Giltighet för uppsägning av hyreskontrakt via Messenger

2020-02-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag undrar om min hyresgäst som har sagt upp rummet hen hyr hos kan ångra sig och kräva att få bo kvar? Uppsägningen skedde skriftligt på Messenger, gäller det?
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du är hyresvärd, att du har hyrt ut ett rum i din bostad och nu undrar vad som gäller vid en uppsägning.Regler om uppsägning av hyresavtal finns i 12 kap. jordabalken som också kallas hyreslagen. Jag kommer att dela upp mitt svar i två frågor.Är en uppsägning av ett hyreskontrakt via Messenger giltig?Huvudregeln är att ett hyresavtal som varat längre än 3 månader i följd ska sägas upp skriftligen. Om hyresförhållandet varat mindre än 3 månader så finns inget formkrav (12 kap. 8 § jordabalken). Frågan är dock om ett meddelande på Messenger kan anses vara en giltig skriftlig uppsägning. I praxis så har e-postmeddelanden ansetts uppfylla det skriftliga formkravet. Därför bör din hyresgästs uppsägning via Messenger även uppfylla kravet på skriftlighet. För att uppsägningen ska vara giltig så krävs också att det framgått en tydlig viljeförklaring i din hyresgästs meddelande. En viljeförklaring finns om din hyresgäst förklarat i sitt meddelande att hen vill säga upp hyresavtalet för rummet och vilket datum uppsägningen ska ske.Sammanfattningsvis så är en uppsägning av ett hyresavtal på Messenger giltig om det framgår en tydlig viljeförklaring.Kan hyresgästen kräva att få bo kvar?En hyresgäst som sagt upp ett hyreskontrakt och ångrar sig har ingen rätt att få kontraktet förlängt om uppsägningen nått fram till dig som är hyresvärd. Eftersom du tagit del av uppsägningen så kan din hyresgäst inte kräva att få bo kvar.Med vänlig hälsning,

Tillämpa Hyreslagen när hyresvärd och hyresgäst ingår i samma kommunala verksamhet?

2020-02-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Är hyreslagen överhuvudtaget tillämplig när man hyr ut fastigheter inom en organisation, t.ex. att Tekniska förvaltningen (hyresvärd) hyr ut en förskola till Förskoleförvaltningen (hyresgäst)? Eller ska man bara se dessa avtalen som överenskommelser kring exempelvis t.ex. pris, hyrestid, uppsägningstid etc?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyreslagen (12 kap. Jordabalken) kan absolut vara tillämplig i det fallet.Det finns ingen specifik regel som hindrar Hyreslagens tillämpning för det fall hyresvärden och hyresgästen ingår i samma kommunala verksamhet. Men när det är ett avtal som omfattar lokaler för förskoleverksamhet (och allt vad det innebär) så är det inte riktigt säkert att hela Hyreslagen är tillämplig. Det kan vara så att Hyreslagen bara är tillämplig i vissa delar på grund av vad som specifikt är reglerat i avtalet samt andra, näraliggande, avtal som också har att göra med förskoleverksamheten. Men generellt sett så vill jag påstå att hela Hyreslagen är tillämplig på sådana avtal du beskriver.Du kan läsa i Hyreslagens 1 § (12 kap. § 1 Jordabalken) när lagen är tillämplig. I den paragrafen kan vi läsa oss fram till att det ska vara 4 rekvisit som måste vara uppfyllda för att lagen ska kunna tillämpas. Det måste (1) finnas ett avtal, genom vilket (2) hus eller del av hus upplåtits, till (3) nyttjande mot (4) ersättning. Kort innebär det att det måste finnas en bindande överenskommelse mellan två (eller flera) personer (hyresvärd resp. hyresgäst). Och genom den bindande överenskommelsen ska hus eller del av hus upplåtas, vilket i princip innebär att det ska finnas väggar och tak på det som upplåts. Vidare ska upplåtelsen avse nyttjande av hus eller del av hus. Det vill säga det ska finnas ett objekt, i den bindande överenskommelsen, som hyresgästen har rätt att använda. Samt att utomstående, genom den bindande överenskommelsen, avskärs från möjlighet att disponera över objektet. Slutligen krävs det att någon form av ersättning utgår för nyttjandet av objektet. Hyresgästen ska helt enkelt betala för nyttjandet. Till exempel genom att betala en summa pengar eller motprestation genom arbete. Är inte alla dessa rekvisit uppfyllda så är Hyreslagen inte tillämplig. Punkt.Hoppas du fick lite klarhet gällande i vilka situationer som Hyreslagen tillämpas!Mvh

Vad räknas som skälig hyra för inneboende i bostadsrätt?

2020-02-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min kompis hyr ett rum i en lägenhet av personen som äger lägenheten. Hyran ligger på totalt 7000 tusen kronor och min kompis som bara hyr ett sovrum betalar hela 5000. Alltså betalar personen som äger lägenheten endast 2000 kronor. Får man göra så, hur går man tillväga isåfall?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att person X (personen som hyr ut sin bostad) äger en bostadsrätt eftersom du skriver att person X: "..äger lägenheten." Det har nämligen betydelse för hur hyresnämnden, vid en eventuell tvist om hyran, beräknar en skälig hyra. Hur som helst så vill jag redan inledningsvis hävda att din kompis inte betalar en skälig hyra med tanke på att din kompis endast nyttjar ett rum för en kostnad om 5000:- per månad.Självfallet får man hyra ut hela eller en del av sin bostadsrätt, men hyresgästen ska inte behöva betala en allt för hög hyra. Om hyresvärden ändå tar ut en allt för hög hyra så kan hyresgästen, i första hand, försöka få hyresvärden att sätta ned hyran. I andra hand kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och be hyresnämnden att fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden (bostadens objektiva marknadsvärde x skälig avkastningsränta / 12) och driftkostnaderna (avgift till bostadsrättsföreningen, bredband, el, värme, möbelslitage) för bostaden (4 § st. 2 Lag [2012:978] om uthyrning av egen bostad). Vad gäller kapitalkostnaden så kommer hyresnämnden att beräkna den som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Låt mig illustrera med ett exempel.Anta att person X:s bostad har ett marknadsvärde på 2.000.000:- och din kompis ska hyra ett rum av tre. En skälig avkastningsränta anses, enligt förarbeten, vara: "ett par procentenheter över Riksbankens referensränta." Vi utgår i detta fall från 3% (jfr. RH 2017:34). Kapitalkostnaden för bostaden, per månad, blir då 2.000.000 x 0,03 / 12 = 5000:- Vidare antar vi att driftkostnaderna för person X:s bostad är 2000:- (till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och bredband). Summan av kapitalkostnaden och driftkostnaderna blir således 7000:-. Det är alltså detta belopp som inte får "påtagligt överstigas", vilket det anses göra om det överstigs med 5% eller mer (se RH 2017:34). Summa summarum = din kompis (i mitt exempel) anses ha en oskälig hyra om hyran är, eller överstiger, (7000 x 0,05) / 3 = 2450:-. Observera att jag delar den den oskäliga hyran (7350:-) med 3 eftersom din kompis (i mitt exempel) bara ska hyra ett rum av tre. Således bör hyran fastställas till skäliga 2400:-.Hoppas du fick lite klarhet i det hela. Om du vill läsa ett annat exempel eller förkovra dig ytterligare i vad som anses vara en skälig hyra så kan du se här och här.Mvh

Kan hyresvärden ändra villkoren i hyresavtalet?

2020-02-21 i Hyresavtal
FRÅGA |HYRESAVTAL BOSTADBeskrivningLägenhet 2007-07-16- tills vidare 4733:-Uppvärmningskostnad 2007-07-16- tills vidsre 744:- Kostnad per månad 5477:- På andra sidan avtalet detaljerat,VÄRME OCH VARMVATTEN ingår i hyran Nu tillkommerpå hyresvain : Hyra inklusive värme 200301 - 200331 86,00Finns det laglig rätt att påföra den kostnaden
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom din fråga handlar om hyresrätt blir jordabalkens (JB) 12 kap. tillämpligt. Ert hyresavtalSom utgångspunkt gäller det avtalet du och hyresvärden har. Utifrån din fråga förstår jag det som att ni avtalat om att värmen ska ingå i hyran och i sådana fall ska den också göra det. Som utgångspunkt ska alltså ert avtal hållas och du är inte skyldig att betala för värmen. Kan hyresvärden ändra ert avtal?Det finns vissa möjligheter för en hyresvärd att ändra villkoren i ett hyresavtal. Om hyresvärden vill att villkoren ska ändras är hen skyldig att meddela dig detta, se 12 kap. 54 § JB. Om hyresgästen inte går med på ändringen får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Som utgångspunkt krävs alltså att du som hyresgäst måste godkänna ändringen av hyresvillkoren. Det finns dock ett alternativt sätt som du som hyresgäst kan bli bunden av en höjning av hyran. För att detta alternativa sättet ska kunna användas krävs två saker, se 12 kap. 54 a §. Det krävs dels att ert hyresavtal är på obestämd tid och dels att ert avtal gäller en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning men där lägenheten inte omfattas av förhandlingsordningen, se 3 § hyresförhandlingslagen. Ifall dessa villkor är uppfyllda kan hyresvärden skicka ut ett skriftligt meddelande till hyresgästen där hen meddelar att hyran höjs och att detta börjar gälla automatiskt om inte hyresgästen motsätter sig det. Om hyresgästen inte motsätter sig den höjda hyran inom den tid som hyresvärden har skrivit ut i meddelandet (minst 2 månader) så blir hyresgästen skyldig att betala den nya hyran. Om det inte går att komma överens om hyran eller om vilka avtal som ska gälla ska hyresnämnden bestämma hyran och avtalsvillkoren till vad som är skäligt, se 12 kap. 55 § JB. Vad gäller för dig? Eftersom det inte verkar som du godkänt ändringen av hyresavtalet är du endast bunden av det om hyresvärden använt sig av det alternativa sättet för att ändra hyran som jag beskrivit ovan, se 12 kap. 54 a § JB. Om det är så att hyresvärden har skickat ett meddelande till dig där det framkommit att du blir bunden av den nya hyran om du inte motsätter dig det inom en viss tid och du inte har gjort något inom den tiden, så är du bunden av den nya hyran. Om detta däremot inte är fallet är du inte bunden av den nya hyran och därmed inte skyldig att betala den extra kostnaden. Mina rådEftersom du och hyresvärden har ett avtal där det står att värmen ska ingå i hyran är min rekommendation att du hör av dig till hyresvärden och förklarar att du inte tänker betala hyran. Förhoppningsvis drar hyresvärden tillbaka sin höjda hyra om du hänvisar till ert avtal. Om hyresvärden ändå skulle kräva att du betalar den höjda hyran kan du vända dig till hyresnämnden som kan hjälpa till att avgöra tvister om hyran. Om du skulle behöva hjälp med att granska ert hyresavtal eller att framställa dina krav till hyresvärden kan Lawlines juristbyrå hjälpa dig med detta. I sådana fall är det bara att höra av sig till mig på axel.bellander@lawline.se så återkommer jag omgående med en offert. Ifall du skulle ha övriga frågor och funderingar är du också välkommen att höra av dig där. Hoppas mitt svar har varit till hjälp! Vänliga hälsningar

Vem står för vatten och el om kallhyra är avtalat?

2020-02-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en gammal och sliten villa för 5600 kr i månaden (kallhyra). Nu undrar jag om jag måste stå för dom fasta avgifterna som gäller villan nämligen vattnet och elen? Är det inte fastighetsägaren som ansvarar för det?
Fredrik Holmström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga så har du ingått ett hyresavtal med din hyrevärd om att hyra en villa för 5600 kr i månaden exklusive uppvärmning. Du vill nu veta ifall du är skyldig att stå kostnaderna för vatten och el som tillkommer. Jag utgår även ifrån att du hyr i första hand. Tillämpliga lagregler: Hyresavtal regleras i 12 kapitlet jordabalken. Lagen säger att hyresavtal ska upprättas skriftligen om du eller hyresvärden har begärt det (12 kapitlet 2 § jordabalken). Detta innebär att det inte i sig finns något absolut krav på skriftliga hyresavtal. Jag vet inte ifall ni tecknat ett skriftligt avtal eller inte. Ur en bevissynpunkt är det såklart bäst ifall det finns ett skriftligt avtal, men det är inte ett krav. I detta fall blir frågan främst att handla om vad ni har avtalat om. Beroende på hur avtalet är utformat så får man avgöra vad för hyra som har bestämts och vad denna innefattar. Enligt lagen ska hyran, och dess belopp, komma till uttryck i hyresavtalet (12 kapitlet 19 § jordabalken). Det finns dock vissa lägen då så inte är fallet för värme, vatten och el. Två av dessa tillfällen är ifall bostaden finns i ett en- eller tvåfamiljshus, eller ifall avgiften för värme vatten och el kan bestämmas utgående från de uppmätta kostnaderna för förbrukning. Dessa två fall kan hittas i 12 kapitlet 19 § 1 stycket respektive tredje stycket jordabalken. I dessa fall måste det dock framgå av avtalet att dessa kostnader kommer att tillkomma baserat på de beräkningsgrunder du och din hyresvärd avtalat om. Min bedömning:Så som jag tolkar de uppgifter som du har gett här så har ni avtalat om kallhyra, och detta får antagligen tolkas som att hyran inte innefattar kostnader för el, värme och vatten. Detta innebär alltså att du måste stå för dessa kostnader. Det är alltså inte hyresvärdens skyldighet att förse bostaden med dessa tjänster. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om du har ytterligare frågor är det bara att höra av sig via frågefunktionen.

Hyresbetalning inneboende

2020-02-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur gör man om en inneboende vill betala för 16 dagar och det är en månad man betalar in, är det inte hela beloppet som ska betalas in då för den månaden. Inget avtal gjorda via papper eller något men hur ska man ta sig tillväga inte gjort något avtal eller så? Hur fungerar avtal vid faktura på bostad som man ska betala in månadsvis?
Carin Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att din fråga handlar om hyresbetalning mellan hyresgäst och inneboende. Reglerna kring hyra av bostad finns i 12 kap. jordabalken (JB).Den som hyr ut en bostad kallas för hyresvärd och den som hyr bostaden kallas för hyresgäst. Jag tolkar det som att du hyr en bostad. Du är därmed hyresgäst och har skyldighet att se till så att hyran till din hyresvärd betalas in enligt det hyresavtal ni har avtalat om.En hyresgäst kan även ibland få tillåtelse att hyra vidare hela sin bostad eller en del av bostaden till någon annan. I sådana situationer föreligger det ett hyresförhållande även mellan hyresgästen och den andra personen som hyr lägenheten i andrahand Jag tolkar det av din fråga som att du har hyrt ut en del av din bostad till en inneboende och du är därmed hyresvärd i detta hyresförhållande och din inneboende är då din hyresgäst. Du skriver att inget skriftligt avtal mellan dig och din inneboende har upprättats. Du skriver dock inte om ni har kommit överens muntligt om hur hyran ska betalas. Det finns inga formkrav gällande hyresavtal och ett muntligt hyresavtal är därmed också ett giltigt avtal. Om hyresgästen begär det måste dock ett skriftligt hyresavtal upprättas (12 kap. 2 § JB). Ett stort problem med muntliga avtal är tyvärr att det ofta kan vara svårt att bevisa vad som har avtalats mellan er om det inte finns nedskrivet. Det är därför alltid bra att upprätta ett skriftligt hyresavtal. Eftersom jag inte vet vad du och din inneboende har avtalat om kan jag tyvärr inte svara på hur mycket eller på vilket sätt du har rätt att få betalt. Har inget annat avtalats ska en hyra däremot alltid betalas senast den sista vardagen före varje ny kalendermånad (12 kap. 20 § JB). Har du och din inneboende ett hyresavtal där ni inte avtalat annat har du därför rätt att få den överenskomna hyran betald i förskott på detta sätt. Angående hyresavtalet mellan dig och din hyresvärd är det du som hyresgäst på hyreskontraktet som är skyldig att betala in hyran för lägenheten i tid oavsett när du får betalt av din inneboende. Du behöver därför betala in hela hyran till din hyresvärd senast det datum som du och din hyresvärd har kommit överens om. Vad du och din inneboende har kommit överens om har ingen betydelse när det gäller dessa hyresbetalningar. Jag hoppas att detta var svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid överlåtelse av en hyresrätt?

2020-02-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Min mormor bor Stockholm och har bott i samma lägenhet i över 50 år men inom de närmsta åren kommer hon nog behöva flytta till ett äldreboende. Jag ska även flytta in till Stockholm inom kort när jag tagit examen och undrar då vad det finns för alternativ för mig gällande denna lägenhet? Om hyresvärden inte skulle gå med på ett godkännande av en överlåtelse, har jag några lagar som skyddar mig kring en överlåtelse till mig? Vad rekommenderar ni mig att göra?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresavtal regleras i jordabalkens (JB) tolfte kapitel, och det är där vi hittar de relevanta lagrummet gällande överlåtelse av hyreskontrakt.Hyresvärdens godkännande:Huvudregeln vid överlåtelse av ett hyresavtal finns i JB 12 kap. 32 §, där det står att hyresvärdens samtycke krävs för detta. Det finns dock undantag för kravet på godkännande, vilket regleras i JB 12 kap. 34-37 §§. Till exempel reglerar 34 § då hyresgästen vill överlåta kontraktet till en närstående som varaktigt sammanbor med henne/honom. I denna situation är det istället hyresnämnden som ska godkänna överlåtelsen. Här kan du läsa mer om hyresnämndens förutsättningar och regler vid överlåtelse av hyresavtal.Vad du kan göra:Till att börja med så bör du fråga din mormors hyresvärd om han/hon godkänner att hon vill överlåta hyreskontraktet till dig. Om hyresvärden då godkänner överlåtelsen slutar hennes avtal att gälla när överlåtelsen till dig har skett. Skulle hyresvärden neka överlåtelsen så går det att som närstående även få rätt till bostaden om ni varaktigt sammanbott tillsammans. Ni ska då haft gemensamt hushåll samt använt lägenheten gemensamt. För att bestämmelsen ska aktualiseras krävs det att hyresgästen bott med den närstående under en längre tid, i normalfallet tre år.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Andrahandsuthyrning utan tillstånd kan bli problematiskt

2020-02-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andrahand men är oftast hos min flickvän. Jag funderar på att börja hyra ut min lägenhet på Airbnb för att den ska slippa stå tom. Hur fungerar det? Måste jag fråga hyresvärden om lov? Om jag gör det utan lov, vad är konsekvenserna? Begår jag ett brott? Har läst en del men har inte blivit klokare då det nyss kommit en ny lag.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag rekommenderar dig att både stämma av med din hyresvärd (förstahandshyresgästen) och förstahandshyresgästens hyresvärd (fastighetsägaren), annars finns det en risk att hyresrätten och hyresavtalet sägs upp till omedelbart upphörande (JB kap. 42 § p. 3).Din hyresvärd (förstahandshyresgästen) har fortfarande kvar sina förpliktelser gentemot sin hyresvärd (fastighetsägaren), se NJA 2014 s. 465. Det innebär rimligen att fastighetsägaren alltid måste lämna sitt samtycke för det fall förstahandshyresgästen eller andrahandshyresgästen vill upplåta hyresrätten (JB 12 kap. 39 § st. 1). Samtycke behövs däremot inte för det fall hyresnämnden skulle lämna sitt tillstånd till uthyrningen (JB 12 kap. 40 §). Jag har dock svårt att se hyresnämnden bevilja det. Möjligen om du kan åberopa beaktansvärda skäl för att du vill hyra ut hyresrätten, till exempel att du vill provbo med din flickvän i hennes bostad. Helst bör det vara någonting ytterligare eftersom det är nog främst tänkt att regeln ska fungera gentemot förstahandshyresgästens underhyresgäst (dig), och inte underhyresgästens underhyresgäst (potentiell hyresgäst 3).Summa summarum: Prata med din hyresvärd och dennes hyresvärd för att undvika problem. Jag gissar på att du inte kommer vinna någon framgång eftersom det blir för rörigt med ännu en hyresgäst.Mvh