Har man besittningsskydd för en studentlägenhet? Får man verkligen bli uppsagd p.g.a. poängbrist?
Hej! Jag ska flytta in i en studentbostad men i hyreskontraktet finns en klausul där det står att jag endast får hyra lägenheten om jag studerar på ett visst universitet och ''I det fall att hyresgästen avbryter sina studier eller misslyckas med att ta de poäng som krävs för att uppbära studiemedel har hyresvärden rätt att säga upp lägenheten med en månads uppsägningstid."
Hur funkar detta med besittningsskydd osv? Om jag inte lyckas få tillräckligt med poäng kan min hyresvärd då säga upp mig från lägenheten med en månads uppsägningstid? Även - behöver min hyresvärd göra detta skriftligt till mig eller han kan göra det muntligt också? Om den situationen skulle uppstå skulle jag kunna kontakta hyresnämnden eller hur fungerar det med studentlägenheter?
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du ska flytta in i en studentlägenhet och det i ditt hyresavtal finns ett villkor som innebär att du kan bli uppsagd om du avbryter dina studier eller misslyckas att uppbära det antal högskolepoäng som krävs för att kvalificera för CSN. Nu undrar du om detta verkligen är förenligt med reglerna om besittningsskydd och hyresgästen verkligen får säga upp dig i dessa fall. Du undrar även om uppsägningen i så fall måste vara skriftlig eller om den även får vara muntlig. Din fråga är hyresrättslig och regleras i 12 kap. Jordabalken (JB).
Hur fungerar besittningsskyddet och omfattas studentlägenheter?
Den som har besittningsskydd har enligt 12 kap. 46 § JB rätt att bo kvar i lägenheten även om hyresgästen vill säga upp hyresavtalet. I 12 kap. 45 § JB anges under vilka omständigheter besittningsskydd saknas, och vid uthyrning av studentlägenheter saknas i princip alltid dessa omständigheter. Som utgångspunkt har därför den som hyr en studentlägenhet ett besittningsskydd som innebär att hyresvärden inte bara hur som helst kan säga upp en.
Besittningsskyddet bryts om uppsägning inte strider mot god sed eller annars är oskälig
Även om någon har besittningsskydd, bryts detta besittningsskydd i de fall som räknas upp i 12 kap. 46 § JB. Där anges att besittningsskyddet inte gäller för bl.a. fallen då hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser som hyresgäst i hög grad, huset ska rivas, huset ska genomgå en större ombyggnad eller lägenheten inte längre ska användas som bostad. Ett annat fall som räknas upp innebär att besittningsskyddet bryts det i inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Det är denna punkt som gör det möjligt för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst till en studentlägenhet trots att ett besittningsskydd i övrigt råder. Det anses nämligen inte strida mot goda seder eller annars vara oskäligt med uppsägning om en lägenhet ska vara ägnad för en student och en icke-student bor i den.
När hyresnämnden prövar uppsägningar p.g.a. omständigheter enligt 12 kap. 46 § JB, gör rätten en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse att bryta besittningsskyddet och hyresgästens intresse att förlänga hyreskontraktet. I målet ÖH 8758/17 från den 6 september 2018, prövade hyresnämnden just ett fall då en student hade blivit uppsagd efter att inte ha uppnått minsta antalet högskolepoäng som föreskrevs enligt hyreskontraktet. I sin intresseavvägning fann hyresnämnden att hyresvärdens intresse att hyra ut lägenheten till studenter som uppnådde vissa studiekrav vägde tyngre än hyresgästens intresse att få bo kvar.
Sammantaget innebär regeln i 12 kap. 46 § JB att en hyresvärd kan säga upp en student som inte uppnår hyresavtalets krav på studietakt m.m., då detta inte anses strida mot goda seder och i övrigt inte är oskäligt mot hyresgästen. Det nyliga avgörandet i hyresnämnden bekräftar detta, och innebär slutligen att den med studentlägenhet har ett besittningsskydd som bryts om de studieåtagandena enligt hyresavtalet inte uppfylls. Svaret på din fråga är alltså att din hyresvärd får säga upp dig men en månads uppsägningstid om du inte uppnår studiekraven enligt hyresavtalet.
Måste hyresgästen säga upp hyresgästen skriftligt eller muntligt?
En uppsägning från hyresvärdens sida ska enligt 12 kap. 8 § JB vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd. Endast när hyresgästen säger upp hyresavtalet får detta göras muntligt. När hyresvärden säger upp hyresavtalet måste uppsägningen även innehålla anledningen till varför hyresavtalet sägs upp. För dig med en studentlägenhet innebär det att hyresvärden skulle behöva säga upp dig skriftligen (om 3-månaderskravet uppfylls) och även ange varför detta görs.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
