Fel i bostadsrätt och köparens undersökningsplikt
Hej, när jag flyttade ut från min bostadsrätt erbjöd jag att några tavlor skulle sitta kvar då de var uppsatta med dubbelhäftande tejp. Var rädd att de skulle bli märken annars. Köparen kom på flyttdagen och kollade på tavlorna, men tackade nej och att vi skulle ta ner dom. De skulle ändå måla om.
Nu när dom fått nycklarna vill dom att jag ska stå för kostnaden av ny tapet och målarfärg på den väggen där tavlorna satt.
Man köper en lägenhet i befintligt skick. Tavlorna satt ju där på visningen och de var dom som sedan sa att vi skulle ta ner dom.
Vad säger lagen, ska säljaren eller köparen renovera detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om jag har förstått dig rätt så har du i samband med att du sålde din bostadsrätt haft tavlor uppsatta med dubbelhäftande tejp och var rädd att om man tog bort dessa, så skulle dessa lämna märken. Jag är osäker här men du har som jag förstår det inte berättat att borttagandet av tavlorna kunde lämna märken. Köparen inspekterade tavlorna och beslöt sig för att de ville att du skulle ta ner dessa ändå och i efterhand har de krävt att du ska stå för betalningen av renoveringen av väggen i fråga.
Tillämpningsområde
Jag kan initialt konstatera att bostadsrätter inte är fast egendom och därmed inte regleras av jordabalken, utan av köplagen. Därefter så kommer jag att anta att både du och köparen har handlat i egenskap utanför näringsidkarområde och därmed är jämnstarka parter som inte aktualiserar konsumentskydd. Det är inte heller så enkelt som att man köper en lägenhet i befintligt skick, utan att någonting säljs i befintligt skick är en friskrivningsklausul som måste ingå i avtalet för att vara giltig.
Fel i vara - säljarens ansvar
Det som köparen har gjort i det aktuella fallet är att reklamera köpet, men för att få lagligt stöd för att reklamera ett köp måste först fel i vara konstateras, vilket görs i 17 - 21 §§. Den delen jag är osäker på, nämligen om du berättade för köparen att tavlorna skulle kunna lämna märken efter sig vid borttagning spelar särskild stor roll för bedömningen av fel i vara. Trots att du säger att lägenheter säljs i befintligt skick, så ser jag ingenting som antyder att du sagt det till köparen eller att du inkluderat det i avtalet i övrigt. Därav blir inte 19 § tillämplig. Redan från 17 § görs det tydligt att varan ska stämma överens med vad som är avtalat och om varan avviker från detta så ska den anses som felaktig. Enligt 18 § så föreligger fel även då varan inte överensstämmer med uppgifter som lämnats innan köpet vid exempelvis visningen av bostadsrätten, dock så ställs det ett krav här om att felet måste kunna antas ha inverkat på köpet. Jag finner det föga troligt att det skulle kunna ha inverkat på köpet med tanke på att de ändå skulle måla om.
Fel i vara - köparens ansvar
Köparen får dock inte heller blint köpa något och sedan hävda fel som inte denne måste antas ha känt till, vilket förklaras i 20 §. Så som andra stycket blir relevant för dig är då köparen har undersökt varan, vilket gjordes i samband med visningen (förutsatt att visningen skedde innan köpet), då får köparen inte hävda sådana fel i vara som köparen borde ha märkt vid undersökaren. Därmed uppstår en frågeställning om huruvida köparen borde ha märkt felet vid visningen. Jag anser att det är sedvanligt för en köpare av en bostadsrätt att kontrollera hur tavlor och dylikt är fastsatta i väggen. Det ligger även i köparens egna intresse att veta om detta för framtida uppsättande av tavlor. Jag anser inte heller att felet trots att det i och för sig är bakom en tavla inte är ett dolt fel som skulle undantas från köparens undersökningsplikt. Jag kommer alltså fram till slutsatsen att detta är antingen ett sådant fel som borde framgått vid köparens undersökning av varan, alternativt hade det inte inverkat på köpet och därmed har köparen inte rätt att hävda fel i vara. Om du dessutom innan köpet har informerat köparen om den dubbelhäftande tejpen är det något som framgår av avtalet och inte heller då kan de hävda fel i vara. Jag kan dock inte på ett säkert sätt uttala mig om vad exakt säljaren borde ha märkt vid undersökningen av varan och lämnar den delen likgiltig gentemot köparens möjlighet att hävda fel enligt 17 §.
Avgörande tidpunkt för bedömningen av om fel föreligger
En sista bedömningsfråga om det förelåg fel i vara eller inte är den avgörande tidpunkten för felet, vilket beskrivs i 21 §. Trots att märkena inte uppstod innan borttagningen av tavlorna var det ändå ett fel som var bundet att inträffa närhelst tavlorna togs bort och därmed uppstod själva felet när den dubbelhäftande tejpen sattes dit.
Sammanfattning
Då jag inte vet de exakta omständigheterna i fallet kan jag inte göra en fullständig bedömning, utan enbart en mer allmän sådan. Jag kan alltså inte utan mer konkreta detaljer avgöra om köparen har rätt att hävda fel i vara och därigenom kräva att du som säljare står för kostnaden av väggens renovering. Jag råder dig att med hjälp av de lagrum och det jag sagt försöka bedöma situationen, med särskild betoning på om köparen underrättades om den dubbelhäftande tejpen. I annat fall kan du kontakta oss igen för ytterligare rådgivning.
Jag hoppas att mitt svar har hjälpt dig förstå situationen, men om du vill ha mer juridisk rådgivning kan du kontakta oss på info@lawline.se
