Samäganderätt och samgäld

2020-01-21 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Om bara en person står på lånet och pengarna gått till renovering av ett gemensamt boende. Vem har ansvaret för skulden?
Jonna Anderberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SamäganderättÄganderättsförhållandena delägare sinsemellan regleras av lagen om samäganderätt. Jag utgår från att ert gemensamma boende ägs gemensamt, det vill säga att ni innehar ert boende med samäganderätt. SamgäldAv rättsfallet NJA 2016 s.1057 från Högsta Domstolen har ägarna till samägd egendom presumerats svara, var och en i förhållande till sin andel, för kostnader för åtgärder som någon av dem med övriga delägares samtycke vidtar för förvaltning eller förbättring av den samägda egendomen. Ansvaret för lånet presumeras alltså delas mellan er i förhållande till era andelar, 2 § SamägL och 15 § SamägL. Denna presumtion kan emellertid brytas om den som motsätter sig ansvar för skulden kan visa att det varit fråga om en gåva eller att parterna kommit överens om att kostnaden inte ska fördelas på detta sätt mellan delägarna. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Gåva till omyndig

2020-01-20 i Gåva
FRÅGA |Jag vill ge bort en tavla till min son och har två frågor gällande gåvobrev.1. Kan jag villkora gåvan med att den blir hans först när jag avlider?2. Ska han, i egenskap av gåvomottagare, underteckna gåvobrevet, trots att han inte är myndig?Tack på förhand!
Jonna Anderberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåva till omyndigOmyndiga saknar som huvudregel rättshandlingsförmåga, 9 kap. 1 § föräldrabalken. Barn får emellertid vara gåvomottagare under vissa förutsättningar. Fram tills att din son blir myndig är förmyndaren den som förvaltar hans tillgångar och företräder honom i angelägenheter som rör tillgångarna, 12 kap. 1 § FB. Förmyndaren är den förälder som har vårdnaden av barnet, 10 kap. 2 § FB. Ett omyndigt barn kan motta gåva under förutsättning att barnet har de psykiska egenskaper som krävs för att förstå gåvans innebörd. Om gåvan medför förpliktelser för barnet, exempelvis vid fall av gåva av fastighet eller aktier, krävs att en god man utses som kan företräda barnet och ta emot gåvan för barnets räkning, 10 kap. 3 § FB. Är det fråga om gåva av fast egendom krävs utöver detta överförmyndarens samtycke, 13 kap. 10 § FB. Om tavlan inte är någon extraordinär gåva som medför förpliktelser för barnet, torde inte en god man behöva utses. Ett gåvobrev som uppfyller formkraven och överlämnas till gåvomottagaren räcker alltså i sådana fall för att ge tavlan i form av gåva till din son, 1 § gåvolagen. Din son ska alltså underteckna gåvobrevet i egenskap av gåvomottagare. Adkvisitiva arvsavtalDet förefaller dock problematiskt att villkora gåvan på så sätt att den görs gällande först vid din död. Sådana här avtal kallas adkvisitiva arvsavtal och är ogiltiga, 17 kap. 3 § ärvdabalken. Om din vilja är att din son ska få del av tavlan först vid din död krävs istället att detta sker genom ett testamentsförordnande för att det ska vara rättsligt giltigt. För det fall din son är den enda legala arvingen, krävs emellertid inget testamentsförordnande, eftersom tavlan då tillfaller honom enligt den legala arvsordningen vid din död, 2 kap. 1 § ÄB. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Upphör en fullmakt att gälla om fullmaktsgivaren blir dement?

2020-01-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Upphör en fullmakt att gälla om fullmaktsgivaren blir dement efter det att fullmakten har givits?
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fullmakter finns i avtalslagen (AvtL). Huvudregeln är att fullmakten fortfarande gäller, trots att fullmaktsgivaren blir dement. Undantaget är om fullmaktsgivaren får en förvaltare enligt föräldrabalken. Då kan fullmäktigen inte ingå avtal som omfattas av förvaltarskapet (22 § AvtL). Fullmakten upphör alltså att gälla för sådana avtal och liknande som endast förvaltaren får ingå. Hoppas att du fick svar på din fråga. Annars får du gärna återkomma till oss!

Sålt samma skoter till två personer, vad gäller?

2020-01-14 i Avtal
FRÅGA |Min son sålde skotern åt mig på blocket, hade en som bjöd mer för den,än den som vart lovad i första hand. Nu tänker den första skicka in en stämning på det, har bett om ursäkt och vill att vi ska lösa det, då säger han att det finns bara en lösning är att köpet genomförs, men det går ju inte. Priset som han bjöd var 8000 kr. Vet inte vad jag ska göra. Hoppas att ni kan hjälpa mig.
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar informationen i din fråga som att du sålt samma skoter till två personer via en annons på blocket. Jag förstår det som att den första personen vars bud du accepterade erbjöd 8000 kr och att en annan person sedan inkom med ett högre bud, varpå du sålde skotern igen till denna andra person. Jag utgår i mitt svar från att du var införstådd och med på det din son gjorde. Vad säger lagen? I svensk rätt sluts avtal genom att en part lämnar ett anbud, varpå motparten svarar med en accept. Detta framgår av 1 § Avtalslagen (AvtL). En stark huvudregel när man håller på med avtal är att ett ingått avtal ska hållas. Den situation du beskriver är ett exempel på så kallad tvesala, dvs när samma egendom överlåtits till flera personer. Denna situation regleras i den mycket gamla lagen handelsbalken (HB). Enligt 1:5 HB har den som först köpte varan bli den som bäst rätt till densamma. Har något sålts till mer än en person ska alltså första köparen få varan, det är först till kvarn som gäller helt enkelt. Har varan som köpts inte lämnats ut från säljaren till någon av köparna är detta relativt okomplicerat. Det första köparen får då varan, varpå den andra köparen om han inte kände till att varan redan sålts, får rätt till ersättning för skada som han kan ha lidit på grund av det dubbla köpet. Man kan till exempel tänka sig en situation där den andre köparen har lagt ner pengar på till exempel att förvara varan som han eller hon tror att hon ska få, den investeringen blir värdelös om varan inte levererats och den skadan ska ersättas av säljaren. Huvudregeln om att den personen som först köpte är den som har bäst rätt till varan har ett undantag. Detta undantag finns i godtrosförvärvslagen (GFL) och innebär att den som förvärvat lösöre (i detta fall en skoter) från någon som inte hade rätt att sälja lösöret ändå kan få äganderätt till det om han fått egendomen i sin besittning och var i god tro. Det här betyder att den andra köparen blir ägare till varan om han tagit emot den och inte känner till att säljaren inte har rätt att sälja varan (säljaren har ju redan sålt varan till någon annan egentligen). Detta följer av 2 § GFL. I denna situation är det istället den första köparen som har rätt till ersättning för den summa han lagt ner som blir bortkastad om han inte får varan levererad. Bedömningen i ditt fall Det framgår inte av din fråga om du redan levererat skotern till den andra köparen eller inte, men med tanke på att du skriver att det inte är möjligt att fullfölja köpet med den första köparen så antar jag att så är fallet. Om den andra köparen inte kände till att din son inte hade rätt sälja skotern (dvs var i god tro) så är det han som numera äger skotern. Den första köparen har då rätt till ersättning för de kostnader han haft för att det utlovade köpet inte blir av. Jag rekommenderar därför att du förlikas med den första köparen och ersätter den summan han eventuellt lagt ner på grund av det tänkta köpet. Du bör dock se till att han inte kräver dig på mer pengar än den skada han faktiskt lidit. Om han inte lagt ner några pengar alls med anledning av köpet har han ju inte lidit någon skada och har i så fall antagligen inte rätt till någon ersättning. Om han går vidare med stämningen rekommenderar jag att du tar kontakt med en yrkesverksam jurist för fortsatt vägledning. Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga, om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa. Med vänlig hälsning,

Är gåvan avseende fastighet gällande?

2020-01-21 i Gåva
FRÅGA |Hej Jag har några frågor som gäller fastighet i dödsbo som jag vill vara helt säker på inför arvsskiftet.Fastighet 1- Mannen som avlider hastigt 2 januari efterlämnar en hustru och två döttrar.Paret äger en gård där de bor tillsammans med ena dottern och hennes familj. I december har det skrivit ett gåvobrev till dottern som bor på gården att hon ska få densamma men innan de hinner skicka in till Lantmäteriet för att dottern ska få lagfart så avlider pappan.När pappan avlider så visar det sig att han har utöver fastighetslånen även ett lån på 40000kr. men det finns inga ekonomiska tillgångar i boet. - Gäller Gåvobrevet för dottern? - Kan fordringsägarna tvinga dödsboet att sälja gården för att få ut de 40 000kronorna?Fastighet 2- Det är 3 stycken dödsbodelägare när sista föräldern avlider.- I dödsboet finns en sommarstuga och ca 200 000kronor på banken- Föräldrarna har testamenterat sommarstugan till ena dottern ska den då räknas som hennes arvslott och de andra två delar på bankmedlen eller ska bankmedlen delas lika på alla 3 syskonen?
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan kommer jag att besvara frågorna avseende respektive fastighet var för sig. Jag kommer främst att utgå från reglerna i ärvdabalken (ÄB) som reglerar arv och testamente samt regler i jordabalken (JB) som berör gåva av fastighet.Fastighet 1Gäller gåvobrevet?Ett gåvobrev som avser en fastighet är giltigt om följande kriterier är uppfyllda:- gåvobrevet är skriftligt upprättat, - både gåvogivaren och gåvotagaren har skrivit under gåvobrevet, - det finns en avsiktsförklaring där det framgår att det är gåvogivarens önskan att ge fastigheten till gåvotagaren samt - att datum och fastighetens namn finns med i handlingen, JB 4 kap 1 § jämte 29 §.För att gåvobrevet ska kunna användas för att ansöka om lagfart krävs även att två vittnen har styrkt gåvogivarens underskrift, JB 20 kap 7 §. Om inte det har skett kommer lagfartsansökan att förklaras vilande.Är fastigheten skyddad från fordringsägarna?För att fastigheten ska vara skyddad från mannens fordringsägare krävs det att det så kallade sakrättsliga momentet är uppfyllt. Det sakrättsliga momentets syfte är att uppmärksamma fordringsägarna på att gäldenären, det vill säga den som är skyldig någon annan pengar, har gjort sig av med egendom. För fast egendom är det sakrättsliga momentet uppfyllt vid avtalets ingående. I och med att gåvobrevet är upprättat och överlämnat skulle jag vilja säga att det sakrättsliga momentet därmed är uppfyllt.I det här fallet förstår jag det som att det finns mer skulder än tillgångar i dödsboet. I och med det skulle någon av fordringsägarna kunna begära dödsboet i konkurs, konkurslagen 1 kap 2 §. Om dödsboet skulle försättas i konkurs kan konkursförvaltaren begära att gåvan återvinns. Återvinning av gåvan skulle innebära att fastigheten återgår till konkursboet så att konkursförvaltaren kan sälja den och fordringsägarna kan få betalt. Fastigheten kan i detta fall återvinnas då gåvan har givits till en närstående för mindre än 3 år sedan, konkurslagen 4 kap 6 §.SammanfattningSammanfattningsvis kan det vara svårt för dottern att ansöka om lagfart i det fall det inte var två vittnen som bevittnade mannens underskrift av gåvobrevet. Vidare har fastigheten dessvärre inget skydd mot fordringsägarna i det fall dödsboet försätts i konkurs och konkursförvaltaren skulle bestämma sig för att återvinna fastigheten till konkursboet.Fastighet 2Rätten till laglott - en begränsning av testamentets genomslagSom huvudregel ska alla syskonen dela lika på kvarlåtenskapen, ÄB 2 kap 1 §. Det finns dock en möjlighet att frångå huvudregeln genom att upprätta ett testamente, ÄB 9 kap 1 §. När en upprättar ett testamente finns det en viktig begränsning, nämligen att en måste ta hänsyn till sina barns så kallade laglott. Över laglotten kan testamentsgivaren inte disponera då denna andel av kvarlåtenskapen tillskrivs testamentsgivarens barn. Laglotten utgör halva arvslotten, ÄB 7 kap 1 §. I förevarande fall skulle de tre barnen enligt huvudregeln fått 1/3 var, laglotten utgör därmed 1/6 av den totala kvarlåtenskapen. Om sommarstugans värde motsvarar mer än 4/6 av den totala kvarlåtenskapen innebär det att testamentet inkräktar på de andra syskonens laglott. Det betyder att de två syskonen har möjlighet att påkalla jämkning av testamentet för att få ut sin laglott, ÄB 7 kap 2 §. Om stugans värde motsvarar mindre än 4/6 av den totala kvarlåtenskapen blir detta inget problem i och med att alla syskonen kommer att få ut åtminstone sin laglott.SammanfattningDet är värt att uppmärksamma reglerna om barns legala rätt till sin laglott eftersom reglerna kan få följden att testamentet kan jämkas i det fall sommarstugan är värd mer än 400 000 kr. Syskonen kommer alltid att ha rätt till bankmedlen i åtminstone så stor mån att deras laglott täcks.Jag hoppas att du har fått din frågor besvarade! Om du behöver ytterligare juridisk rådgivning är du välkommen att kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se så kan jag hänvisa dig vidare till Lawlines juristbyrå.Vänliga hälsningar,

Kontrakt vid köp av fordon

2020-01-20 i Formkrav
FRÅGA |HejVad och hur måste/ska ett köpekontrakt innehålla och se ut? På bilar och andra motorfordon mm.Från näringsidkare till privatperson/företagare
Mellin Sahin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagstiftningVid köp av lös sak mellan en näringsidkare och privatperson tillämpas konsumentköplagen (1 § konsumentköplagen). Konsumentköplagen är tvingande vilket innebär att man inte kan avtala om sämre villkor för konsumenten än de som är angivna i lagen (3 § konsumentköplagen). Om det istället är köp av lös egendom mellan två näringsidkare, är köplagen tillämplig (1 § köplagen). Köplagen är dispositiv vilket innebär att det råder avtalsfrihet mellan parterna (3 § köplagen).Avtalets formkrav och innehållDet finns inga lagstadgade villkor i lag för hur ett avtal mellan parterna ska vara utformat och vad det ska innehålla för att vara juridiskt bindande. Ett avtal vid köp av fordon kan ingås muntligen, skriftligen och även genom konkludent handlande (jfr 1 § avtalslagen). Detta gäller både om det är ett köp mellan en näringsidkare och en privatperson samt om det är ett köp mellan två näringsidkare. Det viktigaste är att det föreligger gemensamma viljeförklaringar mellan parterna (anbud och accept).Jag rekommenderar däremot att man upprättar ett skriftligt köpekontrakt där man anger fordonets beskaffenhet, eventuella garantier och närmare uppgifter om bilen som kan vara viktiga att ha med. Skulle en eventuell tvist uppstå (till exempel om fordonet inte stämmer överens med vad som har avtalats), är det lättare att bevisa vad man som parter emellan har kommit överens om genom det skriftliga köpekontraktet. Köpekontraktet ska upprättas i två exemplar, ett för vardera part. (Lawline erbjuder mall för köp av bil här.)Sammanfattningsvis, finns det inga fastställda krav i lag för vad ett avtal vid köp av fordon ska innehålla. Det bästa är däremot att man upprättar ett skriftligt köpekontrakt där man anger fordonets egenskaper, eftersom det skapar en trygghet för båda parterna och är lättare att bevisa vid en eventuell tvist.Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning

Kan hyresavtal ingås muntligen?

2020-01-17 i Muntliga avtal
FRÅGA |hyr ett stall efter muntligt avtal med ägaren..nu kommer ägarens dotter och säger att om en vecka ska ni vara ute ur stallet..får man göra så?
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om avtal finns i avtalslagen (AvtL). Regler om hyra av fast egendom finns i 12 kap. jordabalken (JB).Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande?För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs att det finns ett anbud och en accept (1 kap. 1 § första stycket AvtL). Ett anbud är till exempel ett erbjudande eller förslag. En accept är ett samtyckande svar på ett anbud.Både anbud och accept kan ges skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger motparten god anledning att anta att man ger ett anbud eller en accept.Kan man ingå muntliga hyresavtal?I vissa fall krävs att ett avtal är skriftligt för att det ska bli bindande, exempelvis vid köp av fastighet (4 kap. 1 § första stycket JB). Ett hyresavtal ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § första stycket JB). Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Ett muntligt hyresavtal har samma rättsliga verkan som ett skriftligt hyresavtal. Både hyresgästen och hyresvärden kan under hyrestiden begära att ett skriftligt hyresavtal ska upprättas.Vem har bevisbördan för att ett rättsligt bindande avtal finns?Ett muntligt avtal är som utgångspunkt rättsligt bindande på samma sätt som ett skriftligt avtal. Problemet med muntliga avtal är det kan vara svårt att bevisa att ett muntligt avtal faktiskt finns. Det är den som påstår att ett muntligt avtal finns som har bevisbördan för att ett avtal över huvud taget finns. Detta kan vara svårt att bevisa om motparten förnekar avtalets existens. Om du däremot kan bevisa att ett muntligt avtal finns, flyttas bevisbördan över på motparten, som då måste bevisa att något avtal inte existerar.Hur länge gäller ett hyresavtal?Ett hyresavtal gäller som utgångspunkt på obestämd tid (12 kap. 3 § första stycket JB), om det inte har avtalats om att hyresavtalet ska gälla på bestämd tid (12 kap 3 § andra stycket JB). Det framgår inte av din fråga om hyresavtalet gäller på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid slutar gälla vid hyrestidens utgång, inte hyresavtalet säger något annat (12 kap 3 § andra stycket JB).Vad gäller i ditt fall?Det muntliga hyresavtalet är bindande, under förutsättning att det finns ett anbud och en accept mellan dig och ägaren. Problemet är att du måste kunna bevisa att avtalet existerar, vilket kan bli svårt.I ditt fall var det ägarens dotter som sa upp hyresavtalet. Ägarens dotter är inte part i hyresavtalet. Detta kräver att dottern haft en fullmakt från ägaren för att uppsägningen ska vara giltig. En fullmakt är en rätt att föra någon annans talan (2 kap. 10 § första stycket AvtL). Under förutsättning att dottern inte hade någon fullmakt när hon sa upp avtalet, gäller avtalet fortfarande. En uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd (12 kap. 8 § första stycket JB). Av din fråga tolkar jag det som att dottern sa upp avtalet muntligen. Om du hyrt stallet i mer än 3 månader i följd, krävs alltså en skriftlig uppsägning. Mitt råd till dig är att du bokar tid hos en jurist för ytterligare rådgivning, då det finns skäl att anta att uppsägningen av hyresavtalet inte har gått rätt till. Du kan boka tid hos en jurist på Lawline här.Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Samägare kan ansöka om tvångsförsäljning av egendom hos tingsrätt

2020-01-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |En väninna till mig äger ett sommarhus med sina två syskon. Hon är i stort behov av pengar men syskonen vill inte lösa ut henne. Kan man på rättslig väg tvinga dem att sälja huset och dela upp vinsten alt. köpa ut henne?
Josefin Tegnvallius Boklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ifall man samäger egendom med någon annan är det såklart i första hand alltid bra om man kan komma överens om en eventuellt försäljning. Någon möjlighet att rättsligt tvinga en samägare att lösa ut en finns inte, men man kan tvinga fram en försäljning. Ifall endast en utav ägarna till en egendom vill sälja kan man vända sig till tingsrätt och där ansöka om en försäljning genom offentlig auktion (6 § lag om samäganderätt). Denna rätt kan dock avtalas bort. Har samägarna till egendomen avtalat om att denna lag inte ska tillämpas faller denna rättighet bort. Ifall din väninna inte har slutit ett sådant avtal finns det inte något hinder för henne utan hon kan hos tingsrätten ansöka om en försäljning av sommarhuset. En bra idé kan såklart vara att först försöka komma överens med hennes syskon igen, se om de är villiga att lösa ut henne ifall alternativet är en tvångsförsäljning. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar