Fel i fastighet
Hej, kan säljaren till vår fastighet kräva att själv bestämma vem som ska åtgärda felaktigheter som uppkommit efter vårt tillträde?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor kring fel i fastighet regleras i 4 kap. Jordabalk (1970:994) [JB].
För att kunna besvara din fråga måste vi först fastställa om ett fel har uppstått i enlighet med JB bestämmelser och sedan avgöra huruvida det faller på säljaren eller inte att åtgärda felet i fråga.
Ett fel föreligger om fastigheten avviker från avtalet (Se NJA 2016 s. 689) eller från utfästelser som säljaren har lämnat före köpet (4 kap. 19 § 1 st. JB). Det kallas för ett konkret fel.
Ett fel föreligger också om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det kallas för ett abstrakt fel. Bedömningen kring vad köparen kunnat förutsätta görs med utgångspunkt i köpeobjektet. Här är det även viktigt att påpeka att en friskrivningsklausul kan finnas med i avtalet som befriar säljaren från ansvar vid fel i fastigheten.
Vidare har du som köpare en undersökningsplikt vid köp av fastighet. Undersökningsplikten innebär att du som köparen bär risken för de fel som du borde ha upptäckt vid en normal besiktning. Säljaren svarar därmed enbart för s.k. dolda fel (dvs. fel som inte går att upptäcka vid en undersökning). Vid undersökningen räcker det med en s.k. "lekman". Det krävs alltså ingen särskild besiktningsman. Men undersökningen ska vara noggrann (4:19 2 st. JB).
Felet som har angivits i frågan påstår sig ha uppkommit efter eran tillträde, vilket innebär att felet kunde inte ha uppmärksammats vid en normal besiktning innan köpet fullgjordes. Därmed kan felet vara ett s.k. dold fel som har visat sig senare. Detta kan t.ex. vara någon form av vattenskada eller liknande. Här är det jätteviktigt att köparen reklamerar felet till säljaren inom skälig tid (4 kap. 19 a § JB). Preskriptionstiden för dolda fel är 10 år (4 kap. 19 b § JB). För hävning däremot är preskriptionstiden ett år från köparens tillträde (4 kap. 12 § 2 st. JB).
Om ett s.k. dold fel föreligger och reklamation har gjort inom skälig tid, har du som köpare rätt till prisavdrag i första hand. Om felet däremot är av väsentligt betydelse har du även rätt att häva köpet. Vidare har du även rätt till skadestånd om felet beror på försummelse från säljarens sida. (4 kap. 12 § JB).
Om någon av de angivna fallen föreligger, är det säljarens ansvar att åtgärda felet om möjligt (om inte prisavdrag eller hävning).
Jag hoppas att detta besvarade din fråga. Har du fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
