Hantering av kapitalvinst i dubbelbeskattningsavtalet
Vi äger en lägenhet i London som vi köpte 2005 när vi bodde där. Lägenheten har varit uthyrd sedan vi flyttade ut 2009. 2011 flyttade vi till Sverige. Under perioden som lägenheten varit uthyrd och vi bott i Sverige så har vi deklarerat överskott vid uthyrning och skattat för det här i Sverige. Vi ska nu sälja lägenheten (förhoppningsvis med lite vinst). Hur skattar vi för vinsten och var? England? Sverige? Hur mycket? Vi arbetar båda i Sverige nu där vi är fast bosatta sedan 2011. Hur fungerar det med mäklararvode? Får man dra av det? Förbättringar som gjorts? Vi satte tex. på ett helt nytt tak för 2,5 år sedan.
Hoppas ni kan klargöra vad som gäller.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Beskattning av kapitalvinst m.m. är reglerad i inkomstskattelagen (IL). När det gäller beskattningsfrågor med internationella aspekter kan det även vara aktuellt att undersöka dubbelbeskattningsavtalet. Sverige har ingått dubbelbeskattningsavtal med ett flertal olika länder, däribland Storbritannien är ett (se lag om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige samt Storbritannien och Nordirland nedan kallad DBA). Dessa avtal löser dubbelbeskattningsproblematiken som kan uppstå när länderna tillämpar sina interna skattelagar genom att begränsar, men aldrig utvidgar, ett lands skatteanspråk.
Eftersom ni är bosatta i Sverige är ni obegränsat skattskyldiga här, 3:3 IL. Det innebär att ni beskattas för alla era inkomster, oavsett om inkomsten härrör från Sverige eller utlandet, 3:8 IL. Eftersom lägenheten finns i London är det troligt att Storbritannien vill också beskatta vinsten från lägenhetsförsäljningen. Därmed om både Sverige och Storbritannien vill beskatta samma inkomst uppstår skall denna dubbelbeskattning undanröjas genom dubbelbeskattningsavtalet.
För tillämpning av DBA skall först era hemviststat fastställas, vilket anses vara Sverige eftersom ni är numera bosatta här, artikel 4 DBA. Enligt artikel 13.1 DBA får realisationsvinst från försäljning av fast egendom belägen in Storbritannien beskattas i både Sverige (s.k. hemviststaten) och Storbritannien (s.k. källstaten). Bostadsrätter och lägenheter som är inbegripna i begreppet “nyttjanderätt till fast egendom” anses som fast egendom i DBA:s mening, se artikel 6.2 DBA. Eftersom båda länder får behålla sin rätt att beskatta realisationsvinsten skall dubbelbeskattningen undanröjas genom att hemviststaten Sverige avräkna den skatt som erläggs i Storbritannien från skatten i Sverige, artikel 22.2 DBA.
Avräkning sker i enlighet med avräkningslagen (AvrL) vilket innebär att ni får max dra den del av skatten i Storbritannien som motsvarar ett spärrbelopp, 2:9 AvrL. Spärrbeloppet beräknas enligt följande: (utländsk inkomst/sammanlagd inkomst) x den svenska skatten = spärrbelopp. I ert fall blir det: (realisationsvinsten/era sammanlagda globala inkomster) x den svenska skatten för realisationsvinsten = spärrbelopp.
Beräkning av realisationsvinsten och den svenska skatten görs i enlighet med reglerna i IL. Huvudregel för beräkning av realisationsvinst finns i 44:13 IL och regeln ger rätt till avdrag för vissa utgifter bl.a. avdrag för mäklararvode. Förbättringsutgifter får tas med i omkostnadsbeloppet enligt 44:14 IL, och på så sätt dras av vid slutberäkningen av realisationsvinsten. Om lägenheten är en privatbostad skall bara 22/30 delar av vinsten beskattas (kvoteringsregeln), 45:33 IL. Den svenska skatten på realisationsvinsten är 30 % (65:7 IL) men p.g.a. kvoteringsregeln blir den effektiva skattesatsen 22 % på hela vinsten. Dessa belopp på vinsten respektive den svenska skatten skall användas för att beräkna det ovannämnda spärrbeloppet.
Med vänlig hälsing,
