Är ett avtal om drift och underhåll av en båtplats bindande trots att båtplatsen saknat tillstånd?

Question

Jag köpte 2020 nyttjanderätten till en båtplats i en hamn. I samband med det skrev jag ett s.k. service-avtal med hamnföreningen som sköter drift och underhåll av hamnen. Hamnföreningen har i sin tur ett arrendeavtal med ett kommunalt bolag som äger hamnen. Hamnföreningen tar ut en årsavgift från varje nyttjanderättsinnehavare. Nu har det visat sig att nödvändiga tillstånd för hamnen saknas. Tillstånd har nu sökts men avstyrkts. Det hela har överklagats till Mark- och Miljööverdomstolen, men framtiden för hamnen är alltså mycket oviss. Denna situation har lett till att jag sökt och också fått tag på en båtplats i en annan hamn. Jag vill alltså göra mig av med den förstnämnda båtplatsen och den årsavgift som är knuten till den. Nu hävdar hamnföreningen att jag i så fall måste överlåta båtplatsen till någon annan. Jag kan inte säga upp mitt service-avtal med hamnföreningen så länge jag inte kan hitta någon som vill ta över nyttjanderätten till båtplatsen. Även om jag inte har någon båt på båtplatsen och i övrigt inte heller utnyttjar några av hamnens faciliteter och tjänster. Eftersom framtiden för hamnen är så oviss så är det i praktiken nästan omöjligt att hitta en köpare. Det är troligtvis svårt att ens hitta någon som vill ta över den gratis. Det verkar för mig orimligt att jag pga. av denna situation skulle vara bunden av detta service-avtal, i teorin för all framtid. Hur ser ni på detta?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar huruvida det är möjlighet att komma ifrån serviceavtalet med hamnföreningen. 

Min rekommendation till dig först är att noga se över om avtalet har någon klausul eller liknande som skulle ge dig stöd för att i en situation som denna säga upp avtalet. Mitt svar nedan kommer inriktas på vad som gäller om en sådan klausul saknats. 

Den relativt självklara huvudregeln är att avtal ska hållas (”pacta sunt servanda”), men givetvis finns det också undantag. Om vi utgår från att tillstånd inte beviljas i mark- och miljööverdomstolen bör det noteras att det sannolikt hade kunnat leda till att det inte längre kommer finnas någon båtplats på hamnen vilket i sin tur leder till att hamnföreningen inte kan uppfylla sin del av avtalet (dvs sköta driften och underhåll av hamnen). I ett sådant fall har du rättslig grund för att häva avtalet, dessutom kommer hamnföreningen sannolikt inte längre ha några incitament att hålla upp avtalet. 

Det som är svårare är vad som gäller innan mark- och miljööverdomstolen fattat beslut angående tillstånden. Utrymmet för att undgå avtalsbundenhet vid detta stadium är mer snävt men hade möjligtvis kunnat göras med stöd av den s k förutsättningsläran. För att ogiltigförklara ett avtal med stöd av förutsättningsläran hade det krävts att du kan visa (1) att tillstånden varit en väsentlig förutsättning för att du skulle ingå avtalet, (2) att hamnföreningen insett eller borde insett att detta varit en väsentlig förutsättning för dig samt (3) att det föreligger särskilda omständigheter som talar för att det är lämpligt att hamnföreningen ska bära risken för att tillstånd saknats (jfr NJA 1981 s 269). Ett annat sätt att angripa situationen är med stöd av 36 § avtalslagen och då hävda att avsaknaden av nödvändiga tillstånd gjort att avtalet blivit oskäligt. Det ska dock noteras att det här rör sig om relativt svåra rättsfrågor och det är svårt att säga klart vad som gäller. Följden av detta blir att du i första hand bör försöka lösa frågan förhandlingsvägen och undvika att ta saken till domstol. Förhoppningsvis kan mina argument då sätta dig i ett bättre förhandlingsläge mot hamnföreningen. 

Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp! Om det kvarstår några frågor är du välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline eller till mig på [e-mail]. Om du går vidare mer ärendet kan du även välja att ta kontakt med våra jurister här.