Vad får man göra på ett servitut?

2021-09-14 i Servitut
FRÅGA |Hej! Grannens tomt slutar ca 5-10 m från vattnet och en annan markägare äger själva strandremsan. Det är ett sk servitut.Grannens nya "pojkvän" har nu börjat plantera diverse växtlighet - träd och buskar - vid tomtgränsen mot vår tomt och då företrädelsevis utanför sin egen tomt, alltså på servitutet. Vår fråga är således om de har rätt att plantera utanför sin tomt. Tack på förhand!
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett servitut innebär att en fastighet får en rätt att på ett avtalat sätt använda en annan fastighet. Ett servitut kan upprättas på två olika sätt, antingen genom ett avtalsservitut eller ett officialservitut. Ett avtalsservitut är som det låter; ett avtal mellan fastighetsägarna där de kommer överens om hur den enda fastighetsägaren får använda den andra fastighetsägarens fastighet. Ett officialservitut fattas av Lantmäteriet och beslutas om när det är nödvändigt, exempelvis om det enda sättet att nå den ena fastigheten är att passera över den andra fastigheten. Utifrån din fråga är det det svårt att veta vilken typ av servitut det rör sig om och varför servitutet har upprättats. Men när det gäller servitut så är det viktigt att skilja det får en annan så kallad nyttjanderätt, nämligen arrende. Ett servitut ger en begränsad nyttjanderätt medan ett arrende oftast inenbär en total nyttjanderätt. Vid ett arrende har den som betalar för arrendet, dvs arrendatorn, rätt att t ex bruka marken på fastigheten eller nyttja de byggnader som finns på den. I din fråga framgår det att grannen har ett avtalsservitut med fastighetsägaren som äger strandremsan och att grannen i fråga nyttjar marken till att plantera, vilket troligen inte "ingår" i avtalet om servitutet eftersom syftet med ett servitut ska vara långsiktigt och av stor vikt för den fastighetsägare som behöver nyttja den andra fastigheten. Det kan t ex handla om att dra en ledning över den andra fastigheten eller nyttja en brygga. Att plantera torde inte utgöra en sådan nödvändighet. Mitt råd är att du pratar med fastighetsägaren till strandremsan för att ta reda på vad som gäller för servitutet för att på så sätt ta reda på om grannen har denna rätt eller inte.

Diverse frågor kopplade till servitut och dolt fel i fastighet

2021-07-28 i Servitut
FRÅGA |Min man och jag har från kronofogden fått ett föreläggande där sökanden begär handräckning gällande borttagande av 2 soptunnor, 5 reflexstolpar, 1 blomställning och 7 naturstenar, som är uppställda inom vårt servitutsvägområde . Soptunnor eftersom sophämtningsbil ej åker upp till vår fastighet, reflexstolpar som trafiksäkerhetsåtgärd vid färd i mörker, blomställning vid infart som är välkomnande samt naturstenarna som säkerhet i brant back att förhindra att fordon vid halt väglag glider ner i brant stup. Servitutsvägen byggdes 2013 enligt beslut från Lantmäteriet. Kravet ställs nu 2021 i samband med att vi sålt fastigheten där servitutsvägen går över sökandens/markägarens mark. Vi tänker bestrida yrkandena men önskar först få svar på nedanstående frågor:Fråga 1: Kan min man ta över det solidariska ansvaret och "friställa" mig från ansvar? Dvs att mitt namn stryks hos Kronofogdemyndigheten och ej finns med om/när ärendet går vidare till Tingsrätten?Fråga 2: Finns preskriptionstid för att ställa krav enligt ovan?Fråga 3: Har markägaren rätt att kräva borttagandet av sådant som finns inom vårt servitutsvägområde och ej är till hinder för någon?Fråga 4: Kan markägarna ålägga nuvarande ägare att ta bort det begärda?Fråga 5: Har nuvarande ägare, som köpte fastigheten av oss, kräva ersättning från oss om vi tillmötesgår markägarens krav och därmed försvårar för sophämtning och försämrar trafiksäkerheten?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB).Fråga 1 - Går det att "friställa dig" från ansvar genom att låta din make ensamt uppträda som sökandens motpart?Nej, enligt min mening är det inte möjligt. För såvitt jag förstår har ägaren till grannfastigheten kravställt er i egenskap av fastighetsägare och gissningsvis är ni både upptagna som lagfarna ägare hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, varför en sådan lösning inte torde vara genomförbar. Möjligen hade man kunnat tänka sig ett hypotetiskt scenario där sökanden från början endast hade riktat sina krav mot din make, men en sådan ordning hade sannolikt aldrig aktualiserats mot bakgrund av ägarstrukturen. Det ligger helt enkelt i sakens natur att kravställa er båda.Fråga 2 - Föreligger det någon preskriptionstid för inledandet av ett handräckningsförfarande? Nej, mig veterligen finns det ingen preskriptionsbestämmelse för handräckningsförfaranden i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Inte heller finns det någon sådan i preskriptionslagen. Rimligtvis hade Kronofogdemyndigheten självmant beaktat den typen av begränsningar i samband med grannens ansökan om handräckning.Fråga 3 och 4 - Vilka krav på borttagande av föremål kan den tjänande fastighetens ägare ställa på er som innehavare av servitutet?Den här frågan kan inte besvaras entydigt. Av din ärendebeskrivning följer att servitutet inte har upplåtits på frivillig väg varför det inte är fråga om något avtalsservitut. Ovan uppger du istället att ni har servitut på en väg och att denna byggdes 2013 efter ett beslut från Lantmäteriet. Det innebär att det rör sig om ett officialservitut, dvs. ett servitut bildat genom ett myndighetsbeslut. Utan tillgång till servitutshandlingen är det omöjligt att avgöra vad officialservitutet omfattar i detalj. Att föremålen inte orsakar några olägenheter grannen får egentligen ingen bäring på den rättsliga bedömningen. Servitutets omfattning är således helt avgörande. Men på ett mer pragmatiskt plan går det naturligtvis att argumentera för att föremålen är nödvändiga och att ett borttagande av dessa skulle utgöra hinder i utövandet av servitutet.Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Men här handlar det som sagt inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut. Om ni och grannen inte förmår att göra upp på frivillig väg måste frågan i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för er och grannen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. FBL.Fråga 5 - Kan den köparen av er fastighet kräva ersättning av dig och din make?Min uppfattning är att köparen endast kan yrka ersättning om det föreligger dolt fel i fastighetsrättslig bemärkelse. Tolkningen av 4 kap. 19 § JB blir här helt central och i den nyss nämnda lagparagrafen går det att utläsa följande:1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av första stycke framgår att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. Av andra stycket följer att köparen har en undersökningsplikt och att denna är mycket långgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper. Det kan därför konstateras att köparen inte bara har rätt att vidta en ordentlig besiktning innan ett fastighetsköp äger rum utan denne snarare är skyldig att genomföra en sådan.När det gäller inskrivna rättigheter såsom ett officialservitut är min bedömning att dolt fel inte kan åberopas av köparen. Denne får per automatik anses vara i ond tro, dvs. medveten, om förekomsten av officialservitutet eftersom detta enkelt kan kontrolleras genom en slagning i fastighetsregistret, vilket är ett offentligt register som förs av Lantmäteriet. Sammanfattningsvis menar jag att köparen inte kan kräva ersättning av er för existensen av officialservitutet. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Grannen bryter mot servitutsrätten på väg?

2021-07-09 i Servitut
FRÅGA |Hej!Jag och mina två syskon äger ett hus där våra föräldrar har bott fram till de flyttade till äldreboendet. Huset delar väg och vatten med grannen (ett par). Servitut finns. Grannen äger marken runt omkring. Grannen fick första tjing att köpa huset men tyckte att det var för dyrt. Då gick vi till mäklare. Där har varit lite visningar. Men grannen (en av dem) skrämmer bort potentiella köpare då hen skäller ut de som kommer och tittar för att de kör på deras väg. Det har varit flera återbud på visningar. Vi misstänker att detta är planerat från grannens sida då de inte vill att huset ska säljas eller att det ska säljas till dem för underpris.Det här börjar likna sabotage tycker vi och drabbar oss ekonomiskt. Hur kan vi gå vidare? De vägrar svara i telefon och på SMS och vill inte ha ett möte med oss.
Sara Pedersen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att era grannar äger vägen som går till ert hus, men att det finns servitutsavtal skrivet gällande den om gemensam användning. Jag antar att det är ett avtalsservitut och att avtalet uppfyller de formkrav om ställs på servitut enligt jordabalken. Jag kommer redogöra för de grundläggande reglerna för servitutsrätten och hur era rättigheter förhåller sig till varandra, då detta är den rättsliga omständighet som kommer utgöra grunden för huruvida deras beteende är tillåtet eller inte. Avslutningsvis kommer jag även ta upp alternativa sätt att angripa problemet på.Grunder för servitut Utgångspunkten är att personer som äger en skild väg får hindra fordon att färdas på den. Dock inskränks denna rätt om det finns servitut. Ägaren till en fastighet får upplåta en väg till annan fastighet (14 kap. 1§ jordabalken, JB). Ni får inte uppträda på ett sätt att ägarna betungas mer än nödvändigt av användandet (14 kap. 6§ JB). Om den härskande fastigheten, alltså ni som nyttjar vägen, överskrider er rätt, eller om ni eller ägaren åsidosätter sin skyldighet, ska man återställa vad som rubbats och ersätta skadan (14 kap. 7§ JB). Om rättelse inte sker, kan servitutet sägas upp eller föranleda ersättning för skadan om överträdelsen är av väsentlig betydelse och de inte efter tillsägelse slutat (14 kap. 8§ JB). Ni kan i sista hand också kräva att servitutet hävs, och då ska ni underrätta dem om det (14 kap. 10§ JB). Utgångspunkten för ert användande av vägen utgår alltså från ert servitutsavtal, vilket också sätter gränserna för vad som kan anses vara betungande och olägenheter för ägarna. Det kan alltså regleras i avtalet hur mycket trafik som får färdas på vägen, vilka typer av fordon som får framföras och på vilket sätt. Vid tolkningen av vad ert servitut innebär, ska ni i första hand tolka avtalet enligt dess ordalydelse, alltså vad som faktiskt står, men även andra omständigheter måste vägas in. Bryter ni eller de mot servitutet? Troligtvis innehåller inte ert servitutsavtal regler som reglerar att ni inte får ha gäster att köra på vägen, då detta skulle kunna anses vara oförenligt med själva syftet med reglerna om servitut. Syftet med servitut är att främja en ändamålsenlig användning av vägen (14 kap. 1§ JB), och inskränker man rätten att färdas på vägen alltför mycket, så försvinner syftet med vägen. Men om det kommer väldigt mycket trafik, eller om trafiken är tung, skulle detta kunna utgöra ett brott mot ert avtal om det föreskrivs villkor kring detta där. Det kan också motsatsvis tolkas som att den tjänande fastigheten (de som upplåter servitutet) bryter mot servitutet genom att hindra er från att bruka vägen i enlighet med avtalet. Det beror i stort sett på vad som framgår av ert avtal, men den yttersta gränsen för avtalet torde utgöras av syftet med servitutet. Om ert användande av vägen inte strider mot servitutet, så kan ägaren som utgångspunkt inte göra något åt det. Om du använder vägen i enlighet med servitutet ska ägaren inte kunna hindra dig. Om ni båda två har rätt att använda vägen, kan det finnas utrymme för ägaren att bruka vägen på ett sätt som inskränker din servitutsrätt, om ni delar på den, då konkurrens om vägen kan uppstå. Det innebär att inte varje åtgärd som egentligen utgör ett hinderför utnyttjandet av servitutet, också innebär ett intrång i rättigheten. Har man inte i servitutet reglerat användandet av en gemensam väg, måste man anta att gäster och liknande har rätt att färdas på vägen. För att bedöma om ert brukande av vägen, eller deras hindrande av era "gäster" utgör ett hinder mot servitutet, beaktas i vilken utsträckning åtgärden hindrar er att nyttja servitutsrätten, vilken olägenhet det medför för er, huruvida det finns ett legitimt behov av åtgärden samt att åtgärden inte ska gå utöver vad som är nödvändigt för att uppnå syftet med servitutet (NJA 2018 s. 200). I detta rättsfall var åtgärden att ägaren stängde grindarna vid en väg, vilket utgjorde ett hinder mot att använda servitutet. Det fanns ingen begränsning i servitutsavtalet, och åtgärden ansågs varar en inskränkning i den härskande fastighetens rätt, men inskränkningen ansågs vara så begränsad utifrån omständigheterna att de skäligen borde tålas. Går de utanför servitutsrätten? Om jag antar att det inte är reglerat i ert servitut kring hur vägen får trafikeras av era gäster, skulle ja säga att era grannar bryter mot servitutet genom att försöka hindra era besöka från att använda vägen till ert hus. Men bedömningen är inte solklar. Bedömningen ska göras utifrån hur effektiva deras åtgärder är att begränsa vägens användning, och vilken utsträckning det är en olägenhet för er. Om ingen kan gå på visningen eller avskräcks från att köpa huset på grund av deras beteende, så är det ju en effektiv åtgärd som påverkar er i stor utsträckning. Man kan inte påstå att det finns ett legitimt syfte för deras beteende och det är inte proportionerligt utifrån deras egen servitutsrätt. Går ni utanför servitutsrätten? Om det framgår av ert avtal att ingen annan än ni får trafikera vägen, eller ett begränsat antal gäster får göra det, kan man anse att ni går utanför servitutsavtalet. Ni har förvisso ett legitimt syfte, även om det medför viss olägenhet för era grannar, och dessutom kan det finnas utrymme för att diskutera om en sådan inskränkning är för inskränkande utifrån syftet med reglerna om servitut, men det blir en tolkningsfråga.Är deras beteende på annat sätt otillåtet? Det är främst reglerna kring servitut som blir aktuella när det tvistas om brukandet av en gemensam väg. Du nämner sabotage, och det finns en brottsbestämmelse som tar sikte på detta, men den bestämmelsen tar sikte på sabotage av allmän verksamhet, rättsskipning, företagsverksamhet eller annan samhällelig ordning (13 kap. 4§ brottsbalken), vilket sannolikt inte är tillämpligt i ert fall. Om deras beteende är upprepande och störande, skulle det med lite generösa ögon kunna utgöra brottet ofredande (4 kap. 7§ brottsbalken). Beteendet skulle även kunna utgöra brottet egenmäktigt förfarande, om de olovligen rubbar er besittningsrätt till vägen och orsakar er skada eller olägenhet (8 kap. 8§ brottsbalken). Om ni alltså har rätt att bruka vägen och ha gäster att bruka vägen, och grannarna hindrar detta, skulle det kunna utgöra egenmäktigt förfarande, om än det är svårt att bevisa syftet med deras beteende. För att bli dömd för något av dessa brott förutsätts uppsåt för samtliga delar av brottet. Om de skulle dömas för dessa gärningar, skulle påföljden sannolikt bli böter. Ni skulle även i samband med detta kunna framställa ersättningsanspråk på den skada ni lidit av beteendet. Av ovan nämnda brott skulle jag tro att egenmäktigt förfarande är det mest troliga, men det finns en risk att beteendet är inte anses tillräckligt konkret. Annat hade varit om de fysiskt blockerade vägen, med bilar, grindar, bommar eller liknande. Om deras beteende orsakar er ekonomisk skada, exempelvis genom förlust på försäljningen av huset, skulle ni kunna göra skadeståndsanspråk gällande mot dem civilrättsligt i domstol. Det skulle dock bli ganska svårt för er att bevisa att det är just deras beteende som orsakar er förlusten. För skadeståndsansvar förutsätts att det tydligt finns ett orsakssamband mellan deras beteende och er skada, och att de varit åtminstone vårdslösa i sitt beteende (2 kap. 1§ skadeståndslagen). Jag rekommenderar inte heller er att ge er på en civilrättslig skadeståndstalan, då dessa omständigheter är alltför osäkra, och om ni förlorar kan ni komma att behöva bekosta både era egna och motpartens rättegångskostnader. Sammanfattning och råd Jag skulle säga att er största chans till upprättelse är att hävda att deras beteende strider mot ert servitutsavtal, även om det kan vara svårt. Enlig lagen ska de, om de inskränker er rätt att nyttja vägen, sluta med detta och ersätta er om överträdelsen är väsentlig. Ni kan då skriva ett kravbrev till grannarna där ni klargör detta och där ni uppmanar dem att sluta, vid hot om skadestånd. Om de bryter mot er servitutsrätt utgör detta ett typ av avtalsbrott, men huruvida det ligger i ert intresse att häva servitutet kan jag inte bedöma då det rent fysiskt kanske krävs för att ni ska kunna ta er till ert hus. Ni kan föra en tvist i domstol angående både avtalsbrottet och innebörden av ert servitutsavtal. Ni kan såklart också anmäla grannarna till polisen och låta polisen utreda om det finns något brottsligt i deras beteende, men en sådan anmälan riskerar att infektera situationen ännu mer, och det är inte säkert att deras handlingar är tillräckligt konkreta för att anses som brottsliga. En skadeståndstalan utifrån skadeståndslagen är nog tyvärr också väldigt svår att driva, då det är ytterst svårt i denna situation att visa ett tydligt orsakssamband. Mitt bästa råd är tyvärr att ni bör försöka samtala med grannarna och komma överens om en lösning ihop. Vad gäller frågor om ert servitut och liknande, kan ni få viss hjälp av Lantmäteriet. Jag hoppas du har fått någon vägledning i dina frågor! Om du önskar vidare råd eller hjälp i en eventuell tvist, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag slussa dig vidare till vår juristbyrå. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se Vänligen,

Servitut avseende djupborrad brunn

2021-06-25 i Servitut
FRÅGA |Vi är 4 fastigheter som har ett servitut från 1980 för en djupborrad brunn.Servitutet är tydligt skrivet att det endast gäller för husbehovsförbrukning. En av "fastighetsägarna" har inget hus här utan äger bara mark. Nu har han arrenderat ut mark till en bonde som släppt ut 17 kor på marken och tar upp vatten ur brunnen för detta ändamål.Inte kan väl 17 kor+ 8 kor som kalvar snart, innefattas av husbehovsförbrukning?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag gäller?Bestämmelser om fastigheter och servitut finns i jordabalken (härefter JB).Servitut avseende vatten från brunnEtt servitut får upprättas i syfte att främja en ändamålsenlig markanvändning. Ett servitut innebär att en fastighet (den s.k. härskande fastigheten) får nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den fastighet som upplåter servitutet (den s.k. tjänande fastigheten) (14 kap. 1 § JB). Det är därför möjligt att upprätta ett servitut som medför att den härskande fastigheten får ta vatten från en brunn som tillhör den tjänande fastigheten.Vad som krävs för att ett servitut ska vara giltigtEtt servitut måste vara skriftligt och upplåtas av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen måste det tydligt framgå vilken fastighet som är den härskande och vilken som är den tjänande fastigheten. Dessutom måste ändamålet med upplåtelsen framgå (t.ex. att ta vatten från en brunn för husbehovsförbrukning) (14 kap. 5 § JB). Om inte dessa tre krav är uppfyllda är servitutet ogiltigt. Det krävs inte att servitutet har lämnats in till inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) för att vara giltigt. Det är dock lämpligt att ansöka om inskrivning av avtalsservitutet eftersom det är en belastning på fastigheten (ett s.k. rättsligt tillbehör). Servitutet gäller därför mellan fastigheterna trots att det upprättades av en tidigare ägare (14 kap. 3 § JB och 21 kap. 1 § JB). Ett servitut gäller tills vidare, såvida inget annat avtalats. Utgångspunkten är därför att servitutet från år 1980 fortfarande gäller.Servitutet gäller endast "husbehovsförbrukning"Jag tolkar det som att det framgår av det skriftliga servitutet att rätten att ta vatten endast omfattar rätten att använda vattnet i hushållet (husbehovsförbrukning) t.ex. för dricksvatten och hygieniska skäl. Det framgår alltså en begränsning i servitutet. Servitutet omfattar inte rätten att använda vattnet till andra ändamål. Att ta med villkor som begränsar den härskande fastighetens rätt att i visst avseende nyttja den tjänande fastigheten är möjligt. Ett avtalsservitut är en överenskommelse mellan fastighetsägarna. Att ta vatten från den tjänande fastigheten i syfte att tillgodose kossorna är inte ett ändamål som rimligen kan anses omfattas av "husbehovsförbrukning". Det framstår snarare som att vattnet används för bondens näringsverksamhet.Ägaren av den härskande fastigheten ska vid servitutets utövning agera så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § JB). Den fastigheten som har brunnen ska därför inte belastas utöver vad som följer av avtalsservitutet. De härskande fastigheterna har därför inte rätt att belasta brunnen utöver vad som följer av det upprättade servitutet.Min rekommendation är att prata med bonden och fastighetsägaren. Fastigheten har ingen rätt att gå utöver vad som följer av servitutet. Den tjänande fastigheten ska inte behöva belastas mer än vad som är nödvändigt. Om något behöver förtydligas eller om du är intresserad av ytterligare hjälp, t.ex. att tolka avtalsservitutet, från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås på mathias.nilsson@lawline.se.Hoppas att du fick svar på din fråga! Skicka gärna in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Med vänlig hälsning,

Finns det någon begränsning avseende omfattningen på ett servitut?

2021-08-06 i Servitut
FRÅGA |Vad finns det för begränsningar på omfattningen på ett servitut? Min tomt (på 10,000 kvm och 2,000 kvm vatten) har 100 meters strand på sjön. Jag funderar på att köpa min grannes tomt på 7,000 kvm, som ligger bakom min (utan strand).Efter att jag har köpt min grannes tomt, kan jag skriva ett servitut som ge baktomten exklusiv tillgång till en del av första tomten (på 4,000 kvm) och därmed tillgång till en del av stranden)? Skulle servitutet också kunna ge andra tomten exklusiv tillgång till en stuga (en friggebod) som finns på den delen av första tomten som täcks av servitutet?Jag skulle i så fall bygga en staket emellan min tomt och den delen som täcks av servitutet.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB).I jordabalken anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna, 14 kap. 1 § 1 st. JB. Servitut upplåts antingen frivilligt (avtalsservitut) eller tvångsmässigt genom en förrättning hos Lantmäteriet (officialservitut). Ett servitut blir sedan i regel en permanent belastning på den tjänande fastigheten eftersom servitut normalt är avsedda att gälla obegränsat i tiden. Vidare utgör servitut ett fastighetstillbehör till den härskande fastigheten, 2 kap. 1 § 5 st. JB, jfr även vad som sägs i 14 kap. 3 § JB, vilket i sin tur innebär att servitut är knutet till viss fastighet, inte till ägaren personligen. Vanligtvis torde avtalsservitut träffas mellan fastigheter som ägs av olika personer, men såvitt jag kan bedöma föreligger det inga hinder för ditt tänkta upplägg innefattande de 4000 kvm samt den stuga som idag finns på din tomt eftersom ett servitut gäller oavsett vem som äger respektive fastighet.När det sedan gäller din första fråga rörande begränsningar på omfattningen av servitutet kan följande anföras. Ett servitut får aldrig avse (innebära) ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten, vilket betyder att ett servitut endast får syfta till att i visst hänseende nyttja den aktuella fastigheten, vilket följer av lagtexten (se ovan). Enligt Högsta domstolens (HD) praxis kan med begreppet ett "totalt ianspråktagande" även förstås som när en tjänande fastighet mera formellt (ej fysiskt) blir utesluten från att använda området, se HD-avgörandet NJA 1983 s. 292. I ett annat rättsfall, NJA 1996 s. 776, uttalade exempelvis HD att en upplåtelse av rätt att använda ett område för träning och motionering av travhästar i vissa fall kan anses utgöra ett sådant totalt ianspråktagande av området att förhållandet inte kan betraktas som ett servitut. Jag har dock svårt att exakt avgöra vad som gäller i ditt fall. Men sannolikt blir ovanstående inget problem för dig eftersom endast en del av din nuvarande fastighet kommer att tas i anspråk genom den framtida upplåtelsen. Värt att nämna är också att servitut måste upplåtas skriftligen. Enligt 14 kap. 5 § JB ska i upplåtelsehandlingen anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Vidare sägs i den nyss nämnda lagparagrafen att en upplåtelse som inte uppfyller dessa föreskrifter ej har verkan som upplåtelse av servitut. Det innebär att om formkraven brister i något avseende förlorar upplåtelsen karaktären av ett servitut.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Får vem som helst fritt passera över min tomt på en samfälldhetsväg?

2021-07-23 i Servitut
FRÅGA |Över vår tomt går en samfällig väg som inte längre nyttjas, men hos lantmäteriet är den ännu registrerad på så sätt. Vilka har rätt att gå och cykla över vår tomt? Är det enbart delägarna i samfälligheten - eller har vem som helst rätt att till fots eller med cykel passera över tomten?Den gamla samfällda vägen håller på att växa igen så inga bilar kan köra över tomten. Närboende som inte är delägare i samfälligheten hävdar att de fritt kan passera över tomten - vilket vi inte gillar.Det jag också undrar över är hur allemansrätten spelar in i samfälligheter - om den på något sätt ger rätt till passage?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!VägenAv ditt brev framgår det att vägen är registrerad hos lantmäteriet. Jag tolkar det som att vägen är ett servitut. Ett servitut ger andra berörda fastigheter rätt att nyttja det, i det här fallet vägen. Det innebär att din tomt (Fastighet) är en tjänande fastighet till de övriga fastigheterna i samfälldheten. Ett servitut har till avsikt att finnas till på obestämd tid för stadigvarande bruk, se 14 kap 1 § jordabalken.Vem har rätt att nyttja vägenVad vägen syftar till framgår inte av ditt brev. Men eftersom det är en väg till för samfälldheten förmodar jag att den finns till antingen för att övriga fastighetsägare ska kunna komma fram till sina fastigheter, eller att den möjligtvis leder till en badplats eller liknande. Vilket ger medlemmarna i samfälldheten rätt att nyttja vägen.AllemansrättenAllemansrätten bygger på sedvana och regler som är mycket gamla, och därmed inte alltid stämmer överens med hur samhället ser ut idag. Var och en har rätt att vistas till fots på annan markägares ägor så länge de inte skadar marken. I ditt fall är det en väg som går på din tomt. Allemansrätten tillåter då att det är tillåtet att ta väg över din tomt. Detta gäller dock bara om det ligger utanför din hemfridszon.Med hemfridszon menas avståndet till din bostad. Har du exempelvis en öppen tomt utan staket och vägen ligger på ett avstånd om ca 70 meter från ditt hus, anses det ligga utanför din hemfridszon. Om du har en insynskyddande häck, kan avståndet vara ca 15 meter. Av ditt brev framgår det att du störs när allmänheten går på vägen, vilket tyder på att det inkräktar på din hemfridszon. Allmänheten ska respektera markägaren. Exempelvis kan det vara tillåtet att bada på en privat badbrygga. Detta gäller dock inte när ägaren är på bryggan eller i närheten av den.Det är förbjudet enligt 12 kap 4 § brottsbalken att ta väg över annans mark (Tomt) om det inte finns någon väg och det riskerar att skada marken, eller om du har ett staket runt tomten.I ditt fall skriver du att vägen växer igen och inte används av samfälldheten. Det kan tolkas som att det inte längre är en väg. Det är då inte tillåtet att ta väg över din tomt, därmed gäller inte allemansrätten.SammanfattningEn samfälldhetsväg får nyttjas av medlemmarna. Så länge vägen har en vedertagen funktion och att den normalt används av allmänheten, gäller även att allmänheten kan nyttja den med stöd av allemansrätten. Om vägen ligger på din tomt och stör din hemfridszon, gäller inte allemansrätten. Är det dessutom så att vägen är igenvuxen och inte länge nyttjas av samfälldheten kan du påpeka för dem som går på din tomt att du störs av det, och att det förstör din mark, genom att den trampas upp. Detta med stöd av 12 kap 4 § brottsbalken. Om du behöver ytterligare hjälp med vad som gäller, är du välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänligen,

Vad gäller på officialservitut?

2021-06-26 i Servitut
FRÅGA |Vad gäller på officialservitut
Jonna Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är ett servitut?Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets väg, brunn eller annat liknande. Det finns sedermera två olika sorters servitut – avtalsservitut och officialservitut. Ett officialservitut bildas genom ett beslut från en myndighet medan ett avtalsservitut istället bildas genom ett avtal mellan fastighetsägarna. Om du vill läsa mer om skillnaderna mellan olika servitut kan du hitta mer information på Lantmäteriets hemsida. Vad gäller på officialservitut?Utifrån din fråga kan jag inte utläsa exakt vad det är du vill veta om officialservitut, men jag kommer redogöra för grundläggande fakta om dess skapande och upphävande. Skapandet av officialservitutOfficialservitut skapas i enlighet med 7 kap. fastighetsbildningslagen (FBL) och är en form av fastighetsbildning. För att ett officialservitut ska få bildas krävs att det ska vara av väsentlig betydelse för fastighetens ändamålsenliga användning (7 kap. 1 § FBL). För att ett sådant servitut ska få ändras krävs att det just hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser (7 kap. 4 § FBL). Om olägenheten inte skulle kunna undanröjas genom en ändring får servitutet upphävas (7 kap. 5 § FBL). Upphävande av officialservitutUtgångspunkten för ett officalservitut är att det gäller för all framtid, dvs att de inte ska upphävas. Det kan dock, som ovan nämnt, ändras i vissa fall, men det kräver ett nytt myndighetsbeslut. För att ett officalservitut ska upphävas krävs att den olägenhet som finns inte kan undanröjas genom en ändring av servitutet. I vissa fall kan servitutet också upphävas om det föreligger ändrade förhållanden, eller om det är uppenbart att ett servitut är övergivet (7 kap. 5 § FBL). Jag hoppas att du fick lite vägledning i din fråga! Undrar du något mer går det bra att ställa en fråga till. Med vänliga hälsningar

Tillträde till grannfastighet för underhåll av egen byggnad

2021-06-21 i Servitut
FRÅGA |Ena gaveln på huset behöver målas. Problemet är att för att kunna göra det så måste vi stå på vår grannes tomt med en ställning (2 våningar samt vind). Grannen förvägrar oss att göra det. Hur kan vi lösa detta, när det inte går att resonera med grannen? Huset förfaller när det inte kan målas. Finns det någon lag som säger att vi har rätt att underhålla vår fastighet? Vart kan vi vända oss för att få hjälp?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och allmänna fastighetsrättsliga principer. Utredning Som utgångspunkt gäller allemansrätten i Sverige, vilket kortfattat innebär att var och en har rätt att vistas på privat mark. Ett betydande undantag från allemansrätten är dock den så kallade hemfridszonen som innebär att markområden som ligger nära bostads- eller fritidshus inte omfattas av allemansrätten. Inom det område som anses utgöra hemfridszonen, vilket fastställs baserat på omständigheterna i varje enskilt fall, får man alltså inte vistas utan fastighetsägarens tillstånd. En fastighetsägare kan genom avtal upplåta nyttjanderätt i sin fastighet till en annan person. Det är även möjligt att ingå avtalsservitut enligt främst 14 kap. JB, vilket innebär att fastighetsägare ges rätt att nyttja fastigheter på vissa sätt. Ett avtalsservitut gäller alltså inte en viss given person utan den person som äger en fastighet som omfattas av servitutet, vilket innebär att rättigheten övergår till nya ägare. Det finns även så kallade officialservitut som precis som avtalsservitut innebär att en viss fastighetsägare får rätt att nyttja en annan fastighet, men officialservitut beslutas om av Lantmäteriet efter ansökan från fastighetsägare. Lantmäteriet beslutar endast om inrättande av officialservitut i fall då det anses ha väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning, något som framgår i 7 kap. 1 § FBL. Servitut löper tills vidare och kan vara svåra att upphäva då det bland annat enligt 7 kap. 4 § FBL krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten. I ditt nu aktuella fall bedömer jag att en ansökan om inrättande av officialservitut kan vara den lösning som ligger närmast till hands. Eftersom det rör sig om målning av en av allt att döma förhållandevis stor vägg omfattas åtgärden sannolikt inte av allemansrätten, även om er vägg gränsar mot mark som ligger utanför grannens hemfridszon. Av denna anledning kan ni inte beträda er grannes mark utan grannens tillstånd. Eftersom nyttjanderättsavtal och avtalsservitut kräver grannens medverkan återstår därmed endast officialservitut som möjlig lösning. Jag har svårt att bedöma hur sannolikt det är att Lantmäteriet skulle godkänna en ansökan om inrättande av officialservitut i ert fall utan närmare insyn i fallet, men med tanke på att målning utgör en förhållandevis grundläggande underhållsåtgärd som har stor betydelse för en byggnads livslängd framstår det inte som helt osannolikt. HandlingsplanMin rekommendation till er är att i första hand vidta alla rimliga åtgärder för att få er granne att samverka med er i denna fråga. Det kan inte minst vara värt att påpeka för er granne att ni om vederbörande inte samarbetar är tvungna att ansöka om ett officialservitut. Eftersom ett sådant inrättande skulle vara en belastning för grannens fastighet och innebära att ni ges rätt att nyttja grannens mark för nödvändigt underhåll torde vederbörande ha ett starkt intresse av att nå en annan lösning i samförstånd med er. Skulle grannen samarbeta bör ni överväga om ett nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut skulle tillgodose era intressen bäst, något jag inte kan beröra i detalj inom ramen för detta svar. Om grannen dock visar sig fullkomligt ovillig att samarbeta bedömer jag att den rimligaste åtgärden i ert fall är att ansöka om officialservitut för fastighetsunderhållet hos Lantmäteriet (se denna länk).Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se.Med vänlig hälsning