Vem betalar sista hyran?

2020-05-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vår ekonomiska förening ska hyra ut en hästbox. Den som nu har boxen har uppsägningstid maj, juni, juli (boxen är tom).Den som vill hyra boxen har sagt att hon vill ha den från 1 juni. Nu har hon ändrat sig till 1 juli. Vi har ännu inte skrivit något kontrakt. Vem betalar junihyran?MVHA-S
Edessa Barmousa Altun |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga att gälla uthyrning av lokaler och bostäder vilka regleras i 12 kap. Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB), samt att den tidigare hyresgästens uppsägningstid går ut i juli.UppsägningstidEnligt 12 kap. 4 § JB gäller tre månaders uppsägningstid för hyresavtal på obestämd tid, vilket jag nu antar så är fallet eftersom inget annat har antytts i frågan. Detta innebär även att hyresgästen har rätt att nyttja hyresrätten tills hyrestidens sista dag. Av samma paragraf framgår det att hyresavtalet inte upphör förrän efter uppsägningstidens utgång. Hyresgästen är därför skyldig betala för hela uppsägningstiden, oavsett om hyresgästen väljer att nyttja hyresrätten eller inte.Utnyttjande av hyresrätt under uppsägningstidDet framgår av 12 kap. 7 § JB att hyresgästen har rätt att utnyttja hyresrätten fram till dess att avflyttning sker, alltså att hyresgästen flyttar ut. Det innebär att även om hyresgästen väljer att utnyttja hyresrätten sporadiskt eller inte alls under uppsägningstiden så är det upp till denne. Däremot försvinner inte hyresgästens skyldighet att betala in hyran under uppsägningstiden såsom ovan konstaterat enligt 12 kap. 4 § JB.När ska betalning ske?I 12 kap. 20 § JB anges att ni kan avtala om tiden för betalning av hyra. Normalt gäller att hyresgästen kan dock alltid betala hyran senast sista vardagen för början av den tid till vilken hyran beräknas. Detta betyder hyran för juni kan betalas senast sista vardagen i maj enligt lagens ordalydelse.SammanfattningSåsom ovan konstaterat så har hyresgästen rätt att utnyttja hyresgästen till sista dagen, men hyresgästen har även skyldighet att betala in hyra under uppsägningstiden oavsett hur mycket hyresgästen disponerar hyresrätten. Detta innebär således att det är den tidigare hyresgästen som är skyldig att betala för juni-hyran, fram tills den tidigares uppsägningstid är över. Detta ska dock ske senast sista vardagen i maj.Vänligen,

Kan jag få hyresvärden att hyra ut till någon annan under min uppsägningstid?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag ska flytta från en hyreslägenhet och har 3 månaders uppsägningstid för denna. Jag kommer flytta till ny bostad innan dessa tre månader gått och har en person som gärna vill ta över lägenheten snarast men min hyresvärd säger att de ska lägga ut lgh på nätet (vilket kan ta flera veckor!) invänta svar från intressenter och sedan välja ut någon osv. Hyresvärden har ingen bostadskö utan tillämpar "först till kvarn" - principen, ändå vill de inte ens kolla upp den som jag vet vill ta över lägenheten. Kan de göra så?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB).Får personen göra så här? Eftersom du ingått avtal med din hyresvärd om tre månaders uppsägningstid är det avtalet som gäller (1 § avtalslagen). Om avtalet skulle innefatta en bestämmelse om att du får hitta en ny hyresgäst att ta över din plats så hade det varit gällande, men det är inte huvudregeln och det låter heller inte som att ni skrivit in det i avtalet (12 kap 32 § JB). Din hyresvärd har alltså rätt att kräva hyra av dig för de tre månaderna som är uppsägningstid, även om du flyttar i förtid. Du har också rätt att nyttja lägenheten under dessa månader om du skulle vilja (12 kap 7 § JB). Angående först till kvarn-principen är det inte heller något som är lagreglerat. Om personen vill kolla upp intressenter innan de bestämmer sig har de rätt till det. Uppsägningstiden finns för just detta syfte - det kan ta tid både för hyresgästen och hyresvärden att finna en ny fungerande situation. Hyresvärden har heller inte skyldighet att hyra ut till någon särskild och kan därför inte tvingas kolla upp din intressent.Vad kan du göra?Det är inte för sent att avtala om en kortare uppsägningstid om din hyresvärd skulle gå med på det. Det låter konstigt att hyresvärden, om de inte har specifik önskan om hyresgäst, inte vill kolla upp din intressent, men du kan tyvärr inte tvinga dem att göra det. Vad du kan göra är att återigen kontakta hyresvärden, diskutera situationen och ditt intresse av att korta ner uppsägningstiden. Hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Uthyrning av bostad

2020-05-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi hyr ut vår attefalshus som ligger i samma tomt som huset vi bor i. Vår hyresgäst sagt upp avtalet vi har skrivit under och där står 3 månaders uppsägningstid. Hen hävdar dock att det är en månad som gäller med hänvisning till lagen om uthyrning av privat bostad. När jag läser jordabalken kap 12 paragraf 3-5 det står dock 3 månader. Vad gäller?MvhG
Edessa Barmousa Altun |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du önskar att veta vilken lag som blir tillämplig i ditt fall samt vilken uppsägningstid som gäller mellan dig och din hyresgäst. Aktuell lagstiftningMed privatuthyrning avses uthyrning av bostad som inte sker i näringsverksamhet. För att lagen ska vara tillämplig ska hyresvärden vara en privatperson som inte bedriver uthyrning av bostäder för vinstsyfte eller som en del av näringsverksamhet. Det innebär att i ditt fall, vid privatuthyrning av en bostad, gäller reglerna som står Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (hädanefter lagen om privatuthyrning). Vidare gäller att lagen om privatuthyrning är speciallagstiftning som går före bestämmelserna i kap. 12 Jordabalk (hädanefter JB) vilket framgår av lagens 1 §.UppsägningstidHur lång uppsägningstid hyresgästen? Enligt 3 § andra stycket lagen om privatuthyrning så har hyresgäster 1 månads uppsägningstid. Vidare gäller att avtal som har längre uppsägningstid, som i detta fall, är utan verkan. Det innebär att din hyresgäst har rätt till endast 1 månads uppsägningstid oavsett om ni har skrivit på ett avtal för längre uppsägningstid. SammanfattningI ert fall gäller lagen om privatuthyrning av bostad och inte kap. 12 JB vilket innebär att uppsägningstiden för hyresgästen är 1 månad som föreskrivs i 3 § lagen om privatuthyrning.

Är en begränsning av antal boende i en hyresrätt juridiskt bindande?

2020-05-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag har en rent teoretisk fråga.Min fråga är om en begränsning på antal boende i en hyreslägenhet är en juridiskt bindande avtals punkt. Bor i en lägenhet där avtalet säger att endast en person får bo. Skulle det vara ett avtalsbrott som kan resultera i vräkning om jag skulle skaffa en flickvän som flyttar in
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Är en begränsning av antal boende i en hyresrätt juridiskt bindande?Bestämmelser om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken och brukar kallas för hyreslagen. I hyreslagen finns det inga bestämmelser som reglerar hur många personer som får bo i en lägenhet. Det finns därmed inte ett lagstadgat maxantal personer som får bo i en hyreslägenhet.Det du ska tänka på är dock att du som hyresgäst är skyldig att vårda lägenheten. Det innebär att du som hyresgäst är skyldig att bevara lägenheten i gott skick och inte slita på lägenheten mer än vad som betraktas som normalt slitage (12 kap. 24 § jordabalken). Dessutom finns en bestämmelse i hyreslagen som stadgar att det inte får bo utomstående i hyreslägenheten, om det kan leda till men för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken). Om du skulle bryta mot någon av nämnda bestämmelser så riskerar du att få din hyresrätt förverkad (12 kap. 42 § jordabalken). Det finns dock inget som talar för att lägenheten skulle bli vanvårdad enbart genom att din flickvän flyttar in hos dig. Det finns inget juridiskt hållbart argument för att två personer i en lägenhet skulle leda till onormalt högt slitage och du därmed skulle brista i vårdplikten av lägenheten genom att ni är två som bor där. Eftersom det endast gäller att en person ska flytta in hos dig, finns det inte heller något som talar för att det skulle leda till men för hyresvärden enbart genom att din flickvän bor hos dig. Utifrån detta kan jag inte se något problem med att din flickvän skulle flytta in hos dig.SammanfattningSammanfattningsvis är din hyresvärds villkor om att endast en person får bo i lägenheten inte juridiskt bindande. Det är därmed inte att avtalsbrott om din flickvän skulle flytta in hos dig och ditt kontrakt kan inte bli uppsagt enbart på denna grund. Du riskerar inte vräkning så länge som du inte vanvårdar lägenheten eller att det kan leda till men för hyresvärden att du har din flickvän boende hos dig.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid vid uthyrning av egen bostad

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand och den 2 mars så valde personen som bor där att säga upp den. I kontaktet står det att uppsägningstiden är 3 månader uppsägningstid till hyrestidens utgång. Det står också I kontraktet att hyran ska vara betald senast sista vardagen i månaden före månadsskifte. Personen som hyr lägenheten har tolkat det som att hon hyr i andra hand och inte i första hand och att det är 3 månader som gäller och inte 3 kalendermånader och att hon ska betala sista hyran nu 30/4-2020 och jag menar på att hon ska betala sista hyran den 31/5-20 då hon sa upp den efter månadsskiftet den 2 mars. Vad är det som gäller?
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du har hyrt ut din bostadsrätt. Jag kommer därför utgå från denna förutsättning. När man hyr ut en bostadsrätt blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Lagen är ett minimiskydd för hyresgästen. Detta innebär att hyresgästen inte är bunden till villkor i avtalet som avviker från lagen och är till nackdel för hyresgästen (2 §). I fall där lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig har hyresgästen en uppsägningstid om en (1) månad, om inte kortare uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket). Det finns inget som hindrar din hyresgäst att åberopa lagen och därmed ha en uppsägningstid om en månad. Om din hyresgäst säger upp hyresavtalet den 2:a mars så börjar uppsägningstiden att löpa från nästa månadsskifte, alltså från den 1:a april (innevarande månad räknas inte med i uppsägningstiden). Då uppsägningstiden är en månad blir den sista månaden som hyresgästen ska betala för april. Om din hyresgäst vill så kan alltså den sista betalningen ske senast den 31/3. Hyresgästen kan däremot, om han eller hon vill, välja att följa villkoren i avtalet. Det verkar som att din hyresgäst har valt att fullfölja avtalets villkor avseende tre månaders uppsägningstid. Uppsägningstiden skulle då löpa under tre månader med start i april. Den sista betalningen ska då ske den 31/5 avseende hyra för juni.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Går det att avtala att hyresgästen ska stå för skador på grund av yttre åverkan?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi hyr en lokal från en bostadsrättsförening som används för restaurangverksamhet. Tyvärr har vi haft ett antal inbrott där de bl.a. vid ett tillfälle brytit upp ytterdörren och vid ett annat kastat sten genom en fönsteruta för att komma in. Enligt vårt hyresavtalet finns det an paragraf där det står:"Skador p.g.a. yttre påverkan. Hyresgästen svarar och står för kostnaden för skador på grund av åverkan på till hyresobjektet hörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från hyresobjektet. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder m.m."Min fråga är tvådelad:1: Kan man "förhandla bort" 12 kap. 9§ i Jordabalk (1970:994) gällande Hyresvärdens ansvar att stå för skador som ej vållats av hyresgästen (eller dess gäster/kunder)?2: Vem står i det här fallet för kostnaden reparera dörren vid det första inbrottet och ersätta skyltfönster glaset vid det andra inbrottet?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du nämner är det i 12 kap jordabalk (JB) som vi hittar regler om hyresförhållanden. Att notera är dock att med fastighetsrättslig terminologi avses med begreppet "lägenhet" inte bara en sedvanlig bostad. Även lokaler, kontor, lager och andra liknande utrymmen omfattas av det nyss nämnda begreppet.Vilka regler blir tillämpliga?Enligt 12 kap. 9 § JB är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.". I 12 kap. 15 § JB görs en hänvisning till ovanstående krav. Det stadgas att hyresvärden under hyrestiden är skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Detta innebär alltså att hyresvärd måste hålla lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet både innan och under hyrestiden.Jag kan tillägga att det i 12 kap. 24§ JB framgår att en hyresgäst är ansvarig för sådana skador som uppstår till följd av dennes vårdslöshet eller vållande. Det är emellertid svårt att argumentera för att ett inbrottsförsök beror på din vårdslöshet eller vållande så länge du har iakttagit den aktsamhet som utmärker en ordentlig person (till exempel låst ordentligt efter dig och dylikt).Sammanfattningsvis stadgar 12 kap. JB att det är hyresvärden som ska se till att lokalen är fullt brukbar som restaurangverksamhet. Eftersom krossad ruta och uppbruten ytterdörr gör att restaurangen inte blir fullt brukbar och skadorna inte beror på dig som hyresgäst är det alltså hyresvärden som ska stå för kostnaderna för reparation.Kan man förhandla bort 12 kap. 9 § JB?Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är avtalsvillkor som strider mot kapitlet utan verkan mot hyresgästen om inte annat anges. Huvudregeln är alltså att 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som står i lagen. Enligt 12 kap. 9 och 15 §§ får dock avtal träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick än vad som stadgas i lagen. Detta innebär att 9 och 15 §§ är dispositiva och avtalsfrihet gäller här.Avtalsvillkoret du anger i din fråga är vanligt i många standardiserade hyreskontrakt och är alltså i regel ett giltigt avtalsvillkor. Hyresavtal med ett sådant villkor som du beskriver brukar också ha ett villkor om att hyresgästen ska teckna försäkring för lokalen. I sådana fall ska alltså skadorna bekostas av hyresgästens försäkring.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis är det möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar att hålla lokalen i ett visst skick eftersom det stadgas i både 12 kap. 9 § och 15 § att annat får avtalas. Detta innebär tyvärr i ditt fall att du som hyresgäst ska stå för kostnaderna för dörren och skyltfönstret eftersom avtalsvillkoret anger att du ska stå för skador på grund av yttre åverkan. Observera dock att jag inte har sett avtalet och eventuellt finns det något annat villkor som talar i din fördel. Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, fredagen den 29 maj, klockan 12:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess. Jag nås på elise.sohlberg@lawline.se. Vänliga hälsningar,

Måste jag betala hyra under uppsägningstiden även om jag flyttat ut?

2020-05-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr en lägenhet i andra hand från en privat person. Han äger lägenheten. Jag flyttade in i november och kontraktet är tillsvidare. Uppsägningstid enligt kontraktet är 3 månader. "Hyresavtalet upphör vid det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen." Jag har sagt upp lägenheten i mitten av maj och informerat hyresvärden att jag kommer att flytta ut redan i början av juli. Har han rätt att kräva de 3 månader uppsägningstid alltså att jag måste betala hyran för juli och augusti fast jag inte längre bo i lägenheten?
Ida Tylhammar |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom ni har avtalat om en uppsägningstid på 3 månader så är den den uppsägningstiden som gäller. Den uppsägningstiden är också förenlig med jordabalkens regler om uppsägningstid (12 kap. 5 § JB). Din hyresvärd har därför rätt att kräva att du betalar hyran för juli och augusti även om du inte längre bor i lägenheten. Om du inte betalar hyran kan din hyresvärd ta hjälp av Kronofogdemyndigheten för att driva in skulden, eller väcka talan i hyresnämnden eller tingsrätten.Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen!Vänliga hälsningar,

När får hyresvärden ändra villkoren för mitt lokalhyresavtal?

2020-05-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har haft en restaurang i 15 år o haft 3 års löpande hyresavtal ,men hyresvärden vill göra en ändring o vill göra d till 1 års avtal .men jag får behålla samma besittningsskyd. Har han rätt o ändra på d 9 månader innan d köpa på ?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag uppfattar det som att du hyr en lokal med besittningsskydd och att din hyresvärd vill ändra löptiden på hyresavtalet från tre år till ett år. Du undrar om din hyresvärd har rätt att göra en sådan ändring nio månader innan ändringen ska börja gälla. Bestämmelser om ändring av villkor i lokalhyresavtal finns i 12 kapitlet jordabalken.Hyresvärden får kräva nya villkor fr.o.m. nästa hyresperiodEn hyresvärd kan kräva att hyresavtalets villkor (t.ex. löptiden) ska ändras fr.o.m. nästa hyresperiod, det vill säga de nya villkoren kan börja gälla tidigast efter att den aktuella löptiden har gått ut. Hyresvärden måste i så fall skicka en uppsägning för villkorsändring till hyresgästen (12:58 första stycket JB). Det innebär att hyresvärden säger upp det nuvarande hyresavtalet och erbjuder hyresgästen ett nytt hyresavtal med förändrade villkor. För att uppsägningen ska vara giltigt så måste den vara skriftlig och innehålla information om de nya villkoren samt att hyresgästen inom två månader ska vända sig till hyresnämnden för medling om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning (d.v.s. om hyresgästen vill göra gällande sitt besittningsskydd) (12:58 andra stycket JB).Uppsägning för villkorsändring ska göras senast innan uppsägningstidens utgångHyresvärden måste säga upp hyresavtalet för villkorsändring senast innan uppsägningstidens utgång. För lokalhyresavtal som löper på minst nio månader gäller att uppsägning måste göras senast nio månader innan hyresavtalet löper ut, om inte en längre uppsägningstid gäller enligt hyresavtalet (12:4 andra stycket 5 p. JB).Din hyresvärd har rätt att göra ändringar nio månader innan ditt hyresavtal går utSammanfattningsvis så har din hyresvärd rätt att senast innan uppsägningstidens utgång meddela dig om att löptiden på ditt hyresavtal ska ändras från tre år till ett år. Uppsägningstiden för lokaler är normalt nio månader innan hyresavtalets utgång, men jag rekommenderar ändå att du tittar i ditt hyresavtal så att ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid, för i så fall är det den som gäller. Du måste ha fått meddelandet om ändringen av löptiden genom en uppsägning för villkorsändring för att det ska vara giltigt.Vänliga hälsningar