Har en vän som använder vår bostadsrätt mot att hon betalar hyra rätt till 3 månaders uppsägningstid?
Hej.
Vi har köpt en lägemhet för översättning vid arbete inne i stan då sambo jobbar på sjukhus. Även En vän som bor nära använder den som övernattning ofta då hon har störiga grannar och vi ville hjälpa till. Hon ville då hjälpa till med hyran då hon i princip sover där varje natt. Nu vill vi sälja och säger till att hon får flytta. Då hävdar hon tre månaders uppsägning. Vad gäller? Bostadsrätten skall säljas i januari. Inga papper finns.
När vi hjälpte henne var det tänkt kortsiktigt, men hon blev kvar ett år.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Hyreslagen och Privatuthyrningslagen
Det finns regler om uthyrning av bostad i 12 kapitlet Jordabalken, som även kallas för Hyreslagen. Men när en privatperson hyr ut en bostad, exempelvis en lägenhet, för annat ändamål än fritidsändamål kan detta regleras av lag om uthyrning av egen bostad, även kallad Privatuthyrningslagen. Både Hyreslagen och Privatuthyrningslagen kan vara aktuella samtidigt i en sådan situation då en privatperson hyr ut sin bostad, men innebära olika saker på samma punkt. I ett sådant fall är det Privatuthyrningslagen som har företräde, och de regler som står där blir då aktuella. Eftersom du nämner att ni låter en vän till er använda lägenheten och sova där mot att hon betalar hyra, har Privatuthyrningslagen företräde för just din fråga.
Hyresavtal
Vad jag förstår, utifrån det du nämner i din fråga, har ni och er vän som använder lägenheten inte skrivit något hyresavtal. Av 12 kap. 2 § Jordabalken (Hyreslagen) framgår att hyresavtal kan vara skriftliga om någon av parterna begär det, men de behöver dock inte vara skriftliga för att vara giltiga. Ett hyresavtal kan komma till genom muntlig överenskommelse och när detta uppfattas av båda parter att det är ett hyresförhållande som finns mellan dem. Du nämner att er vän använder lägenheten mot att hon betalar hyra till er för detta. Eftersom ni alla är med på detta, kan detta uppfattas som att ni har ingått ett hyresavtal med varandra, även om det inte skett skriftligen. Ni har dock inte diskuterat någon form av uppsägningstid, men eftersom ni har ingått ett hyresavtal med varandra så har den som hyr bostaden rätt till detta.
Uppsägningstid enligt Privatuthyrningslagen
Som konstaterat ovan, har ni och er vän ett hyresavtal gällande er bostadslägenhet och det är Privatuthyrningslagen som har företräde i er situation. Enligt 3 § första stycket gäller ett hyresavtal för obestämd tid om ingen bestämd hyrestid har avtalats. Vad jag förstår så har ni inte kommit överens om någon bestämd tid på förhand då er vän inte längre ska få använda lägenheten. Därmed ses ert avtal som ett hyresavtal på obestämd tid. Den uppsägningstid som då blir aktuell är enligt 3 § andra stycket en uppsägningstid på 1 månad. Er vän har därför rätt till 1 månadsuppsägningstid.
Sammanfattning samt rekommendation
Även om ni inte upprättat ett skriftligt hyresavtal så ses er överenskommelse med er vän som ett sådant, eftersom hon får använda er lägenhet mot att hon betalar hyra till er. Då ni är privatpersoner som hyr ut er bostadslägenhet utan fritidsändamål, har Privatuthyrningslagen företräde framför Hyreslagen. Enligt denna lag gäller en uppsägningstid på 1 månad för hyresavtal som inte har en bestämd hyresperiod. Eftersom ni inte har bestämt någon viss hyresperiod för hur länge er vän får använda och betala för lägenheten, har hon rätt till 1 månads uppsägningstid. Svaret på din fråga är därmed att det är korrekt att din vän har rätt till en uppsägningstid, men denna uppsägningstid är inte 3 månader, utan 1 månad.
Inför framtiden rekommenderar jag att ni skriver ett hyresavtal med den person som ni tänker hyra ut er lägenhet till när ni själva inte använder den, även om ni inte behöver göra detta för att avtalet ska vara giltigt. På så sätt blir det enklare att hantera eventuella problem, såsom med just exempelvis uppsägningstid.
OBS! Detta är dock viktigt! Jag kan inte utläsa att ni har kontrollerat med er bostadsrättsförening om det är okej att ni hyr ut er lägenhet till er vän, och inte använder denna helt och hållet själva. Detta är något som ni egentligen måste göra. Skulle det vara så att de får reda på att ni hyr ut lägenheten till någon annan som nyttjar denna, så finns det risk att lägenheten blir förverkad. Med det menas att ni kan förlora rätten till bostaden. Så återigen inför framtiden, kolla upp och ansök om tillstånd för att hyra ut er lägenhet till någon annan när ni själva inte nyttjar den.
Med detta hoppas jag att jag kunnat besvara din fråga. Om du har fler funderingar är du alltid välkommen att återkomma med dessa till oss på Lawline!
Vänligen,
