Fel i bostadsrätt såld i befintligt skick
Hej,
Vi har köpt en lägenhet och efter tillträde gjorde vi en besiktning på badrummen. Det hittades en massa fel och det är inte fackmässigt utfört. Om vi använder badrummen och det blir skada så täcker inte vår försäkring.
Vi ville besiktiga innan tillträde men säljarna sa nej till det och sa att det gör man efteråt och inte innan.
Kontaktade även mäklaren men hon sa samma sak att om de inte vill så behöver de inte släppa in oss eftersom vi inte hade en klausul/paragraf om besiktning i avtalet.
Säljaren hänvisar till entreprenören som har renoverat badrummen men när jag kontaktar dem så kan de bara "laga" golvbrunnarna utav alla fel.
Vi har reklamerat till säljarna och ställt krav på att felen ska lagas eller prisavdrag på 450000 kr.
De påstår nu att vi har köpt i befintligt skick och att vi inte har fullgjort vår undersökningsplikt. Hur ska vi ha undersökt när vi inte kunde besiktiga?
Kan vi göra något eller är det helt kört? Borde vi inte ha fullföljt köper?
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jag tolkar det som att ni har köpt en bostadsrätt av en privatperson, och efter tillträdet via besiktningsman upptäckt flera fel i badrummet som ni vill göra gällande mot säljaren, men de hävdar att ni inte kan göra det, och nu undrar du vem som har rätt och vad ni kan göra.
Utgångspunkten vid köp av bostadsrätter av privatpersoner, är att det är köplagen som är det tillämpliga regelverket för bedömningen av fel.
Generella utgångspunkter för fel
Regler om vad som utgör fel i en egendom framgår som utgångspunkt av 17–18§§ köplagen, som kompletteras av 19§ om befintligt skick. Utgångspunkten är alltså att en vara är felaktig om den avviker från vad man avtalat om eller om den avviker från vad man med fog kunnat förutsätta (17§ köplagen). Vidare är varan också felaktig då den avviker från uppgifter som säljaren lämnat i marknadsföringen av varan (18§ köplagen). Vad som är fel ska bedömas utifrån beskaffenheten vid tiden för tillträdet vanligen. Vanligen kan köparen med fog förutsätta att just badrum är utförda fackmannamässigt, i enlighet med de krav som fanns vid renoveringen. Avvikelser från detta kan som utgångspunkt utgöra fel i bostaden.
Sålt i befintligt skick?
Bostadsrätter säljs ofta i så kallat befintligt skick, vilket är ett sätt för säljaren att till en viss utsträckning friskriva sig från vissa fel, vilket gör att det generellt är svårare att åberopa fel i bostadsrätter. Men det finns ändå lagstadgade rättigheter vid försäljning i befintligt skick. Bostaden kan då ändå anses felaktig trots såld i befintligt skick, om den inte överensstämmer med uppgifter om dess egenskaper som säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller om säljaren underlåtit att upplysa om väsentliga förhållanden rörande bostadens egenskaper som denne kan antas ha känt till, eller slutligen som bostaden är i väsentligt sämre skick än vad köparen utifrån priset och övriga omständigheter med fog kan förutsätta (19§ köplagen). Utan att veta vad säljaren lämnat för uppgifter om badrummet, kan den sista omständigheten bli aktuell för er. Under den sista förutsättningen beaktar man sådant som bostadens ålder och priset, och om kvaliteten på badrummet i väsentlig mån avviker från detta, så är det ändå ett fel som kan göras gällande mot säljaren. Säljaren kan alltså inte friskriva sig från allt ansvar genom att hävda befintligt skick. Men om bostadsrätten är väldigt gammal kan köparen ibland behöva förvänta sig ett fuktskadat badrum till exempel. Om felen i badrummet dock beror på konstruktionsfel, är det mer sannolikt att säljaren inte kan friskriva sig från dessa fel. Högsta domstolen har i ett förhållandevis nyligen avgjort mål konstaterat att även om en lägenhet säljs i befintligt skick, kan fel i badrum utgöra sådana väsentliga fel som gör säljaren ansvarig för dessa (T2829-19 HDs dom den 10 december 2020). I det målet var det fel i badrummets tätskikt som innebär att hela badrummet var tvunget att totalrenoveras, och detta ansågs vara något som utgjorde ett väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat räkna med, som kunde göras gällande trots säljarens ansvarsfriskrivning. Väsentlighetsbedömningen utgår från om skicket objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter. Väsentlighetsbedömningen i detta rättsfall utgick från bostadsrättens pris i felaktigt skick i förhållande till icke felaktigt skick, och om skillnaden där uppgick till en viss procent så utgör det ett väsentligt sämre skick, vilket också framgår av ett annat rättsfall (NJA 2019:807). I rättsfallet från 2020 ansågs att felets värde om 6% av bostadens pris, utgjorde en väsentlig skillnad som medförde att säljaren kunde hållas ansvarig. Så om skillnaden i värdet på er bostadsrätt i det felaktiga skicket och priset ni fick betala, är 6% eller mer, torde det ge stöd för att felet i badrummet är väsentligt och kan åberopas mot säljaren.
Har ni uppfyllt er undersökningsplikt?
Utgångspunkten vid köp av bostadsrätter enligt domstolspraxis, är att när man gör en sådan undersökning är den ganska långtgående. Undersökningen är viktig eftersom den utgör grunden för vilka omständigheter som ni kan åberopa som fel. Man får nämligen inte åberopa fel som man borde ha upptäckt vid en undersökning (20§ köplagen). Det kan ställas krav på att man gör mer än bara en ockulär undersökning här, alltså att man testar lite knappar, öppnar skåp och liknande. Finns det dessutom omständigheter som antyder att det finns fel i badrummet, exempelvis doft, mögelfläckar eller liknande, så är det sådant som utökar undersökningsplikten. Det framgår inte av din fråga vad som är faktiskt fel i badrummet. Att något inte är fackmannamässigt uppfört är såklart svårt för er att upptäcka utan en besiktning. Tänk dock på att bedömningen om fackmannamässighet ska göras mot den branschpraxis som förelåg när arbetet utfördes. Är det omständigheter som först går att upptäcka genom besiktningsman eller liknande, kan det vara så att de utgör dolda fel, alltså fel som ni inte borde ha upptäckt vid undersökningen och som säljaren i princip alltid är ansvarig för. Men det beror som sagt på vad det är för fel, och om det fanns hintar vid undersökningen som ni gjorde, som antydde dessa fel. Utgör det ett dolt fel, kan ni som utgångspunkt alltid åberopa det mot säljaren. Det är inte ovanligt att fel i just badrum utgör dolda fel, så som konstruktionsfel som leder till fuktskador eller liknande, men det är en bedömning som måste göras i varje enskilt fall. En besiktningsman brukar kunna uttala sig om felen kan anses som dolda eller inte. I ovan nämnda rättsfall, konstaterade också HD att när undersökningen består av en visning av en lägenhet inför en budgivning, som inte syftar att ingående undersöka bostadens alla egenskaper, så påverkar detta vad köparen borde ha upptäckt. Det skulle vidare kunna liknas med att ni inte tilläts att göra en besiktning med besiktningsman innan köpet, vilket utifrån HDs resonemang eventuellt skulle kunna medföra att utsträckningen för vad ni borde upptäckt, minskar. HD anslog också i det fallet att felen inte kunde ha upptäckts ockulärt, och att det krävdes fackkunskap för detta, vilket gjorde att de inte borde ha upptäckt felen.
Mäklaren har generellt dock inget ansvar för dolda fel. Det kan dock sägas att det finns vissa försäkringar mot dolda fel som säljaren kan ha tecknat, och då är det försäkringsbolaget som ansvarar för detta.
Det kan också poängteras, att köparens undersökningsplikt kan neutraliseras eller begränsas om säljaren lämnar lugnande, trovärdiga besked om vissa omständigheter eller badrummets beskaffenhet. Säljaren får inte heller undanhålla viktig information. Så om säljaren exempelvis har uttryckligen sagt att badrummet är fackmannamässigt utfört, eller sagt att det inte finns några sådana fel, eller om säljaren faktiskt visste om detta men teg om det, kan det medföra ansvar för säljaren, främst så som skadeståndsskyldig.
Reklamation
Som du uppger måste köparen också inom skälig tid efter att ni borde märkt felet, reklamera det till säljaren (32§ köplagen), vilket vanligen är 2 år. Det verkar dock inte som att det är något problem i ert fall, men jag ville ändå poängtera det!
Vad kan ni begära för åtgärder?
Den vanligaste åtgärden vid dessa fel är prisavdrag, då det sällan är så att säljaren själv vill eller kan stå för avhjälpandet av felet, så som renoveringen. Först ska dock som utgångspunkt avhjälpande lyftas, men om det inte kommer i fråga, har ni rätt till prisavdrag (38§ köplagen). Vanligen beräknas prisavdraget mot skillnaden mellan kostnaden av bostadsrätten som ni betalade, och värdet av den i det felaktiga skicket. Det är inte ovanligt att detta värde dock i dessa situationer kan baseras på reparationskostnaderna som det skulle innebära för er för att åtgärda felet. Det finns även stöd för detta i den ovan angivna domen. Köparen hade i det målet yrkat ersättning om cirka 150 000 kr baserat på renoveringskostnaderna för att avhjälpa felet i badrummet, och lite förbättringskostnader, och domstolen dömde ut 130 000 kr. Det kan då vara en idé för er om ni inte redan har gjort det, att ta in en offert från ett företag för vad det skulle komma att kosta att reparera felen. Om reparationskostnaderna dock är högre än värdeminskningen som felet medför på bostadsrätten, brukar man inte få ersättning för fulla reparationskostnader. Reparationskostnaderna ska i regel inte medföra något bättre än just det avtalsenliga skicket, man bör alltså inte kunna slänga in ett dyrare kakel eller andra smakbaserade åtgärder som är dyrare. Utöver prisavdrag skulle ni också kunna få skadestånd för andra utgifter ni haft för exempelvis ta in företag för att göra offerter eller liknande, om säljaren inte kan visa att det legat utanför dennes kontroll som denne inte kunnat förutse (40§ köplagen).
Sammanfattning och råd
Försäljning av bostadsrätten görs ofta under friskrivningar om befintligt skick, men det fritar inte säljaren från allt ansvar. Utgångspunkten är att ni inte kan åberopa sådant som ni borde upptäck vid er undersökning innan köpet, och om ni redan då upptäckte symptom på fel i badrummet, så utökas er undersökningsplikt, vilket kan göra det svårt att åberopa felen om ni uppmärksammat symptom på felaktigheter. Om det dock är något som ni inte borde upptäckt trots er undersökning, alltså så som dolda fel som ofta utgörs av fel i ursprungliga konstruktioner i badrum, som orsakar exempelvis fukt eller ventilationsfel, så är säljaren alltid ansvarig för dessa.
Med utgångspunkt i de domar jag hänvisat till, skulle jag säga att ni har ganska goda grunder för er sak, och att säljaren skulle kunna vara ansvarig för felen trots försäljningen i befintligt skick. Jag kan inte säga detta med full säkerhet då jag inte vet alla omständigheter eller vilka fel som föreligger, och det är en bedömning som görs i varje enskilt fall.
Första steget är då nu att försöka återkomma till säljaren och poängtera er rätt. Om säljaren går med på att erkänna felansvar, brukar det svåra vara att komma fram till ett lämpligt prisavdrag. Om de inte går med på det, rekommenderar jag er att kontakta en jurist som arbetar med detta rättsområde, för att hjälpa er att förhandla fram en bra lösning. Om säljaren ändå inte är tillmötesgående, är sista steget att stämma till domstol. Om ni behöver någon hjälp av en juristbyrå, kan vår byrå vara behjälplig i era framtida kontakter med säljaren och försöka förhandla fram en lösning. Om ni önskar komma i kontakt med dem, kan ni återkomma till mig så kan jag förmedla kontakten! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Vänligen,
