Vad händer när endast en part vill sälja en samägd bostadsrätt?

2020-09-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Köpt bostadsrätt tillsammans (50/50 ägande) för 5 veckor sedan, men önskar nu gå skilda vägar p g a misshandelsfall. Samboavtal finns eftersom ena parten gick in med 900 tkr medan den andra parten la 200 tkr. Hur går man tillväga om ena parten motsätter sig försäljning?
Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du undrar om det är möjligt med tvångsförsäljning om ena parten i ett samägande motsätter sig en försäljning av den samägda egendomen.Lagen om samäganderätt (SamägL) reglerar situationen då två personer gemensamt äger egendom. Denna lag är dispositiv vilket betyder att parterna själva kan avtala bort lagens regler. I de fall som parterna inte avtalat om en uppkommen situation, t.ex. försäljning av egendomen, gäller samäganderättslagen. Det fortsatta svaret utgår från att ni i ert samboavtal inte har avtalat om hur ni vill hantera en framtida försäljning eller hur man hanterar en situation då en part vill sälja och den andra inte. Hur den fördelningen av köpeskillingen vid en försäljning av bostadsrätten sedan blir kan jag inte svara på utan mer information om den ekonomiska biten. Därför kommer jag inte att gå in mer på den frågan.Tvångsförsäljning Huvudregeln är att en åtgärd som rör den gemensamma egendomen som helhet kräver samtliga parters samtycke, 2 § SamägL. Varje delägare har dock rätt att vända sig till tingsrätten för att ansöka om att egendomen skall utbjudas till gemensam försäljning på offentlig auktion, 6 § SamägL. Försäljningen kommer då handhas av en god man vilken utses av rätten. Att sälja sin bostadsrätt på offentlig aktion kan ibland leda till att egendomen säljs för lägre pris än vad som annars varigt möjligt. Ni som delägare kan dock begränsa er möjliga förslust genom att sätta en undre gräns för vilken den gode mannen får sälja egendomen för, 8, 9 §§ SamägL.Undantag för tvångsförsäljningEn tvångsförsäljning är inte möjlig om den part som motsätter sig försäljning visar synnerliga skäl för att inte sälja egendomen. Vad synnerliga skäl är får avgöras från fall till fall. Enligt praxis avser "synnerliga skäl" undantagssituationer och har i praxis har rekvisitet tolkats strängt. Det har i praxis uttalats att synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen kan finnas om det exempelvis är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). Det går inte att avgöra utifrån din fråga om den andre parten i ditt fall har sådana synnerliga skäl.I ditt fallDet bästa för dig och din partner, både tidsmässigt och ekonomiskt, skulle vara att ni kom överens om en gemensam lösning på hur förvaltningen av bostadsrätten ska skötas. Vägrar din partner att gå med på att sälja bostadsrätten eller på att köpa ut din del kan du ändå kan se till att lägenheten blir såld genom en tvångsförsäljning. Du bör alltså i sådana fall vända dig till tingsrätten och ansöka om försäljning av den gemensamma egendomen.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!

Muntligt avtal?

2020-09-22 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej!Är en muntlig överenskommelse ett muntligt avtal? Om någon kommer med ett anbud, muntligt, och ena parten säger inte svara direkt utan mer indirekt som ett "jaja de blir bra" men har sågat en del i den muntliga överenskommelsen. Räknas detta som muntligt avtal? Räknas detta som en accept för anbudet?Ha de bra!
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att den svarande parten inte fullständigt instämt i det muntliga anbudet. Din fråga aktualiserar reglerna i avtalslagen.Huvudregeln är att ett antagande svar på ett anbud är bindande och innebär att ett avtal sluts (1 kap 1 § avtalslagen). Ett svar som innehåller att anbudet antas, men som på grund av till exempel ett tillägg eller en inskränkning inte överensstämmer helt med anbudet, gäller dock som ett avslag i förening med ett nytt anbud (1 kap 6 § avtalslagen). Utgångspunkten vid anbud som görs muntligen utan att anstånd med svaret medgivits, är att dessa måste antas omedelbart för att ett avtal ska anses ha kommit till stånd (1 kap 3 § andra stycket avtalslagen).Mot bakgrund av informationen jag har i ditt fall bedömer jag att ett giltigt avtal inte kommit till stånd. Detta främst då ingen ren accept lämnats. Det faktum att den svarande parten svarat "jaja de blir bra" i kombination med att ha "sågat en del i den muntliga överenskommelsen" är att anse som en oren accept. En sådan gäller enligt 1 kap 6 § avtalslagen som ett avslag på det ursprungliga anbudet, men utgör samtidigt ett nytt anbud till den ursprunglige anbudsgivaren.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vad behöver man tänka på vid gåvor från föräldrarna?

2020-09-20 i Gåva
FRÅGA |Hej, mina föräldrar vill skänka 200.000kr var till mig och min bror. Vad behöver vi tänka på när pengarna förs över till våra respektive bankkonto. Min bror bor i Österrike och hans pengar ska alltså föras över från mina föräldrars svenska bank till hans bank i Österrike. Får man föra över detta beloppet utomlands? Kommer vi behöva betala skatt för gåvan eller påverkar det något annat som vi bör tänka på? Mvh
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Behöver du tänka på något vid gåva i form av stor överföring till ditt konto?För gåvan till dig i SverigeFör att det ska klassas som en gåva måste tre kriterier vara uppfyllda. Det ska röra sig om en förmögenhetsöverföring (pengar överförs till er), det ska vara frivilligt, och det ska finnas en gåvoavsikt, alltså att dina föräldrar ska ha för avsikt att ge den aktuella gåvan till er. I Sverige föreligger det ingen gåvoskatt (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Det som kan vara bra att känna till är att det 2017 kommit en ny lag som syftar till att motverka penningtvätt samt finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Det innebär att banker i Sverige har höga krav på att inhämta uppgifter från sina kunder, och ifall banken bedömer att en transaktion är avvikande har banken en juridisk skyldighet att utreda detta. I ditt fall så är gåvokriteriet uppfyllt vilket betyder att det inte finns något juridiskt hinder för dig att få pengar av dina föräldrar. Eftersom det rör en stor summa pengar kan banken dock komma att ifrågasätta överföringen, men så länge pengarnas ursprung kan styrkas så bör det inte vara några problem. Vill man på tydligt sätt visa gåvoavsikten kan man utfärda ett gåvobrev, vilket ni kan göra här eller kontakta mig på emil.bengtsson@lawline.se om ni vill att vi hjälper er skriva ett. För gåvan till din bror i Österrike På Lawline är vi framförallt inriktade på svensk rätt och jag kan därför inte redogöra för de eventuella Österrikiska lagarna som regler detta. Från svenskt håll föreligger det dock inte heller här någon gåvoskatt för överföring till din bror. Jag rekommenderar er att ni vänder er till en jurist i Österrike eller din brors bank som borde kunna informera om vad som gäller vid överföringar från utlandet och vad ni bör tänka på. Hoppas du fått svar på din fråga!

Vad finns det för rätt till lön när man har arbetat utan skriftligt anställningsavtal?

2020-09-19 i Anställningsavtal
FRÅGA |En kvinna i en inredningsbutik frågade om jag kunde hjälpa till i kassan en dag när det var mycket folk. Hon tyckte jag gjorde ett så pass bra jobb att jag fått egna timmar samt arbetskläder. Nu har jag arbetat i ca 1 månad och jag frågade om lön. Chefen sa då att hon inte skulle ge mig någon lön då hon antog att hon enbart gjorde en god gärning för mig att hålla mig sysselsatt, samt att vi inte skrivit något anställningskontrakt. Stämmer det att jag inte kan få någon lön?
Hanna Opedal Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar din fråga kommer jag att använda mig av avtalslagen (AvtL) och lag om anställningsskydd (LAS). Muntliga avtal gällerEnligt mig är det lite otydligt vad du och kvinnan i inredningsbutiken egentligen har avtalat och kommit överens om. Ett avtal uppstår genom anbud-accept vilket innebär att ena parten kommer med ett förslag som till exempel en förfrågan om jobb medan andra parten tackar ja eller nej till den ifråga anställningen (AvtL 1 §). Även om muntliga avtal är giltiga kan det vara svårt om parterna har uppfattat det man kommit överens om olika. I ditt fall verkar det som om du tolkar egna timmar och arbetskläder som en anställning medan chefen tolkar det som att du enbart skulle hjälpa henne som en god gärning. Även om jag förstår att du tolkade situationen som du gjorde så är det svårt för dig att bevisa att ett anställningsavtal har ingåtts eftersom det inte finns något skriftligt anställningskontrakt. Din arbetsgivare är skyldig att ge skriftlig information efter en månadDu skriver att du har arbetat i butiken i ungefär en månad och när det har gått en månad sedan dagen du började arbeta i butiken så har arbetsgivaren en skyldighet att ge dig skriftlig information om villkor som har betydelse för anställningsförhållandet (LAS 6 c § första stycket). Denna skriftliga information ska bland annat innehålla en beskrivning av dina arbetsuppgifter, vilken anställningsform som gäller, lön, semester (LAS 6 c § andra stycket). Om din arbetsgivare struntar i att ge dig denna skriftliga information efter att du har arbetat där en månad så kan du kräva skadestånd. Arbetsgivaren blir i så fall skyldig att betala lön till dig men också eventuell ersättning för skada som uppkommit. Detta kan innebära båda ekonomiska skada (förluster som uppkommer) men också allmänt skadestånd (för kränkning), (LAS 38 §).Kort sammanfattningOm du inte kan bevisa att du och din chef har ingått ett muntligt avtal om anställning så stämmer det att du inte får någon lön för det arbete som du har utfört. Däremot om du har arbetat i butiken i en månad så är arbetsgivaren skyldig att ge dig skriftlig information som bland annat ska innehålla uppgifter om lön. Om din arbetsgivare inte ger dig denna information efter att du har arbetat där en månad så kan du kräva skadestånd och på den vägen få utbetalt lön och eventuell ersättning för skada. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Går det att ändra ett anbud muntligt?

2020-09-22 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej, jag lämnade ett anbud till en vägförening.Vi hade träffats och pratat om flera åtgärder som skulle utföras.Två dagar innan vi skulle utföra jobbet upptäcker jag till min förskräckelse att i anbudet ären del inte upptaget, jag ringer då omedelbart till kontaktpersonen och talar omvad som inte är med på anbudet och kostnaden som då tillkommer.Han svarar då mig ordagrant, " det är sånt som kan hända, men det ordnar sig".Vi utför jobbet, skickar faktura, men nu ringer han och säjer att den summan godkänner han inte, för den står inte med i anbudet. Han säjer också att, "nu har du lärt dig nånting", samt att han inte kunde godkänna detta utan att det skulle gå igenom styrelsen. Den enda kontakt jag har är med honom, eftersom han har haft den uppgiften från deras sida.Om det skulle då gått rätt till anser jag att han skulle sagt det då, när jag ringde, så vi inte hade dragit igång arbetet utan att ha reviderat anbudet först? Annars har han väl accepterat det, eller?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har du lämnat ett anbud till en vägförening som godtagits. Två dagar innan du skulle utföra arbetet noterade du att du missat en del i anbudet. Du ringde föreningens kontaktperson och informerade om vad den nya kostnaden skulle bli. Vederbörande svarade att det var sådant som händer och att det skulle ordna sig. Efter utfört arbete och fakturering kontaktas ni med beskedet att fakturan inte godkänns då slutsumman är högre än i anbudet. Kontaktpersonen säger även att "nu har du lärt dig nånting" och att han inte kunde godkänna ändringen utan styrelsebeslut. Du anser att han skulle sagt det redan när du ringde att merkostnaden inte godkändes.När ett anbud lämnas är man som anbudsgivare ensidigt bunden av det givna anbudet. När motparten accepterar anbudet blir även vederbörande bunden. Ett avtal har kommit till stånd (jfr 1 § avtalslagen). Som jag förstår tvistas det inte om att ni ingått ett avtal, däremot tvistas det om avtalets innehåll (i förevarande fall summan). Som utgångspunkt var du bunden av det anbud du gav din motpart, även om det var lägre än vad du tänkt dig. Det är dock möjligt att i efterhand ändra vad man kommit överens om. Så är fullt möjligt genom att t.ex. kontakta motparten som du gjorde och att den går med på ändringen av vad ni kommit överens om. Muntliga avtal är lika giltiga som skriftliga sådana, men svårare att bevisa (mer om detta nedan).Om ni inte kan komma överens om hur mycket din motpart ska betala kan du bli tvungen att vända dig till domstol för att få fastställt hur mycket ni kommit överens om. Det skriftliga anbudet du givit är ett enkelt bevismedel för att visa den avtalade kostnaden. Det är däremot betydligt svårare att bevisa den muntliga ändringen. Om du väljer att gå till domstol och hävdar att den överenskomna summan är högre än vad som står i anbudet har du bevisbördan för att föreningen genom sin kontaktperson gått med på en högre summa. Det är inte tillräckligt att säga det utan du måste ha möjlighet att bevisa det. Bevisning kan ske t.ex. genom att du haft vittnen närvarande som hört det, om samtalet är inspelat, eventuell mailkorrespondens om det efteråt etc.Som svar på din fråga är det fullt möjligt att ändra ert avtal genom en muntlig överenskommelse. Så förstår jag det som att ni enligt dig gjort. Det blir dock svårt för dig att bevisa det i domstol.Om du vill gå vidare med ärendet är ett alternativ att anlita en juristbyrå som företräder dig. Juristen kan som ombud för dig sända din motpart ett kravbrev med förhoppning om att vederbörande väljer att betala. Om så inte sker, får du ta beslut om huruvida du vill driva ärendet till domstol. Om du vill ha hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

​Finns det preskription på att ett gåvobrev pekar ut egendom som enskild?

2020-09-20 i Gåva
FRÅGA |Hej igen!Jag var nog inte tillräckligt tydlig. Jag och min halvbror fick huset som en gåva. Stod också i gåvobrevet att gåvan skall vara för mottagarna enskild egendom och skall ej ingå i gemensam egendom.Finns ingen preskriptionstid i ett sådant här fall?Mvh
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Finns det preskription på att ett gåvobrev pekar ut egendom som enskild?Jag kan börja med att tillägga att jag inte ser din ursprungliga fråga utan kommer därför endast besvara din följdfråga som du ställt. Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida det finns preskription på att ett gåvobrev säger att egendomen ska vara enskild. Om du mottagit en gåva där ett gåvobrev utfärdats som pekar ut gåvan som enskild egendom. Det föreligger ingen preskriptionstid på enskild egendom. Syftet med det är att viljan hos en givare ska respekteras. Har tredje man ställt upp villkor om att egendomen ska vara enskild, och inte förenat det med ett villkor som stadgar att egendomen får göras till giftorättsgods, så respekteras denna vilja. Hoppas du fått svar på din fråga!

Kan man driva in en skuld utan att ha ett skriftligt avtal?

2020-09-19 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vår son och hans ex fru fick låna pengar till insatsen av en bostadsrätt, tyvärr utan nedskrivna papper. Nu är de skilda och bostaden såld. Sonen har betalt tillbaka halva beloppet men inte exet. Kan man ändå driva in skulden. Banktransaktioner kan verifiera lånet. Vänligen Kenneth.
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Så som jag förstår det handlar det om ett muntligt avtal genom vilket ni kommit överens om ett penninglån samt att det senare uppkommit fråga om möjligheten att driva in den här skulden. I ett scenario som detta gäller följande:AvtaletAvtal kan ingås på olika sätt, antingen muntligt, skriftligt eller genom att man gör något/handling (konkludent). I det här fallet handlar ju avtalet om ett penninglån (försträckning). Att avtalet ingåtts muntligen spelar ingen roll utan det handlar fortfarande om ett juridiskt bindande avtal . FORDRAN Genom penninglånet får den som lånat ut pengarna (långivaren/borgenären) en fordran mot den som tagit emot lånet (låntagare/gäldenär) som i sin tur får en skuld. Återbetalning av lånetOm långivaren vill att låntagaren ska betala tillbaka lånet så får denne kontakta låntagaren. Om då låntagaren trots uppmaning inte betalar tillbaka skulden kan långivaren vända sig till Kronofogden och ansöka om ett så kallat betalföreläggande. I ansökan om betalföreläggande måste långivaren kunna bevisa att en skuld existerar, det kallas att långivaren har bevisbörda. Exempel på bevisning kan vara kontoutdrag som visar transaktioner. Men bevisningen kan även vara andra saker som på ett eller annat sätt styrker att det finns en skuld. Om kronofogden beslutar om betalföreläggande kommer kronofogden därefter att påbörja arbetet med att driva in skulden från låntagaren. För detta tar kronofogden ut en avgift på 600 kronor.Med vänlig hälsning

Överlåta del av fastighet som gåva

2020-09-17 i Gåva
FRÅGA |Hej!Jag äger ett sommarställe till 100 % och vill nu ge mina två vuxna barn 20% vardera av detta, så att jag fortfarande äger 60%. Hur gör jag?
Lovisa Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ditt sommarställe är fast egendom blir Jordbalken (JB) tillämplig.Gåvobrev med överlåtelseförklaringNär det kommer till gåvor av fast egendom finns särskilda krav uppställda för att gåvan ska bli giltig. För det första behöver du upprätta ett gåvobrev. Gåvobrevet ska innehålla en överlåtelseförklaring. I överlåtelseförklaringen ska det framgå vem gåvogivaren är, det vill säga du, och vem gåvomottagaren är, det vill säga dina barn. Det ska också framgå hur stor andel du överlåter. Den fullständiga fastighetsbeteckningen behöver också framgå. Utöver detta krävs att både du och dina barn skriver under gåvobrevet (4 kap 29 § och 4 kap 1 § JB). Man kan även ha med eventuella villkor samt uppgifter på ort och datum. Ett villkor kan vara till exempel att fastigheten ska utgöra enskild egendom, det vill säga att fastigheten inte ska ingå i en eventuell bodelning om någon av dina barn skulle skilja sig. När gåvobrevet är skrivet är gåvan giltig.Gåvobrevet ska upprättas i närvaro av två vittnen. Vittnena ska också skriva under gåvobrevet. Detta krävs för att Lantmäteriet ska bevilja lagfart (20 kap 7 § JB). LagfartDina barn behöver efter detta söka lagfart (20 kap 1 § JB). Detta görs genom att gåvobrevet skickas in till inskrivningsmyndigheten Lantmäteriet (20 kap 5 § JB). Detta ska göras inom 3 månader från det att gåvobrevet upprättades (20 kap 2 § JB). Ingen gåvoskattEftersom gåvoskatten är avskaffad behöver dina barn inte betala någon skatt på gåvans värde. Du får inte heller göra något motsvarande skatteavdrag för gåvan (8 kap 2 § inkomstskattelagen). Hoppas att svaret var till hjälp!Om du behöver ytterligare hjälp med att skriva ett gåvobrev är du välkommen att boka tid hos våra jurister. Du är också välkommen att kontakta oss igen om du har några särskilda frågor kring till exempel samägandet av fastigheten. Vänliga hälsningar