till socialnämnden kan vi på lawline hjälpa dig. Du är välkommen att kontakta mig på [e-mail] om du önskar att gå vidare i ditt ärende.

Tack på förhand,