Åtgärd i strid med servitut - inskränkning i fastighetsägares rätt till fastighet
Min fastighet består av en strand tomt samt en skogsfastighet. Denna fastighet tillkom efter en bodelning på 70-talet. Två andra fastigheter A & B som bildades vid bodelningen erhöll följande servitut
"efter ägoutbytet, följer rätt att att nyttja området a (strandtomten) inom Söderäng xx:yy som bad och båtplats samt att taga väg över området."
Före bodelning anlades ett enkelt båthus som efter delning tillföll A. B anlade några år efter bodelningen med mina föräldrars (dåvarande ägare ) godkännande också ett enkelt båthus för vinterförvaring av båt. Fastighet A och B har numera nya ägare. Ägaren av B beviljades 2013 bygglov för renovering av befintligt båthus. Bygglovsansökan lyder; byta väggpanel och takbeläggning. Detta enligt nuvarande rutiner utan att jag som fastighetsägare tillfrågats.
Båthuset revs dock helt och en ny byggnad på gjuten bottenplatta (tidigare enkel stomme på plintar) uppfördes. För grundläggningen har urschaktning gjorts. Byggnaden är delvis flyttad och numera kan inte längre användas för vinterförvaring av båt, utan är någon typ av strandpaviljong. Nyttjandet har därmed ändrats.
Min fastighet kommer inom kort att innefattas av detaljplanering för bostadsbebyggelse. Strandtomten kommer då att nyttjas av de avstyckade fastigheter min fastighet genererar. Den nya byggnaden B utgör nu ett större intrång, den har heller inte behov av närhet till stranden när den inte längre har den ursprungliga funktionen.
Har fastigheten B rätt att bygga upp en ny byggnad med annat syfte än vad det gamla båthuset hade?
Vilka åtgärder kan jag vidta?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar två olika diskussioner, den ena rörande det servitut som belastar din fastighet och den andra rörande det bygglov som fastighet B beviljats.
Servitutet:
Enligt de uppgifter du givit mig följer av det servitut som belastar din fastighet att fastigheterna A och B har rätt att nyttja område a (strandtomten) som bad och båtplats samt följer en rätt att taga väg över området.
Att inneha ett båthus på din fastighet får anses ligga i linje med det servitut som fastigheterna A och B innehar på din fastighet, det vill säga att nyttja strandtomten såsom båtplats. Detta intryck stärks dels av att ett båthus tillföll fastighet A vid bodelningen samt av att dina föräldrar, såsom dåvarande ägare till din fastighet, verkar ha godkänt byggandet av det båthus som nyttjats av fastighet B.
Att bygga en strandpaviljong på din fastighet kan däremot svårligen anses omfattas av ordalydelsen av det servitut som belastar din fastighet. Då byggnaden inte går att använda såsom båtförvaring och då det servitut som belastar din fastighet svårligen kan tolkas såsom givandes en rätt för fastighet B att uppföra en strandpaviljong på din fastighet har således ägaren till fastighet B olovligen byggt en byggnad på din fastighet.
Mot denna bakgrund har du således rätt att kräva att B tar bort strandpaviljongen. Om B inte går med på detta kan du alltid vända dig till kronofogdemyndigheten och begära så kallad särskild handräckning, det vill säga ett föreläggande för B att ta bort strandpaviljongen. Du kan även vända dig till tingsrätten i orten där du bor och väcka en talan mot B att denne ska ta bort strandpaviljongen.
Skillnaden mellan dessa två alternativ är att förfarandet hos kronofogdemyndigheten är snabbare och mycket billigare, men avser å andra sidan en mindre ingående prövning än i vanliga mål hos domstol (endast skriftlig handläggning och inga muntliga sammanträden), varför det krävs starka skriftliga bevis för att du har rätten på din sida för att en ansökan om särskild handräckning ska beviljas. Eftersom det svårligen kan tydas in i servitutet att B haft rätt att uppföra en strandpaviljong på din fastighet bör du emellertid skriftligen kunna uppvisa starka bevis på att du har rätten på din sida (det vill säga att du äger fastigheten och att servitutet inte ger en rätt för B att uppföra en strandpaviljong på din fastighet), varför ett ärende om särskild handräckning hos kronofogdemyndigheten borde räcka.
En bra sammanfattning om hur du gör för att ansöka om särskild handräckning hos kronofogden hittar du på Kronofogdemyndighetens hemsida.
Det faktum att du ansökt om särskild handräckning men fått avslag på din ansökan utesluter dock inte att du senare väcker talan i domstol mot B rörande samma sak, se 65 § Lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Prövningen blir då mer fullständig då du exempelvis kan åberopa vittnen.
Bygglovet:
Om jag förstått dig rätt så hade du inget emot att de renoveringsåtgärder som enligt bygglovsansökan skulle utföras på båthuset vidtogs. Jag kommer därför inte att beröra dina möjligheter att överklaga bygglovsansökan. Då jag varken vet dimensionerna på strandpaviljongen eller hur bebyggelsen på din fastighet ser ut i övrigt är det svårt för mig att avgöra om byggandet av en strandpaviljong på din fastighet hade krävt bygglov.
Om bygglov krävts för strandpaviljongen, varmed kan konstateras att B byggt en strandpaviljong utan bygglov, kan dock, på grund av att B sannolikt inte skulle fått bygglov för strandpaviljongen (då detta skulle ha inneburit att en byggnad uppfördes mot din vilja), den nämnd som ansvarar för plan- och byggfrågor i din kommun (oftast kallad byggnadsnämnden eller liknande) förelägga B att riva strandpaviljongen, se 11 kapitlet 17 och 20 §§ Plan- och bygglagen. Till detta kan B bli tvungen att till kommunen betala en så kallad byggsanktionsavgift för att denne uppfört en byggnad utan bygglov, se 11 kapitlet 51 och 62 §§ Plan- och bygglagen. Allt som krävs för detta är att nämnden uppmärksammas om att strandpaviljongen byggts utan bygglov.
Då det, såsom jag inledningsvis skrev i detta avsnitt, utifrån den information som du givit mig om strandpaviljongen och om bebyggelsen på din fastighet i övrigt, inte går att avgöra om strandpaviljongen krävt bygglov, är det dock svårt att säga om dessa sanktioner är tillgängliga i ditt fall. Detta spelar dock inte så stor roll för din del då du, såsom nämnts ovan i avsnittet om servitutet, kan åberopa att B överträtt sin servitutsrätt varmed du därigenom kan få till stånd en rivning av strandpaviljongen.
Slutsats:
Oavsett om strandpaviljongen varit bygglovspliktig eller ej verkar det som att ägaren till fastighet B, genom att bygga en strandpaviljong på din fastighet, överskridit det servitut som denne åtnjuter på din fastighet. Då byggandet av en sådan byggnad inte omfattas av servitutet har B gjort intrång i din rätt till din fastighet. För att råda bot på denna situation kan du antingen ansöka om så kallad särskild handräckning hos kronofogdemyndigheten eller stämma in B till din lokala tingsrätt med ett yrkande om att B ska ta bort strandpaviljongen.
Om du vill att jag ska förtydliga någonting i mitt svar är du alltid välkommen att höra av dig till mig. Om du vill ha hjälp med att utforma en ansökan om särskild handräckning eller med att upprätta stämningsansökan till tingsrätten kan jag koppla ihop dig med en av våra professionella färdiga jurister varmed du får ett prisförslag på en sådan åtgärd.
Lycka till!
Med vänlig hälsning
